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恒大的爛尾樓有了新思路

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2021-11-22 16:08 4967 0 0
自恒大暴雷以來,其在房地產(chǎn)領(lǐng)域與金融領(lǐng)域所引發(fā)的海嘯般地震能在持續(xù)發(fā)酵。

作者:陌爺

來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

自恒大暴雷以來,其在房地產(chǎn)領(lǐng)域與金融領(lǐng)域所引發(fā)的海嘯般地震能在持續(xù)發(fā)酵。

此前,恒大也在積極自救,主要方式是通過出售優(yōu)質(zhì)恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大汽車、恒大物業(yè)等優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)。

但是相對應(yīng)債務(wù)缺口而言,仍然杯水車薪。

現(xiàn)時點利益相關(guān)方在思考的問題已經(jīng)不是如何救恒大,而是如何圍繞“保交樓”以及風(fēng)險隔離進(jìn)行更好的善后工作。

NO. 1

首先第一個問題,恒大的爛尾樓存量規(guī)模到底有多大,保交樓到底要付出多大的代價?

房地產(chǎn)項目預(yù)售到竣工結(jié)算通常需要2-3年時間,因此將2018年9月及以前成交面積定義為已竣工面積,將2018年9月以后成交面積定義為未竣工面積。

根據(jù)中指院統(tǒng)計的恒大項目明細(xì)顯示,存量項目數(shù)量合計1322個。

幾乎遍布了全中國所有的省份,可以說這場由恒大爆雷所引發(fā)的“保交樓”是全國所有地方政府都必須面對的關(guān)乎民生的政治任務(wù)。

對于預(yù)計1322個的恒大存量項目,進(jìn)一步按照地域分解:


在售項目與待售項目合計達(dá)到1000萬方的城市包括:黃岡、德陽、烏魯木齊、成都、濟(jì)南、重慶、沈陽、南寧、南通、啟東、貴陽、太原等13個。

已售未交付面積達(dá)到200萬方的城市包括:成都、重慶、貴陽、沈陽、太原、佛山、蘭州等7個城市。

從存量項目類型看,在售及待售項目數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于已售待交付數(shù)量,這意味著恒大目前大多數(shù)的存量項目都還需要投入大量的建設(shè)資金。

而從地域分布上看,存量項目與中西部及三四線為主,而問題的關(guān)鍵在于當(dāng)前急劇下行的市場環(huán)境,導(dǎo)致項目去化艱難,難以轉(zhuǎn)手。

關(guān)于恒大爛尾項目如何做好“保交樓”工作,成為各地方政府最為棘手的難題。

NO. 2

近期,恒大在溫州的幾個存量爛尾項目悄悄發(fā)生了“變性”。

地方政府采取的措施是地方城投或國資集團(tuán)接手承建,對在建未售項目商品房統(tǒng)一采購,定向用于安置用途。

11月15日,蒼南翡翠華庭1647套房源全部由蒼南縣國有資產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司統(tǒng)一采購,用做安置房房源。

11月18日,樂清都匯華庭三期開盤,三期625套可售房源全部由樂清城發(fā)統(tǒng)一采購,同樣是用做安置房房源。

兩個案例不同點在于前者是待售純新盤,地方政府通過買斷或統(tǒng)一采購全部房源后,項目建設(shè)將由政府統(tǒng)一提供資金,屬于政府與企業(yè)之間的行為。

而后者屬于已售待交付項目,政府通過統(tǒng)一采購未售項目,優(yōu)勢在于可以為項目公司進(jìn)行輸血,防止項目爛尾。

但是如何處理高價商品房業(yè)主與安置房業(yè)主之間的問題將會是后期可能存在的矛盾。

地方政府通過統(tǒng)一采購模式買斷潛在爛尾項目的做法其實早已有一定的政策支撐。

2014年,住建部便擬出臺“收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見”。

同樣處于下行低谷的市場環(huán)境,部分城市的庫存甚至達(dá)到5-6年。

而從市場經(jīng)濟(jì)的角度來看,商品房庫存或去化周期長達(dá)5-6年行業(yè)經(jīng)濟(jì)失去活力,甚至?xí)D壓一定的系統(tǒng)性風(fēng)險。

土地市場完全癱瘓,這對于高度依賴土地財政的城市無異于斬斷了活源之水。

為了解決開發(fā)商銷售去化艱難所積累的系統(tǒng)性風(fēng)險與政府土地出讓之間的矛盾,收購商品房用于保障性住房的舉措應(yīng)運而生。

而回過頭來審視恒大問題,同樣的舉措被地方政府開始運用。

不是催生行業(yè)經(jīng)濟(jì)活力,而是為了幫助企業(yè)順利實力“保交樓”。

可見恒大“保交樓”任務(wù)之艱巨。

而在這點上,溫州很好地打了個樣,或許是處理恒大爛尾樓的新思路。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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