觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
除了上百億的成交金額，背后的降價(jià)20億、調(diào)整指標(biāo)、底價(jià)成交等，也是觀察目前武漢樓市的重要維度。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 長達(dá)兩三個(gè)月的疫情冰封期后，“風(fēng)暴”中心武漢久違地迎來一場百億土拍。
5月19日，除兩宗臨時(shí)延期地塊外，武漢共有七宗地塊入市競拍并成交，攬金114.56億元。
硚口地塊遭遇兩次流拍、修改指標(biāo)重新上架后，終于成功出讓，由招商蛇口以總價(jià)58.87億元競得，樓面價(jià)15632元/平方米。
武昌濱江商務(wù)核心地段兩宗關(guān)聯(lián)地塊，則由龍湖、清能聯(lián)合體以總成交價(jià)46.47億元底價(jià)摘得。
早在開拍前，市場便對這場土拍充滿期待，認(rèn)為代表著武漢樓市回歸的揭幕大戲。
從結(jié)果來看，除了上百億的成交金額，背后的降價(jià)20億、調(diào)整指標(biāo)、底價(jià)成交等，也是觀察目前武漢樓市的重要維度。
降價(jià)20億“準(zhǔn)地王”
此次土拍中最受關(guān)注的自然是“準(zhǔn)地王”硚口地塊。
該宗地前身為P（2018）096號硚口宗關(guān)地塊，于2018年10月31日首次入市競拍。地塊位于硚口區(qū)解放大道以南、沿河大道以北，京廣鐵路以西，出讓面積約為13.86萬平米。
地塊起拍價(jià)達(dá)70億元，起始樓面價(jià)約為1.45萬元/平米，起始價(jià)就已刷新硚口片區(qū)單價(jià)、總價(jià)紀(jì)錄。若順利成交，將超越萬科年初拿下的47億元硚口地塊。
在10月31日的競拍中，該地塊慘遭流拍。彼時(shí)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，該宗地塊流拍主因是起拍樓面地價(jià)高，商服比例也高，測算下來房企盈利會有難度。
據(jù)悉，該宗地塊商服占比接近一半，自持要求高。
年底12月，該宗地塊再次入市，保證金從42億降至14億元，仍舊無人問津。
一年后的2019年11月，地塊編號改為P（2019）153號并入市，但在出讓前武漢國土局宣布地塊延期至12月出讓；隨后于12月仍舊宣布延期。
算下來，這次已是硚口地塊第五次入市。
之所以能夠成功出讓，從土地指標(biāo)變動上便可窺到原因。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次編號P（2020）022號的硚口地塊，事實(shí)上只是原P（2019）153號地塊的一部分，地上規(guī)劃面積從原先13萬平方米縮減至10萬平方米左右；計(jì)容面積中，不僅商業(yè)建筑面積從9萬平方米減小至4萬平方米，同時(shí)取消了地下商業(yè)建筑用地指標(biāo)，商服比例下降。
對于開發(fā)商而言更為吸引的是，地塊起拍價(jià)從此前70億元下調(diào)至58.37億元左右，競買保證金也降至總價(jià)的20%左右，約11.67億元。
“地塊今天能夠成交其實(shí)不是特別意外，像中國鐵建，葛洲壩也有參與競拍，核心就是地塊本身指標(biāo)發(fā)生了一些質(zhì)變，門檻降低，住宅占比提高，房企資金支出壓力、產(chǎn)品溢價(jià)能力就沒那么大了?！焙敝性呗灶檰栔行目偨?jīng)理鄭源滔對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。
值得注意的是，雖然起拍總價(jià)降低，但樓面單價(jià)實(shí)則提高至15500元/平方米左右，最終成交樓面價(jià)15632元/平方米也超越了去年融創(chuàng)拿地的14478元/平方米，成為區(qū)域樓面價(jià)新地王。
鄭源滔表示，目前地塊周邊項(xiàng)目新房毛胚價(jià)格在27000元/平方米左右，且去化還不算非常理想，所以對比來看項(xiàng)目盈利可能不會很樂觀，處在微利水平。
光華樓評出品人楊光華也對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，該地塊樓面價(jià)和周邊有些二手房價(jià)格幾乎處于同樣水平，“今天好多開發(fā)商就打趣說，用別人的地價(jià)來買我們的房子就可以了”。
除了盈利水平方面的考慮，對于競得人招商而言，這宗地塊的規(guī)劃要求也不低，如超高層建筑、一定比例的商業(yè)建面。
“招商蛇口具備打造這種復(fù)合業(yè)態(tài)的能力?！编嵲刺戏Q，招商蛇口此前在青山區(qū)的綜合體項(xiàng)目一江璟城，便囊括住宅、公寓、甲級寫字樓、商業(yè)街區(qū)等多元業(yè)態(tài)。
除了硚口地王，龍湖聯(lián)合清能拿下的武昌濱江地塊同樣惹眼。
據(jù)悉，P(2019)212號、213號兩宗地塊為關(guān)聯(lián)搭配供應(yīng)地塊，競買人必須同時(shí)參與兩宗地塊競買，兩宗地起拍總價(jià)超46億，首先在起拍價(jià)上門檻便不低。
最終兩宗地塊都以底價(jià)成交，其中商住地塊成交總價(jià)292795萬元，樓面地價(jià)13962元/平方米；商服地塊成交總價(jià)171925萬元，成交樓面地價(jià)6097元/平方米。
競得企業(yè)龍湖、清能聯(lián)合體需建設(shè)不少于28萬平方米的商業(yè)綜合體，自持建筑面積不低于19.5萬平方米，其中不少于17.5萬平方米自項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起10年內(nèi)不得對外銷售，不少于2萬平方米自項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起5年內(nèi)不得對外銷售。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，龍湖與清能集團(tuán)已是老搭檔，清能集團(tuán)為湖北省國資委旗下做地產(chǎn)開發(fā)的平臺。今年4月份，清能集團(tuán)位于武漢洪山毛坦村的新建商業(yè)金融業(yè)設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃公布，就是引進(jìn)龍湖共同打造40萬方商業(yè)綜合體。
龍湖隨后也在官微表示，該項(xiàng)目將打造成TOD天街項(xiàng)目。
此次落地武漢，于龍湖而言也是對華中區(qū)域土儲的一次有效補(bǔ)充。
據(jù)悉，華中區(qū)域一直是龍湖銷售貢獻(xiàn)弱區(qū)。2019年全年，龍湖集團(tuán)合同銷售金額2425億元，銷售面積1424萬平方米，其中華中區(qū)域銷售額為223億元，占總銷售額9.2%，在五大區(qū)域中排名墊底。
雖然兩大地塊均成功出讓，但不可忽視的是，此次武漢土拍幾乎都是底價(jià)成交，市場期待看到的火爆場面似乎并沒有出現(xiàn)。即便硚口地塊，第五次入市成功出讓也是以大幅降價(jià)為“代價(jià)”的。
唯一引來房企爭搶的地塊是漢南的P（2020）021地塊，經(jīng)過110輪競價(jià)后，由重慶華宇集團(tuán)旗下武漢華宇業(yè)瑞企業(yè)管理有限公司以5.04億元競得，樓面價(jià)2297元/平方米，溢價(jià)率76.12%。
楊光華指出，漢南地塊如此火熱只是單個(gè)現(xiàn)象，“這種小塊、總金額不高的地，大家都會去搶”。
但同時(shí)，也不能僅憑底價(jià)或一兩個(gè)開發(fā)商參與競拍來判定地市不夠火。如招商與龍湖摘得地塊，楊光華稱：“其實(shí)兩塊地背后都有不少家房企跟過，但能夠根據(jù)這個(gè)游戲規(guī)則走下來的很少。”
據(jù)悉，龍湖摘得的武昌聯(lián)合地塊此前業(yè)內(nèi)早有傳聞將被凱德拿下，且限制條件幾乎是為凱德量身打造，如28萬平方米的商業(yè)綜合體、1家獲得過“全球最受信賴公司”前100名的公司、引入1家管理房地產(chǎn)基金的企業(yè)總部等，消息稱將打造武漢來福士廣場。
鄭源滔則表示，溢價(jià)關(guān)系到起始樓面價(jià)，這是可調(diào)控的，與武漢市場的情況不能完全畫等號。從實(shí)際成交樓面地價(jià)來看，基本處于合理水平。
“在當(dāng)前的市場環(huán)境之下，愿意拿出幾十個(gè)億拍地的房企本身并不太多，所以大手筆進(jìn)行拿地，說明還是對武漢未來房地產(chǎn)市場抱著比較積極樂觀的心態(tài)?！编嵲刺戏Q。
楊光華也認(rèn)為，這次土拍房企加碼顯示對武漢經(jīng)濟(jì)與城市未來的信心，但同時(shí)目前基本還是央企、國企在參與競拍大規(guī)模的地塊，民營房企比較少。
另于今日5月19日，武漢自然資源和規(guī)劃局又新掛牌了9宗地塊，總起拍價(jià)約為56.94億元，將于6月18日集中出讓。
“拍地節(jié)奏明顯加快了?！睏罟馊A稱，相比其他城市，武漢土拍晚了一到兩個(gè)月，從4月份才開始陸續(xù)拍地，5月份加速，后面將有更大規(guī)模的土地入市
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原標(biāo)題： “風(fēng)暴”中心武漢百億土拍招商撿漏與龍湖加碼
