日前,地產(chǎn)圈傳瘋了一條新聞:又一個省會城市開始松綁樓市。而這次不同,力度非常猛,直接徹底取消限售!
作者:炸天團
日前,地產(chǎn)圈傳瘋了一條新聞:又一個省會城市開始松綁樓市。
而這次不同,力度非常猛,直接徹底取消限售!
“經(jīng)報請市政府同意,鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》已完成其階段性調(diào)控使命,擬予以廢止?!?/section>“已完成其階段性調(diào)控使命”這幾個字異常醒目,表明了地方政府松綁的決心。一張廢止令下來,長達4年多的“主城區(qū)商品房限售3年”的政策戛然而止。同時也開創(chuàng)了先例,讓哈爾濱成為第一個全面取消限售的大城市!對比其他城市降利率、降首付等隔靴搔癢的動作,取消限售才是復蘇樓市的大殺器。不少品質(zhì)次新房會殺入市場,再加上利率的一再探底,市場需求的回升,買賣雙方一拍即合,極大利于促進市場成交量回升。一旦二手房成交量回升,賣房者拿到錢再去購房,資金就在市場里流動起來,必然會帶動新房市場回暖。終于有大城市敢出來捅破“限售、限購、限貸”這個口子了!
哈爾濱這一猛藥,其實是今年各地密集政策蓄能已久的結(jié)果。2022年以來,全國超60個城市發(fā)布了各種穩(wěn)樓市的政策超過70次,疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近100次。僅3月以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策就接近50次,主要政策內(nèi)容以各種商業(yè)貸款、公積金、人才購房補貼為主。比如青島,昨晚最新曝出的內(nèi)幕,青島城陽部分中介表示,白云山片區(qū)的樓盤可以全款買第三套,且沒有社?;蚵鋺舴矫娴募s束。還有之前的鄭州下狠手,一連發(fā)布18條松綁措施,先是取消認房又認貸,同時放開第三套限購,并重啟貨幣化棚改。“棚改”這兩個字熟悉吧,15年樓市起飛的助推器,它又回來了。長沙,一直被奉為“最良心房價”的省會城市,事實上新房房價已經(jīng)連續(xù)15個月環(huán)比上漲,全國之最!在這個背景上,長沙政府還公開表示改善型住宅價格漲幅放寬到8%-10%。還有蘇州,這個最強地級市直接把房貸利率干到了和LPR齊平——全國最低的4.6%。這也預示著銀行開始下場,助力這場樓市的回暖,房貸的成本朝著最大限度放松的方向演變。包括南寧把首付降到20%、大灣區(qū)各大城市房貸利率回歸“4字頭”等等...你會發(fā)現(xiàn)這一輪樓市集體大松綁有個很明顯的信號:這些領(lǐng)頭救市的城市,基本都有一個特征,已經(jīng)持續(xù)低迷很久了。比如鄭州樓市長年冷淡、大量爛尾,樓市看不到后勁;哈爾濱人口流出嚴重,市場需求嚴重不足等;南寧去化周期已經(jīng)長達兩年,去庫存迫在眉睫。無論是資金面、還是政策面,政策利好持續(xù),剛需的群體會形成一定的積壓,厚薄激發(fā),到了一定的時候會集中釋放。從中央到地方政府,從銀行到金融機構(gòu),全方位刺激樓市的趨勢,愈發(fā)強烈。
不僅上述提到的三四線城市,有些高能級的一二線城市也開始在銅墻鐵壁里面鑿出洞來。長三角樓市最熱的城市之一——南京,馬上引來今年第一波土拍。為了刺激房企拿地,不讓去年流拍成群的現(xiàn)象再次發(fā)生,相關(guān)部門立馬提出了四條救市措施:
取消租賃用房配建;保證金下調(diào);保開發(fā)商利潤;取消競得地塊數(shù)量限制。前三條側(cè)重減少房企拿地的成本、減少拿地資金壓力。最后一條則專門針對那些資金雄厚的頭部房企,鼓勵他們:盡量拿!不限額!只要第一次效果不錯,后面幾次拍地,限制必然會越來越少。還有另外一個備受關(guān)注的長三角城市之一——杭州。這次土拍誠意滿滿,一次性拿出了60宗地,共3849畝地之多!主城四區(qū)這次一共拿出了11宗宅地,不乏奧體等熱門地塊。值得一提的是,杭州很會玩,首創(chuàng)了“次高報價者得”新規(guī)。具體怎么玩?
本批次所有的地塊都會設置一個中止價,也就是溢價10%時的價格。
當出價達到中止價以后,房企將進行一次性競價,可以在0%-2%區(qū)間內(nèi)(即最高溢價12%)選擇加價一次。一次性報價當中,由出價第二高的開發(fā)商拿地。
這樣拍地規(guī)則的改動,本質(zhì)上還是為了抑制房企無序競價,導致地價瘋漲,盡可能給開發(fā)商留出利潤空間。南京和杭州的這些松綁舉動,雖然沒有動“限售、限購、限價”的口子,但也在金融側(cè)給房企足夠的喘息空間,讓很多中小房企有了入局的機會。再把“限售、限購、限價”的口子打開,讓購房者大膽買。政府穩(wěn)樓市的邏輯已經(jīng)越發(fā)清晰。
最后,回到一個大家最關(guān)心的問題,利好消息如此頻發(fā),是否代表樓市新一輪上行真的要啟動了?炸天團覺得現(xiàn)在下結(jié)論為時尚早。縱觀這20多年來房地產(chǎn)的發(fā)展歷程,有過高峰有過低谷,基本都是跟隨政策松緊來走勢。而每次寬松政策出臺后,基本都引發(fā)了新的一輪上漲。值得注意的是,政策不會一夜之間完全兌現(xiàn),從政策出臺到市場響應是有周期的,這個時間大約是半年左右。我們可以觀察下,那些高能級的一二線城市,比如北上廣深、成杭南蘇等等,是否會續(xù)上,撕開“限購、限售、限價”的口子?到時候才是真正的大反撲。
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原標題:
這波行情,開始啟動了!