作者：觀點(diǎn)新媒體

這一年，中原建業(yè)在港交所敲響上市鐘聲，建業(yè)集團(tuán)旗下代建業(yè)務(wù)亦以此為始，進(jìn)入更多人的視野。

也是這一年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控依舊嚴(yán)峻，疊加疫情反復(fù)與特大水災(zāi)，河南市場(chǎng)千瘡百孔，中原建業(yè)亦不可避免受到影響。

3月15日，中原建業(yè)發(fā)布上市以來(lái)的首份年報(bào)，也讓外界從中回看企業(yè)過(guò)去一年的表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額402.75億元，同比增長(zhǎng)17.4%；合約銷售建筑面積626.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8%。

報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)收入13.01億元，較2020年增加13.0%，凈利潤(rùn)為7.7億元，核心凈利潤(rùn)為7.85億元，分別同比增長(zhǎng)13.0%、13.9%。

在市場(chǎng)下行與外部環(huán)境艱難的情況下，中原建業(yè)各項(xiàng)營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)依舊表現(xiàn)良好，以至于胡葆森感嘆“2021年是里程碑的一年”。

不過(guò)，細(xì)看中原建業(yè)股市表現(xiàn)、外拓速度等指標(biāo)，資本市場(chǎng)的關(guān)心仍在。

“全河南只要賣八套房子就有一套是建業(yè)的”，有投資者向觀點(diǎn)新媒體透露，在3月16日召開(kāi)的中原建業(yè)2021年全年業(yè)績(jī)投資者會(huì)上，胡葆森對(duì)于建業(yè)在河南的表現(xiàn)還算滿意。

據(jù)了解，建業(yè)系于2018年開(kāi)始制定走出河南戰(zhàn)略，次年3月份，胡葆森提出以鄭州為原點(diǎn)，以300公里為半徑，以輕資產(chǎn)模式向外拓展，而中原建業(yè)是建業(yè)系輕資產(chǎn)外拓的一把利劍。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年全年，中原建業(yè)新簽代建項(xiàng)目87個(gè)，同比增長(zhǎng)8.8%，新增合約建筑面積1002.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.7%。其中，新簽約省外項(xiàng)目共計(jì)11個(gè)，新簽合約建筑面積130.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)95.6%。

截至2021年12月31日，中原建業(yè)在管項(xiàng)目261個(gè)，在管項(xiàng)目建筑總面積約3097.44萬(wàn)方米，同比增長(zhǎng)21.3%。中原建業(yè)已在119個(gè)市縣開(kāi)展業(yè)務(wù)，包括河南省內(nèi)100個(gè)市縣，以及省外19個(gè)市縣24個(gè)項(xiàng)目，省外在管面積達(dá)到259萬(wàn)平方米，占總在管面積的8.3%。

對(duì)于省外的拓展，中原建業(yè)提出了兩點(diǎn)目標(biāo)，其一，盡快完成周邊七省的全部進(jìn)駐；其二，未來(lái)三年，省外業(yè)務(wù)占比超過(guò)20%。

投資者提到，為實(shí)現(xiàn)省外業(yè)務(wù)規(guī)模的提升，中原建業(yè)管理層提出，要深入推進(jìn)項(xiàng)目分項(xiàng)分類分級(jí)管理，即通過(guò)省外標(biāo)桿項(xiàng)目打造，加強(qiáng)各業(yè)務(wù)線對(duì)省外市場(chǎng)，特別是大中原區(qū)域的研究，形成可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

同時(shí)，要針對(duì)不同的省外市場(chǎng)，逐漸形成符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)，以客觀的視角推動(dòng)省外項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

投資者表示：“在今年2月建業(yè)系進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整之后，中原建業(yè)及時(shí)組建了山西公司，該公司還表示，隨著業(yè)務(wù)發(fā)展，馬上也會(huì)組建河北公司，通過(guò)省外公司設(shè)立，加強(qiáng)人員、資金等各方面的保障支持，對(duì)省外業(yè)務(wù)開(kāi)展會(huì)起到良好的作用。”

而剛剛走馬上任的首席執(zhí)行官馬曉騰則表示：“個(gè)人感覺(jué)目標(biāo)設(shè)定是比較保守的，相信中原建業(yè)未來(lái)省外業(yè)務(wù)拓展會(huì)取得更加亮眼的成績(jī)。”

上述投資者提到，近一個(gè)半小時(shí)的業(yè)績(jī)會(huì)中，“逆勢(shì)而上”是關(guān)鍵詞。

2021年，河南省先后遭受汛情及新冠肺炎疫情影響，加之整體房地產(chǎn)市場(chǎng)受到宏觀政策收緊、行業(yè)調(diào)控等多重因素的影響，市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯。

“其實(shí)我們經(jīng)營(yíng)面臨了巨大挑戰(zhàn)，但是中原建業(yè)依然完成了任務(wù)，而且還超額完成了任務(wù)?！蓖顿Y者引用中原建業(yè)管理層話語(yǔ)表示。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，去年全年，中原建業(yè)在管項(xiàng)目合約銷售金額402.75億元，同比增長(zhǎng)17.4%；合約銷售建筑面積626.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8%。

投資者認(rèn)為，去年中原建業(yè)在管項(xiàng)目大幅提升，帶動(dòng)簽約面積增長(zhǎng)。

不過(guò)觀點(diǎn)新媒體翻看2022年前兩月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，期內(nèi)，中原建業(yè)僅有2個(gè)新簽合約項(xiàng)目，新增合約建筑面積13.94萬(wàn)平方米，整體增速有所放緩。

與此同時(shí)，在管項(xiàng)目合約銷售方面，今年前2月該公司數(shù)據(jù)為21.77億元，同比減少40.1%，合約銷售建筑面積35.85萬(wàn)平方米，同比減少43.2%。

至于新簽項(xiàng)目增速放緩、業(yè)績(jī)下滑，該公司認(rèn)為，今年一季度的業(yè)績(jī)，部分在去年四季度提前完成。

當(dāng)然，中原建業(yè)管理層也在表示，過(guò)往1-2月春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)是中原建業(yè)一季度業(yè)績(jī)的重點(diǎn)期，但今年受到全國(guó)市場(chǎng)變動(dòng)影響較大。

根據(jù)河南當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月31日到2月6日春節(jié)周，河南多個(gè)縣地市零供應(yīng)，沒(méi)有推出新樓盤(pán)。鄭州僅有20余個(gè)售樓處開(kāi)放，與2019年80%以上的開(kāi)放率相比，賣房積極性明顯降低。

不僅如此，河南春節(jié)期間樓市成交量亦不容樂(lè)觀。其中，鄭州春節(jié)期間新房成交量?jī)H20套，中原區(qū)成交7套，高新區(qū)成交4套，管城區(qū)成交3套，金水區(qū)成交2套，二七區(qū)成交兩套，惠濟(jì)區(qū)、航空港區(qū)各成交1套。

但中原建業(yè)管理層對(duì)市場(chǎng)前景仍有信心：“從目前市場(chǎng)監(jiān)測(cè)來(lái)看，3-4月份連續(xù)兩個(gè)月，我們有信心業(yè)績(jī)會(huì)得到很大程度的恢復(fù)?！?/p>

從更具體的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)看，去年全年，中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為人民幣13.01億元，同比增加13.0%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為7.7億元，同比增加13.0%，凈利潤(rùn)率為59.2%；公司實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)7.85億元，較2020年增加13.9%；每股基本盈利為人民幣24.39分，同比增長(zhǎng)1.42分。

前兩月數(shù)據(jù)走低等因素，使市場(chǎng)對(duì)中原建業(yè)未來(lái)表現(xiàn)亦展露出擔(dān)憂情緒。

投資者表示：“今年外部環(huán)境挑戰(zhàn)較大，中原建業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)較為保守，收入和利潤(rùn)目標(biāo)以10%為基礎(chǔ)，力爭(zhēng)做到15%的增長(zhǎng)，未來(lái)三年的復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)是15%?！?/p>

有數(shù)據(jù)顯示，目前行業(yè)內(nèi)已有超過(guò)30家房企發(fā)展代建業(yè)務(wù)，成功上市的僅有綠城管理與中原建業(yè)兩家。

然而，胡葆森卻認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利階段，代建市場(chǎng)反而越來(lái)越受開(kāi)發(fā)商的重視，這個(gè)行業(yè)也面臨著一些新的發(fā)展機(jī)遇。

在他看來(lái)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)化率僅65%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家的80%還有距離，而河南是人口大省，城鎮(zhèn)化率一直落后于全國(guó)約8%，這預(yù)示著未來(lái)增長(zhǎng)空間更大。

投資者轉(zhuǎn)述胡葆森的話語(yǔ)提到，其判斷河南市場(chǎng)城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)還至少有15年時(shí)間，這就為建業(yè)大中原戰(zhàn)略、為中原建業(yè)輕資產(chǎn)的模式提供了很好的發(fā)展和增長(zhǎng)空間。

同時(shí)，趙瑞昆提到，接下來(lái)，行業(yè)合作渠道和發(fā)展方式將會(huì)更加多元，原來(lái)市場(chǎng)以商業(yè)代建為主，即中小房企的代建業(yè)務(wù)需求為主；未來(lái)會(huì)不斷加大政府代建（如城市更新、公共住房等資源盤(pán)活）以及資本代建（如不良資產(chǎn)的處置）需求。

除了業(yè)績(jī)指標(biāo)、未來(lái)增值空間等話題外，對(duì)于上市不久的中原建業(yè)而言，投資者們或許更關(guān)注其股價(jià)和市值的表現(xiàn)。

如今上市近十個(gè)月時(shí)間，中原建業(yè)股價(jià)一再探底，截至3月16日收盤(pán)，公司股價(jià)0.98港元，總市值32.24億港元。

投資者提到，該公司管理層將股價(jià)下跌歸結(jié)為幾個(gè)原因，其一，外資資金流出，中概股集體下跌。其二，中原建業(yè)股票受到行業(yè)政策及房企信用風(fēng)險(xiǎn)影響。另外，建業(yè)集團(tuán)受行業(yè)拖累嚴(yán)重，“城門(mén)失火殃及池魚(yú)”，作為兄弟公司，中原建業(yè)難免受到影響。

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原標(biāo)題： 年報(bào)觀察 | 中原建業(yè)代建里程碑與紅利