作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

倫敦的優(yōu)質(zhì)物業(yè)一直被機(jī)構(gòu)投資者看好，近來(lái)數(shù)月的幾單大宗交易也可以看出，后疫情時(shí)代國(guó)際投資者正在回歸，但與之形成反差的，是中資開(kāi)發(fā)商正從倫敦“大撤退”。

經(jīng)歷了2013年-2016年的“出?！睙岷螅匈Y開(kāi)發(fā)商在倫敦似乎并未如預(yù)期般大展身手，反而因水土不服等原因紛紛觸礁，加之政策收緊與現(xiàn)金流緊張等因素，如今他們只能“收縮”戰(zhàn)線，出清倫敦物業(yè)以解燃眉之急。

從最初的萬(wàn)達(dá)，到后來(lái)的萬(wàn)科、綠地、富力、世茂……僅僅數(shù)年時(shí)間，當(dāng)初對(duì)海外的憧憬早已不復(fù)存在，如今擺在他們面前的，是如何改善自身的資金面，以安全地度過(guò)地產(chǎn)寒冬。

要說(shuō)中資開(kāi)發(fā)商的出海歷史，或許要追溯至十?dāng)?shù)年前，如綠地在俄羅斯圣彼得堡的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，又或者萬(wàn)通在美國(guó)紐約曼哈頓的重建項(xiàng)目。但倫敦市場(chǎng)憑借著良好的項(xiàng)目租金收益和長(zhǎng)期可觀的資本增值，成為了中資開(kāi)發(fā)商青眼的主要投資目的地。

在進(jìn)入倫敦的中資開(kāi)發(fā)商中，最先入局也是最被人熟知的，當(dāng)屬萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。

早在十一年前，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)開(kāi)始踏足海外市場(chǎng)，而在英國(guó)倫敦則是始于2013年，該公司宣布成立其在英國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司W(wǎng)anda One (UK) Limited (“Wanda One”)，負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)One Nine Elms項(xiàng)目中倫敦萬(wàn)達(dá)酒店和住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

資料顯示，倫敦ONE又被稱(chēng)為倫敦“九榆樹(shù)一號(hào)”，是萬(wàn)達(dá)于2013年6月買(mǎi)入的地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑面積10.5萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)在取得該項(xiàng)目后便立即宣布，將投資10億英鎊，打造一棟200米城市塔樓，一棟165米河景塔樓，分別建造439套公寓和一家五星級(jí)萬(wàn)達(dá)文華酒店。

對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，王健林寄予了厚望，曾表示：“海外從來(lái)見(jiàn)不到中國(guó)五星級(jí)酒店。萬(wàn)達(dá)決定做先行者，改變這種局面”。

彼時(shí)任職倫敦市長(zhǎng)的Boris Johnson（鮑里斯·約翰遜）也說(shuō)：“倫敦是最適合投資的國(guó)際大都市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在Nine Elms投資了7億英鎊，而且這一項(xiàng)目將創(chuàng)造300多個(gè)新的工作機(jī)會(huì)，對(duì)此我感到非常高興?！?/p>

雙方對(duì)于是次合作似乎都十分滿意。

2014年初，王健林在瑞士達(dá)沃斯會(huì)晤時(shí)任英國(guó)首相卡梅倫。據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)道，會(huì)談結(jié)束后，雙方正式宣布，萬(wàn)達(dá)將在英國(guó)投資20-30億英鎊，啟動(dòng)一項(xiàng)城市改造項(xiàng)目，通過(guò)這一項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)將在英國(guó)落地多個(gè)文化旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

自此，倫敦成為了萬(wàn)達(dá)出海最濃墨重彩的一筆。據(jù)彼時(shí)消息，倫敦ONE的推售極受到市場(chǎng)熱捧，首期66套物業(yè)告罄，萬(wàn)達(dá)給消費(fèi)者承諾的交付期是2018年第四季度。

萬(wàn)達(dá)首個(gè)海外項(xiàng)目的熱銷(xiāo)顯然給了同行信心，加之當(dāng)時(shí)正值房企“出海熱”，英國(guó)也因此成為不少開(kāi)發(fā)商的熱門(mén)首選地。有分析指出，國(guó)外的土地成本以及融資成本，確實(shí)比國(guó)內(nèi)要低廉，以萬(wàn)達(dá)在倫敦拿的一塊綜合地為例子，地價(jià)僅是中國(guó)地價(jià)的1/15。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，繼萬(wàn)達(dá)之后，萬(wàn)科、綠地、世茂、保利、富力等紛紛布局英國(guó)霧都。

如同樣在2013年之前就探索海外業(yè)務(wù)的萬(wàn)科，在長(zhǎng)達(dá)2年之久的磋商后，終于入股倫敦第二大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Galliard Homes的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目The Stage，取得該項(xiàng)目20%的股權(quán)。

該項(xiàng)目坐落于泰晤士河北岸的倫敦核心區(qū)，即有“第三硅谷”之稱(chēng)的倫敦Shoreditch（肖爾迪奇）中心地區(qū)。項(xiàng)目建面約4萬(wàn)平方米，由四棟建筑、412套精品住宅及優(yōu)質(zhì)景觀、城市、生活配套構(gòu)成, 包括一棟37層的住宅樓和兩棟寫(xiě)字樓，都是圍繞著面積達(dá)1.28英畝的公共廣場(chǎng)而建造。

Galliard Homes的行政長(zhǎng)官當(dāng)時(shí)預(yù)期：“The Stage將成為倫敦全新的世界級(jí)地標(biāo)。它的中央廣場(chǎng)將成為英國(guó)首都最大的公共廣場(chǎng)之一。”

2016年9月，萬(wàn)科再以1.15億英鎊購(gòu)入倫敦市中心的寫(xiě)字樓Ryder Court。該物業(yè)位于倫敦市梅菲爾區(qū)，靠近Picadilly Circus和Green Park地鐵站。項(xiàng)目總面積達(dá)到7萬(wàn)平方英尺（約為6671平方米），年租金回報(bào)率約為4.3%。

另外，在2014年1月，綠地也斥資1.4億英鎊，自英國(guó)開(kāi)發(fā)商Minerva手中買(mǎi)下了位于倫敦旺茲沃思（Wandsworth）的蘭姆啤酒廠地塊，并將其改名為蘭姆公館。

據(jù)彼時(shí)介紹，蘭姆公館項(xiàng)目總投資將超過(guò)6億英鎊，整個(gè)項(xiàng)目總分三期開(kāi)發(fā)，將新建超過(guò)700套住宅、9000平方米啤酒文化商業(yè)街，及歷史保護(hù)建筑改造的loft式住宅，打造歷史文化住宅社區(qū)。

數(shù)年后在上海舉辦的首期項(xiàng)目推介會(huì)上，蘭姆公館項(xiàng)目吸引了58組百余高端客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，成交額為8套。

2015年，世茂集團(tuán)許榮茂也在2015年以2.7億英鎊收購(gòu)了倫敦老金融城核心地段的Christ Church Court大樓。該物業(yè)靠近倫敦證券交易所，此前曾出租給高盛作為倫敦總部。

2016年初，保利地產(chǎn)則以1.45億英鎊買(mǎi)下倫敦金融城的總部大樓5 Fleet Place，彼時(shí)主力租戶為英國(guó)律所Charles Russell Speechlys。這也是保利在英國(guó)的第一筆投資。

進(jìn)入倫敦市場(chǎng)兩年后，保利才決定進(jìn)一步深入，開(kāi)始布局住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

2018年2月，同樣是春節(jié)前后。保利地產(chǎn)宣布已經(jīng)正式完成收購(gòu)英國(guó)倫敦大型開(kāi)發(fā)地塊，地塊屬于Millbrook Park地產(chǎn)項(xiàng)目的其中一部分，占地11.88英畝，約合72畝，位于倫敦北四區(qū)Mill Hill，收購(gòu)價(jià)格為7465萬(wàn)英鎊。

與全盤(pán)拿下倫敦金融城寫(xiě)字樓項(xiàng)目不同，保利地產(chǎn)此次是通過(guò)合作方式取得Millbrook Park項(xiàng)目地塊。整個(gè)Millbrook Park地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共分為14期，保利拿了其中4期，占總開(kāi)發(fā)面積約30%。Millbrook Park項(xiàng)目總共規(guī)劃新建2240套住房，保利拿下的地塊將建設(shè)其中706套（包括134套保障房），并新建1400平方米的商業(yè)和零售空間，以及Millbrook廣場(chǎng)。

2017年5月，華潤(rùn)置地也以聯(lián)合方式，與美國(guó)北極星房地產(chǎn)（NorthStar Realty Europe）收購(gòu)位于倫敦金融城核心區(qū)的寫(xiě)字樓20 Gresham Street，收購(gòu)價(jià)為3.09億英鎊，華潤(rùn)占80%股份。這是華潤(rùn)在英國(guó)的第一筆投資，項(xiàng)目主要被出租給中國(guó)工商銀行旗下的工行標(biāo)準(zhǔn)銀行作為其總部大樓。

在2017年進(jìn)入倫敦的還有富力地產(chǎn)。該年3月，富力地花費(fèi)接近6000萬(wàn)英鎊買(mǎi)下位于南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和其附近的地塊。隨后，富力地產(chǎn)再花費(fèi)1.58億英鎊從英國(guó)房地產(chǎn)上市公司CLS Holding手中買(mǎi)下了位于倫敦一區(qū)的Vauxhall地塊，項(xiàng)目將建兩棟50層高樓。

2017年8月，富力地產(chǎn)聯(lián)合中渝置地五五開(kāi)接手本為萬(wàn)達(dá)收購(gòu)的倫敦九榆廣場(chǎng)項(xiàng)目。2018年1月16日，富力、中渝置地再度“雙打”，以41.38億港元接手萬(wàn)達(dá)的“倫敦ONE”綜合發(fā)展項(xiàng)目，業(yè)態(tài)包括酒店、住宅、辦公室及零售。

除了上面這些大型開(kāi)發(fā)商之外，上置集團(tuán)、中渝置地、總部基地ABP等中資開(kāi)發(fā)商也不甘落后。

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其中，總部基地ABP進(jìn)入倫敦的步伐則邁得比較早。就觀點(diǎn)新媒體了解，2013年5月29日，總部基地ABP董事長(zhǎng)許為平即與前倫敦市市長(zhǎng)鮑里斯·約翰遜在倫敦市政廳簽約，計(jì)劃斥資17億英鎊打造東倫敦皇家阿爾伯特碼頭亞洲商務(wù)港，該項(xiàng)目又被稱(chēng)為倫敦第三金融城。

作為中資開(kāi)發(fā)商在英國(guó)最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地達(dá)35英畝，相當(dāng)于23個(gè)足球場(chǎng)大小，包括辦公樓、住宅樓、零售和餐飲等休閑配套設(shè)施，ABP曾稱(chēng)該項(xiàng)目將為倫敦創(chuàng)造超3萬(wàn)個(gè)工作崗位。

事實(shí)上，董文標(biāo)掌舵的中民投也曾想借助該項(xiàng)目進(jìn)入倫敦，并在2015年初與總部基地在上海簽署戰(zhàn)略合作投資框架協(xié)議，雙方協(xié)定投資約10億英鎊共同建設(shè)上述英國(guó)倫敦新國(guó)際金融城。

按照當(dāng)時(shí)說(shuō)法，皇家阿爾伯特碼頭項(xiàng)目的重點(diǎn)在于吸引亞洲企業(yè)特別是中國(guó)金融企業(yè)到歐洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，因而，這個(gè)被視作東西方投資合作“燈塔式”典范的項(xiàng)目也將參照當(dāng)時(shí)英國(guó)碼頭區(qū)的改造藍(lán)本金絲雀碼頭。

只是出乎意料的是，2015年10月9日，總部基地董事長(zhǎng)許為平在接受采訪時(shí)透露，自2015年初簽署合作意向書(shū)后，中民投至今沒(méi)有出資，“沒(méi)必要再提他們了”。很快，便是中信集團(tuán)的入局。

一年之后，中民投還是借助旗下上置集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了踏足英倫的計(jì)劃。上置集團(tuán)2016年9月2日披露，其與法興銀行及SG Hambros Bank Limited訂立《買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，前者將以8450萬(wàn)英鎊代價(jià)收購(gòu)后者持有的倫敦總部大樓41 Tower Hill。法興銀行倫敦總部大樓的成交是英國(guó)脫歐后單筆最大中資對(duì)英地產(chǎn)投資，也是脫歐后中國(guó)資本在英國(guó)的第一筆寫(xiě)字樓收購(gòu)。對(duì)上置來(lái)講，這同樣是其在英國(guó)邁出的第一步。

而中渝置地自2017年進(jìn)入倫敦市場(chǎng)后，先后進(jìn)行過(guò)多筆大宗交易，包括買(mǎi)下了倫敦“奶酪刨”大廈。

2017年1月27日，中渝置地以2.92億英鎊買(mǎi)下位于倫敦帕丁頓火車(chē)站附近的沃達(dá)豐總部大樓；2017年3月1日，中渝置地拿下倫敦金融城最高樓——奶酪刨摩天樓（the Cheesegrater），當(dāng)時(shí)11.5億英鎊的成交價(jià)震驚了倫敦地產(chǎn)圈；

2017年8月22日，就在萬(wàn)達(dá)宣布放棄收購(gòu)倫敦市中心地塊Nine Elms Square（九榆廣場(chǎng)）之時(shí)，中渝置地和富力地產(chǎn)出現(xiàn)，拿下了這個(gè)標(biāo)價(jià)4.7億英鎊的大型開(kāi)發(fā)地塊；2018年1月，富力、中渝置地再度以41.38億港元接手萬(wàn)達(dá)的“倫敦ONE”綜合發(fā)展項(xiàng)目

當(dāng)然，除了開(kāi)發(fā)商們的角逐之外，有充裕資本支撐的金融機(jī)構(gòu)們也不甘落后，紛紛出手購(gòu)入資產(chǎn)

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那時(shí)候，一切看來(lái)都充滿著勃勃的生機(jī)。

但是有時(shí)候風(fēng)向的轉(zhuǎn)變來(lái)得很快，關(guān)于海外投資的政策也是這樣。

回看2013年-2016年的熱鬧出海可以發(fā)現(xiàn)，彼時(shí)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的規(guī)模仍在高歌猛進(jìn)，而“國(guó)八條”、“國(guó)十條”等樓市政策的出臺(tái)使得他們多少有點(diǎn)束手束腳，海外市場(chǎng)則成為另一片“藍(lán)海”，加上越來(lái)越多的人到海外留學(xué)或者長(zhǎng)期發(fā)展，境外置業(yè)的需求似乎為他們提供了不少機(jī)會(huì)。

另一方面，彼時(shí)相對(duì)寬松的融資環(huán)境也使中資開(kāi)發(fā)商有能力開(kāi)拓海外市場(chǎng)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，銀行貸款是開(kāi)發(fā)商海外投資較為常見(jiàn)的傳統(tǒng)融資方式，包括境內(nèi)銀行和境外銀行提供的貸款，或?qū)⒂玫絻?nèi)保外貸（這也是后來(lái)大多中資開(kāi)發(fā)商所用的融資手段）。

而且在2014年5月，國(guó)家外匯管理局放開(kāi)跨境擔(dān)保，變審批為備案，也刺激了開(kāi)發(fā)商的境外融資。

據(jù)仲量聯(lián)行過(guò)往發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示，2013年-2016年，中國(guó)房企在海外市場(chǎng)的投資金額分別為113億美元、165億美元、251億美元和330億美元，增速極為明顯。

除了大熱的美國(guó)市場(chǎng)以外，倫敦成為不少中資開(kāi)發(fā)商落子的目的地。就像當(dāng)初綠地在上海推介蘭姆公館項(xiàng)目時(shí)所說(shuō)那樣，倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)40多年來(lái)的穩(wěn)定發(fā)展與投資利好（年租金回報(bào)率高于4%），使之成為中資企業(yè)海外房地產(chǎn)投資首選的目的地之一。

萊坊就曾指出，“澳大利亞、美國(guó)和英國(guó)是中國(guó)投資者最關(guān)注的三個(gè)市場(chǎng)。2013年中國(guó)流入這三個(gè)市場(chǎng)的資本較2012年增長(zhǎng)了5倍。我們預(yù)計(jì)，2014年中國(guó)投資者在這三個(gè)市場(chǎng)的交易額將達(dá)到或超過(guò)2013年的水平?！?/p>

據(jù)英倫投資客統(tǒng)計(jì)，2017年，中國(guó)投資者對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)投資交易達(dá)49筆，即使不算進(jìn)中投122.5億歐元的大交易（中間包括對(duì)歐洲大陸的投資，難以計(jì)算），中國(guó)對(duì)于英國(guó)房地產(chǎn)總投資額也超過(guò)了100億英鎊，比2016年增加了至少一倍以上。

從數(shù)據(jù)看，2017年時(shí)候的中資開(kāi)發(fā)商似乎仍然熱衷海外投資，但如今看來(lái)，那時(shí)已是這股風(fēng)潮的強(qiáng)弩之末。

來(lái)源：綜合仲量聯(lián)行、戴德梁行數(shù)據(jù)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

2017年6月，國(guó)家發(fā)展改革委、商務(wù)部、人民銀行、外交部聯(lián)合牽頭制定，并由國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》，引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向，其中將房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等境外投資列為限制類(lèi)。

像之前那樣開(kāi)發(fā)商大規(guī)?！俺龊！钡那樾?，即將不再出現(xiàn)。

在當(dāng)年7月18日，發(fā)改委政研室主任、新聞發(fā)言人嚴(yán)鵬程還提醒：“有關(guān)部門(mén)將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等領(lǐng)域非理性對(duì)外投資傾向，防范對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)，建議有關(guān)企業(yè)審慎決策?！?/p>

據(jù)稱(chēng)，文件出臺(tái)的背景，主要是一段時(shí)間以來(lái)，我國(guó)企業(yè)境外投資存在一些嚴(yán)重問(wèn)題。一些企業(yè)打著國(guó)家“走出去”戰(zhàn)略的幌子，卻做著轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的事實(shí)。而且在開(kāi)展境外投資時(shí)，缺乏科學(xué)論證，盲目決策，造成較大損失。一些企業(yè)將境外投資重點(diǎn)放在房地產(chǎn)等非實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，不僅未能帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，反而導(dǎo)致資金跨境流出大幅增加，沖擊我國(guó)金融安全。

按照文件的指導(dǎo)內(nèi)容，就是國(guó)家鼓勵(lì)一部分投資，限制一部分投資，禁止一部分投資。通過(guò)“鼓勵(lì)發(fā)展+負(fù)面清單”模式，來(lái)規(guī)范境外投資方向。

從文件內(nèi)容不難看出，中資出海并非一帆風(fēng)順， “缺乏科學(xué)論證，盲目決策，造成較大損失”的例子并不在少數(shù)。

萬(wàn)達(dá)或是其中的典型案例，畢竟國(guó)外的經(jīng)濟(jì)制度、文化、政治、民意等等都與中國(guó)有著極大差異。

其進(jìn)入倫敦的首個(gè)項(xiàng)目“倫敦ONE”，2016年4月即遇到建筑商退出事件。彼時(shí)，英國(guó)上市建筑商Interserve在官網(wǎng)證實(shí)，由中國(guó)央企中建和Interserve共同成立的合資公司CI-ONE不再擔(dān)任萬(wàn)達(dá)倫敦地產(chǎn)項(xiàng)目“倫敦ONE”的工程承包商，萬(wàn)達(dá)將重啟工程招標(biāo)，Interserve也成了英媒口中今年第一家退出萬(wàn)達(dá)倫敦項(xiàng)目的英國(guó)建筑商。

當(dāng)年7月，萬(wàn)達(dá)與英國(guó)最大的建筑承包商Balfour Beatty簽下了《前期建設(shè)承包服務(wù)合同》，后者將作為“倫敦ONE”新任的主承包商。

彼時(shí)，Balfour Beatty首席執(zhí)行官Leo Quinn還表示，將使用參與過(guò)倫敦2012奧運(yùn)主場(chǎng)館建設(shè)的最頂尖的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來(lái)給萬(wàn)達(dá)倫敦項(xiàng)目服務(wù)。然而，不過(guò)短短數(shù)月間，雙方的合作就在2016年11月出現(xiàn)了重大變數(shù)，Balfour Beatty確認(rèn)退出萬(wàn)達(dá)“倫敦ONE”，不再擔(dān)任該項(xiàng)目的工程承包商。

另外，同樣進(jìn)展不順的還有萬(wàn)達(dá)2014年以2.65億歐元購(gòu)入的位于西班牙馬德里中心的“西班牙ONE”項(xiàng)目。對(duì)于這個(gè)在上世紀(jì)50年代完工，高達(dá)110多米的地標(biāo)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)認(rèn)為，西班牙大廈建成于還沒(méi)有高質(zhì)量建筑材料的年代，盡管常年來(lái)大廈都進(jìn)行了維護(hù)，但建筑物本身的使用壽命已經(jīng)接近于極限，因此提出了完全拆毀大廈，一磚一瓦重建的改造方案。

但是馬德里市政方面稱(chēng)，“馬德里市政府的計(jì)劃不批準(zhǔn)拆除西班牙大廈的正面”。西班牙工人社會(huì)黨對(duì)此也表示反對(duì)。在多番交涉未果之后，2017年6月，萬(wàn)達(dá)宣布已經(jīng)向西班牙企業(yè)Baraka Global Invest出售了西班牙大廈的全部股權(quán)。

萬(wàn)達(dá)酒店曾公告稱(chēng)，出售西班牙大廈的代價(jià)為2.72億歐元(按目前匯率約20.81億人民幣)，對(duì)比2014年2.65億歐元(按2014年匯率約22億人民幣)的收購(gòu)價(jià)格，萬(wàn)達(dá)損失過(guò)億人民幣。

而在倫敦方面，在上述新政出臺(tái)后，2017年8月，萬(wàn)達(dá)即迅速將兩個(gè)月前計(jì)劃斥資4.7億英鎊購(gòu)置的英國(guó)第二幅土地的產(chǎn)權(quán)移交予富力地產(chǎn)和中渝置地。

來(lái)到2017年末，有報(bào)道指，萬(wàn)達(dá)尋求以不低于50億美元的價(jià)格，一次性出售位于英國(guó)、美國(guó)與澳大利亞的五處海外資產(chǎn)。

很快地，2018年1月，萬(wàn)達(dá)即宣布出售位于倫敦的一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)查實(shí)，這正是萬(wàn)達(dá)于海外布局的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目——“倫敦ONE”，該物業(yè)也成為了萬(wàn)達(dá)在倫敦的最后一個(gè)項(xiàng)目。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的分析，萬(wàn)達(dá)收購(gòu)這些海外地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)借了不少的外債，而到2017年時(shí)，萬(wàn)達(dá)再融資受限、國(guó)內(nèi)資金亦難以輸送到國(guó)外。由于資金緊張，以及海外項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)也存在大量資金缺口，萬(wàn)達(dá)因此急于出售海外地產(chǎn)項(xiàng)目。

萬(wàn)達(dá)的例子似乎只是一個(gè)開(kāi)始，它當(dāng)時(shí)的情形和數(shù)年后中資密集撤出倫敦的情況是何其相像。

2018年1月，萬(wàn)達(dá)還宣布以68.85億港元的代價(jià)出售了悉尼的兩個(gè)住宅和酒店綜合項(xiàng)目。

至于萬(wàn)達(dá)海外的最后一個(gè)項(xiàng)目，則于2020年7月公布出售——以代價(jià)2.7億美元出售芝加哥大廈90%權(quán)益。據(jù)悉，項(xiàng)目在2016年8月開(kāi)工后，坊間就不斷傳出消息稱(chēng)“大樓未完工就已轉(zhuǎn)手”，直至2018年，該公司完成出售澳洲項(xiàng)目后，透露將擇機(jī)出售美國(guó)項(xiàng)目，以進(jìn)一步減少海外項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的債務(wù)，并可加強(qiáng)集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況使集團(tuán)受惠。

芝加哥項(xiàng)目完成出售，萬(wàn)達(dá)旗下再無(wú)海外地產(chǎn)項(xiàng)目。

這時(shí)候，與萬(wàn)達(dá)境遇相似的還有海航集團(tuán)。

當(dāng)時(shí)消息指，2017年6月22日，銀監(jiān)會(huì)要求各大銀行對(duì)“海外并購(gòu)明星企業(yè)”境外投資借款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，并點(diǎn)名排查萬(wàn)達(dá)、安邦、海航集團(tuán)、復(fù)星、浙江羅森內(nèi)里等企業(yè)。

有數(shù)據(jù)顯示，自2015年起，兩年間通過(guò)舉債完成了總額超過(guò)400億美元收購(gòu)交易的海航集團(tuán)，收購(gòu)數(shù)量高達(dá)80多筆，著名交易包括買(mǎi)下德意志銀行、希爾頓酒店、英邁等公司的股權(quán)。

至2017年，出海航集團(tuán)當(dāng)時(shí)資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)1400億美元，估計(jì)負(fù)債超過(guò)1000億美元，其中大約四分之一的債務(wù)將在一年內(nèi)到期。債務(wù)即將到期，國(guó)內(nèi)融資不順，海航國(guó)外融資也遭遇了評(píng)級(jí)下調(diào)。

在這樣的背景下，華爾街日?qǐng)?bào)2017年12月19日消息指，海航集團(tuán)考慮出售總價(jià)值約60億美元，位于紐約、倫敦和其他大城市的大批商業(yè)地產(chǎn)。這些海外地產(chǎn)包括位于美國(guó)曼哈頓中城、倫敦金絲雀碼頭和舊金山教區(qū)的高級(jí)寫(xiě)字樓，以及位于法國(guó)波利尼西亞的度假村和澳大利亞的建筑。

其中位于倫敦的項(xiàng)目分別是，海航2015年8月以2.15億英鎊購(gòu)入的路透社總部大樓，位于倫敦金絲雀碼頭。海航于2016年4月20日斥資1.31億英鎊買(mǎi)下的倫敦Credit Suisse副樓（17 Columbus Courtyard）。

出售消息傳出兩年后，2019年11月，香港新鴻基公司聯(lián)手澳洲投行麥格理集團(tuán)（Macquarie Group），以1億英鎊的價(jià)格受讓了海航集團(tuán)持有的倫敦金絲雀碼頭寫(xiě)字樓——哥倫布廣場(chǎng)17號(hào)（17 Columbus Courtyard）。在此之前，海航已將倫敦路透總部大樓（30 South Colonnade）出售給了另一家中資企業(yè)。

相比三年前1.31億英鎊的購(gòu)入價(jià)格，哥倫布廣場(chǎng)17號(hào)大樓的轉(zhuǎn)手價(jià)僅為1億英鎊，海航集團(tuán)做了筆虧本買(mǎi)賣(mài)。

在海外投資政策收緊之下，除了當(dāng)時(shí)債務(wù)壓力山大的海航、萬(wàn)達(dá)拋售海外項(xiàng)目外，英國(guó)脫歐前景未明等原因也導(dǎo)致中資開(kāi)發(fā)商對(duì)倫敦的投資熱情也呈現(xiàn)“斷崖式”回落。

戴德梁行過(guò)往數(shù)字顯示，2018年中國(guó)境外地產(chǎn)投資為157億美元，同比驟降63%，基本回到了2014年前的水平。

另?yè)?jù)英倫投資客的統(tǒng)計(jì)，2018年中國(guó)對(duì)英房地產(chǎn)投資金額超過(guò)60億英鎊，相比2017年超過(guò)100億英鎊的總投資額有大幅下滑。

就連當(dāng)時(shí)的倫敦樓市也并不景氣。

英國(guó)地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司Acadata在2018年3月發(fā)布的報(bào)告顯示，彼時(shí)倫敦房?jī)r(jià)正以2009年金融危機(jī)以來(lái)的最快速度下跌，最貴區(qū)域的跌幅最大。倫敦當(dāng)年1月份平均房?jī)r(jià)降至59.34萬(wàn)英鎊，同比降幅為2.6%，是2009年8月以來(lái)最大跌幅。而最貴的區(qū)域跌幅最大，倫敦西南部的旺茲沃思區(qū)（Wandsworth）表現(xiàn)最差，以14.9%的同比跌幅排首位，薩瑟克區(qū)（Southwark）也下跌12.2%。

報(bào)告還披露，早在2017年，倫敦大部分時(shí)間均呈現(xiàn)疲弱的房?jī)r(jià)勢(shì)頭，而這一態(tài)勢(shì)也持續(xù)到2018年。尤其是脫歐公投以來(lái)，倫敦樓市長(zhǎng)期受增長(zhǎng)放緩和通脹加速的打擊。

多重因素疊加之下，不少中資投資的項(xiàng)目開(kāi)始易主。

如2017年11月，復(fù)星集團(tuán)將倫敦金融城Lloyds Chambers大樓出售給美國(guó)紐約的私人投資者Abraham Schwartz，成交價(jià)為9700萬(wàn)英鎊，較2013年收購(gòu)價(jià)6450萬(wàn)英鎊有約3250萬(wàn)英鎊溢價(jià)，期間每年獲得租金約710萬(wàn)英鎊。

2011年就進(jìn)入倫敦的華彬集團(tuán)，也將2013年2月以9250萬(wàn)英鎊購(gòu)入的谷物交易所大樓，在2018年1月以總價(jià)1.3億英鎊出售。該項(xiàng)目彼時(shí)的年租金收益率為4.8%。

上置集團(tuán)則分別在2018年5月及2019年5月兩次出售英國(guó)公司股權(quán)，目標(biāo)公司間接持有英國(guó)倫敦兩項(xiàng)房產(chǎn)物業(yè)的全部實(shí)益權(quán)益，分別為12 Moorgate及41 Tower Hill。

上置集團(tuán)表示，該筆轉(zhuǎn)讓交易為集團(tuán)提供了合適機(jī)會(huì)，以能夠在英國(guó)退歐前景不明朗及英鎊匯率前景黯淡的情況下變現(xiàn)。上置集團(tuán)擬將所得款項(xiàng)凈額用于其他房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及償還公司未償還的股東貸款。

……

2019年之后，進(jìn)入倫敦的更多為港資開(kāi)發(fā)商或投資企業(yè)。

之后，很快就是我們都熟悉的故事了——2020年新冠疫情爆發(fā)；同年8月，消息指監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”；2021年1月，還出臺(tái)了針對(duì)信貸銀行機(jī)構(gòu)的“兩道紅線”。

2021年1月撤出倫敦的國(guó)銳地產(chǎn)，3096萬(wàn)英鎊將2016年7月收購(gòu)并打算長(zhǎng)期持有的辦公樓Boundary House出售，理由是COVID-19對(duì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響及2020年在倫敦與目標(biāo)物業(yè)類(lèi)似的物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格下跌。

而更多的案例顯示，以高杠桿撬動(dòng)增長(zhǎng)的中資開(kāi)發(fā)商們，在“三道紅線”及“兩道紅線”的夾擊下，資金渠道被猛然收緊，自從2021年以來(lái)，房企的債務(wù)壓力成為懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍，債券爆雷、理財(cái)爆雷等促使部分房企選擇處置資產(chǎn)優(yōu)化債務(wù)，海外項(xiàng)目也因此被擺上貨架。

“出倫敦記”在2021年底到今年初開(kāi)始集中上演。

去年12月初，保利以1.9億英鎊將倫敦金融城的寫(xiě)字樓5 Fleet Place售予一香港買(mǎi)家。大樓在保利持有的五年里升值了4500萬(wàn)英鎊，若算上五年里每年收到的775萬(wàn)英鎊租金，五年的租金約3.3億人民幣。

接著是萬(wàn)科海外，2022年1月21日宣布出售倫敦1宗物業(yè)，該物業(yè)正是其2016年9月以1.15億英鎊購(gòu)入的倫敦市中心寫(xiě)字樓Ryder Court，預(yù)期就出售事項(xiàng)將確認(rèn)未經(jīng)審核除稅前收益約400萬(wàn)英鎊。

到了2月初，世茂集團(tuán)主席許榮茂計(jì)劃以3.4億英鎊的價(jià)格，出售位于倫敦老金融城核心地段的Christ Church Court大樓。2015年7月10日，許榮茂斥資2.7億英鎊收購(gòu)了該大樓，大樓面積為30.3萬(wàn)平方英尺。

在此之前，已有消息顯示，世茂為了緩解債務(wù)壓力，已相繼放售香港中環(huán)中心兩層辦公室樓面，放售價(jià)約15億港元(1.93億美元)；18.445億元人民幣出售廣州亞運(yùn)城商住混合式綜合體項(xiàng)目所持26.67%股權(quán)；另外，深圳市的世茂深港國(guó)際中心也正在尋找買(mǎi)家，對(duì)外報(bào)價(jià)151.43億元人民幣；1月28日，宣布以45億的價(jià)格出售上海虹口區(qū)外灘黃浦路199號(hào)“上海外灘茂悅大酒店”。

債務(wù)壓力不小的綠地集團(tuán)，2月12日也有報(bào)道顯示，其以約4000萬(wàn)英鎊價(jià)格將倫敦西南部Wandsworth的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——蘭姆公館（Ram Quarter）未完工部分，出售給了英國(guó)上市開(kāi)發(fā)商伯克利集團(tuán)（Berkeley Group）。

在出售剩余地塊之前，綠地已經(jīng)開(kāi)發(fā)了項(xiàng)目首期300套房，住戶也已搬進(jìn)入住。綠地英國(guó)首席執(zhí)行官表示，綠地將保留對(duì)該蘭姆地塊已完工部分（約300套房）的控制權(quán)，并補(bǔ)充稱(chēng)期待與伯克利St George合作，助力該地區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展。

此次出售，意味著綠地將正式退出蘭姆公館項(xiàng)目的未來(lái)開(kāi)發(fā)。

已經(jīng)“躺平”的奧園，1月傳出將處置境外資產(chǎn)約30億元，2月中旬消息又指，其五年前聯(lián)手中渝置地收購(gòu)的倫敦One Nine Elms（九榆樹(shù)）項(xiàng)目，如今已連續(xù)幾個(gè)月未向工人支付工資，承包商Multiplex也暫停了這個(gè)總投資約9億英鎊工地的所有建設(shè)工作。

除了大型房地產(chǎn)之外，不得不提的，是總部基地ABP于2013年簽下的東倫敦皇家阿爾伯特碼頭亞洲商務(wù)港項(xiàng)目。由于面積大、投資金額高等，項(xiàng)目備受英國(guó)政府重視。

只是最近消息顯示，由于工期延誤，倫敦市政府已于2021年8月向中資開(kāi)發(fā)商總部基地ABP發(fā)出最終通知（Final Termination Notice），要求其母公司道豐（Dauphin）必須確認(rèn)是否能夠按照合同完成開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并將最后期限設(shè)于2022年3月。

如果超過(guò)這個(gè)期限，ABP將會(huì)失去未開(kāi)發(fā)土地的控制權(quán)，也就是說(shuō)，倫敦政府將會(huì)在今年晚些時(shí)候收回該土地的開(kāi)發(fā)權(quán)。

或許，總部基地已經(jīng)無(wú)力回天，畢竟其已陷在銀行停貸、股權(quán)凍結(jié)、資產(chǎn)查封等一系列困境中難以掙脫。

就像大多數(shù)被債務(wù)“壓垮”的中資開(kāi)發(fā)商那樣，倫敦已是過(guò)去的美好。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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