作者：盧鵬

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同之中，存在著一種“裝修補助條款”（以下簡稱為裝補條款）情形。通常多為出租房為完善商業(yè)項目的品牌號召力，挑選部分國際名品或國內(nèi)有較高美譽度的品牌進行招徠，并許諾在在經(jīng)營期給予一定經(jīng)濟補助的條款。此類條款隨著目前國內(nèi)商業(yè)綜合體競爭的日漸加劇而越發(fā)盛行，甚至部分出租方饑不擇食，無差別對任何進駐品牌給予裝修補助。一方面是嚴(yán)重的資金浪費，另一方面為企業(yè)內(nèi)部管理腐敗打開了方便之門。同時由于商業(yè)地產(chǎn)項目在合同談判過程之中，代表出租方的法務(wù)或律師對此理解存分歧，所以我與大家分享一下我個人對于商業(yè)租賃合同中裝補條款的理解與應(yīng)用，以供各位有需求的朋友參考。

一、什么是裝補條款

（一）裝補條款

裝補條款是指為了促使某品牌或特定系列品牌同意簽署租賃合同并進駐經(jīng)營，而由出租方同意該承租方在經(jīng)營期間給予特殊經(jīng)濟補助的行為，多數(shù)表現(xiàn)形式是以專項裝修補助名義進行，本質(zhì)上就是一種附生效條件的條款。

（二）裝補條款的金額

裝補費用的標(biāo)準(zhǔn)，往往是根據(jù)項目自身的定位、業(yè)態(tài)以及所匹配的品牌層級而定。在國內(nèi)一二線城市中，常規(guī)商業(yè)綜合體的裝補通常在四千元/㎡至一萬元/㎡左右，餐飲類在兩千元/㎡左右，配套類在三千元/㎡左右。如果是高檔型商業(yè)綜合體，則裝補費用則更加高昂。需要注意的是，關(guān)于金額內(nèi)容的信息有很強的局限性，會隨著社會中具體項目而進行變動，在此敘述，僅僅是便于從事審計、紀(jì)檢工作的朋友作為參考，但具體項目一定要因當(dāng)時的情況而定。

（三）裝補條款的種類

1、出租方按照承租方標(biāo)準(zhǔn)代為裝修

即由出租方按照承租方所給予的裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料要求，為承租方進行裝修。該種情形往往見于具有施工能力或掌握有施工資源的出租方，是為最大化節(jié)省成本而進行施工。此種模式往往是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或擁有多家連鎖商業(yè)地產(chǎn)項目的出租方企業(yè)采用，因為從成本核算及裝修進度上比較容易掌控。而且在合同簽署過程中，能夠擁有比較強勢的談判地位（你掏錢你說了算）。

2、出租方按照承租方標(biāo)準(zhǔn)給予支付

即由出租方按照承租方所給予的裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料要求所應(yīng)付的金額，為承租方提供經(jīng)濟補助。該模式往往是一些具有強大品牌效應(yīng)，自身又具備快速裝修裝飾能力的承租方所采用的模式，其邏輯簡單粗暴，就是你給錢我就快點干，而且我不信任你的裝修能力。該模式主要是由承租方作為主導(dǎo)，實踐中甚至裝補條款或合同都要采用承租方版本。

3、出租方按照承租方標(biāo)準(zhǔn)給予對價

采用此類模式，往往是出租方與承租方地位相當(dāng)，甚至承租方略強勢。對于承租方所選定的裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料，由出租方采用非金錢模式進行置換或?qū)r償付，至于是否真實以裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料進行裝修則在所不論。例如給予專項消費采購、營銷費用抵扣，租金或物管費減免等形式。實踐中此類與裝補掛鉤的優(yōu)惠條款比比皆是，完全不考慮稅籌規(guī)劃以及法律性質(zhì)，屬于野性自由派模式。但優(yōu)點是能夠及時落地，方便執(zhí)行，缺點是財務(wù)部門比較抵觸。

（四）時間因素及比例

1、通常在裝補條款中，裝補的周期是在簽訂后之后給予支付或裝修。具體的支付節(jié)點由雙方協(xié)商，如簽訂合同后給予部分裝補，開業(yè)后給裝補條款的予裝補，開業(yè)達一定時間后給予裝補，時間靈活度較強，

2、裝補支付比例通常為合同簽訂后支付補助費用的40%左右，進場裝修支付30%左右，正式開業(yè)后支付30%左右。亦有其他支付比例模式，具體看雙方訴求及談判情況而定。

3、時間因素和比例是裝補條款的重要組成部分，具體關(guān)系到后期違約責(zé)任的判定。實踐中，由于出租方在簽訂合同后往往就會給予一定的經(jīng)濟補助行為，這就使得自身行為在初始就已成為枷鎖，所以內(nèi)心期望會變的強烈。而實際情況恰恰相反，因為承租方自始就并不是十分看好該項目，所以即便獲得裝補也會采取觀望、拖延的方式來對待，那么雙方的期望與行動就存在偏差，拿錢不辦事或找借口就是事實上的常態(tài)，因此在裝補條款中，對于時間因素及比例必須明確和細(xì)致的確定。同時對于違約責(zé)任也應(yīng)當(dāng)予以綁定對應(yīng)，從而保障出租方的權(quán)益。

（五）裝補條款的發(fā)票應(yīng)對

在真實的商業(yè)租賃行為中，承租方如依照常規(guī)裝補條款進場，此時出租方應(yīng)當(dāng)履約向承租方支付相應(yīng)裝補款項，但由于承租方自身沒有裝修資質(zhì)和經(jīng)營項，是不具備開具工程發(fā)票的能力的。所以實踐中裝補條款及合同中會引入第三方，即具有裝修資質(zhì)的裝修公司，由出租方、承租方及裝修公司簽訂《三方裝修施工協(xié)議》，并約定由出租方將裝修補貼款支付裝修公司。這種解決方式其實隱含觸碰民法典第146條的問題，存在認(rèn)定是虛偽表示還是隱藏行為的可能性。然而目前沒有相關(guān)判例存在，且包含于整個租賃合同之中，實踐中意義有限。

二、裝補條款的理解

（一）裝補條款產(chǎn)生場景

裝補條款本質(zhì)是由于項目或運營方運營能力的羸弱所導(dǎo)致。由于商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)往往涉及到前期選址規(guī)劃、中期建設(shè)與招商、后期運營三者的統(tǒng)一影響，所以很多新建商業(yè)項目在開業(yè)時往往過分強調(diào)“品牌效應(yīng)”與“首店效應(yīng)”，追逐一些其他商業(yè)項目所沒有的新品牌和首家店鋪，故而導(dǎo)致了為招徠此類品牌需要給出超常規(guī)的優(yōu)惠力度，使得承租方對裝補形成了依賴。此風(fēng)在國內(nèi)已有多年歷史，甚至部分品牌利用出租方的心理而大肆獲取非正常經(jīng)營效益，僅僅靠裝補就獲得了第一桶金。但出租方的飲鴆止渴式補貼已然成風(fēng)，越是小出租方，越得通過這種經(jīng)濟補貼方式來獲得品牌入駐。

（二）裝補條款的后果

裝補條款這種經(jīng)濟補助方案在正式合同文本中與違約責(zé)任相捆綁。因此核心是對于違約責(zé)任的綁定，但由于這類品牌多是強勢姿態(tài)，所以在條款及合同表述之中較難掌握。很多時候法務(wù)或律師剛試圖進行條款自我保護時，就被各類商務(wù)條件所壓制，甚至動輒被拒簽所要挾。承租方“優(yōu)勢在我”的心態(tài)會令出租方談判極其被動，合同簽署也是異常艱辛。故而想解決此類問題，要么項目自身進行強化，從而使承租方確實感興趣。要么是再多掏點，讓對方暫時閉嘴。只有這樣，才有可能從根本上簽署有利自身的合同條款。在此，我向大家推薦一個課程--《商業(yè)招商談判要點》，我用3.5小時向大家講透商業(yè)地產(chǎn)招商談判中的風(fēng)險點、節(jié)奏與技巧。歡迎大家來指點，付款后可添加我的微信獲取相關(guān)附贈資料及課件包。

三、裝補條款常見風(fēng)險

（一）簽約前的資質(zhì)審查

1、主體審查

裝補在表現(xiàn)形式上多數(shù)是對承租方裝修投入的補貼，故而在簽約前必須對承租方的主體進行審查。例如審查對方的經(jīng)營主體資格是否合法，是否真實存在、證照是否齊全。同時審查履約能力：如資本出資情況、已有店鋪經(jīng)營情況，如有可能還應(yīng)向其他已開業(yè)的商場詢問履約能力，是否存在欠租、逃店或工商處罰事項。

2、審查文件

承租方應(yīng)提供經(jīng)過年檢的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并加蓋公章，履行合同需要的資質(zhì)證件（如生產(chǎn)廠家或代理商的銷售授權(quán)書和商標(biāo)許可、產(chǎn)品合格證、質(zhì)檢合格證等）。

（二）裝補條款支付路徑

由于裝補條款的支付名目多數(shù)為裝飾裝修工程款，故該費用往往是支付至指定的裝修公司，再由裝修公司開具工程款發(fā)票。故應(yīng)由三方簽署《裝修施工協(xié)議》，明確約定支付路徑以及支付后的工程進度與管控。例如裝補支付入何方賬戶？由誰管控進度，裝修標(biāo)準(zhǔn)審定，以及責(zé)任劃分方案。

實踐中還有名為裝補實為補償?shù)那樾危缭谄放平?jīng)營達到一定日期后給予經(jīng)濟補償，令其翻新。又或以裝補條件名義購買承租方的產(chǎn)品、服務(wù)等方式變向輸送經(jīng)濟補償。此類模式中經(jīng)濟補償?shù)哪Ｊ轿寤ò碎T，所以合同中需要細(xì)細(xì)梳理、記錄，必要時輔以會議記錄、往來信函作為佐證。

（三）裝補條款支付后的風(fēng)險管控

簽訂裝補條款后應(yīng)當(dāng)約定，因承租方在合同租賃期內(nèi)違約或解約時，對于裝補費用的退賠方式、款項及時間。需要注意的違約與解約不同，違約不一定會解約，僅僅是進行處罰的情況下不存在退賠裝補。但承租方單方解約則需要明確約定退賠出租方已給予的裝補。

（四）價格評估

簽訂裝補條款后應(yīng)當(dāng)對于出租方實際裝修的項目進行價格評估，并由雙方簽字蓋章予以確認(rèn)。

四、對裝補條款的應(yīng)對策略

我認(rèn)為所有的合同條款，均有著一定的應(yīng)對策略，本處向各位提供一些思路與方式，僅供參考。

（一）合同相對性原則

當(dāng)商業(yè)租賃合同中出現(xiàn)裝補條款時，其實平衡性已略偏向了承租方。所以作為出租方需在整體合同中設(shè)定些對自身有利的條款。例如當(dāng)給予裝補條款后，承租方必須保障經(jīng)營業(yè)績，必須保障新款、新品的優(yōu)先供應(yīng)，必須保障在一定物理半徑內(nèi)保障獨家。又或者承租方因自身商品、服務(wù)的美譽度，必須要保障店鋪的客流量、活動頻次等，從而達到出租方用條件換取條件，用魔法對打魔法的平衡。

（二）裝補條款的效力變換

裝補條款通常是一種附生效條件的條款，但效力在于裝補行為支付與否，即簽訂合同后出租方支付經(jīng)濟對價時該附條件的條款正式確定生效，但此時出租方已失去了主動性。因此作為出租方，建議轉(zhuǎn)換為以承租方在實際經(jīng)營一定期限后給予相應(yīng)經(jīng)濟補助，這樣就能夠從性質(zhì)上轉(zhuǎn)變附期限條款，裝補條款生效主動權(quán)將被控在出租方手中。而承租方則需要反向操作，以避免被動。

五、裝補條款的組合應(yīng)用

需要說明，合法的裝補條款是經(jīng)濟意志的體現(xiàn)，不應(yīng)孤立去看待。需要結(jié)合承租方品牌在合同洽商時的市場地位而言。如洽商時，正屬于商譽頂點時，那么裝補就是一種有效的平衡手段。所以裝補條款一定是與合同整體結(jié)合起來看待。簽署合同時同意簽署裝補條款，到底是為了引進新品牌，還是排他利益獨占？是說承租方真經(jīng)營還是只為了騙補？該承租方將來會長期經(jīng)營還是網(wǎng)紅性質(zhì)一年后撤場？針對這些問題，需要對裝補條款進行不同方面的調(diào)整和預(yù)防。這涉及到出租方的經(jīng)營預(yù)判，以及品牌調(diào)整的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)應(yīng)用，但根本上是從企業(yè)的長久利益來考慮。

作為法務(wù)或律師面對此條款時，不應(yīng)僅僅的考慮條款的法律界面，還需要同招商、運營部門一同分析和考慮，做出一個初步預(yù)判。

（一）出租方對市場地位的應(yīng)用

優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目與優(yōu)秀品牌在溝通過程中存在著地位的平衡性，店大欺客、客大欺店是永恒的商業(yè)行為，雙方地位會不斷轉(zhuǎn)換。優(yōu)秀品牌方作為承租人時，利用自身美譽度來獲得裝補，往往是經(jīng)濟選擇高于品質(zhì)選擇，因此出租方需要警惕后期對方的撤場意愿。出租方不能以一廂情愿認(rèn)為掏錢了對方就會長久留下并履行合同。一旦發(fā)現(xiàn)不賺錢時，品牌該離開依然會離開。所以裝補條款是對出租方劣勢地位的一種補充手段，使用時應(yīng)當(dāng)極為謹(jǐn)慎，想盡辦法的與其他商務(wù)條件進行綜合捆綁，例如給予裝補還可以給予業(yè)績獎勵，或經(jīng)營期滿多少年后的翻新免租期等等模式。尤其是具有長期價值的一二線品牌，盡可能深度綁定。這樣能保障對方的經(jīng)營意愿與期限，但弊端是難以調(diào)整和解約。

（二）承租方對裝補條款的看待

承租方法務(wù)或律師或合同起草人，對裝補條款亦需要警惕。拿人錢財替人消災(zāi)，對于裝補條款出租方一定會進行反向制約。所以承租方的重點不應(yīng)陷入對目前收獲的裝補關(guān)注，需要盯著秤砣而非鉤子上的肉，需要對項目的選址地段、客流數(shù)量、運營服務(wù)等能力進行制度性審查與保障，在整體合同、服務(wù)配套內(nèi)容中需要進行預(yù)防性設(shè)定。例如即便獲取裝補，也應(yīng)當(dāng)要求出租方保障項目每年的營銷活動頻次、客流數(shù)量等，否則視為條件未成就并約定后續(xù)處理。

（三）裝補條款只是個條款

商業(yè)地產(chǎn)項目租賃合同，本質(zhì)上是對于雙方在經(jīng)營預(yù)判，并對未來可能會發(fā)生行為處理設(shè)定，屬于抽象概念的歸集。但客觀世界中需要盡快落實及執(zhí)行，因此合同是先置條件，只要有利促成交易就應(yīng)當(dāng)盡快簽署，先把錢掙到手。在裝補條款中存在的風(fēng)險管控，如談判無法撼動，那么可以在其他條款、規(guī)則中進行平衡和彌補，不需要死磕。條款只是個條款，不要糾結(jié)，先動起來，在發(fā)展中尋找突破口。

最后，本文是作為商業(yè)租賃合同簽署時常見問題之一的參考建議，并未列舉各類法條和案例。裝補條款在商業(yè)租賃中由于應(yīng)用較廣且客觀條件以及觸發(fā)形式不同，在此僅僅是表述了其中一部分情形，以供各位在實踐之中參考。但由于個人水平和能力有限，還請各位多多斧正批駁。

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原標(biāo)題： 商業(yè)租賃合同裝補條款應(yīng)用要點