作者：陌爺

F1.

3月29日，碧桂園服務(wù)發(fā)布年報，股價應(yīng)聲大跌。

可原因不是因為業(yè)績，而是來自于資本市場的恐懼。

客觀的來說，碧桂園服務(wù)的交出的成績單可圈可點(diǎn)。

營業(yè)收入288.4億，同比增長85%；

凈利潤43.5億，同比增長56%；

凈利率15.08%，雖同比下降2.75%，但仍然處于行業(yè)領(lǐng)先，甚至超過絕大多數(shù)開發(fā)商。

手握15億平米的合約管理面積，妥妥的穩(wěn)坐宇宙第一物管公司。

雖脫胎于碧桂園地產(chǎn)，但來自于地產(chǎn)的管理面積僅40%，呈良性循環(huán)。

恰逢物管公司被吹上資本市場的風(fēng)口。碧桂園服務(wù)也開始了大肆并購。

大舉并購的資金主要來自于配股，對于其債務(wù)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流并未帶來根本性沖擊。

然而這份成績單，資本市場并不買賬，碧桂園服務(wù)將其歸因于資本市場對于碧桂園地產(chǎn)的恐慌。

資本果然是“反人性”的。逼得碧桂園服務(wù)直接聲明：

“不要把我們和碧桂園聯(lián)系在一起，碧桂園服務(wù)保持戰(zhàn)略和財務(wù)的獨(dú)立性”

似是“父子”反目的一場大戲。

F2.

恒大的爆雷已經(jīng)讓資本市場痛徹心扉。

“風(fēng)險出清的鐵拳下，沒有大而不倒 

泰禾、佳兆業(yè)、花樣年等房企已經(jīng)破壞了地產(chǎn)行業(yè)的信用。

而恒大物業(yè)直到審計時才發(fā)現(xiàn)所謂賬面上的135億資本，不過只是一張張質(zhì)押保單。

地產(chǎn)行業(yè)的信用崩塌的同時，也牽連著物管公司。 

地產(chǎn)公司與物管公司之間的“輸送”，開始用血淋淋的案例冒了尖。

資本市場質(zhì)疑的并不是碧桂園服務(wù)的業(yè)績，而是房企們的信用。

這是行業(yè)的問題，只不過碧桂園服務(wù)目標(biāo)過大，被資本做了文章。

F3.

拉回問題的焦點(diǎn)，宇宙第一房企碧桂園，會不會成為下一個恒大 

答案是否定的。 

但是碧桂園的財務(wù)狀況確實需要關(guān)注與警惕。

最新出爐的年報顯示， 2021年，碧桂園凈賺了409.8億元，同比下降24.27%。

碧桂園首次出現(xiàn)規(guī)模負(fù)增長。

經(jīng)歷過行業(yè)高壓調(diào)控后與洗牌后，行業(yè)已經(jīng)達(dá)成了共識。

房企發(fā)展進(jìn)去新常態(tài)。

碧桂園倒沒有像萬科一樣“矯情”，在業(yè)績發(fā)布會上道歉。

但同樣顯得不夠真誠?？陀^的來說，碧桂園的問題主要來自兩個方面。

盈利與流動性。

F4.

碧桂園的利潤率在進(jìn)一步下探，從去年的11.69%，跌到只剩下7.83%。

且已經(jīng)連續(xù)兩年大幅下滑。

圖片來源：說財貓

這僅僅并表層面的，實際上，還得分給非控股股東。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近三年分給非控股股東的比例是

35%

折算后，碧桂園最后裝進(jìn)口袋的，或許只有5個點(diǎn)。

一年賣房近8000億，所賺只有5個點(diǎn)，難免顯得差強(qiáng)人意。

F5.

在大調(diào)整的周期中，資本市場更關(guān)心的是安不安全。

21年底，碧桂園手握的現(xiàn)金是：

1813億

而扣除受限資金（343億）、預(yù)售監(jiān)管資金（551億）后，實際可動用的資金是：

919億

先看短期債務(wù)，一年沒到期的優(yōu)先票據(jù)、公司債券、銀行等金融機(jī)構(gòu)借款，合計金額：

790億

這么來看，還是能夠覆蓋的。

但別樂觀，前提假設(shè)是商票以及表外負(fù)債等可控。

至少現(xiàn)在資本市場的風(fēng)已經(jīng)吹了起來。

“開源節(jié)流”是碧桂園當(dāng)下正在做出的努力。

2021年的拿地金額1416億，相較于2020年的2092億，大幅減少。

積極融資與加速回款成為了最為行之有效的手段。

但從目前來看，碧桂園面臨著空前的評級下調(diào)壓力。

從存續(xù)美元債情況來看，排名前三的是恒大（140億）、碧桂園（117億）、佳兆業(yè)（116億）。

另兩位美元債大戶的“兄弟”已經(jīng)爆倉。

最為致命的還不是存續(xù)債務(wù)與評級下調(diào)的風(fēng)險，而是碧桂園的銷售結(jié)構(gòu)。

三四五線城市，還有機(jī)會嗎？

政策底已經(jīng)在拉升了，但今年卻走丟了小陽春。一二線城市都還在等著松綁，三四五線城市的市場回暖還有很長的傳導(dǎo)周期。

碧桂園的苦日子還得繼續(xù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： “不要把我們和碧桂園聯(lián)系在一起”