近期，金誠同達(dá)就一起訴訟標(biāo)的金額逾億元的案外人執(zhí)行異議之訴案件順利取得一審勝訴的階段性成果。客戶在與房地產(chǎn)公司合資、合作開發(fā)某地樓盤過程中，因房地產(chǎn)公司未能依約支付投資分紅款，合作各方就涉案樓盤商鋪抵頂投資分紅達(dá)成合意，并先后簽署了商品房買賣合同并辦理網(wǎng)簽備案、收樓手續(xù)。在過戶登記之前，房地產(chǎn)公司的其他債權(quán)人申請執(zhí)行查封了上述商鋪。因以房抵債能否排除強(qiáng)制執(zhí)行在司法實(shí)踐中存在較大爭議，最高院相關(guān)案例對此也莫衷一是。在本文中，我們嘗試就以房抵債的性質(zhì)、效力以及排除強(qiáng)制執(zhí)行的構(gòu)成要件進(jìn)行探討，以期有所裨益。

我國現(xiàn)行法律、法規(guī)及司法解釋對“以物抵債”“以房抵債”并無明確定義。一般認(rèn)為，以房抵債是指當(dāng)事人就自愿交付和受領(lǐng)房產(chǎn)達(dá)成締約合意，對原債務(wù)履行重新作出權(quán)利和義務(wù)安排。根據(jù)《九民紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定及最高院編著的《九民紀(jì)要理解與適用》一書相關(guān)觀點(diǎn)[i]，對于債務(wù)履行期屆滿前達(dá)成的以物抵債約定，抵債標(biāo)的在締約時與實(shí)現(xiàn)時價值可能存在較大差異、破壞利益平衡、損害其他債權(quán)人權(quán)益，致使抵債協(xié)議因觸發(fā)禁止流質(zhì)條款而無效。在抵債協(xié)議無效語境下，案外人無法對抵債標(biāo)的主張實(shí)體權(quán)利并排除其他債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。對于債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成的以房抵債等以物抵債約定，司法實(shí)踐中也存在不同定性。

例如，我們發(fā)現(xiàn)最高院在公報案例[ii]中指出，以物抵債協(xié)議可能構(gòu)成債的更改或者新債清償，二者區(qū)別在于新債務(wù)成立時舊債務(wù)是消滅還是并存，基于保護(hù)債權(quán)的理念，該類協(xié)議性質(zhì)一般為新債清償，除非當(dāng)事人達(dá)成明確消滅舊債的合意才構(gòu)成債的更改。經(jīng)我們檢索，重慶高院、寧夏高院、北京三中院、上海一中院等多地法院對該裁判觀點(diǎn)進(jìn)行了直接援引[iii]。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，以物抵債還可能構(gòu)成代物清償預(yù)約，代物清償作為要物合同由協(xié)議及履行行為兩部分組成，“要物合同在未交付標(biāo)的物前，其意思表示得解為預(yù)約”[iv]，最高院相關(guān)法官會議紀(jì)要中也提出了該種分類[v]。在前述公報案例中最高院明確指出“一般而言，除當(dāng)事人明確約定外，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議，并不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物，或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同即為有效?！?/p>

對于以物抵債的三種分類即債的更改、新債清償、代物清償預(yù)約，最高院第二巡回法庭在2019年第12次法官會議紀(jì)要中作出了相應(yīng)解讀，部分地方法院案例也采用了該種分類[vi]。概括該類觀點(diǎn)，代物清償是指債權(quán)人受領(lǐng)他種給付，以代替原定給付。債的更改是指設(shè)立新債以替代舊債，其實(shí)質(zhì)為變更合同標(biāo)的，故原合同關(guān)系結(jié)束，新合同關(guān)系成立，一方當(dāng)事人在不履行或不適當(dāng)履行時，另一方得以根據(jù)新合同關(guān)系主張違約責(zé)任。新債清償是指為清償舊債務(wù)而成立負(fù)擔(dān)新債務(wù)的合同，新債務(wù)成立時，舊債務(wù)即可暫停履行，債務(wù)人屆期不履行新債務(wù)時，債權(quán)人可以徑行要求債務(wù)人履行舊債務(wù)。

若以房抵債協(xié)議已履行完畢，因過戶行為而發(fā)生物權(quán)變動，此時房產(chǎn)已不再屬于被執(zhí)行人責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍，故抵債債權(quán)人自可排除其他債權(quán)人對該房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

對于尚未過戶情形，則需要根據(jù)以房抵債協(xié)議不同性質(zhì)進(jìn)行論斷。實(shí)踐中，審理法院通常會對案外人以房抵債協(xié)議排除強(qiáng)制執(zhí)行采取更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。這主要是考慮到，實(shí)踐當(dāng)中時常會發(fā)生案外人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽抵債協(xié)議以規(guī)避執(zhí)行、侵害其他債權(quán)人權(quán)益的現(xiàn)象，且目前暫無有效技術(shù)手段準(zhǔn)確鑒定抵債時間，而抵債又無須支付具體價款，故往往缺少其他證據(jù)來判斷抵債合意真?zhèn)?。因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為抵債受讓人不屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條所列物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)范圍[vii]，但這并不意味著案外人無法依據(jù)以物抵債協(xié)議排除強(qiáng)制執(zhí)行。

因房產(chǎn)抵債在實(shí)踐中廣泛存在，且未能過戶的原因通常也非抵債債權(quán)人所致，若僅以該類糾紛中惡意、虛假訴訟（執(zhí)行）易發(fā)為由“一刀切”否定，則實(shí)體權(quán)益人的合法合理利益將無法得到救濟(jì)。最高院第二巡回法庭在2019年第12次法官會議紀(jì)要中也指出，在以房抵債滿足一定條件時，可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。原最高院法官王毓瑩則直接指出，以房抵債屬于雙方協(xié)商一致的債的償還方式，若不具有規(guī)避政策目的，不應(yīng)僅以房屋未經(jīng)登記為由輕易否定以房抵債債權(quán)人所享有的權(quán)利[viii]。

最高院在公報案例[ix]中指出，所謂清償是指依照債之本旨實(shí)現(xiàn)債務(wù)內(nèi)容的給付行為，其本意在于按約履行。若債務(wù)人未實(shí)際履行以物抵債協(xié)議，則債權(quán)人與債務(wù)人之間的舊債務(wù)并未消滅。也就是說，在新債清償中，舊債務(wù)于新債務(wù)履行之前不消滅，舊債務(wù)和新債務(wù)處于銜接并存的狀態(tài)；在新債務(wù)合法有效并得以履行完畢后，因完成了債務(wù)清償義務(wù)，舊債務(wù)才歸于消滅。若新債務(wù)屆期不履行，致使以物抵債協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人有權(quán)請求債務(wù)人履行舊債務(wù)，而且該請求權(quán)的行使，并不以以物抵債協(xié)議無效、被撤銷或者被解除為前提。

在該案中，最高院認(rèn)為當(dāng)事人雖簽訂了《房屋抵頂工程款協(xié)議書》，但并未約定因此而消滅相應(yīng)金額的工程債務(wù)，故屬于新債清償?？梢?，新債清償情形下以房抵債協(xié)議的實(shí)質(zhì)為新增清償債務(wù)履行方式的約定，債權(quán)人在新債未實(shí)現(xiàn)的情況下仍可請求債務(wù)人履行舊債，而債務(wù)人對履行新債或舊債享有選擇權(quán)，故當(dāng)事人之間的原金錢之債法律關(guān)系并未發(fā)生變化[x]?；趥钠降刃裕謧鶄鶛?quán)人與其他債權(quán)人在法律地位上并無本質(zhì)區(qū)別，故不具備排除他人強(qiáng)制執(zhí)行的優(yōu)先性。

要物合同語境下，實(shí)施履行行為前的代物清償合意僅是賦予債務(wù)人以履行他種給付代替原定給付的替代權(quán)，故在約定標(biāo)的物未交付前，舊債務(wù)并未消滅，舊債務(wù)與新債務(wù)同時存在，若債務(wù)人不履行代物清償協(xié)議，債權(quán)人仍可要求恢復(fù)履行原金錢債務(wù)，當(dāng)事人之間的法律關(guān)系仍為原金錢之債法律關(guān)系。與新債清償相同，代物清償?shù)囊苑康謧鶇f(xié)議同系以消滅原金錢之債為目的，房產(chǎn)抵頂僅系增加金錢債務(wù)的替代履行方式，各方并未達(dá)成購買房屋的真實(shí)合意，故抵債債權(quán)人請求交付房屋的權(quán)利仍未超出債權(quán)請求權(quán)范疇，本質(zhì)上仍系普通金錢債權(quán)。

在（2020）最高法民申6858號、（2020）最高法民申4108號、（2020）最高法民申3620號、（2018）最高法民再178號、（2017）最高法民終356號等案件中，最高院認(rèn)為若此種情況下的所謂“買受人”（抵債債權(quán)人）可以排除出賣人的其他金錢債權(quán)人對抵債物的強(qiáng)制執(zhí)行，則無異于該“買受人”通過新債清償或代物清償預(yù)約性質(zhì)的以房抵債協(xié)議獲得了優(yōu)先于其他普通金錢債權(quán)人的法律地位，則將使得本應(yīng)處于平等受償?shù)匚坏钠胀▊鶛?quán)因此產(chǎn)生了優(yōu)先與劣后之別，違反債的平等性原則，損害其他普通金錢債權(quán)人的合法權(quán)益。

債的更改情形下，當(dāng)事人之間通過以物抵債協(xié)議完成舊債清理結(jié)算，雙方重新確立以房屋買賣替代履行舊債務(wù)的明確合意，新債務(wù)成立，舊債務(wù)消滅。也即，當(dāng)事人之間已達(dá)成買賣房產(chǎn)合意，雙方基于原金錢之債所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)將被以房抵債協(xié)議中重新約定的權(quán)利義務(wù)取代，雙方法律關(guān)系亦由原本的金錢之債法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)買賣合同關(guān)系。因此，債的更改性質(zhì)的以房抵債債權(quán)人與一般不動產(chǎn)買受人僅在價款支付方式上有所區(qū)別，并無效力上的本質(zhì)區(qū)別。

對此觀點(diǎn)，最高院法官在相關(guān)著作中予以肯定，指出“對于采用抵債方式的，可以視為支付價款”[xi]“對于以物抵債，現(xiàn)實(shí)中存在案外人雖始為“出賣人”的金錢債權(quán)人，但在其債權(quán)已屆清償期后實(shí)際上與“出賣人”達(dá)成合意，將兩者之間的法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為了不動產(chǎn)買賣合同關(guān)系，此時其所處的法律地位與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的買受人不存在本質(zhì)區(qū)別，宜參照該規(guī)定進(jìn)行審查。”[xii]由此可見，債的更改以房抵債能夠作為排除強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)，故探討其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)具有較高的實(shí)務(wù)價值。

為簡要總結(jié)核心要點(diǎn)，我們對各級法院相關(guān)判例中關(guān)于構(gòu)成債的更改的具體表述進(jìn)行了研判，例如原有金錢債務(wù)消滅須有具體表現(xiàn)如退還借條、抵債協(xié)議中明確新的合意即為取得房屋的所有權(quán)[xiii]、明確消滅原金錢債務(wù)并達(dá)成買賣不動產(chǎn)合意甚至就此重新約定違約責(zé)任，此時法院一般傾向于認(rèn)為雙方當(dāng)事人就設(shè)立新債以消滅舊債達(dá)成新的合意，以房抵債權(quán)利人確有購買抵債房屋的真實(shí)意思表示，進(jìn)而認(rèn)定該以房抵債協(xié)議屬于債的更改。

根據(jù)民事訴訟法司法解釋相關(guān)規(guī)定，抵債債權(quán)人須對抵債標(biāo)的物享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利并為此舉證，但當(dāng)前法律規(guī)定和司法解釋對于執(zhí)行異議之訴缺乏具體審查標(biāo)準(zhǔn)。有學(xué)者指出，最高院司法解釋《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》僅適用于強(qiáng)制執(zhí)行程序，而執(zhí)行異議之訴作為獨(dú)立訴訟程序，在審查理念、基本原則和法律依據(jù)上均與執(zhí)行程序存在區(qū)別，故執(zhí)行異議之訴案件無法直接適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》而僅能作為審理參考[xiv]。

對于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條法理基礎(chǔ)，我們認(rèn)為合同訂立后買受人（含抵債債權(quán)人）依約支付了全部購房款（包括抵頂支付），并已實(shí)際合法占有所購房屋，且對于未辦理過戶登記并無過錯，意味著出賣人已向買受人讓渡一定的占有、使用、收益及部分處分抵債不動產(chǎn)的物權(quán)權(quán)能，買受人由此對未來取得完整所有權(quán)產(chǎn)生合理的期待利益，且買受人并無法律上的可責(zé)難性。盡管買受人所享有的權(quán)利尚不屬于物權(quán)法意義上的物權(quán)，但已具備了物權(quán)的實(shí)質(zhì)性要素，且其行為已使其權(quán)利具有一定的對外公示、權(quán)利外觀效力，故雖然其權(quán)利仍屬于債權(quán)的范疇，但這種效力漸強(qiáng)的物權(quán)期待權(quán)，可以理解成所有權(quán)取得之前的一個逐漸量變過程。相比于普通金錢債權(quán)，其在內(nèi)容和效力上更接近于物權(quán)，值得司法予以保護(hù)。因此，在案外人執(zhí)行異議程序中，一般不動產(chǎn)買受人對所購房屋享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于其他普通金錢債權(quán)，具有排除其他普通金錢債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

鑒于以房抵債協(xié)議的特殊性，除滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定外，部分省高院也專門出臺了相關(guān)審判指導(dǎo)意見。有高院認(rèn)為，因案外人執(zhí)行異議之訴的目的在于保護(hù)強(qiáng)制執(zhí)行行為下真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，實(shí)踐中并不禁止以房抵債行為，查明屬實(shí)的，應(yīng)保護(hù)債權(quán)人利益，若案外人有充分證據(jù)證明，能夠同時滿足以房抵債協(xié)議真實(shí)有效、協(xié)議簽訂于房屋被人民法院查封之前、案外人在查封前已經(jīng)實(shí)際占有涉案房屋、案外人對涉案房屋未能過戶不存在過錯四個要件的，可以參照上述司法解釋第28條處理[xv]。

也有高院認(rèn)為，除了上述條件外，抵債還須同時滿足“案外人對被執(zhí)行人享有的到期債權(quán)與執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)際價值大致相當(dāng)”“不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)等情形”，并要求審判人員對所抵債務(wù)是否合法有效進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，包括抵債協(xié)議是否“倒簽”、是否名為買賣實(shí)為擔(dān)保等，若均能排除且不存在其他可能導(dǎo)致合同無效的情形，僅因權(quán)屬變更登記未予辦理而造成以物抵債協(xié)議未能徹底履行完畢，鑒于以房抵債的權(quán)利人一般已對案涉房屋進(jìn)行了實(shí)際占有，具備準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，其應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)，可以依法排除執(zhí)行[xvi]。

需要說明的是，最高院在公報案例中[xvii]也指出，在執(zhí)行異議之訴案件中，判斷案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，可參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》審查標(biāo)準(zhǔn)，但不應(yīng)完全拘泥于該規(guī)定，案外人所享有的民事權(quán)益即使不在上述規(guī)定的情形之內(nèi)的，亦未必不能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行。法院應(yīng)基于案件具體情況對案外人享有的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。對相關(guān)當(dāng)事人關(guān)于執(zhí)行標(biāo)的的民事權(quán)利（益）的實(shí)體法性質(zhì)和效力作出認(rèn)定的基礎(chǔ)上，通過對相關(guān)法律規(guī)范之間的層級關(guān)系、背后蘊(yùn)含的價值判斷以及立法目的進(jìn)行探尋與分析，并結(jié)合不同案件中相關(guān)當(dāng)事人的身份職業(yè)特點(diǎn)、對于執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利瑕疵狀態(tài)的過錯大小，與執(zhí)行標(biāo)的交易相關(guān)的權(quán)利行使?fàn)顩r、交易履行情況，進(jìn)一步分析執(zhí)行標(biāo)的對于相關(guān)當(dāng)事人基本生活保障與秩序追求的影響等具體情況，綜合加以認(rèn)定。

換言之，即使債的更改情形下的以房抵債具體情況無法滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定全部要件，若法院結(jié)合具體案情在綜合認(rèn)定后，認(rèn)為抵債債權(quán)真實(shí)合法，且抵債債權(quán)人對于抵債房屋的實(shí)體權(quán)益更具有優(yōu)先性，仍可排除其他普通金錢債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行。