作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

集中供地政策，從一紙公文，現(xiàn)在逐漸變成了現(xiàn)實(shí)，受監(jiān)控的22個(gè)城市紛紛都停止了近期的供地，轉(zhuǎn)而開(kāi)始制定集中供地的一些列流程，以及配套的落地措施。

新的政策出來(lái)，初期都會(huì)有一段混亂期，甚至是一些難以平衡的問(wèn)題。最近，有幾個(gè)喜歡問(wèn)“十萬(wàn)個(gè)為什么”的投資部小伙伴，對(duì)于這個(gè)集中供地如何操作，可謂是摳破了頭皮，開(kāi)始了思考人生的模式。具體有以下這些燒腦問(wèn)題，困擾了大家：

1、集中供地，必然意味著集中掛網(wǎng)公示，集中拍地。按照目前大部分二線城市動(dòng)輒每年超過(guò)10000畝，甚至20000畝的經(jīng)營(yíng)性用地出讓規(guī)模，分三次供地，每次供地的規(guī)模也在4000畝，甚至5000畝。每次供地規(guī)模大致在50-100宗，如果單宗面積小一點(diǎn)，還會(huì)數(shù)量更多。這么大的土地供應(yīng)量，對(duì)目前的國(guó)土資源部門(mén)的工作提出了極高的要求。

比如：現(xiàn)在公共資源中心的網(wǎng)站，能不能支持突然大量的用戶(hù)訪問(wèn)，會(huì)不會(huì)崩潰？如果遇到網(wǎng)站崩潰，沒(méi)競(jìng)價(jià)成功的，這個(gè)損失算誰(shuí)的？

每次拍地都拍四五千畝，每宗地還有長(zhǎng)時(shí)間舉牌競(jìng)價(jià)的過(guò)程，按照以前一宗地拍一兩個(gè)小時(shí)的慣例，這么多地怕是每天不停，甚至要連續(xù)搞一個(gè)月才能拍完。

為了加快拍地進(jìn)度，公共資源交易中心必然會(huì)增加拍賣(mài)場(chǎng)，到底有沒(méi)有這么多場(chǎng)地可供用來(lái)拍賣(mài)？聽(tīng)說(shuō)有的城市打算一次搞十個(gè)拍賣(mài)室，不夠的話(huà)是不是還需要租用酒店來(lái)保證拍賣(mài)?；蛘哒f(shuō)，以后拍地加大競(jìng)價(jià)的幅度，或者直接叫一口價(jià)那種？

自然資源部門(mén)的人，能不能在短時(shí)間內(nèi)把這些土地的流程都走完，保證上市前“供貨”，拍地后能及時(shí)交地。面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，怕是只有無(wú)休止的加班才能解決問(wèn)題了，不少地方自然資源部門(mén)的人表示，新政策出來(lái)后已經(jīng)連續(xù)加班很久了，周末都沒(méi)有了。

簡(jiǎn)單舉的這幾個(gè)問(wèn)題，就能知道他們有多難了。

2、雖然目前大部分城市集中供地的時(shí)間，還沒(méi)最終確定，但是可以肯定的是，這些集中供地的城市，供地的時(shí)間都集中在3-11月。不少城市“不約而同”選擇了3、6、10這三個(gè)月的中旬，或者是這個(gè)時(shí)間附件節(jié)點(diǎn)供地，而且一半以上的城市供地時(shí)間上是重合的，這對(duì)投資來(lái)說(shuō)不是一件好事。

其他的困難先不說(shuō)，問(wèn)題的癥結(jié)點(diǎn)，就在房企內(nèi)部的資金安排上，畢竟錢(qián)少需求多。同時(shí)出這么多地，而且還是在不同的城市，資金怎么安排？不拿地是不可能的，還要多去幾次才能拿到。很多城市的土拍，以前沒(méi)集中供地時(shí)，不少區(qū)域公司一年去參拍個(gè)十次八次的，都不指定能拿到一次?，F(xiàn)在變成了一年只有三次機(jī)會(huì)，所以很多區(qū)域公司肯定都想每次都去參拍，每次還要去參拍多塊地，不給機(jī)會(huì)就是斷人活路。

可以想象，各個(gè)房企內(nèi)部，新的一輪資金爭(zhēng)搶明爭(zhēng)暗斗將會(huì)更加激烈，那些牛X強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域，將會(huì)拿到更多資金去拿地，從而做大做強(qiáng)。那些本來(lái)就弱勢(shì)，或者不被集團(tuán)看好的區(qū)域，將會(huì)加速淘汰出當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)。

當(dāng)然，事情也不是那么絕對(duì)的，可以去區(qū)域內(nèi)的三四線城市拿地，或者做收并購(gòu)項(xiàng)目。但是拿的項(xiàng)目會(huì)不會(huì)被坑在那里，這個(gè)就不好說(shuō)了。

3、集中供地那段時(shí)間，投資部的人夠用嗎？是不是需要招點(diǎn)兼職的，或者讓其他部門(mén)兼職客串一下。

這個(gè)問(wèn)題，也是很現(xiàn)實(shí)的，突然批量掛地，看地寫(xiě)什么的，這個(gè)可以讓投資部的人往死里加班懟。通宵寫(xiě)報(bào)告做測(cè)算，逼一下還是能實(shí)現(xiàn)的，這個(gè)問(wèn)題還是不大，相信一直習(xí)慣加班的投資人也能扛得住。

但是去現(xiàn)場(chǎng)拍地這件事，就不是加班能解決的了。畢竟至少一個(gè)人需要去一個(gè)拍賣(mài)場(chǎng)，有的房企，區(qū)域公司投資部就兩三個(gè)人，除了部門(mén)負(fù)責(zé)人好多人還是新手，壓根沒(méi)見(jiàn)過(guò)這種陣仗，到了現(xiàn)場(chǎng)怕是要緊張。如果一次要參拍多宗地，投資部的人肯定不夠，是時(shí)候需要招一波兼職人員了，或者讓項(xiàng)目總，運(yùn)營(yíng)總，工程總客串一下？按著這個(gè)思路走，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有一些改變，大家可以想象一下。

另外，集中供地的時(shí)間段內(nèi)，集團(tuán)投資中心的人也不夠用了。區(qū)域公司投資部可以加班把報(bào)告寫(xiě)完，但是集團(tuán)一下子收到那么多的項(xiàng)目上會(huì)，估計(jì)也是崩潰的，怎么辦？這對(duì)房企們現(xiàn)行的投資上會(huì)流程，也提出了新的變革要求，不然遲早把從集團(tuán)投資總經(jīng)理到下面的對(duì)接專(zhuān)員的全條線人員都累殘。即使集團(tuán)的人每天加班審報(bào)告和資料，投資中心總經(jīng)理每天24小時(shí)開(kāi)評(píng)審會(huì)，也是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。

4、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)在集中供地影響下，壓力也是很大的。

集中供地，集中交地，也就意味著集中上市出貨。特別是某些城市的新區(qū)，一次在同一個(gè)板塊一次性供好幾宗地的，壓力就很大了。這個(gè)就有意思了，一些運(yùn)營(yíng)效率比較高的房企，可以早你一個(gè)月開(kāi)盤(pán)的，那就是勝利了，哪怕是早一周開(kāi)盤(pán)，效果也是差很大的。如果做不到早開(kāi)盤(pán)，那比拼項(xiàng)目的品質(zhì)，或者比誰(shuí)的價(jià)格低，就是唯一的選項(xiàng)了。這就對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)效率，產(chǎn)品打造，成本管控，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃能力有了更高的要求。

不過(guò)，這些在公司領(lǐng)導(dǎo)面前，都不是理由，賣(mài)不出去房子就是營(yíng)銷(xiāo)的鍋，先殺個(gè)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人祭天，項(xiàng)目上的營(yíng)銷(xiāo)策劃先祭天。

目前，有一些房企面試營(yíng)銷(xiāo)總，已經(jīng)對(duì)癥給出了面試題：集中供地后，你覺(jué)得你有什么辦法，能讓公司在同行面前加快銷(xiāo)售去化，加快銷(xiāo)售回款？大家可以想一下，自己怎么回答這個(gè)面試送命題。

上面這些燒腦問(wèn)題怎么解決，只有后面慢慢驗(yàn)證了。

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原標(biāo)題： 一次要10個(gè)拍賣(mài)室！集中供地后，誕生了一些列“燒腦問(wèn)題”……