作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

2021年房地產(chǎn)開局就顯得很不平凡，在剛剛上漲的樓市熱潮下，各地迎來了密集的調(diào)控。

在1月底，上海二手房突然暴漲，部分小區(qū)抱團(tuán)漲價，二手房交易量價齊升，一度引爆了上海樓市。上海樓市調(diào)控不得不升級，加大了房貸審核的嚴(yán)格程度，嚴(yán)防經(jīng)營貸資金進(jìn)入樓市，后來甚至發(fā)展到法拍房也要限購了，實屬全國開先例的一舉。

再緊接著，廣東省內(nèi)多家銀行房貸一度停貸，還在辦理房貸的工農(nóng)中建四大銀行，紛紛上調(diào)了LPR利率。為什么就這四家漲價，因為房貸新規(guī)里面，他們的資金額度高一點(diǎn)，話語權(quán)更大。還有住建部的官員，親赴上海和深圳督導(dǎo)樓市，嚴(yán)防房地產(chǎn)過熱。

接下來是2月初，杭州姍姍來遲的，升級的限購政策，落戶未滿5年的，只能購買一套住宅，同時增加了銷售政策，個人住房轉(zhuǎn)讓的增值稅免征年限也由2年延長為5年。

緊接著在2月中旬，自然資源一則集中供地的內(nèi)部規(guī)則，在地產(chǎn)圈傳開，涉及的22個城市，目前都已經(jīng)先后開始了第一次集中供地工作試點(diǎn)。

除了北上廣一線城市以外，其他省會城市近期也陸續(xù)發(fā)布了自己的樓市調(diào)控升級政策，例如成都在3月22日發(fā)布了樓市調(diào)控升級政策，不僅將法拍房納入了限購范圍，而且明文規(guī)定不滿足三道紅線的房企，禁止參與當(dāng)?shù)氐耐僚摹Ｓ芯W(wǎng)友調(diào)侃，這就跟禁止學(xué)渣參加考試一個道理，傷害險不大“侮辱性”極強(qiáng)。

到了3月26日，銀保監(jiān)會發(fā)布了一個重磅政策，要求“穿透式”審查經(jīng)營貸業(yè)務(wù)，嚴(yán)防資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。并且提出了七點(diǎn)要求，將在5月31日前進(jìn)行專項排查，違規(guī)的將進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。這個新聞很多人都看到了，但是沒有過分關(guān)注，其實這個政策具有很大的殺傷力。

其實很多地方的炒房團(tuán)，都在用經(jīng)營貸炒房，這是很多城市房價不斷上漲的背后重要推動力。在涉房貸款新規(guī)政策以后，經(jīng)營貸是唯一可以加杠桿的渠道了，這個渠道斷了，進(jìn)入房市的資金會減少一大筆。

其實早在年初的時候，銀保監(jiān)會就在各地嚴(yán)厲巡查經(jīng)營貸行為，上面直接進(jìn)駐指導(dǎo)各個城市的銀行查問題。比如1月底在上海、深圳（最早樓市升溫），2月在北京查，三月又去了杭州、成都、西安。但是查出來的數(shù)據(jù)，嚴(yán)重失真，跟現(xiàn)實情況對不上。因此此次銀保監(jiān)會，才聯(lián)合了住建部，在各個地方進(jìn)行聯(lián)查，要在5月底之前大清查。

但是實際結(jié)果可能會來得更快，預(yù)計在四月底就會把情況摸清楚，然后會在這個基礎(chǔ)上，再出臺更加嚴(yán)厲的政策調(diào)控。不出意外的話，在5月中旬前我們就可能會看到一些列密集的政策出臺，不只是金融方面的，還有房地產(chǎn)政策方面的。

這一路走來，從去年“三道紅線政策”算起的話，政策已經(jīng)連續(xù)半年持續(xù)加碼了，很多政策都直接敲在了地產(chǎn)運(yùn)行的關(guān)鍵點(diǎn)上，不少大城市的房地產(chǎn)，已經(jīng)是直接的行政干預(yù)大過市場，自由競爭已經(jīng)讓位了。

這輪調(diào)控的深層次原因，是不少城市的房企上漲預(yù)期在蹭蹭往上走，很多城市房價已經(jīng)暗地里漲了不少了。因為在一些輿論眼里，認(rèn)為這輪調(diào)控周期作用很快就要到盡頭了，因為已經(jīng)調(diào)控了3-4年，他們認(rèn)為再有個1-2年，就會再有一波樓市的上升期，房價漲價潮。而且持這樣觀點(diǎn)的人，還不在少數(shù)，因此最近幾個城市房價上漲的躁動，頗有在房價大漲前，提前搶籌的意思。

另外，今年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是一個確定性的事件，通貨膨脹更是一個大概率的事件，大家對于資產(chǎn)貶值的恐慌，也加劇了資金變相擠進(jìn)樓市。

在國外，美聯(lián)儲無限制印鈔票放水的行為，拜登上臺以后更加肆無忌憚了，再加上國內(nèi)貨幣投放量年年創(chuàng)新高，貨幣的購買力實際上是在年年下降的。不少人對手里的資金升值保值的焦慮感，還是很強(qiáng)烈的，在當(dāng)下的國內(nèi)的投資環(huán)境，除了房地產(chǎn)還真心找不到可替代的，穩(wěn)定低風(fēng)險的投資渠道。

2020年最火爆的，莫過于資本市場了，基金和股票都經(jīng)歷了過山車式的暴漲，上半年很多人賺得盆滿缽滿，喜笑顏開。2020年全年，共成立1435只基金，公募集資金3.16萬億元，比2017年-2019年三年發(fā)行基金總和還多。雖然投資者很熱情，監(jiān)管層也很照顧，各項資本市場改革頻繁出臺，但是大部分的投資者仍然虧損。根據(jù)銀保監(jiān)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，股票投資者里面，只有不到1成掙錢，2成盈虧平，剩下7成大虧。公募基金投資者稍微好一點(diǎn)，約不到4成掙錢，超6成虧損。

目前股市還是沒有告別割韭菜，投機(jī)主義盛行的階段，改革還任重道遠(yuǎn)。很多人兜里揣著錢，環(huán)顧一周，試了無數(shù)投資方式，四面碰壁，甚至被不少理財坑了以后，發(fā)現(xiàn)還是投資樓市靠譜。即使買了后數(shù)年內(nèi)不能賣，也在所不惜，變現(xiàn)和流動性差一些無所謂，至少資產(chǎn)能增值保值。

在這個心理預(yù)期下，不少人換了個思路，重新進(jìn)入樓市。比如選擇了代持買房模式，用別人的資格買房，買到了就給天價好處費(fèi)。另外一種玩法，就是買法拍房，法拍房雖然風(fēng)險很大，但是不限購啊，有沒有資格都可以買。有興趣的，大家可以去淘寶法拍頻道搜一下當(dāng)?shù)氐姆ㄅ姆?，在限購的廣大一二線城市，法拍房的火爆加價成交情況，既窺探一二。

房價漲的預(yù)期越猛烈，高層調(diào)控加碼的決心，也就更堅定，還有更多政策在路上！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 近期樓市調(diào)控的一些“保守”看法