地產(chǎn)黃老邪 作者：黃博文
來源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）
在“兩集中”政策剛剛發(fā)布的時候，黃老邪就曾在地產(chǎn)學堂的直播課程中預言，集中供地政策在執(zhí)行前期可能會出現(xiàn)少量問題，事實也正是如此。
雖然“兩集中”政策的初衷是遏制地方土地財政依賴程度，減少地王現(xiàn)象，貫徹落實“房住不炒”，但從部分城市首輪的執(zhí)行效果來看，這些初衷并沒有得到有效落實。很多房企不是錢沒準備足，就是被節(jié)節(jié)攀升的溢價率和自持比率嚇退。那些僥幸搶到地的房企，也讓同行們捏一把汗：溢價近30%，溢價率超20%，怎么算賬？
可以確定的是，從目前的效果來看，“兩集中”新政并沒有成為土地市場的“退熱貼”，更沒有成為標本兼治的“特效藥”，但在各地政府出臺優(yōu)化政策之前，發(fā)展型房地產(chǎn)企業(yè)究竟應該怎么應對？
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“兩集中”影響有限
截至5月17日，長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳等多個城市完成了今年的首批集中供地。
在集中供地政策剛剛發(fā)布的時候，很多媒體與專家，包括黃老邪都曾預言，“兩集中”政策會促使土拍總體熱度下降、地價漲幅放緩，這也是政策出臺的初衷，但首輪執(zhí)行效果并非如此。
其中，無錫首批集中供地成交土地數(shù)量16幅，平均成交樓面價達到1.35萬元/平，這還是沒有考慮到配建的價格，相比2020全年平均水平，上升了30%左右，其中一半左右的地塊刷新了地區(qū)歷史樓面價。
5月7-8日，杭州進行了首批集中供地土拍，“封頂自持”成為了主旋律。早在土拍前一日，四分之三的地塊就在自由報價環(huán)節(jié)中觸及“價格封頂”，進入競報商品住宅自持比例環(huán)節(jié)。
本次杭州共集中出讓57宗住宅用地，在首日土拍中，32宗地塊總成交價格為716.98億，平均溢價率為26%；最后日成交的25宗地塊，成交金額超461億，平均溢價率也達到了24%。
北京今年首輪集中供地歷時4天，29宗掛牌地塊中，有22宗觸及最高土地限價，其中10宗土地轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。雖然溢價率整體不高，僅為9.5%，但考慮到競報公租房面積、政府持有產(chǎn)權(quán)等，到手土地的實際溢價率，遠遠高于表面溢價率。
不過除了這些熱點城市之外，以往樓市低迷的城市，土拍市場依舊。
天津除市6區(qū)的熱門地塊之外，底價成交地塊達16宗，進入競價環(huán)節(jié)的地塊有29宗，平均溢價率為10%。歷來實行勾地制度的青島，除1宗地塊溢價成交之外，其余均為底價成交。沈陽與長春的樓面成交均價，只比2020年全年略高。
綜合來看目前的集中拍地情況，長三角、珠三角的市場熱度仍然比較高，優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交，而青島等城市的均價和溢價相對來說有所下降，土地市場冷熱不均，目前供地新政并沒有有效改變土拍格局。
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做大規(guī)模仍是王道
無論兩集中新政有沒有發(fā)揮應有的作用，有一個趨勢卻是毋庸置疑，不可阻擋的，那就是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在逐漸進入“三低一高”時代，也就是“低增長，低利潤，低容錯，高風險”時代。
5月14日，在濱江網(wǎng)上業(yè)績說明會上，有投資者提問，濱江最近在杭州集中供地上拍下幾宗地，凈利潤能達到多少？濱江老板戚金興回答是：“杭州土拍，公司獲取了5塊地，憑借團隊精干、高效管理、融資能力強、品牌影響大等優(yōu)勢，將努力做到1-2%的凈利潤水平。”
要知道，就連余額寶的七日年化，都達到了2.3%。人均效能超1個億的濱江，凈利潤率只有1-2%，連制造業(yè)都不如，真是讓人大跌眼鏡。
雖然說實話，1-2%只是覆蓋完融資成本的整盤凈利潤，其實際自有資金的年回報，仍遠超過1%-2%。但濱江的預期都那么低了，其他發(fā)展型房企的日子，將更不好過。
其實除了杭州以外，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，很多熱點城市的招拍掛市場，都沒有利潤可言，例如深圳也只有不到5%的利潤，做項目費時費力風險大，又沒有賺頭，房企為何不把錢投進余額寶躺著賺錢呢？
首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說。即使利潤低，拿地之后還有提升自身擁抱“管理紅利”時代的機會，而不拿地在一定程度上等于退出了房地產(chǎn)行業(yè)，一步一步萎縮下去的話，會被金融機構(gòu)以及其他資源棄之如敝履。
另外，房企在以深圳、杭州等城市為代表部分一、二線城市房地產(chǎn)市場，不用擔心去化問題，能形成良好的銷售轉(zhuǎn)化，為做大規(guī)模提供強有力的支撐。
而做大規(guī)模，對于房地產(chǎn)這個政策牽引，資源驅(qū)動的類金融行業(yè)來說，重要性不言而喻。黃老邪也一直認為，堅持“小而美”只會換來“小而沒”。十年之后，房地產(chǎn)行業(yè)只有具備以下優(yōu)勢的企業(yè)能夠生存下來：
大型國企
超大規(guī)模
區(qū)域深耕
擁有獨特IP群
產(chǎn)融集團
實現(xiàn)資產(chǎn)運營證券化
中小型房企想要捕捉機遇，求得生存，必須成為以上7種企業(yè)類型中的一種，或者與他們形成合作。但是無論走哪條路，都有個不能避開的前提：規(guī)模。
做大規(guī)模雖不是中小房企的唯一出路，但走其他的路同樣需要一定的規(guī)模作為基礎(chǔ)，哪怕是深耕型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也必須有一定的規(guī)模基礎(chǔ)來支撐。沉迷“小而美”不僅成為不了以上的七者之一，甚至連和他們合作的機會都沒有，到最后只會“小而沒”。
房地產(chǎn)行業(yè)是資源驅(qū)動的類金融行業(yè)，產(chǎn)業(yè)、資金、土地、人等核心資源決定了房企的發(fā)展及生死存亡。獲得這些核心資源最有利的要素就是規(guī)模，不具備規(guī)模、不動產(chǎn)運營能力、資產(chǎn)證券化能力的中小房企，注定不能擁抱存量時代。
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風險管理不容忽視
其實，集中供地下很多房企拿不到地，缺錢還是次要的，最重要的原因是算不過賬來。
從一定程度上來說，集中供地政策加速了地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，那些明知算不過賬來，卻為了抓住一年僅有的三次機會，硬著頭皮拿高價地的房企，必將會面臨重大的風險。
即便做大規(guī)模是房企發(fā)展的必由之路，但越是在土拍“踩踏”的時候，越要注意企業(yè)的風險管理。
黃老邪認為，一家房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風險，來源于四個層面——企業(yè)、項目、產(chǎn)業(yè)、城市、。
企業(yè)層面風險形成的原因，與一系列經(jīng)營過程中的錯誤有關(guān)，包括戰(zhàn)略錯誤、節(jié)奏錯誤、匹配性錯誤、斷裂性錯誤、依賴性錯誤、累積性錯誤、無知無畏。
項目層面的風險包括投資錯誤與開發(fā)、運營錯誤有關(guān)，例如投資層面的標準錯、可研錯、決策錯、程序錯、行為錯所導致的風險，開發(fā)層面上成本、產(chǎn)品品質(zhì)與預期出現(xiàn)偏差所導致的風險。
產(chǎn)業(yè)層面的風險，包括選錯產(chǎn)業(yè)、進入相關(guān)產(chǎn)業(yè)時機與方式不正確、各產(chǎn)業(yè)間不協(xié)同、產(chǎn)業(yè)運營節(jié)奏混亂所帶來的風險。
城市層面的風險包括因城市選擇錯誤、城市定位錯誤與進入的時機與方式錯誤所帶來的風險。
發(fā)展型房企如何有效規(guī)避風險，可以運用以下策略：
強化研究。一定要對行業(yè)的波動節(jié)奏、城市的市場情況、競爭對手的優(yōu)勢進行深入研究。單純的管理精細化一文不值，更重要的是要實現(xiàn)戰(zhàn)略的精細化、行業(yè)判斷研究的精細化以及投融資的精細化。
定期戰(zhàn)略復盤。例如通過對十三五期間戰(zhàn)略的得與失進行復盤，對當下風險與發(fā)展的良機進行研判，對未來戰(zhàn)略進行優(yōu)化，以此來決定十四五期間企業(yè)戰(zhàn)略的制定。企業(yè)內(nèi)部要經(jīng)常對戰(zhàn)略的執(zhí)行情況進行復盤，另外最好引進第三方來幫助企業(yè)復盤。只有內(nèi)部人員參與的復盤大概率會出現(xiàn)燈下黑的情況，第三方能夠以外部視角，幫助企業(yè)從不同角度認清自身問題。
創(chuàng)新思維。不要把過去成功經(jīng)驗簡單地運用到當下與未來，一定要有創(chuàng)新思維，如逆周期思維、反向思維、田忌賽馬思維以及構(gòu)建式思維等，以創(chuàng)新的思維應對VUCA時代的新考驗。
1.大與?。好靼灼髽I(yè)在發(fā)展的哪個階段是以做大規(guī)模為主，哪個階段是以做強為主，不能一味做大規(guī)模，也不能一味執(zhí)著小而美。
2.快與慢：清楚企業(yè)所處的發(fā)展階段，在激進與保守之間靈活轉(zhuǎn)換。
3.當下與未來：理清當下與未來的戰(zhàn)略意圖與布局策略，包括投資策略、融資策略與團隊引進標準等。
5.點與面：同一城市，單個項目的成敗不能代表所有項目的成敗，不能以單個項目的失敗而否定發(fā)展的意義。
6.標準化與創(chuàng)新：小企業(yè)應做產(chǎn)品標準化、中型應做產(chǎn)品條線標準化、大型應做模式標準化，但一定要兼顧創(chuàng)新，如在客戶的一級敏感點創(chuàng)新，在五六級敏感點上可以實行標準化。
7.規(guī)范化與彈性：沒有規(guī)范化的企業(yè)面臨風險，但以固定的大運營體系去管理所有項目就會失去效率，因此一定實行彈性、敏捷、精益運營，一城一策，一企一策。
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應對集中供地的十個錦囊
具體來說，中小房企如何應對“兩集中”新政，黃老邪有以下幾點建議：
無論是否在供地新政目標城市布局，都要持續(xù)研究、跟進新政實施效果及未來優(yōu)化措施。因為新政能夠通過聯(lián)動的方式，對非目標城市造成影響。
中小房企也要持續(xù)跟蹤研究標桿企業(yè)應對新政的策略，然后思考自身應對新政的關(guān)鍵策略，從中探尋逆向操作的機會。
黃老邪強烈建議，無論是何種類型的房地產(chǎn)企業(yè)，一年內(nèi)至少要對經(jīng)營、投融資、運營節(jié)奏，管理體系和團隊進行兩次復盤，高管團隊要重點關(guān)注企業(yè)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)及現(xiàn)金流。
推地新政出臺之后，有先見之明的企業(yè)，其中也包括中小房企，已經(jīng)開始對企業(yè)發(fā)展速度與節(jié)奏、發(fā)展與風險的平衡等這些戰(zhàn)略層面的問題，進行重新思考與動態(tài)優(yōu)化。
建議中小房企在3-5月，重新去研討企業(yè)戰(zhàn)略、節(jié)奏、布局、目標實現(xiàn)路徑、管理優(yōu)化路徑要點、團隊升級策略。近期，已有多家房地產(chǎn)企業(yè)跟隨博志成與黃老邪重新思考自身發(fā)展戰(zhàn)略并著手優(yōu)化。
近年來，博志成以戰(zhàn)略研討會的形式，幫助了眾多發(fā)展型房企梳理企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向，明確戰(zhàn)略定位。同時，也通過引導房企高層，完成企業(yè)快速發(fā)展的頂層設計，并制定系統(tǒng)落地措施，助力企業(yè)快速增長。
企業(yè)內(nèi)部投融產(chǎn)銷構(gòu)成的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，一定要與外部的大節(jié)奏與大結(jié)構(gòu)相匹配。匹配不好就會出現(xiàn)投資錯誤，該拿地的時候沒錢，不該拿地閑置大量資金。
老板不能把精力全部放在如員工考勤等雞毛蒜皮的小事上，或工程現(xiàn)場，一定要重點關(guān)注企業(yè)的節(jié)奏與結(jié)構(gòu)。
集中推地下，大企業(yè)的投資能力要能夠支持在短時間內(nèi)對大量地塊做出研判，也要具備下移非熱點城市的能力。對于小企業(yè)來說，投資能力要能夠支持企業(yè)進入大城市，也要能嚴守根據(jù)地。
房地產(chǎn)管理紅利時代，修煉內(nèi)功是一個重大課題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)功包含九種：
管理內(nèi)功（體系、機制、團隊、文化與品牌）
業(yè)務內(nèi)功（各專業(yè)條線內(nèi)功，尤其是成本）
產(chǎn)品內(nèi)功
服務內(nèi)功
運營內(nèi)功
現(xiàn)金流管理
“三動”模式（投融驅(qū)動、營銷拉動、運營聯(lián)動）
多城、多產(chǎn)業(yè)協(xié)同
當下與未來協(xié)同
既然“五道紅線”讓財務型杠桿受限，“兩集中”讓經(jīng)營性杠桿受限。那么中小房企大可以通過加大合作力度發(fā)揮合作型、并購型杠桿的作用。
無論是與頭部房企、國有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長俱樂部，就是一個致力于促進發(fā)展型房企之間合作，實現(xiàn)融合、共贏、發(fā)展的平臺。
目前百強企業(yè)大部分都在加強向泛地產(chǎn)領(lǐng)域滲透，因為泛地產(chǎn)能在一定程度上規(guī)避調(diào)控負面影響，獲取調(diào)控紅利。但泛地產(chǎn)也對企業(yè)的多元化投融資能力提出了更高的要求。
對于小型房企來說，由于以往積累資源不足，可以先從單個項目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
而對于資源儲備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長曲線。
因為當熱點22城推地節(jié)奏被進一步掌控之后，規(guī)模房企必定會大規(guī)模進入沒有“雙集中”政策調(diào)控的城市尋找機會，導致中小房企的“根據(jù)地”競爭加劇。作為中小企業(yè)，一定要精耕細作，守住優(yōu)勢領(lǐng)域與深耕城市。
在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也難免會在拿地節(jié)點上出現(xiàn)資金不足，或研究不足的情況。對于中小房企來說，城市輪動的機會以另外一種形式得以顯現(xiàn)。因此，以往聚焦于三四線城市的中小房企，也可以著手去探尋實施集中供地城市隱藏機會，實現(xiàn)擴張。
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