觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
對遠(yuǎn)洋而言，除了項目出表，其更重要的考慮或許以資金敲定規(guī)模，從而增強(qiáng)集團(tuán)的盈利能力。
“未來公司銷售規(guī)模有相當(dāng)一部分會來自地產(chǎn)金融”，早在2016年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明就曾如是提到。
自此之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)逐漸浮出水面。
10月13日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布一則公告，該公司計劃將旗下一宗地塊及一幢寫字樓售予合資基金公司。
事實上，遠(yuǎn)洋此舉不僅實現(xiàn)了資金的“套現(xiàn)”，更能實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化。
具體來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)這一紙公告主要闡述的兩件事情，其一，遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合國際投資人設(shè)立寫字樓基金；其二，出售部分資產(chǎn)予合伙基金公司。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合數(shù)家國際投資人（包括全球主權(quán)財富基金與機(jī)構(gòu)投資者），共同出資參與設(shè)立總規(guī)模為14億美元的核心寫字樓基金。
其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全資附屬公司新耀環(huán)球有限公司擔(dān)任保薦推薦合伙人，出資4億美元；遠(yuǎn)洋持股49%的騰城有限公司擔(dān)任特別有限合伙人，出資1美元；兩名外部有限合伙人各出資4億美元，預(yù)期另有一名外部有限合伙人認(rèn)購出資2億美元。
上述基金用于投資一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目。值得注意的是，該資金為半盲池型基金，即一部分資金用于投資特定項目——北京CBDZ6地塊及遠(yuǎn)洋光華國際項目，另一部分用于投資其他符合標(biāo)準(zhǔn)的項目。
成立基金、出售項目看似毫無關(guān)聯(lián)的兩個事件，卻因相同的標(biāo)的引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。
同日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以64.15億元的代價將全資子公司崇高發(fā)展有限公司出售，而接盤方為上述合伙基金公司。
資料顯示，崇高發(fā)展擁有位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)Z6地塊，土地面積1.1萬平方米，該地塊于2010年12月22日競得，彼時由遠(yuǎn)洋、香港上海匯豐銀行有限公司和崇高發(fā)展有限公司（彼時，崇高發(fā)展為Golden Success Profits Limited的間接全資附屬公司及南豐集團(tuán)成員公司）聯(lián)合體以38.07億元的代價競得。
這也是當(dāng)時被市場稱為“中服四地塊”中的其中一塊，除了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合體，剩余三宗地分別由中金和萬通地產(chǎn)等聯(lián)合體，中國民生銀行，安邦保險聯(lián)合體競得，總價款約達(dá)118億元。一時間，北京市場為之轟動。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，直到2020年10月18日，中國民生銀行、大家保險集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)北京CBD核心區(qū)Z4、Z5、Z6項目才舉行開工奠基儀式。
目前，在Z6地塊上正在建造一幢甲級寫字樓。公告中，這幢寫字樓被分作物業(yè)A及物業(yè)B，前者的代價為62.98億元，并注入了基金資金池當(dāng)中；后者為1.16億元，由北京遠(yuǎn)睿企業(yè)管理咨詢有限公司直接購買，該公司法人代表為周岳，與遠(yuǎn)洋資本常務(wù)副總經(jīng)理同名。
如此看來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合其他企業(yè)成立了14億美元（約為90億元人民幣）的基金，進(jìn)而通過基金，以64.15億元的代價收購了Z6地塊。
另外，上述寫字樓基金已訂立協(xié)議，“種子項目”除了Z6項目，還涉及遠(yuǎn)洋光華國際大樓。該項目于2009年竣工，是位于北京朝陽商務(wù)中心區(qū)的甲級辦公樓，建筑面積約為10.8萬平方米。
公告并未披露遠(yuǎn)洋光華國際大樓的具體收購金額，但從項目盈利情況來看，于2021年上半年，該項目錄的稅前溢利1.14億元，稅后溢利6746.7萬元，于2021年6月30日的未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約為15.18億元。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)預(yù)計，Z6項目出售事項所得款凈額約為64.12億元，集團(tuán)將用作一般營運(yùn)資金、償還集團(tuán)債務(wù)及/或投資事項。
在這場“左手倒右手”的買賣中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以總價64.15億元出售Z6地塊，同時出資4億美元，折合約25.73億元參投合伙基金；粗略計算，前后至少凈套現(xiàn)38億元。
而假設(shè)潛在的遠(yuǎn)洋光華國際也注入基金的資產(chǎn)池，僅粗略按資產(chǎn)凈值15.18億元計算，遠(yuǎn)洋集團(tuán)套現(xiàn)的資金量更更上一個層級。目前，包括Z6地塊、遠(yuǎn)洋光華國際仍在遠(yuǎn)洋集團(tuán)官網(wǎng)的不動產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營名單里。
上述出售完成后，Z6地塊及遠(yuǎn)洋光華國際項目將不再與遠(yuǎn)洋綜合財務(wù)報表綜合入賬，即通過上述退出的方式實現(xiàn)資產(chǎn)出表，從而完成財務(wù)負(fù)債的優(yōu)化。
公告透露，上述基金的期限起計8年，最高可延長2年，而遠(yuǎn)洋集團(tuán)也預(yù)計于9年期間內(nèi)，該公司將因出售事項累計獲得收益約13.15億元。
事實上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)此前也有類似的“套現(xiàn)”操作。2018年12月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全資子公司新耀環(huán)球有限公司與工銀國際投資管理有限公司的全資附屬永帆國際有限公司，分別出資人民幣9億元的等值美元設(shè)立一個基金公司。
該物業(yè)基金設(shè)立的目的，同樣是收購遠(yuǎn)洋全資子公司迅榮創(chuàng)富有限公司持有的，位于北京市朝陽區(qū)CBD核心區(qū)的遠(yuǎn)洋光華國際。
彼時的公告顯示，出售事項預(yù)期為遠(yuǎn)洋帶來約17.95億元（須待審核），該筆資金將用作一般營運(yùn)需要。
但對遠(yuǎn)洋而言，除了資產(chǎn)出表，其更重要的考慮或許以資金敲定規(guī)模，從而增強(qiáng)集團(tuán)的盈利能力。畢竟在前些年宣布多元化轉(zhuǎn)型時，李明就公開強(qiáng)調(diào)了，未來遠(yuǎn)洋集團(tuán)要成為具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團(tuán)。
于是，成立基金、強(qiáng)化遠(yuǎn)洋資本、發(fā)展房地產(chǎn)金融成為了遠(yuǎn)洋集團(tuán)近幾年發(fā)展重心。其中，遠(yuǎn)洋資本的發(fā)展速度可見一斑。
去年11月中旬，遠(yuǎn)洋資本1.7億港元重組盛洋投資，不僅擴(kuò)大了規(guī)模，更獲得了一個香港上市的殼平臺；今年以來，遠(yuǎn)洋資本10.3億獲得紅星企發(fā)18%股權(quán)；遠(yuǎn)洋資本收購紅星美凱龍旗下7家物流地產(chǎn)；遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)投中國華融，成為主要股東；
就在昨天（10月12日），遠(yuǎn)洋資本成功收購新加坡REITs，切入新加坡市場。
李明的“房地產(chǎn)金融”愿景一步步在實現(xiàn)，但這個愿景能為遠(yuǎn)洋集團(tuán)撬動多大的規(guī)模，目前暫未知曉。
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原標(biāo)題： 遠(yuǎn)洋的資本計算 成立14億美元基金與套現(xiàn)64億之間
