歷經(jīng)市場(chǎng)的起伏，陳宏飛始終以一顆平常心在資管領(lǐng)域深耕，堅(jiān)持做"難而正確的事"，為行業(yè)健康發(fā)展和城市的繁榮創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值。
作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“我們更注重建設(shè)自身能力，我們的口碑來(lái)自于我們所呈獻(xiàn)的項(xiàng)目?！?/p>編者按：一個(gè)博鰲，一個(gè)行業(yè)。
走過(guò)逾二十載光陰，博鰲房地產(chǎn)論壇影響并記錄著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程。來(lái)到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態(tài)下，中國(guó)地產(chǎn)亦面臨著最深層次變化。從行業(yè)規(guī)則、企業(yè)模式到市場(chǎng)迭代，都與過(guò)往二十年大有不同。作為有著數(shù)十年市場(chǎng)化發(fā)展深厚積淀的重要產(chǎn)業(yè)，在大時(shí)代浪潮席卷而來(lái)之際，中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)精英們?nèi)绾握{(diào)整與應(yīng)對(duì)？值此2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將召開(kāi)的時(shí)節(jié)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體一如往昔，遍尋中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖及新生代地產(chǎn)人，講述他們的故事與廣闊視野。觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 與陳宏飛的再次見(jiàn)面，依舊相約在中海國(guó)際中心。7月初的北京已有些許炎熱。午后，我們?nèi)缂s來(lái)到坐落于地鐵2號(hào)線車(chē)公莊站的中海國(guó)際中心，坐電梯直上8樓，這里是光大安石的北京總部。作為光大嘉寶總裁、光大安石董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官，陳宏飛已經(jīng)擁有超過(guò)20年房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理和資本市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，并帶領(lǐng)光大安石團(tuán)隊(duì)在不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域深耕長(zhǎng)達(dá)14年，這支尖兵被譽(yù)為國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)資管行業(yè)的"造雨者"。歷經(jīng)市場(chǎng)的起伏，陳宏飛始終以一顆平常心在資管領(lǐng)域深耕，堅(jiān)持做"難而正確的事"，為行業(yè)健康發(fā)展和城市的繁榮創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值。近期，最受資本市場(chǎng)關(guān)注的無(wú)疑是首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成上市，其中便有光大安石的身影。秉持一貫謙虛的態(tài)度，陳宏飛只是淡淡說(shuō)了句："我們比較幸運(yùn)，算是參與了一下。"2020年4月，國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合證監(jiān)會(huì)發(fā)布推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知，意味著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。歷時(shí)一年多的申報(bào)、篩選、審核到最終發(fā)行，6月21日，首批9只公募REITs正式上市交易。此次試點(diǎn)意義重大，相當(dāng)于在國(guó)內(nèi)構(gòu)建出一個(gè)中國(guó)特色的公募REITs模型，對(duì)資本市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響極為深遠(yuǎn)。9只公募REITs中，光大安石在管基金作為原始權(quán)益人的華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱"張江光大REIT"）榜上有名。張江光大REIT的底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)"張江光大園"，系光大安石于2017年發(fā)起基金并購(gòu)且管理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。進(jìn)入中國(guó)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)名單，這樣的成果絕非一日之功，陳宏飛稱："我們理解REITs的價(jià)值，因此做了廣泛的業(yè)態(tài)布局。"從市場(chǎng)反應(yīng)看，上市首日9只公募REITs集體上漲，認(rèn)購(gòu)熱情高，但未出現(xiàn)暴漲暴跌。陳宏飛認(rèn)為，價(jià)格合理才是市場(chǎng)健康的表現(xiàn)，公募REITs本身作為一種權(quán)益型、具有穩(wěn)定分紅性質(zhì)的金融產(chǎn)品，需要金融機(jī)構(gòu)和投資者都有比較理性的認(rèn)知。一般情況下，底層資產(chǎn)的基本面不會(huì)突然變化、也沒(méi)有炒作的題材，價(jià)格不應(yīng)該出現(xiàn)大的波動(dòng)，否則REITs的長(zhǎng)期投資屬性會(huì)被削弱，對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展不利。公募REITs這個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)尚處起步階段，資產(chǎn)類別有待進(jìn)一步豐富。本次試點(diǎn)優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為重點(diǎn)方向，但尚未包括商業(yè)地產(chǎn)，未來(lái)仍有想象空間。至于公募REITs什么時(shí)候能從基礎(chǔ)設(shè)施推行到商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，陳宏飛認(rèn)為從政策導(dǎo)向、資金分配、市場(chǎng)監(jiān)管和認(rèn)知上，都還需要一些時(shí)間。一方面因政策對(duì)房地產(chǎn)大類的限制還會(huì)持續(xù)，要先使房住不炒的理念深入人心；另一方面也是市場(chǎng)因素所致。"從業(yè)者不能寄希望于監(jiān)管政策的突然開(kāi)閘，而要從根本上培育社會(huì)長(zhǎng)期投資理念。"陳宏飛認(rèn)為，社會(huì)總體投機(jī)情緒旺盛，賺快錢(qián)、賺容易錢(qián)的風(fēng)氣仍然很盛。從機(jī)構(gòu)到個(gè)人都希望高收益、短期限，而沒(méi)有真正理解背后的回報(bào)支撐和社會(huì)平均回報(bào)率的邏輯，加上個(gè)別自媒體營(yíng)銷(xiāo)勝利者偏差所引導(dǎo)的焦慮情緒，才會(huì)引起P2P、幣圈等亂象。社會(huì)認(rèn)知需要一個(gè)學(xué)習(xí)的過(guò)程，"從業(yè)機(jī)構(gòu)、銀行、券商乃至散戶，都要理性地計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)和收益，如果沒(méi)有認(rèn)真研究支撐收益的邏輯，而是靠信用擔(dān)保維持市場(chǎng)，就容易產(chǎn)生長(zhǎng)期的估值偏差，成為龐氏騙局的土壤"。
不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為一種金融工具，其價(jià)值不來(lái)自土地磚瓦，而是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，反映的是資產(chǎn)提供服務(wù)所產(chǎn)生的價(jià)值，"這算是簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)，但廣泛地傳遞到市場(chǎng)個(gè)體和投資者，讓其接受長(zhǎng)期而穩(wěn)定的回報(bào)，仍需要一個(gè)漫長(zhǎng)且可能是'痛苦'的過(guò)程。"
當(dāng)下，一些金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)看到長(zhǎng)期現(xiàn)金流的真正價(jià)值。公募REITs是一種長(zhǎng)期穩(wěn)定、收益相對(duì)低、更安全的資產(chǎn)，光大安石對(duì)其抱有足夠的信心。至于收益成長(zhǎng)性，長(zhǎng)期還要看資產(chǎn)質(zhì)量、管理人的專業(yè)管理能力、收購(gòu)與處置決策水平等。
于光大安石而言，商業(yè)地產(chǎn)代表作--重慶觀音橋大融城正是其踐行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開(kāi)端與旗幟。2009年，光大安石以美元基金收購(gòu)重慶觀音橋大融城并進(jìn)行一番規(guī)劃調(diào)整和運(yùn)營(yíng)管理，于2013年以人民幣增值型基金替換美元機(jī)會(huì)型基金，并于2016年8月通過(guò)發(fā)行重慶觀音橋大融城類REITs實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化運(yùn)作及原人民幣基金投資人的退出。這是中國(guó)內(nèi)地首單房地產(chǎn)私募基金的類REITs發(fā)行案例，以此為標(biāo)志，光大安石領(lǐng)航中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資邁入"PERE+類REITs"時(shí)代。2018年末，光大安石100億規(guī)模的儲(chǔ)架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs于深交所獲批，是中國(guó)首單成功獲批的地產(chǎn)基金儲(chǔ)架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品。隨后于2019年5月、9月以及2020年9月，該儲(chǔ)架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品中第一期靜安大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、第二期觀音橋大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃以及第三期西安大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃先后成功發(fā)行，累計(jì)發(fā)行規(guī)模近90億人民幣。在國(guó)內(nèi)公募REITs起步階段的當(dāng)下，以光大安石等為創(chuàng)新者的資產(chǎn)證券化模式，有效地引導(dǎo)市場(chǎng)從關(guān)注主體信用向關(guān)注資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方向發(fā)展，對(duì)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。光大安石一步步發(fā)展至成為國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)基金管理平臺(tái)的翹楚，已經(jīng)走過(guò)了14個(gè)年頭?；氐阶铋_(kāi)始的時(shí)候，"從當(dāng)時(shí)的外資基金視角看，未來(lái)中國(guó)將擁有龐大的資產(chǎn)管理行業(yè)，是百萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)體量，是朝陽(yáng)行業(yè)"，光大安石核心團(tuán)隊(duì)認(rèn)同并延續(xù)了這一理念，持續(xù)開(kāi)拓市場(chǎng)，并在走出2008年金融危機(jī)、公司幾次股權(quán)變更后，形成如今光大嘉寶與光大控股兩家境內(nèi)外上市公司共同持股的局面。深耕至今，光大安石一步步發(fā)展壯大，逐漸成為這條賽道的領(lǐng)跑者。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，城市發(fā)展模式和房企盈利模式正實(shí)現(xiàn)從"買(mǎi)地造房賣(mài)房"向"資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營(yíng)"轉(zhuǎn)變；存量管理時(shí)代下，房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性和資產(chǎn)管理屬性正被逐步釋放。光大安石是目前國(guó)內(nèi)極少數(shù)能夠"投、融、管、退"全鏈條運(yùn)作的機(jī)構(gòu)，在不動(dòng)產(chǎn)資管領(lǐng)域已經(jīng)打磨出了獨(dú)門(mén)手藝。在陳宏飛看來(lái)，從企業(yè)風(fēng)格看，地產(chǎn)基金可以分為兩類，一類是私募PE，這類機(jī)構(gòu)注重價(jià)值發(fā)現(xiàn)，尋找投資機(jī)會(huì)并擇時(shí)投資，然后變現(xiàn)退出；另一類是資產(chǎn)管理公司，更注重價(jià)值創(chuàng)造與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值和持續(xù)性收入，光大安石明顯偏向于后者。外資基因決定了光大安石有別于開(kāi)發(fā)商旗下的地產(chǎn)基金，作為獨(dú)立的私募基金管理人，光大安石獲取的資產(chǎn)大多是并購(gòu)取得；而區(qū)別于偏金融屬性、交易型的資產(chǎn)管理基金，盡管光大安石也從黑石地產(chǎn)部門(mén)的"買(mǎi)入-修復(fù)-賣(mài)出"的投資策略里受到啟發(fā)，但公司把重心更多地放在"修復(fù)"環(huán)節(jié)，注重通過(guò)重新定位、設(shè)計(jì)改造、招商運(yùn)營(yíng)等一套完整流程，運(yùn)用專業(yè)的運(yùn)作和管理手段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。光大安石致力于在"修復(fù)"階段創(chuàng)造價(jià)值，從資產(chǎn)"買(mǎi)入"到"賣(mài)出"，問(wèn)題會(huì)被修復(fù)、運(yùn)營(yíng)水平會(huì)得到改善、價(jià)值也會(huì)大有提升，前后必定有很大的差距；而在運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，光大安石也能更從容地選擇退出的時(shí)點(diǎn)。光大安石并非單純從資本短期收益的角度考慮項(xiàng)目，也要體現(xiàn)資產(chǎn)管理者對(duì)于城市發(fā)展和資產(chǎn)增值所做的貢獻(xiàn)。我們的口碑來(lái)自于我們項(xiàng)目實(shí)際的呈現(xiàn)，而非某個(gè)快進(jìn)快出、賺了大錢(qián)的案例。這是光大安石的成就感所在："我們刻意地選擇有難度、有挑戰(zhàn)的項(xiàng)目，我們要做難而正確的事。這是因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非?；钴S，那些簡(jiǎn)單而正確的事情總是傾向于迅速變得供過(guò)于求，這樣一來(lái)，'對(duì)'的事情也會(huì)變成'錯(cuò)'的。"自身定位城市運(yùn)營(yíng)商，被外界稱為目光敏銳的"商業(yè)獵手"，做長(zhǎng)線投資看長(zhǎng)期收益是光大安石一向的策略。而不斷追求深度參與盤(pán)活不良資產(chǎn)，將資產(chǎn)價(jià)值提升到極致，這使得如今的光大安石的資產(chǎn)管理屬性越發(fā)突出，服務(wù)業(yè)屬性已經(jīng)超越了金融屬性。以上?！す獯蟀彩鐦蛑行腁rtPark為例，這宗原本定位為批發(fā)市場(chǎng)的爛尾項(xiàng)目，在光大安石的持續(xù)深耕下，而今已呈現(xiàn)出多維辦公場(chǎng)景與品質(zhì)商業(yè)空間、服務(wù)式公寓交匯融合的綜合體配置。項(xiàng)目營(yíng)造出了獨(dú)一無(wú)二的復(fù)合型品質(zhì)生活體驗(yàn)，規(guī)劃了融美市集、融食薈自營(yíng)區(qū)域，把菜市場(chǎng)、小吃美食搬入現(xiàn)代化項(xiàng)目里，并且打造了年輕人最愛(ài)的"二次元街區(qū)"，在自主內(nèi)容創(chuàng)新方面有諸多突破。同樣的例子還有北京·中關(guān)村ArtPark，這座地處中關(guān)村商圈核心區(qū)域的項(xiàng)目，盡管坐擁絕佳的區(qū)位條件和客群資源，卻囿于原業(yè)主經(jīng)營(yíng)能力的匱乏和規(guī)劃設(shè)計(jì)的缺陷，長(zhǎng)期未能施展?jié)摿?。?019年完成對(duì)本項(xiàng)目的并購(gòu)后，光大安石在國(guó)內(nèi)外頂級(jí)建筑規(guī)劃專家的鼎力協(xié)助下，以及在對(duì)周邊消費(fèi)者、居民及辦公人員的深入調(diào)研基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行了重新定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，旨在通過(guò)優(yōu)化建筑功能、激活公園場(chǎng)景、重塑城市界面等方式喚醒城市空間的價(jià)值，打造一座人與城市和諧共生、商業(yè)空間與自然空間交融互動(dòng)的新型商業(yè)旗艦，為北京建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的宏大藍(lán)圖獻(xiàn)禮。
如果說(shuō)實(shí)現(xiàn)中關(guān)村核心區(qū)的脫胎換骨是光大安石的使命感，綠色、人文、藝術(shù)理念貫穿始終是光大安石的恒心，那么為城市創(chuàng)造價(jià)值則是光大安石發(fā)展歷程中不變的初心。這樣的項(xiàng)目，在光大安石十余年的資產(chǎn)管理實(shí)踐中比比皆是。
"整個(gè)過(guò)程是很難的"，但陳宏飛堅(jiān)持，要考慮最佳用途和運(yùn)營(yíng)成效，即使選擇最難的方案需要?jiǎng)右?guī)劃、完成合法合規(guī)的流程、進(jìn)行大規(guī)模整改，也要啃下定位、設(shè)計(jì)等多項(xiàng)"硬骨頭"。光大安石要做的，就是看做了多少價(jià)值提升，"做難而正確的事，才能體現(xiàn)我們對(duì)資產(chǎn)增值和城市發(fā)展所做的貢獻(xiàn)，同時(shí)力求在當(dāng)下展示未來(lái)，為投資人帶來(lái)穩(wěn)健的長(zhǎng)期回報(bào)，最終也會(huì)使我們自身更有價(jià)值。"團(tuán)隊(duì)與機(jī)會(huì)選擇做難而正確的事，一方面是行業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)因素使然，另一方面則是光大安石團(tuán)隊(duì)自身堅(jiān)持的企業(yè)文化。當(dāng)被問(wèn)及領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格時(shí)，陳宏飛坦承自己不像"領(lǐng)導(dǎo)"，他更喜歡將自己描述為一群志同道合的伙伴中的一員，與團(tuán)隊(duì)在彼此信任的環(huán)境下共事，"只有團(tuán)隊(duì)里每個(gè)人都有其他人能力所不及的價(jià)值，大家才有必要在一起共事"。優(yōu)秀的人聚合在一起專注潛行，陳宏飛認(rèn)為企業(yè)和個(gè)人亦是互相成就的，所追求的均為創(chuàng)造價(jià)值，"想要干好這樣的事，需要一個(gè)文化，熱情和興趣使然才能激發(fā)創(chuàng)造力，生產(chǎn)出有藝術(shù)性、有想象力的東西。"作為外資基因與央企平臺(tái)的結(jié)合，光大安石不僅擁有較強(qiáng)的市場(chǎng)化風(fēng)格，也在團(tuán)隊(duì)文化上表現(xiàn)出扁平化管理、試錯(cuò)優(yōu)選、結(jié)果導(dǎo)向等優(yōu)勢(shì)。談及當(dāng)初選擇金融行業(yè)的契機(jī)，陳宏飛開(kāi)玩笑說(shuō)，這是因?yàn)橛X(jué)得自己與同學(xué)相比不擅長(zhǎng)形象思維，而金融專業(yè)又恰好給了他獎(jiǎng)學(xué)金。在入行金融后，陳宏飛早年在建筑專業(yè)的經(jīng)歷仍有影響，這體現(xiàn)在他對(duì)項(xiàng)目改造的審美和理念有著更感性的追求。歷經(jīng)14年飛速發(fā)展，如今的光大安石已有不少成就。截至2021年6月末，通過(guò)各種機(jī)會(huì)型、增值型基金，光大安石累計(jì)管理規(guī)模超過(guò)1270億人民幣，已成功退出超過(guò)812億投資、逾123個(gè)項(xiàng)目。光大安石旗下大融城以"核心城市+區(qū)域聚焦"策略，已在上海、北京、西安等11座城市布局21個(gè)項(xiàng)目，管理項(xiàng)目面積超過(guò)220萬(wàn)平方米。在"大融城"之外，光大安石還在寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)上拓展新的品牌。對(duì)此，陳宏飛強(qiáng)調(diào)："寫(xiě)字樓也是需要經(jīng)營(yíng)的，并非只要地段好租金低就有競(jìng)爭(zhēng)力。"2021年5月，光大安石在上海發(fā)布寫(xiě)字樓資產(chǎn)管理體系Wellbeing，服務(wù)體系覆蓋光大安石旗下位于上海和北京的多宗寫(xiě)字樓項(xiàng)目，致力于為入駐企業(yè)帶來(lái)優(yōu)質(zhì)辦公體驗(yàn)。以位于上海市楊浦區(qū)大連路總部開(kāi)發(fā)集聚區(qū)的光大安石中心為例，憑借Wellbeing寫(xiě)字樓資產(chǎn)管理體系的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，項(xiàng)目現(xiàn)已經(jīng)吸引4家500強(qiáng)企業(yè)總部入駐，出租率近90%。問(wèn)及過(guò)去一年金融行業(yè)的情況，陳宏飛坦言："去年確實(shí)是很有挑戰(zhàn)性的一年"，包括新冠疫情、市場(chǎng)波動(dòng)、政策調(diào)控和監(jiān)管措施等，對(duì)行業(yè)都有所影響。整頓陣痛中，行業(yè)整體呈下滑趨勢(shì)，"作為地產(chǎn)資管公司，也要跟著開(kāi)發(fā)商一起走過(guò)難關(guān)"。但陳宏飛認(rèn)為，長(zhǎng)期看這是必經(jīng)之路。"轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)會(huì)從低谷里走出來(lái)，要更專注在運(yùn)營(yíng)、管理這些細(xì)節(jié)。到市場(chǎng)成熟時(shí)，誰(shuí)有真功夫，誰(shuí)就有市場(chǎng)。"光大安石當(dāng)下的公司策略是謹(jǐn)慎擴(kuò)張，控制規(guī)模。盡管在我們看來(lái)，在市場(chǎng)面臨沖擊的今天，光大安石已經(jīng)獨(dú)步市場(chǎng)，但陳宏飛并不認(rèn)同："我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)鏈整合上有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但各個(gè)領(lǐng)域都和優(yōu)秀企業(yè)有巨大差距，行情不好的時(shí)候，也是光大安石練內(nèi)功的時(shí)候。"為建立風(fēng)險(xiǎn)壁壘和提升經(jīng)營(yíng)收益能力，光大安石會(huì)在核心資產(chǎn)穩(wěn)固的情況下，通過(guò)在資產(chǎn)管理領(lǐng)域不停探索創(chuàng)新模式來(lái)構(gòu)建領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)力，這些能力是大部分機(jī)會(huì)型基金缺乏的，也是長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資人所青睞的。在中國(guó)募投環(huán)境尚未成熟的當(dāng)下，外資經(jīng)驗(yàn)本土化、光大系股東的堅(jiān)強(qiáng)后盾、團(tuán)隊(duì)持續(xù)的運(yùn)營(yíng)熱情與創(chuàng)意等，皆是光大安石能如此耐心專注于長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)所在。但要獲得投資者的信任與耐心，于光大安石自身而言，聲譽(yù)是最為重要的。陳宏飛直言："我們最在乎的就是長(zhǎng)期的口碑。"對(duì)規(guī)模沒(méi)有過(guò)高的追求，光大安石想做的是做好每一單項(xiàng)目，頗為"較勁"地去證明自身價(jià)值所在。至于擴(kuò)大投資機(jī)會(huì)，陳宏飛表示"中國(guó)市場(chǎng)很活躍，供求關(guān)系變化太快，我們的關(guān)注點(diǎn)在對(duì)各產(chǎn)業(yè)鏈核心能力的打造上"，不過(guò)他也認(rèn)為短期內(nèi)購(gòu)物中心有更多的可能。原因有二，其一是區(qū)別于寫(xiě)字樓，購(gòu)物中心受規(guī)劃供應(yīng)調(diào)整和周邊市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)影響相對(duì)??；其二是購(gòu)物中心處于運(yùn)營(yíng)困境的比較多，機(jī)會(huì)也較多。在存量資產(chǎn)時(shí)代，除在一、二線深入布局以外，光大安石還看好大灣區(qū)，其中包括江門(mén)、佛山、東莞等三線城市。對(duì)于光大安石而言，大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、北京、成渝是較為看好且熟悉的區(qū)域；再向外拓展，光大安石在武漢、合肥、鄭州、西安等地也正在尋找合適的機(jī)會(huì)。以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)光大嘉寶總裁、光大安石董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳宏飛先生的采訪實(shí)錄：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近幾年來(lái)，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約等現(xiàn)象，監(jiān)管政策方面也相繼出臺(tái)了"三道紅線"、"集中供地"等，當(dāng)下要適應(yīng)新的形勢(shì)，光大安石的應(yīng)對(duì)措施是怎樣的？會(huì)否有新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)？陳宏飛：我們應(yīng)對(duì)的措施就是放緩擴(kuò)張速度，但新冠疫情疊加地產(chǎn)調(diào)整陣痛期，市場(chǎng)也出現(xiàn)了很多收購(gòu)和委托管理的機(jī)會(huì)。
另一方面，國(guó)內(nèi)的銀行等金融機(jī)構(gòu)會(huì)漸漸理解長(zhǎng)期收益的價(jià)值。資本對(duì)于資產(chǎn)的介入盤(pán)活和證券化，都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)、手段和商戶的信任，從業(yè)機(jī)構(gòu)、銀行、券商乃至散戶，都要理性地看待問(wèn)題，整個(gè)市場(chǎng)還有待訓(xùn)練。
不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為一個(gè)金融工具，其價(jià)值源于經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流，市場(chǎng)需要基于了解社會(huì)真實(shí)回報(bào)率來(lái)正確認(rèn)識(shí)它的價(jià)值。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：光大安石此前一直對(duì)標(biāo)黑石集團(tuán)，您認(rèn)為黑石最值得學(xué)習(xí)的地方是什么？但現(xiàn)在也有人認(rèn)為，光大安石的發(fā)展模式和黑石越來(lái)越不像了，您認(rèn)同嗎？陳宏飛：我們的策略"購(gòu)買(mǎi)-修復(fù)-出售"借鑒了黑石地產(chǎn)部門(mén)的理念，但黑石總體上金融交易屬性更強(qiáng)，而我們的運(yùn)營(yíng)屬性更強(qiáng)，重視項(xiàng)目的重新定位、設(shè)計(jì)改造、重新招商運(yùn)營(yíng)等，然后再找合適時(shí)間點(diǎn)退出。光大安石買(mǎi)入的資產(chǎn)一定是有瑕疵的，經(jīng)調(diào)整好了以后再考慮賣(mài)。而且我們刻意地選擇有挑戰(zhàn)、有難度的項(xiàng)目。為什么要這么做？因?yàn)槲覀円鲭y而正確的事，把功夫下在資產(chǎn)買(mǎi)進(jìn)和賣(mài)出之間，在資產(chǎn)提升的過(guò)程中創(chuàng)造價(jià)值；容易的事情門(mén)檻低、競(jìng)爭(zhēng)的人多，就會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)诮槿胭Y產(chǎn)的時(shí)候，最看重的不是擇時(shí)，而是在運(yùn)營(yíng)管理周期內(nèi)提升資產(chǎn)的價(jià)值，而且要提升到極致。我們更新改造不良資產(chǎn)，通過(guò)各種調(diào)查、研究，會(huì)盡全力釋放項(xiàng)目的最佳用途。例如，光大安石中心最早也是爛尾項(xiàng)目，目前租金卻相比周邊高出不少，出租率也能達(dá)到接近90%。這是因?yàn)橐婚_(kāi)始定位設(shè)計(jì)便嚴(yán)格要求，同時(shí)又給租戶提供超過(guò)物業(yè)管理、寫(xiě)字樓管理的服務(wù)，通過(guò)光大安石的Wellbeing體系為資產(chǎn)管理賦能，為租戶們提供深層的服務(wù)，營(yíng)造社群和舒適環(huán)境。楊浦區(qū)的世界500強(qiáng)總部為數(shù)不多，但光大安石中心現(xiàn)已經(jīng)有4家500強(qiáng)總部入駐。通常來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為寫(xiě)字樓是不需要經(jīng)營(yíng)的，只需要提供物業(yè)和租賃服務(wù)就可以了；但光大安石在經(jīng)營(yíng)上是有熱情的，企業(yè)的文化基因決定了光大安石要通過(guò)服務(wù)來(lái)創(chuàng)造資產(chǎn)的價(jià)值，也因此收到了回報(bào)。改造項(xiàng)目比新建項(xiàng)目要難得多，其中周期、成本并不完全可控。但我認(rèn)為，一個(gè)城市特別需要有更新的能力，我們也正因?yàn)橛?xùn)練了這樣的能力，所以才有安全感。盡管現(xiàn)在行情不好，但光大安石這個(gè)手藝是持續(xù)有價(jià)值的，我們的金融屬性沒(méi)有運(yùn)營(yíng)屬性強(qiáng)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：光大安石未來(lái)主要布局方向是哪些區(qū)域？投資類型中商業(yè)仍然是光大安石的主力，除了商業(yè)之外，會(huì)考慮加大其他類型產(chǎn)業(yè)的投資嗎？陳宏飛：我們現(xiàn)在還是認(rèn)為珠三角、長(zhǎng)三角、北京和成渝是好的區(qū)域，這也是我們最熟悉的市場(chǎng)。我們也在武漢、合肥、鄭州、西安等城市尋找進(jìn)一步布局的機(jī)會(huì)。資管屬于服務(wù)業(yè)，只要人口基數(shù)大、有增長(zhǎng)且消費(fèi)活躍，這樣的區(qū)域就可以進(jìn)，資本還是跟著人走。在投資配置比例上，目前綜合體和商業(yè)各占30%以上，剩下的是寫(xiě)字樓、批發(fā)市場(chǎng)、酒店、公寓、物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。短期內(nèi)可能購(gòu)物中心投資機(jī)會(huì)更多，因?yàn)橘?gòu)物中心不像寫(xiě)字樓受周邊價(jià)格戰(zhàn)影響，而且目前處于困境的購(gòu)物中心很多，因此投資機(jī)會(huì)比較多。值得一提的是，光大安石并不盲目追求規(guī)模，主要是尋找合適的機(jī)會(huì)，考慮綜合收益率，并專注做好每一個(gè)項(xiàng)目。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看待來(lái)自光大系股東的支持？陳宏飛：中國(guó)的募投環(huán)境還在走向成熟的過(guò)程中，資管公司背后確實(shí)需要實(shí)力強(qiáng)勁的股東，光大控股給了光大安石很重要的支撐，這也是我們可以專注于長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的原因之一。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)深耕發(fā)展，如何保持一顆平常心？團(tuán)隊(duì)管理和個(gè)人生活，您是如何調(diào)節(jié)的？
陳宏飛：其實(shí)去年是很有挑戰(zhàn)性的一年。年初發(fā)生了新冠疫情，而后是市場(chǎng)部分企業(yè)信用債違約、政府加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管等，雖然行業(yè)整體仍在增長(zhǎng)，但也受到不同程度的影響。在市場(chǎng)下行的時(shí)候，市場(chǎng)參與者的壓力普遍比較大，各種壞消息都多，我們就更要專注運(yùn)營(yíng)、管理等細(xì)節(jié)，這是因?yàn)榈仁袌?chǎng)轉(zhuǎn)暖的時(shí)候，誰(shuí)有這個(gè)硬功夫，市場(chǎng)就是誰(shuí)的。因此，越是低潮時(shí)期光大安石越要練功，打磨好獨(dú)門(mén)手藝，做到耐心、穩(wěn)妥地處理每一個(gè)項(xiàng)目，然后把它做到最好。要想干我們這個(gè)事情，需要一種文化，每一個(gè)人都有熱情，能夠自由地發(fā)揮激情和創(chuàng)意，這并不依靠成文規(guī)則或者指導(dǎo)手冊(cè)，而是一種潛移默化的企業(yè)文化。我們希望員工和平臺(tái)能夠互相成就，興趣和熱情是關(guān)鍵。我覺(jué)得自己不屬于傳統(tǒng)意義上的"領(lǐng)導(dǎo)"，更像是一群志同道合的伙伴中的一員，我給予伙伴充分的信任和發(fā)揮空間。金融行業(yè)高管的工作壓力普遍很大，我習(xí)慣把問(wèn)題和成就都開(kāi)誠(chéng)布公地與同事、領(lǐng)導(dǎo)們討論分析，一起分擔(dān)和分享。
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觀點(diǎn)與光大安石陳宏飛面對(duì)面：做難而正確的事
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