作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

01

首先要澄清一點(diǎn)，此次房貸利率上漲并非只發(fā)生在5月，其實(shí)早就持續(xù)了4個(gè)月。

很清楚地看到，在今年1月份之前，一二套房房貸利率連續(xù)下降；在今年1月份之后，一二套房房貸利率連續(xù)上行。

為什么會(huì)出現(xiàn)1月這個(gè)轉(zhuǎn)變的節(jié)點(diǎn)呢？還得從宏觀經(jīng)濟(jì)角度剖析。

去年疫情席卷百廢待興，需要拉動(dòng)消費(fèi)來重振經(jīng)濟(jì)，因此銀行擴(kuò)張信貸規(guī)模，讓熱錢流入各行業(yè)，從而導(dǎo)致房貸利率一度下降到歷史低位，年底的樓市格外熱鬧。

今年疫情完全控制，信貸和貨幣政策回歸常態(tài)，各地房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛，樓市火熱的狀態(tài)亟待降溫，進(jìn)而銀行通過上抬房貸利率、收緊房貸環(huán)境，以此收縮信貸規(guī)模，最后就造成了大家看到的局面。

由此可見，房貸利率作為一個(gè)控溫器，直接調(diào)控樓市冷熱，雖然不能讓房?jī)r(jià)硬著陸（也不科學(xué)），但對(duì)于抑制過快上漲的房?jī)r(jià)作用很明顯。

另外，結(jié)合去年一系列的調(diào)控組合拳，這次突如其來的加息實(shí)則是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的又一壓艙石。

先是去年10月，金融管理當(dāng)局推出了房企融資的“三道紅線”， 從借款方進(jìn)行約束。

再是年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)又聯(lián)手祭出針對(duì)銀行的“兩道紅線”，對(duì)貸款方進(jìn)行管理控制。

之前剛收拾了“經(jīng)營貸”和“消費(fèi)貸”違規(guī)進(jìn)入樓市，現(xiàn)在輪到房貸利率了。

02

那這輪房貸利率的上漲，對(duì)于樓市各方玩家博弈影響幾何呢？

首當(dāng)其沖，被“誤傷”的還是那些剛需購房群體。

房貸利率和月供息息相關(guān)，同樣的貸款金額，利率上浮也就意味著利息的增加，而對(duì)于眾多想買房卻沒買的剛需自住群體來說，這無異于加大成本，購房門檻的再一次提高。

舉個(gè)例子，以目前蘇州5.15%的利率貸款200萬（純商業(yè)貸款），30年等額本息，每月供10920元。

如果上調(diào)至5.65%，那么每個(gè)月的月供將增加624元，總利息將增加22.5萬。

20多萬的額外利息，在30年的還款周期里或許并不算多，但對(duì)于一個(gè)剛需購房者來說，這個(gè)數(shù)值已經(jīng)大到足以影響他整個(gè)購房決策了。

那么利率上浮，對(duì)于已經(jīng)在還貸的人，會(huì)有影響嗎？

答案是不受影響。

銀行的房貸主要分為兩種方式：一種是簽署的固定利率，不管基準(zhǔn)利率、銀行貸款利率如何調(diào)整，都不會(huì)受到影響，一直按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)直到還清貸款。

另一種則是浮動(dòng)利率（LPR），當(dāng)初轉(zhuǎn)換LPR的原則是：轉(zhuǎn)換后的房貸利率 = 當(dāng)期的LPR（5Y） + 加減點(diǎn)數(shù)（可為負(fù)值）。

而加減點(diǎn)數(shù)=（您當(dāng)時(shí)的固定利率-4.8%）*100，為一個(gè)固定值，之后的房貸利率只會(huì)隨著五年期以上LPR而變化，顯然LPR已經(jīng)13個(gè)月沒變化了，故對(duì)存量房貸沒有影響。

至于那些加杠桿的炒房客，加息無疑讓他們備受沖擊。

去年信貸寬松，投資客炒房炒得歡，接下去信貸收緊了，如果又是炒幾年之后交付的期房，資金周轉(zhuǎn)會(huì)成大問題。

加上各地銀行貸款審核越發(fā)嚴(yán)格、放款周期也在拉長(zhǎng)，變相遏止炒房的效果也會(huì)慢慢凸顯。

想起央行副行長(zhǎng)李波在今年舉行的博鰲亞洲論壇上說過一句話：我國現(xiàn)在的居民儲(chǔ)蓄大量集中于銀行賬戶和房地產(chǎn)上，這不夠健康。

央行這樣毅然決然地給樓市“放水”，收緊信貸環(huán)境，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有助于房?jī)r(jià)回歸合理水平，對(duì)于購房者來說，這算的上是通往甜蜜的必經(jīng)之痛了。

03

利率由降轉(zhuǎn)升，通常是一輪行情接近尾聲的標(biāo)志，房企在這波輪轉(zhuǎn)中該何去何從呢？

自從“兩道紅線”出臺(tái)后，與房企相關(guān)的開發(fā)貸受到嚴(yán)格監(jiān)管，房企想從銀行拿到錢更難了，或者說更貴了。

目前，境內(nèi)銀行貸款、公司債、委托貸款、信托貸款和中期票據(jù)也已受到強(qiáng)監(jiān)管限制。

一旦加息，尤其對(duì)那些融資渠道相對(duì)較窄的中小房企，房企的融資成本會(huì)飆升，利息支出也會(huì)加大，財(cái)務(wù)費(fèi)用極速上升，凈利潤也會(huì)有大幅下滑風(fēng)險(xiǎn)。

濱江董事長(zhǎng)戚金興前些時(shí)間就爆出驚人言論，聲稱在杭州獲取的5塊土地，項(xiàng)目能賺取1%-2%的凈利潤已經(jīng)很不錯(cuò)了！

由此可見，房企拿地根本就賺不到多少錢，利潤已然如此稀薄，加息來臨之時(shí)，想賺錢難上加難。

此外，加息會(huì)使一些購房者的支付能力下降，增加其觀望心態(tài)，這變相地削弱了市場(chǎng)需求的活力，進(jìn)一步影響房企銷售去化，回款困難，現(xiàn)金流也會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于任何一家房企來說，經(jīng)營的核心是現(xiàn)金流，其次才是凈利潤。

在行情好的過去幾年，哪怕現(xiàn)金流枯竭，只要凈利潤數(shù)據(jù)好，依然可以叱咤江湖，如今今非昔比，任何一絲債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)成為那最后一跟稻草。

2021開年，廣西的地產(chǎn)一哥，也是全國百強(qiáng)房企彰泰集團(tuán)就因經(jīng)營問題被旭輝并購，2020年更是有高達(dá)257筆房企收并購，不僅是小魚被大魚吃，有些大魚都自身難保了。

結(jié)語

那么，未來房貸利率到底是漲是跌呢？

就5年以上的中長(zhǎng)期而言，利率遵循的仍舊是下行的大趨勢(shì)。

要知道10多年前，房貸利率曾經(jīng)高達(dá)8%以上，目前已經(jīng)降到5%左右，隨著投資回報(bào)率降低、人口紅利消退、自然增長(zhǎng)率下滑，未來還有可能進(jìn)一步下行，這是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)決定的。

而短期來看，全球持續(xù)放水，通脹形勢(shì)日益嚴(yán)峻，加息就不會(huì)停歇，畢竟它能調(diào)整產(chǎn)能、促進(jìn)出口、壓抑通貨膨脹。

最值得注意的一點(diǎn)是，種種跡象已經(jīng)表明：金融管理部門已經(jīng)開始對(duì)樓市杠桿下狠手了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 樓市加息背后的危險(xiǎn)信號(hào)