習REITs 作者：陳小棟
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物業(yè)分類
倉儲物流地產通常是按建筑面積及建造規(guī)格兩個標準進行分類，具體見
圖1 倉儲物流地產分類
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物業(yè)關注點
評估物業(yè)與企業(yè)估值的邏輯有相似，也是從宏觀再看到微觀。
宏觀層面
評估在宏觀層面首先應關注評估對象所處城市經濟發(fā)展狀況、社會零售消費品總額、人均可支配收入等。對倉儲物流地產有影響力的典型因素是城市物流業(yè)發(fā)展狀況，這需要重點對所在城市的物流業(yè)總體發(fā)展規(guī)模和運行效率、物流業(yè)各分支的發(fā)展狀況、物流基礎設施和裝備水平、企業(yè)物流經營狀況(企業(yè)物流運營情況及效率、物流主營業(yè)務收入、物流主營業(yè)務成本和企業(yè)擁有的物流設施)4個方面進行細致考察。其次應關注城市倉儲物流地產發(fā)展狀況，這需要分析該城市物流地產的土地供應、開發(fā)投資、開發(fā)建設、租賃市場4個方面。最后應關注評估對象所處工業(yè)園區(qū)的配套設施是否完善、工業(yè)集聚度、物業(yè)管理情況等。
微觀層面
評估在微觀層面主要關注兩個方面：一是項目地塊條件即地理位置和地塊現(xiàn)狀，二是地塊經濟技術指標及項目交通條件。具體如下：
① 地理位置和地塊現(xiàn)狀：評估需要著重對倉儲物流地產的地理位置與城市重要地點即港口、鐵路編組站、公路貨運樞紐、樞紐機場、主要口岸、城市大型商圈、批發(fā)市場、專業(yè)市場、工業(yè)園區(qū)、產業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)等的空間位置關系進行分析。同時，評估要關注倉儲物流地產周邊環(huán)境，即相鄰的道路、站點、港口和機場的位置等因素，它們是否與倉儲物流地產內的道路相銜接，形成內外一體、便利通暢的物流通道。
② 地塊經濟技術指標：倉儲物流用地、工業(yè)用地和商業(yè)服務業(yè)設施用地可用以開發(fā)物流地產項目。評估需要對不同性質的建設用地的物業(yè)建筑面積、業(yè)態(tài)比例、限制條件等進行考慮。
③ 項目交通條件：評估應著重分析倉儲物流地產周邊道路現(xiàn)狀及到機場、港口、口岸、鐵路編組站、公路貨運樞紐、工業(yè)園區(qū)、產業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)集聚地、大型商圈、批發(fā)市場、專業(yè)市場等城市重要地點的行車距離和行車時間。
財務層面
評估在財務層面涉及的具體內容如下：
(1) 運營收入
運營收入包括租金收入、物業(yè)管理收入、保證金利息收入及其他收入。
(2) 運營費用
(3) 其他關注點
由于倉儲物流的特殊功能，不同倉儲物流地產的建造成本不同。評估需重點關注其建筑面積、開間與進深比例、防火分區(qū)要求、樓地面的耐磨性、防塵性及承載力、卸貨平臺、雨棚規(guī)格及月臺高度等。
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原標題： 基礎設施REITs評估：倉儲物流關注點
