作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2020年9月8日，紅星美凱龍的秋季大會(huì)上，車(chē)建新說(shuō)，貫穿紅星美凱龍34年發(fā)展歷程始終的，就是“危機(jī)感”三個(gè)字。

紅星美凱龍突然爆出的地產(chǎn)資產(chǎn)出售，或許正是度過(guò)危機(jī)的一種方式。

據(jù)3月28日晚報(bào)道，紅星美凱龍集團(tuán)與遠(yuǎn)洋資本完成簽約，將旗下紅星地產(chǎn)打包出售給遠(yuǎn)洋資本，接盤(pán)價(jià)格約為200億元。

隨后，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分別向紅星地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋資本內(nèi)部人士核實(shí)，雙方均未否認(rèn)，但也并未對(duì)外透露更多。

據(jù)了解，遠(yuǎn)洋資本的定位是集團(tuán)旗下獨(dú)立的投融資平臺(tái)，負(fù)責(zé)住宅、開(kāi)發(fā)以外的產(chǎn)業(yè)投資、融資業(yè)務(wù)。經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展、戰(zhàn)略定位調(diào)整，遠(yuǎn)洋資本已發(fā)展成為專(zhuān)注于從事另類(lèi)資產(chǎn)管理的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。

那么，收購(gòu)紅星地產(chǎn)之后，是否會(huì)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)展開(kāi)合作？將會(huì)如何整合？對(duì)相關(guān)疑問(wèn)，遠(yuǎn)洋資本并未有明確回復(fù)，稱(chēng)相關(guān)細(xì)節(jié)會(huì)稍后披露。

報(bào)道援引知情人士的消息稱(chēng)，紅星美凱龍集團(tuán)轉(zhuǎn)讓紅星地產(chǎn)的原因是資金緊缺，因此將旗下優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊紅星地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

其實(shí)，此次出售的紅星地產(chǎn)并不屬于上市公司紅星美凱龍，而是屬于紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司旗下資產(chǎn)。

在紅星美凱龍集團(tuán)旗下，上市公司紅星美凱龍負(fù)責(zé)自持家居商場(chǎng)，重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司則負(fù)責(zé)以百貨商場(chǎng)為主的城市綜合體，以及依托綜合商業(yè)業(yè)態(tài)的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

一份募集說(shuō)明書(shū)中能夠能為清晰了解紅星企發(fā)的發(fā)展情況：截至2020年9月末，紅星企發(fā)通過(guò)獨(dú)資、合作模式在全國(guó)各大城市開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)了72個(gè)商業(yè)地產(chǎn)及住宅、商業(yè)管理項(xiàng)目，總建筑面積為2645.57萬(wàn)平方米。

自2009年起，紅星美凱龍集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，在布局家居帝國(guó)的同時(shí)，依托家居廣場(chǎng)捆綁拿地，地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)張。

在商業(yè)地產(chǎn)及住宅銷(xiāo)售上，紅星企發(fā)對(duì)外出售物業(yè)主要包括城市綜合體中的住宅、寫(xiě)字樓、SOHO、沿街商鋪及單一住宅項(xiàng)目。

截至2020年9月末，已完工商業(yè)地產(chǎn)住宅項(xiàng)目共18個(gè)，總可售面積為364.62萬(wàn)平方米，已售面積337.86萬(wàn)平方米。剩余未售部分主要是商業(yè)、尾盤(pán)、車(chē)位等，合并范圍內(nèi)剩余可售面積合計(jì)為839.89萬(wàn)平方米。

另外，在建商業(yè)地產(chǎn)及住宅項(xiàng)目共計(jì)54個(gè)，可售面積1623.63萬(wàn)平方米，已售面積899萬(wàn)平方米，已售合同金額866.33億元，計(jì)劃總投資1313.55億元。

在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100榜單中，紅星企發(fā)旗下的上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（紅星地產(chǎn)）于2017、2018、2019年銷(xiāo)售額分別為360.3億元、520億元及660.8億元，2020年銷(xiāo)售額小幅下滑至602.3億元，位列TOP100房企第64位。

“紅星地產(chǎn)算是規(guī)模中等的公司，地產(chǎn)集中化程度越來(lái)也高，非頭部的民營(yíng)房企生存空間越來(lái)越小，控股公司現(xiàn)在顯然是不想做地產(chǎn)了?！币晃唤邮懿稍L的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，紅星地產(chǎn)較多項(xiàng)目位于三四線城市，也面臨較大的去化風(fēng)險(xiǎn)。

而在募集說(shuō)明書(shū)中，紅星美凱龍集團(tuán)披露了項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃。

截至2020年9月末，發(fā)行人在建家居商場(chǎng)項(xiàng)目10個(gè)，擬建家居商場(chǎng)項(xiàng)目3個(gè)，在建、擬建物流項(xiàng)目5個(gè)。截至2020年9月末，商業(yè)、住宅地產(chǎn)項(xiàng)目在建項(xiàng)目54個(gè)，擬建項(xiàng)目2個(gè)。

從紅星美凱龍集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，家居建材商場(chǎng)業(yè)務(wù)是公司的傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)收入主要包括：自營(yíng)家居商場(chǎng)的租賃及管理收入，以及委托經(jīng)營(yíng)管理家居商場(chǎng)的委托經(jīng)營(yíng)管理收入，家居建材商場(chǎng)業(yè)務(wù)的兩大板塊營(yíng)業(yè)收入占比合計(jì)42.03%，毛利潤(rùn)占比合計(jì)60.73%，為集團(tuán)的主要收入和利潤(rùn)來(lái)源，投資性房地產(chǎn)總規(guī)模更是超過(guò)900億。

2020年受到新冠疫情影響，紅星美凱龍業(yè)績(jī)不容樂(lè)觀。據(jù)其發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)警公告，2020年度，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)17.11億元至19.71億元人民幣，同比減少56.0%至61.8%。

而住宅銷(xiāo)售亦是較為重要的營(yíng)收來(lái)源，前九月貢獻(xiàn)收入63.98億元，占比35.9%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

持有物業(yè)的推進(jìn)需要大量資金支持，上述人士分析稱(chēng)，紅星美凱龍集團(tuán)持有較多自持家居商場(chǎng)和商業(yè)物業(yè)，以一個(gè)合適的價(jià)格剝離轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅能夠緩解債務(wù)壓力，更能夠聚焦家居等核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。

上述知情人士續(xù)指，包括金科在內(nèi)的多家房企都參與過(guò)紅星地產(chǎn)盡調(diào)，最終由遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)了紅星地產(chǎn)，而200億的交易對(duì)價(jià)屬于溢價(jià)出售。

資產(chǎn)的出售，難免與高企的債務(wù)相關(guān)聯(lián)。債券募集說(shuō)明書(shū)中，能夠更清晰地看出紅星美凱龍集團(tuán)的債務(wù)情況。

數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年末和2020年9月末，紅星美凱龍集團(tuán)的負(fù)債總額分別為1083.93億元、1479.73億元、1680.96億元及1860.84億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.46%、71.86%、71.93%和72.95%。

截至2020年9月末，紅星美凱龍集團(tuán)包含長(zhǎng)期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債(有息部分)、應(yīng)付債券、短期借款、長(zhǎng)期應(yīng)付款(有息部分)、其他非流動(dòng)負(fù)債(有息部分)在內(nèi)的有息負(fù)債為909.8億元，占負(fù)債總額比例為48.89%。

據(jù)聯(lián)合資信相關(guān)評(píng)級(jí)報(bào)告數(shù)據(jù)，紅星美凱龍集團(tuán)1年以?xún)?nèi)（含1年）的有息債務(wù)規(guī)模達(dá)353.04億，而現(xiàn)金短期債務(wù)比只有0.55倍，現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)對(duì)短期有息債務(wù)的覆蓋程度較弱。

另一方面，受限資產(chǎn)較多也影響著紅星美凱龍集團(tuán)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力。同期，集團(tuán)用于擔(dān)保融資受限資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)為1047.68億元，占紅星美凱龍集團(tuán)總資產(chǎn)的41.07%，凈資產(chǎn)比例的151.84%。

實(shí)際上，今年3月就已傳出消息，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司正籌備赴港上市，估值預(yù)期約在120-150億元左右。

那么，為何旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)不分拆上市？一位業(yè)內(nèi)人士指出，目前A股依舊不允許地產(chǎn)企業(yè)上市及再融資，在港股上市的市值并不會(huì)高。

上市平臺(tái)亦面臨債務(wù)壓力，截至2020年9月底，紅星美凱龍賬上貨幣資金僅62.2億元，而一年期內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)124.98億。

近年來(lái)，紅星美凱龍頻繁通過(guò)發(fā)債和非公開(kāi)發(fā)行股票來(lái)緩解即將到來(lái)的償債壓力，其中40億元的股票定增方案已于3月1日已獲得證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|車(chē)建新200億出售紅星地產(chǎn)的內(nèi)里乾坤