作者：黃博文

來源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）

7月30日，中共中央政治局會議閉幕，對房地產(chǎn)業(yè)再次提出了要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。近期，針對房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療三個行業(yè)的調(diào)控政策一次次的沖上媒體熱搜，不少老板對此產(chǎn)生了迷茫、焦慮，甚至恐慌。

誠然，如果僅僅從一個個的政策來看，這些領(lǐng)域的從業(yè)者確實看到的是調(diào)控，感受到的是壓力。但是如果將一系列的政策串起來并放到宏觀的大環(huán)境來分析，分析這些政策的內(nèi)在本質(zhì)邏輯，你就會有撥云見日的感覺，就能夠釋然和通透，應(yīng)對就能夠有章有法。

近三個月出臺的涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策呈現(xiàn)出四個特點：

（2）嚴厲：調(diào)控政策的力度仍在不斷加碼；

（4）微觀：一些調(diào)控政策開始聚焦微觀，注重落地。

一些表面上看似放松調(diào)控的新政讓人感覺是意料之外，但思考背后邏輯之后就會覺得是情理之中。新政無一不在聚焦穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿，為了防范系統(tǒng)性的金融風險，使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展，高質(zhì)量的發(fā)展。

例如即使降準一萬億，但這種利好只是心理上的利好，在精準的貨幣機制的引導下，資金會被嚴控進入房地產(chǎn)行業(yè)。

調(diào)控政策不可漠視，調(diào)控會影響到市場、土地、銷售等很多重要的環(huán)節(jié)，從而影響到企業(yè)的具體行為，不能夠視而不見，中小房地產(chǎn)企業(yè)要適時思考應(yīng)對策略，并及時預(yù)測大企業(yè)的應(yīng)對策略。

面對調(diào)控我們也無需恐懼，730政治局會議已經(jīng)重申房住不炒、“三穩(wěn)”，因此房地產(chǎn)行業(yè)不可能大跌或崩盤。很多對于政策的過度解讀都是不可取的。今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售金額已經(jīng)是達到將近9.3萬億，全年有可能會超過18萬億，銷售規(guī)模依舊在增長，這表明行業(yè)并沒有完全進入存量時代，中小企業(yè)依舊有很多快速做大規(guī)模的機會，但彎道超車的難度將會越來越大。

因為調(diào)控的內(nèi)容都在情理之中，因此企業(yè)要堅守自己的戰(zhàn)略，不能因為一個調(diào)控政策的出臺，隨即就像“墻頭草”一樣放棄以往的戰(zhàn)略。同時面對頻出的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)也要快速應(yīng)變，及時創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)。

02

政策出臺的背景、底層邏輯

2017年10月18日，習近平同志在十九大報告中指出，實現(xiàn)中華民族偉大復興是近代以來中華民族最偉大的夢想；同時，提出了新“三步走”戰(zhàn)略目標（即從現(xiàn)階段到2020年，全面建成小康社會；從2020年到2035年，基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化；從2035年到本世紀中葉，把我國建成富強民主文明和諧美麗的社會主義現(xiàn)代化強國）。

“三步走”的第一步已經(jīng)實現(xiàn)。宏偉藍圖的“后兩步”實現(xiàn)需要通過目標指引方向。在十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標中，公布了2021年經(jīng)濟增長6%以上、十四五期間GDP增長指標要維持5%-6%水準的目標，設(shè)定這一相對較低的經(jīng)濟增長目標，體現(xiàn)了中國“十四五規(guī)劃”期間將從高速增長轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量增長；另外，區(qū)域、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡的問題亟待解決，新的經(jīng)濟發(fā)展模式需要去探尋。

• 國家統(tǒng)一
• 以人為中心
• 保民生
• 社會公平
• 共同富裕
• 長期競爭力

這是由國際環(huán)境與國內(nèi)環(huán)境共同決定的。

國際環(huán)境來說，中美俄歐錯綜復雜的國際關(guān)系，會傳遞到經(jīng)濟領(lǐng)域，甚至傳遞到貿(mào)易領(lǐng)域，技術(shù)領(lǐng)域等，為中國的自主發(fā)展帶來了巨大的困難和壓力。歷史上經(jīng)濟全球化和科技革命往往會改變大國之間的實力對比,引發(fā)系統(tǒng)性沖突對抗,導致貿(mào)易保護抬頭、自由貿(mào)易退潮,全球化收縮倒退,最終很容易落入沖突對抗的陷阱，最近幾年反智主義、極端主義、民粹主義、逆全球化風聲漸起，中美關(guān)系也面臨著脫鉤趨勢。

國內(nèi)問題來講，中國之所以能在世界十大經(jīng)濟體中占據(jù)第二的位置，并且很有可能在2035后成為第一大經(jīng)濟體，很重要的一點就是人力資源優(yōu)勢，人口多、市場大。

但是，如果沒有人口優(yōu)勢就不能實現(xiàn)這些，這樣就有了三胎政策。然而在我國，房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療三大剛性消費在一定程度上擠壓了居民的日常消費能力，也催生了“生不起孩子，不愿意生孩子的窘境；另外，我國目前發(fā)展不平衡的問題依然存在，雖然社會生產(chǎn)力的發(fā)展使人民生活水平有了很大的提高，但仍不能滿足13億多人民對不同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的需求。

國際環(huán)境錯綜復盤，國內(nèi)矛盾依然突出，近期政策明確釋放出控制一批（房地產(chǎn)、教育等）、發(fā)展一批（戰(zhàn)略新興）的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級信號，人口科技開放的牽引政策，都國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消費升級的手段。

近期國家推出了一系列產(chǎn)業(yè)政策，通過產(chǎn)業(yè)政策的制定來引導供給側(cè)改革，進而持續(xù)的推動產(chǎn)業(yè)升級，2018年9月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年）》，表明“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”已經(jīng)提升至國家戰(zhàn)略高度。

同時今年中央一號文件部署全面推進鄉(xiāng)村振興，并指出，發(fā)揮財政投入引領(lǐng)作用，支持以市場化方式設(shè)立鄉(xiāng)村振興基金，撬動金融資本、社會力量參與，重點支持鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年3月5日，李克強總理在政府工作報告中明確提出，“十四五”期間將全面推進鄉(xiāng)村振興，完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。同時，推進科技創(chuàng)新的政策也為發(fā)揮科技創(chuàng)新政策的功能提供了系統(tǒng)指引，為承接科技創(chuàng)新政策的配套措施提供了框架依據(jù)，為優(yōu)化科技創(chuàng)新政策的目標提供基礎(chǔ)保障，因此科技創(chuàng)新也是產(chǎn)業(yè)政策的一個重要方向。

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，脫虛轉(zhuǎn)實勢在必行，鄉(xiāng)村戰(zhàn)略、科技創(chuàng)新、新興產(chǎn)業(yè)、城市更新、城市群的打造是中國目前最頂層的政策熱點，也是中央極度關(guān)注的焦點問題，這也是發(fā)揮政府投資撬動作用,激發(fā)民間投資活力,增強居民消費能力，形成市場主導的投資內(nèi)生增長機制，這樣才能發(fā)揮投資促進國內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵作用；與此相反，國家同時出臺了政策控制教育、醫(yī)療、地產(chǎn)三個行業(yè)增速通過教育減負政策降低教育行業(yè)增速；住建部等八部委發(fā)文整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序以及“全國版的以收定投”，意在降低地產(chǎn)行業(yè)增速；同時國家藥監(jiān)局藥品審評中心發(fā)布了《以臨床價值為導向的抗腫瘤藥物臨床研發(fā)指導原則》，此文件的發(fā)布將直接影響著創(chuàng)新藥的研發(fā)，意味著降低醫(yī)療行業(yè)的增速。

（2）改革開放政策

中共中央政治局審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》會議指出，進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，以此保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢、改善我國人口結(jié)構(gòu)，以人口結(jié)構(gòu)調(diào)整支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進消費升級；同時，我國一直在推動養(yǎng)老事業(yè)優(yōu)化，落實了積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略。

前段時間降準釋放一萬億資金，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境，需要注意的是，作為最依賴資金的房地產(chǎn)老板，可不能看到這個萬億資金就心動，根據(jù)前面提到的產(chǎn)業(yè)政策我們可以了解到釋放的資金并不會流入到房地產(chǎn)行業(yè)，釋放的萬億資金更多的是用于支持鄉(xiāng)村戰(zhàn)略、城市更新、城市群的打造。

出臺了土地出讓收入的8%用于支持鄉(xiāng)村振興、土地使用權(quán)出讓收入等四項政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負責征收等使得中央增強了對地方土地款收支明細的掌控，是繼集中供地政策之后，對供給端調(diào)控的進一步深化，會有效地促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的落地

總體來講，國內(nèi)大循環(huán)的實現(xiàn)需要需求側(cè)管理與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革相互配合。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革從供給側(cè)來提升產(chǎn)品的品質(zhì)與質(zhì)量，帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，質(zhì)量升級，需求側(cè)管理能夠改善總需求結(jié)構(gòu)失衡的困境，尤其是提升居民消費規(guī)模和居民消費的質(zhì)量，從而對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革形成一種牽引作用。基于此，一系列支持消費升級、投資升級的產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)運而生，落腳點放在了城市更新、鄉(xiāng)村振興和城市群的打造上面，除了產(chǎn)業(yè)政策外，其他的財政政策（土地出讓收入支持鄉(xiāng)村振興）、貨幣政策（降準釋放一萬億資金）、人口政策（三胎政策）等正是為了推進相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的落地。

從2016年“房住不炒”總基調(diào)確定，到2019年以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，再到2021年“十四五”規(guī)劃提出實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，促進房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，最后是今天的政治局會議上再次提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。近年來，國家已經(jīng)從市場端、資金端、土地端對房地產(chǎn)行業(yè)進行了全方位的調(diào)控。

這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)在今后一段時間內(nèi)會一直處于高位盤整、高頻窄幅的震蕩過程。要正確看待，不要不當回事，但也不要過度悲觀。宏觀大背景決定著“房住不炒”，“三穩(wěn)”等中國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控主基調(diào)未來長期內(nèi)不會改變。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)，所面臨的拿地難，找錢難，招人難，賣房難的境地短期內(nèi)也不會得到改變，我們要學會順大勢，順民意。

那么，身處“三低一高”與“管理紅利”的時代，要求我們必須補短板，不斷修煉內(nèi)功，行業(yè)對地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)人的能力提升提出了更高的要求，用精細化管理才能實現(xiàn)彎道超車，未來整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依然要依靠投融資的驅(qū)動、營銷的拉動以及運營的聯(lián)動，投資端必須想法設(shè)法多種方式去拿“好”地、拿“優(yōu)”地，不放過收并購、商住聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)勾地等底價拿地機會，融資端要將多維的內(nèi)部融資杠桿組合使用，學會“以融定投”、“營銷拉動”、“運營提效”營銷端需要線上與線下齊發(fā)力，想盡一切辦法快銷售。

其次，在國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進，國內(nèi)大循環(huán)為主體的時代背景下，企業(yè)也應(yīng)抓住鄉(xiāng)村振興、消費升級與城市更新這三個賽道的機會。無論是大企業(yè)還是小企業(yè)，在這三個賽道上能不能有所為，決定著是否能基業(yè)長青。

行業(yè)已經(jīng)進入智勇兼?zhèn)湔邉俚臅r代，機會總是為智者而生，洞察、判斷、取舍、平衡即是大智。面對變化，不能對行業(yè)的變化視而不見，依然稀里糊涂，有勇無謀地往前沖，也不能過度解讀行業(yè)的變化，如驚弓之鳥、墻頭之草。

1.未來五年的確定性——調(diào)控總基調(diào)不變

• 國運昌盛，宏觀面中長期向好，但國際環(huán)境將長期復雜甚至惡化，下行壓力長期存在。國內(nèi)不充分不平衡的矛盾長期存在。未來5年的合理增速為5-6%，高質(zhì)量發(fā)展是主旋律。
• 未來五年每年，行業(yè)總量在15-20萬億之間搖擺，年漲跌幅正負10%。依然是最大的行業(yè)。宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定器、壓艙石、最大的民生。但趨勢性向下。
• 行業(yè)平均利潤率、自有資金回報率呈弱下降趨勢，利潤率每年下降0.5～1個百分點，自有資金回報率每年下降1.5～5個百分點。
• 百強房企平均年增速大概率大于行業(yè)增速，中小房企平均年增速大概率為負（0～15%）。大魚吃小魚，甚至大魚吃大魚，將是常態(tài)。
• 孔雀”東、南飛是大勢所趨。此基礎(chǔ)上，機會來源于區(qū)域間、城市群間、城市間的“差”（基于時間差的節(jié)奏，基于空間差的結(jié)構(gòu)布局，基于供需矛 盾的結(jié)構(gòu)）。即是節(jié)奏紅利、結(jié)構(gòu)紅利、能力紅利。
• 持續(xù)擠泡沫，去杠桿，回歸本源，外部紅利漸行漸遠。但依然是增量時代，不過，正加速向存量時代過渡。依然有做規(guī)模甚至彎道超車的機會，但難度加大，邏輯及方法有所不同。
• 發(fā)展及經(jīng)營的邏輯產(chǎn)生重大變化，產(chǎn)品、服務(wù)、管理、團隊日益成為競爭的焦點。不過，貨地比、貨投比、資金效率、客研及市場能力、運營效率依然是關(guān)鍵。
• 行業(yè)的政策屬性、制造業(yè)屬性、社會屬性逐漸強化。資源屬性逐漸轉(zhuǎn)化為資源合作、生態(tài)打造的管理屬性。與國企、異業(yè)合作是趨勢。
• 雙循環(huán)、消費升級、城市更新、鄉(xiāng)村振興、金融改革、國企改革、財稅改革、人口政策及結(jié)構(gòu)是長期的熱點。新模式將百花齊放。
• 泛地產(chǎn)將逐漸形成星火燎原之勢。隨著人民對生活水平的要求日益提高，泛地產(chǎn)將逐漸崛起。對于小型房企來說，可以先從單個項目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。而對于資源儲備較
• 充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長曲線。

2.未來五年的不確定性——VUCA時代

隨著國家經(jīng)濟開始由高增長向高質(zhì)量增長的過渡，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也進入VUCA時代。VUCA時代的房地產(chǎn)行業(yè)具有高位盤整、窄幅震蕩特征，具有很大的不確定性和復雜性。整個行業(yè)的節(jié)奏、結(jié)構(gòu)越來越難以判斷，眾多的疑惑與困難導致了在未來五年內(nèi)，選擇困難將成為常態(tài)。

確定性決定戰(zhàn)略，不確定性決定

戰(zhàn)術(shù)。房地產(chǎn)行業(yè)未來依然是15-20萬億的大行業(yè)，面對意料之外、情理之中的密集政策，房地產(chǎn)企業(yè)如何創(chuàng)新戰(zhàn)術(shù)、堅守戰(zhàn)略？

• 信心（目標）：對行業(yè)未來及企業(yè)未來要有信心。
• 信任（彼此）：對團隊與合作伙伴要有足夠的信任。
• 信念（共識價值觀）：遇到挫折時要有堅定的信念。
• 信仰（使命）：對制定的未來發(fā)展戰(zhàn)略要有信仰。

• 造夢（愿景與目標）：作為管理者，要讓所有員工都有一個夢，并且是一致的夢。這個夢不能是白日夢，應(yīng)當是具有一定挑戰(zhàn)性且能夠?qū)崿F(xiàn)的夢。
• 造鐘（組織與能力）：領(lǐng)導應(yīng)是一個“造鐘者”而不是一個“報時者”，“鐘”指的是組織、平臺、標準、體系等，管理者應(yīng)當造好“鐘”并分發(fā)給員工，通過“造鐘”為團隊賦能。
• 造梯（路徑與方法）：“梯子”可以理解路徑與方法。一個有領(lǐng)導力的管理者，應(yīng)當把路徑與方法提出，讓員工自己去爬，而不是背著員工前進。

• 心中有主義——功利主義、完美主義、長期主義、個性主義

企業(yè)不是慈善機構(gòu)，而是盈利機構(gòu)，因此一定要堅守功利主義。對以往項目進行復盤，著手去解決那些企業(yè)的歷史遺留問題，解決當下的問題才能談未來。這就是功利主義的最好體現(xiàn)。

b.完美主義

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了低利潤時代，精細化管理時代，這個時代倒逼房企走向完美，完美主義要求企業(yè)不能有太短的短板。例如企業(yè)在成本方面有短板，就容易拿不到地；在營銷方面有短板，拿地越多壓力越大。彌補短板，才能走得更穩(wěn)健。

堅持長期主義，首先要對行業(yè)有信心，對事業(yè)有信念，其次更重要的是將發(fā)展作為信仰。企業(yè)應(yīng)當未雨綢繆，不要因為當下沒有泛地產(chǎn)項目，就忽略了學習，老板必須前置兩年積累相關(guān)知識，這樣才能增強企業(yè)抵抗風險的能力，臨時抱佛腳是抱不住的。

企業(yè)只有做強自己的特色，才會擁有核心競爭力，例如在成本控制方面具有很強的能力，就能夠駕馭別人都算不過賬來的土地，去化方面也能快人一步。

• 腦中有策略——深挖洞、廣積糧、高筑墻、早稱王

a.“深挖洞”代表深耕與精細化，對城市研判要精細化。

c.“高筑墻”包括兩方面的概念。第一，從控制風險的角度來說，要將企業(yè)的“防火墻”做高，同時對家庭財富與企業(yè)財富進行分割；第二，對企業(yè)核心競爭力進行培養(yǎng)，不斷提升企業(yè)長板。

d.“早稱王”代表著企業(yè)必須盡早做大規(guī)模，或是具備核心競爭力。

• 手中有抓手——產(chǎn)品線標準化、堅守與創(chuàng)新模式、現(xiàn)金流管理、升級產(chǎn)品、提升銷售能力。

• 生存的堅韌力：筑高企業(yè)安全墊，建立風控體系。
• 競爭的戰(zhàn)斗力：要具備強大的競爭能力，例如企業(yè)產(chǎn)品溢價能力或成本優(yōu)化空間具備高出競爭對手5%-10%的競爭力，就會戰(zhàn)無不勝。
• 增長的爆發(fā)力：當機會降臨時，能敏捷的抓住機會，實現(xiàn)爆發(fā)式增長。
• 發(fā)展的可持續(xù)力：必須通過取舍與平衡、三動平衡、踐行產(chǎn)品主義、管理進化、團隊升級等使企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展，基業(yè)長青。

A.老板、核心高管的持續(xù)成長 ：提升自身認知、思維、格局，不能妄自菲薄與夜郎自大。

B.城市總、項目總的鍛造：項目總、城市總的成長與培養(yǎng)是企業(yè)發(fā)展的基石。

C.公司治理：理清老板與經(jīng)營班子之間的權(quán)責利益關(guān)系。

戰(zhàn)略是智慧，戰(zhàn)術(shù)是能力。房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注投資、融資、產(chǎn)品/服務(wù)、經(jīng)營、能力、創(chuàng)新的落地綱領(lǐng)：

（1）投資：依然區(qū)域深耕，但需要拉開根據(jù)地的范圍，并且在根據(jù)地內(nèi)有底線的機會性拿地，過程中創(chuàng)新合作模式。同時，拿地過程中要具備底線思維，對于發(fā)展型房企來說，單項目不虧就是底線。

（2）融資：創(chuàng)新融資模式，加強同業(yè)、異業(yè)合作，做好準備，抓住未來可能的貨幣適度寬松的窗口期機會。

（3）產(chǎn)品/服務(wù)：升級產(chǎn)品和服務(wù)，基于客戶價值而挖掘競爭溢價，成本優(yōu)化+產(chǎn)品服務(wù)溢價要具備5--10%的競爭力。但是要注意，單方面控制成本與單方面追求產(chǎn)品質(zhì)量都是不可取的。

（4）經(jīng)營：取舍與平衡；資金效率、現(xiàn)金流管理、盈利能力要與戰(zhàn)略匹配；投融產(chǎn)銷；安全性、流動性、收益性高水平動態(tài)平衡；單項目盈利能力。

（5）能力：精益、敏捷、彈性；體系、機制、團隊。投融資與管理的顆粒度要更加細致。

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原標題： 地產(chǎn)視角，解讀730會議