觀點 作者：觀點新媒體
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老潘又開始賣樓了。
3月10日午間，SOHO中國通過官微發(fā)布消息稱，該公司將以七折價格銷售3.2萬平米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
觀點新媒體查閱，此次轉(zhuǎn)手項目共計56套，涵蓋在銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個項目當中，物業(yè)類型包括辦公、商業(yè)、公寓，銷售價格在2.5萬元/平方米到6.5萬元/平方米不等。
SOHO中國計劃以散售的方式轉(zhuǎn)手上述項目，出售總價約為12.96億元。
事實上，自2014年宣布全面轉(zhuǎn)型以來，SOHO中國就不斷通過出售物業(yè)的方式來調(diào)整公司的資產(chǎn)結構，隨后，2019年開始，潘石屹不斷謀求SOHO中國的私有化。
兩年私有化進程無果，這家企業(yè)選擇通過散售來應對房地產(chǎn)市場風險。
針對此次出售，潘石屹亦表示：“此次銷售房源的收入將全部用于降負債，不會用做股票分紅?！?/p>
近些年，他在社交平臺分享的內(nèi)容，大多關于攝影、寫作和木工，“潘木匠”是他新的稱號。至于他的SOHO中國，則進入了“大清倉”的狀態(tài)。
最新消息顯示，SOHO中國將以七折價格銷售3.2萬平米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
3月10日，SOHO中國舉辦了2022年首場租賃表彰會暨優(yōu)質(zhì)房源推介會，在活動上，董事長潘石屹宣布，為了優(yōu)化資產(chǎn)結構、緩解資金壓力，SOHO中國以七折價格推出了3.2萬平米的優(yōu)質(zhì)房源。
官微提到，出售房源覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等9個項目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類業(yè)態(tài)，其中不乏包含租約及市場稀缺的整層房源，租金回報穩(wěn)定，投資性價比極高。
觀點新媒體翻閱官微隨附的SOHO中國公開租售平臺發(fā)現(xiàn)，此次出售的房源共計56套，其中，位于北京的銀河SOHO出售15套辦公房源，上海的SOHO中山廣場共計出售13套房源，涉及商業(yè)和辦公業(yè)態(tài)。
三里屯SOHO4號樓B01層-1512室出售單價達6.5萬元/平方米，為此次出售房源當中單價最高的一套，該項目的面積為228.2平方米。
而位于SOHO中山廣場的A座002層201室房源為此次單價最低的一個項目，為2.5萬元/平方米，不過這一項目面積達到2158平方米，計算下來，售價并不低。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官微、觀點指數(shù)整理
觀點新媒體分別致電了北京、上海的租售顧問，相關人員均表示，平臺公示的單價已經(jīng)是折扣的價格。
以銀河SOHO為例，該項目位于北京東城區(qū)東二環(huán)朝陽門橋西南側(cè)，為地鐵2號線、6號線朝陽門站上蓋項目，粗略計算可以發(fā)現(xiàn)，該項目平均銷售單價為4.6萬元/平方米。
朝陽門SOHO與銀河SOHO同處一地，該項目的單價大概在4.5萬元/平方米左右。
而項目周邊在售的寫字樓項目包括豐聯(lián)廣場、朝外MEM、日壇國際貿(mào)易中心，查閱發(fā)現(xiàn)，豐聯(lián)廣場距離地鐵站僅300米，因此單價亦達到4.2萬元/平方米，相比之下，距離地鐵站分別700米、1千米的朝外MEM、日壇國際貿(mào)易中心銷售價格更低一些。
也就是說，即便是折讓三成，SOHO中國出售的寫字樓項目依舊基本與周邊項目價格持平，甚至略高于周邊項目。
這并非個案，對比上海長寧虹橋的寫字樓項目發(fā)現(xiàn)，SOHO中山廣場的折后銷售單價與萬都中心基本一致。
分析人士表示，SOHO中國的這些地產(chǎn)項目，地段還是比較好的，屬于同地區(qū)的稀缺資源，價格自然會高一些。
數(shù)據(jù)來源：貝殼找房、觀點指數(shù)整理
以56個項目的單價及面積粗略計算，SOHO中國本次出售項目能夠套現(xiàn)近13億元。
至于出售情況，北京的租售顧問則表示：“項目發(fā)售半天，前來咨詢的人員較多，因為價格是比較便宜的，現(xiàn)在就是先到先得，先交定金的先得?！?/p>
“有些是投資，有些是自用，目前已有多套項目被預訂”，該人士如是說道。
上海方面，顧問則提到，目前可選擇性還比較大。
事實上，SOHO中國本次出售的北京項目當中，寫字樓居多，且面積多為100至300平方米的小面積項目為主，而上海出售項目10套為寫字樓，7套為商業(yè)項目，另有1套會所，從寫字樓的面積來看，過半項目超1000平方米，甚至達到2000平方米。
面積太大，投資者需要挪用的資金會更多，且大面積項目的市場需求量更少一些，所以整體看來，北京地區(qū)的發(fā)售情況更為理想。
與此同時，分析人士還提到，當前，北京、上海的寫字樓市場強勢復蘇，基本回到疫情以前的水平，SOHO中國此時出售相關項目，預計在銷量和售價方面，都會有比較好的表現(xiàn)。
按照國家計劃委員會建設部發(fā)布的《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》，房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5-2.5%計收；實行獨家代理收費，收費標準由委托方與房地產(chǎn)中介機構協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。
另外，從市場消息來看，中國的中介費率大概在2.5％左右，單看商辦項目，費率一般在2%到3%。
相比之下，SOHO中國提出的4%傭金，的確高于市場平均水平，當然，超高的傭金亦可看出潘石屹的焦慮，畢竟SOHO中國近幾年的業(yè)績實在不如人意。
從2021年中期業(yè)績報告來看，該公司期內(nèi)僅錄得營業(yè)收入8.05億元，同比下降44.59%，凈利潤3.4億元，同比增長66.92%，不過仍未回到疫情前的水平。
此外，期內(nèi)SOHO中國投資物業(yè)評估增值約為2.89億元，而在上年同期這一數(shù)值為零，也就是說，SOHO中國期內(nèi)錄得實際凈利潤或許應再打個折扣。
盈利能力不佳，該公司的負債水平亦高于同行。
據(jù)了解，截至2021年中期，SOHO中國的凈資產(chǎn)負債率約為43%，平均借貸成本約4.7%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為14.92億元，而一年內(nèi)到期的借貸共計11.82億元。
相比之下，同樣是作為“包租公”的恒隆、希慎興業(yè)，負債水平不到30%。
數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理
當然，潘石屹急于出售旗下物業(yè)，也與其“逃離”中國房地產(chǎn)行業(yè)的走向有關。
據(jù)了解，2014年以來，SOHO中國就開啟了“賣賣賣”模式，此后售賣動作一直未停，潘石屹亦從中套現(xiàn)了超200億元。
其中，2014年2月，其以52.32億元的對價向金融街出售上海SOHO海倫廣場及SOHO靜安廣場，9月再出售上海凌空SOHO的10萬平方米物業(yè)予攜程網(wǎng)。
隨后2015年，其以84.93億元的價格出售上海外灘國際金融中心8-1地塊50%股權，接盤方為復星集團。
除此之外，2016年、2017年其均有項目出售，2019年11月，甚至有消息稱，潘石屹計劃將其位于中國的核心資產(chǎn)“八大金剛”全部出售。
“八大金剛”分別是望京SOHO中國、光華路SOHO中國II、銀河/朝陽門SOHO中國、麗澤SOHO中國、SOHO中國復興廣場、外灘SOHO中國、SOHO中國天山廣場以及古北SOHO中國，這些項目的總可租建筑面積約為79萬平方米。
出售資產(chǎn)并非潘石屹的最終目的，退出中國房地產(chǎn)市場或是其本意。
2020年3月開始，其接連與黑石、高瓴資本等接觸，尋求SOHO中國私有化路徑，與此同時，其私有化的對價亦逐步降低，但最終均以失敗告終。
“賣身”的方案行不通，散售或許是其應對市場風險的最好方式。假設本次房源全部成功出售，潘石屹將獲利12.96億元，除去4%的傭金，其稅前獲利將達到12.44億元。
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