地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：龔偉
來源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）
越來越多開發(fā)商涉入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不止需要傳統(tǒng)住宅開發(fā)思維，更需要構(gòu)建具有生態(tài)性的產(chǎn)業(yè)思維。本文作者基于自身房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，談?wù)剬Ψ康禺a(chǎn)＋產(chǎn)業(yè)的理解。
規(guī)模效應(yīng)
目前，房地產(chǎn)行業(yè)年市場規(guī)模在15萬億元~20萬億元之間震蕩。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展空間，由于其規(guī)模效應(yīng)對經(jīng)濟(jì)的壓艙石作用，短期來看，尚未有其他行業(yè)可以取代，行業(yè)仍有發(fā)展空間。但區(qū)別于過去，城市之間出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化機(jī)會，城市內(nèi)各板塊之間也會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化機(jī)會。
產(chǎn)業(yè)支撐
在“房住不炒”的政策引導(dǎo)下，房子回歸居住本質(zhì)。有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，才會創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會，源源不斷流入的產(chǎn)業(yè)人才會激發(fā)城市真實(shí)的居住消費(fèi)及生活消費(fèi)，一方面實(shí)現(xiàn)了房子是用來住的，另一方面也實(shí)現(xiàn)了以住房消費(fèi)為主的國內(nèi)大循環(huán)經(jīng)濟(jì)。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段
從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段而言，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動進(jìn)入了科技創(chuàng)新驅(qū)動階段，針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，無論從產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素獲取端（土地價格、定制化的產(chǎn)業(yè)政策、政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等），還是從產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品用戶端，擁有自主科技創(chuàng)新IP的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在未來更具競爭優(yōu)勢。
資本市場
從資本市場來看，國內(nèi)資本市場注冊制改革前，企業(yè)上市時只關(guān)注是否盈利，而未關(guān)注是否真正與國際資本市場接軌。
改革后，則看重上市企業(yè)是否有持續(xù)性的經(jīng)營能力。該項(xiàng)改革，直接促進(jìn)了更多優(yōu)秀的科技創(chuàng)新企業(yè)借助資本力量加速發(fā)展，間接促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域（主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)或涉及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)范疇）的細(xì)分領(lǐng)域房企，在收入結(jié)構(gòu)上進(jìn)行優(yōu)化，擺脫純“地產(chǎn)思維”，同時也為這類細(xì)分領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商上市奠定了基礎(chǔ)。
加強(qiáng)長板效應(yīng)
基于以往的工作經(jīng)歷，筆者認(rèn)為，在未來開展相關(guān)工作時，不僅要具有傳統(tǒng)的住宅開發(fā)思維，更要有產(chǎn)業(yè)思維，才能讓戰(zhàn)略思維具有時代屬性，確保其符合時代與行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。
第一階段：傳統(tǒng)住宅開發(fā)思維
筆者最先接觸傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，工作內(nèi)容涉及前端投拓、后端營銷。
營銷工作培養(yǎng)我建立了客戶思維。運(yùn)用到投拓工作中，預(yù)判地塊時，我先對城市客戶與產(chǎn)品進(jìn)行研究，找到擬投地塊目標(biāo)客群及產(chǎn)品需求。
運(yùn)營工作中，戰(zhàn)略規(guī)劃內(nèi)容培養(yǎng)了我的城市思維。運(yùn)用到投拓工作中，預(yù)判地塊時，站在擬投地塊城市角度，尋找與周邊城市、所在都市圈或城市群的關(guān)系。站在擬投地塊所在城市板塊角度，尋找板塊與所在城市的關(guān)系，以及板塊與城市內(nèi)其他板塊之間的關(guān)系，盡自己所能，找到行業(yè)的周期及城市輪動的規(guī)律。
第二階段：住宅思維下的產(chǎn)業(yè)集合商思維
在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域工作，思考最多的是如何更多使用杠桿（金融杠桿+合作杠桿+經(jīng)營杠桿），將更多工作實(shí)現(xiàn)前置與并行，達(dá)到快周轉(zhuǎn)的目標(biāo)。同時，還要思考如何提高自有資金投資回報率，如何將自有資金投資盡早回正，并投入到下一個項(xiàng)目中。
隨著地方政府對產(chǎn)業(yè)需求及住宅土地獲取競爭的加強(qiáng)，思考最多的不再是補(bǔ)給自身短板，而是加強(qiáng)長板效應(yīng)。
如何加強(qiáng)長板效應(yīng)？要發(fā)揮房企在投資和建設(shè)方面的優(yōu)勢，整合產(chǎn)業(yè)資源，了解地方政府真實(shí)產(chǎn)業(yè)需求，并結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件，鎖定1個~2個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，整合產(chǎn)業(yè)鏈條上各細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)并發(fā)揮其龍頭效應(yīng)，同時整合中小企業(yè)，為政府提供產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造方案的同時，將自身對住宅用地的需求一并提出。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個疊加了城市輪動規(guī)律、國家政策導(dǎo)向、資源要素的多維度變量的全新領(lǐng)域。要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，需要培養(yǎng)“產(chǎn)業(yè)原動力”，在頂層思維、產(chǎn)業(yè)定位、招商、運(yùn)營各個環(huán)節(jié)都應(yīng)該注重實(shí)際性和長期性，不能絕對化、刻板化。
頂層思維方面
要擺脫純地產(chǎn)思維（完全依賴銷售型物業(yè)反哺產(chǎn)業(yè)發(fā)展），在投拓選址端，要實(shí)際考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境是否適合自身發(fā)展，而非僅考慮配套住宅，利于銷售。
主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位方面
產(chǎn)業(yè)定位時不能“無中生有”，硬生生創(chuàng)造一個新產(chǎn)業(yè)。一定要挖掘地方已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或發(fā)展產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的要素，并結(jié)合周邊城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃后，確立適宜該城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并能與周邊形成差異化互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)定位，做好資源鏈接，打造城市鮮明產(chǎn)業(yè)IP。
產(chǎn)業(yè)招商方面
做好產(chǎn)業(yè)招商，需要時刻擁有創(chuàng)新思維，尤其在政策創(chuàng)新方面，好的產(chǎn)業(yè)政策對于產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)招商有積極促進(jìn)作用；同時做好產(chǎn)業(yè)招商工作，還需要時刻擁抱政府，定位好自身角色，政策優(yōu)勢是企業(yè)無法具備的，往往對龍頭企業(yè)的吸引起到關(guān)鍵性作用。
然而而一個成熟的園區(qū)，不能只有龍頭企業(yè)，需要同時有中小型產(chǎn)業(yè)企業(yè)。其招商是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮優(yōu)勢的地方，通過TO B端的產(chǎn)業(yè)服務(wù)+TO C端的配套服務(wù)吸引中小企業(yè)入駐，真正打造完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。
產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面
產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面：產(chǎn)業(yè)思維與地產(chǎn)思維在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面存在很大不同，地產(chǎn)思維下運(yùn)營服務(wù)更多體現(xiàn)在后端，產(chǎn)業(yè)思維下運(yùn)營服務(wù)更多體現(xiàn)在前端。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，關(guān)鍵要有三種思維丨產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
