YY評(píng)級(jí) 作者：YY
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地產(chǎn)作為固定收益投資者偏好的領(lǐng)域，很大一個(gè)原因就是債務(wù)有資產(chǎn)做支撐，無(wú)論是具體項(xiàng)目，或者總體看，都存在這樣的邏輯，而且在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，資產(chǎn)價(jià)格的不斷上升進(jìn)一步強(qiáng)化了債權(quán)人的這個(gè)邏輯。
然而，隨著行業(yè)發(fā)展變化，目前地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新老交替的時(shí)代，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)面臨資產(chǎn)價(jià)格缺乏上漲預(yù)期的情況下，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售很快來(lái)臨，周轉(zhuǎn)下降，利潤(rùn)下降，杠桿下降。
由于變化不是漸進(jìn)的，比如今年以來(lái)銷售周期延長(zhǎng)，從1年半變成2年，收款周期延長(zhǎng)，按揭周期從1個(gè)月變成6個(gè)月，然后監(jiān)管資金進(jìn)一步嚴(yán)格，集團(tuán)從項(xiàng)目收款周期再延長(zhǎng)6個(gè)月，那么對(duì)企業(yè)集團(tuán)而言，可能就一次性消失了將近一年的現(xiàn)金流入，這個(gè)是不可逆的，未來(lái)周轉(zhuǎn)速度長(zhǎng)期保持如此。
因而，地產(chǎn)公司紛紛暴雷，導(dǎo)致所有的債權(quán)人尋找可以支撐自己債權(quán)的資產(chǎn)，我們按照先后次序看一下他們?nèi)绾巫觯?/p> 1、購(gòu)房者。這些購(gòu)房者由各地住建局作為代表，封閉監(jiān)管售樓資金賬戶，確保完工交付房屋，償還債務(wù)；目前的情況是絕對(duì)大大超過(guò)實(shí)際需要（有地產(chǎn)公司只剩1億投入就可以完工，監(jiān)管賬戶6億被凍結(jié)）；
2、理財(cái)投資人。這些投資人本來(lái)并沒(méi)有資產(chǎn)對(duì)應(yīng)，但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事問(wèn)題，因此對(duì)實(shí)控人心理影響極大，所以實(shí)控人有很大的動(dòng)力保障他們的利益，在無(wú)法按期兌付的時(shí)候，會(huì)提供置換房屋，增加抵押等措施；
3、施工方。這些施工方原本和地產(chǎn)公司利益一致，還經(jīng)常協(xié)助地產(chǎn)公司把開(kāi)發(fā)貸套取出來(lái)，但是面臨被開(kāi)發(fā)商大量拖欠以后，不得不以停工來(lái)對(duì)抗。由于法律上工程款優(yōu)先于抵押權(quán)，無(wú)論最后他們是否復(fù)工，他們還是排在金融債權(quán)人之前的。
4、開(kāi)發(fā)貸銀行。由于銀行開(kāi)發(fā)貸相對(duì)手續(xù)完備，有抵押擔(dān)保措施，房屋銷售以后償還了工程款以后能夠優(yōu)先償還開(kāi)發(fā)貸，而且很多時(shí)候按揭發(fā)放銀行就是開(kāi)發(fā)貸銀行，自己實(shí)現(xiàn)了閉環(huán)；
5、土地環(huán)節(jié)（前融）的債權(quán)人，包括信托、基金等。他們對(duì)項(xiàng)目有排在開(kāi)發(fā)貸銀行之后的優(yōu)先受償權(quán)；
6、項(xiàng)目的合作方。項(xiàng)目清盤以后他們要拿回他們的利益；
7、集團(tuán)的無(wú)擔(dān)保債權(quán)人，一般是境內(nèi)債券持有人 ABS投資人；
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： YY | 地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)質(zhì)進(jìn)入資產(chǎn)保全階段
