雅居樂集團(tuán)法務(wù)部 作者：呂泉
來源：雅居樂集團(tuán)法務(wù)部（ID：Agile_Legal）
2021年3月2日，佛山市城市更新局主動公開并發(fā)布了《佛山市城市更新局關(guān)于推動拆除重建類舊村居改造項目實(shí)施的指導(dǎo)意見》（佛更新【2021】2號文），從新政發(fā)布文號（2號文）以及加急程度（特急）來看，無不體現(xiàn)了佛山市城市更新局對于2021年佛山市舊村居改造的重視程度。
從新政主要內(nèi)容來看，此次新政內(nèi)容主要涉及七大部分，法務(wù)中心就政策主要內(nèi)容、注意事項及內(nèi)部風(fēng)控建議總結(jié)如下：
一、政策主要內(nèi)容及注意事項
第一部分主要內(nèi)容：有序推進(jìn)舊村居改造
本部分明確了兩個內(nèi)容：1、明確舊村居改造階段工作；2、明確由各區(qū)人民政府建立年度實(shí)施計劃機(jī)制。
注意事項：本部分主要內(nèi)容明確舊村居改造階段工作，有利于各企業(yè)理解佛山舊村居改造項目推進(jìn)過程中各階段工作要點(diǎn)，此外建立年度實(shí)施計劃機(jī)制，也有利于政府統(tǒng)籌各區(qū)域舊改項目推進(jìn)節(jié)奏、企業(yè)根據(jù)自身企業(yè)狀況提前制定項目拓展節(jié)奏。
第二部分主要內(nèi)容：明確前期工作有關(guān)要求
本部分內(nèi)容從四個方面進(jìn)行了明確：1、明晰前期工作內(nèi)容；2、確定前期工作組織模式；3、規(guī)范前期服務(wù)機(jī)構(gòu)的選??；4、明確前期服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)期限與管理。
注意事項：本部分主要內(nèi)容明確了前期工作內(nèi)容及選取方式等，其中尤為需要注意的是，本次新政對前期服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置了一定的硬性條件，如要求實(shí)繳注冊資本金5000萬以上，出具銀行存款資金證明2000萬以上，需要具有舊村居改造項目前期服務(wù)機(jī)構(gòu)或市場改造主體的經(jīng)驗。
第三部分主要內(nèi)容：優(yōu)化項目范圍劃定
本部分內(nèi)容由三部分政策組成：1、優(yōu)化舊村居改造項目用地構(gòu)成；2、允許國有用地納入舊村居改造；3、允許留用地納入舊村居改造。
注意事項：本部分主要內(nèi)容明確了國有用地納入舊村居改造的條件（相鄰的可整合夾雜、相鄰國有建設(shè)用地可納入舊村居改造）和限制條件（國有建設(shè)用地原則上不得超過項目范圍總用地面積的20%），明確了留用地納入舊村居改造的表決程序以及相關(guān)的處置方式、臺賬管理等。
第四部分主要內(nèi)容：明確規(guī)劃容量論證有關(guān)要求
本部分內(nèi)容由三部分組成：1、論證原則；2、激勵機(jī)制；3、規(guī)劃方案與規(guī)劃容量的換算。
注意事項：本部分主要內(nèi)容明確了規(guī)劃容量的論證方式、實(shí)施主體建設(shè)鎮(zhèn)、街級公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本可上浮納入改造成本的激勵機(jī)制等。
第五部分主要內(nèi)容：規(guī)范市場主體的管理
本部分內(nèi)容由五部分組成：1、規(guī)范市場改造主體的選?。?、加強(qiáng)市場改造主體招標(biāo)文件和改造協(xié)議管理；3、明確市場改造主體的準(zhǔn)入條件；4、建立前期服務(wù)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)為改造市場主體的機(jī)制；5、建立市場改造主體的退出機(jī)制。
注意事項：本部分內(nèi)容包含內(nèi)容較多，從市場改造主體的準(zhǔn)入、選取、管理機(jī)制、退出機(jī)制等做了詳細(xì)規(guī)定，其中尤其需要注意的是市場改造主體的準(zhǔn)入條件、退出機(jī)制等，后續(xù)如企業(yè)擬參與佛山區(qū)域舊村居改造項目的，需提前根據(jù)政策要求進(jìn)行布局（如佛山市轄區(qū)成立能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人機(jī)構(gòu)，實(shí)繳注冊資本一億元以上等），另外，新政對退出機(jī)制做了較嚴(yán)格的規(guī)定，明確市場改造主體應(yīng)當(dāng)在2年內(nèi)完成與項目范圍內(nèi)80%以上土地房屋權(quán)利人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，該退出機(jī)制的設(shè)定，將一定程度上影響企業(yè)的項目推進(jìn)節(jié)奏和計劃。
第六部分主要內(nèi)容：明確項目實(shí)施有關(guān)要求
本部分內(nèi)容由五部分組成：1、實(shí)施方案表決與報批；2、明確預(yù)告登記有關(guān)規(guī)定；3、申請轉(zhuǎn)為實(shí)施主體的要求；4、完善項目監(jiān)管協(xié)議的管理；5、允許先行供地。
注意事項：本部分內(nèi)容對實(shí)施方案的表決與報批程序做了較為細(xì)致的的規(guī)定，明確了轉(zhuǎn)為實(shí)施主體的具體要求和監(jiān)管協(xié)議的管理方法，但新政顯著區(qū)別于其他城市舊改政策的兩個亮點(diǎn)是：1、明確市場改造主體在與土地房屋權(quán)屬人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議后，可按協(xié)議約定向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理被拆遷房屋的相關(guān)預(yù)告登記，但該預(yù)告登記程序?qū)?yīng)的法律后果是什么，目前尚未可知；2、明確在一定條件下，實(shí)施主體可申請部分獨(dú)立地塊的先行供地，區(qū)別于其他城市一般要求完成復(fù)建或復(fù)建地塊工程進(jìn)度需優(yōu)先于融資地塊，方可進(jìn)行供地的政策，佛山該先行供地的政策是本次新政的一大亮點(diǎn)。
第七部分主要內(nèi)容：加強(qiáng)行政司法保障
本次佛山新政規(guī)定，已批準(zhǔn)實(shí)施主體的舊村居改造項目，少數(shù)土地房屋權(quán)利人對拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見的，經(jīng)多次協(xié)商仍無法達(dá)成一致的，實(shí)施主體可向項目所有地區(qū)級及以上人民政府申請裁決，對政府裁決部分的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。
注意事項：本次佛山新政明確了司法保障的具體措施，但：1、新政尚未明確少數(shù)土地房屋權(quán)利人中少數(shù)的比例問題，后續(xù)該部分尚待政府明確；2、本次新政系佛山市城市更新局文件，文件效力較低，該政策能否得到切實(shí)執(zhí)行，尚未可知。
二、風(fēng)控意見
根據(jù)本次佛山發(fā)布的舊改新政，就政策內(nèi)容提出相關(guān)風(fēng)控意見如下：
1、新政對前期服務(wù)機(jī)構(gòu)相關(guān)準(zhǔn)入條件作了嚴(yán)格規(guī)定，為滿足公司對佛山區(qū)域舊村居改造項目改造推進(jìn)節(jié)奏、力度，法務(wù)中心建議：提前布局、設(shè)立相關(guān)符合新政前期服務(wù)公司、市場改造主體要求的各類企業(yè)。
附政策原文：
2、新政明確了前期服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)期限，建議：（1）梳理佛山區(qū)域已簽訂協(xié)議及待簽訂的前期服務(wù)協(xié)議，確保服務(wù)期限符合政策要求；（2）待簽訂的前期服務(wù)協(xié)議中，明確如超出服務(wù)期限的相關(guān)退出機(jī)制；（3）在項目拓展過程中，將前期服務(wù)期限超期的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給平臺方，盡量要求平臺方配合我們在服務(wù)期限內(nèi)完成實(shí)質(zhì)工作或完成相關(guān)服務(wù)期限超期后的續(xù)約工作。
附政策原文：
3、新政明確了市場改造主體的退出機(jī)制，建議：（1）嚴(yán)格按照政策要求期限，制定相關(guān)工作計劃；（2）項目拓展過程中，將該兩年內(nèi)與項目范圍內(nèi)80%以上土地權(quán)利人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議作為重大事項與合作方或平臺方進(jìn)行溝通，將該事項的完成作為主要的服務(wù)費(fèi)支付基礎(chǔ)或合作基礎(chǔ)，嚴(yán)格設(shè)置完成期限并設(shè)置相應(yīng)的違約處理機(jī)制。
附政策原文：
三、指導(dǎo)意見全文
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