觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“謠傳就像河流，其起源極狹窄，而下游越來(lái)越寬闊。”
“不存在退地情況”，卓越方面以相同口吻回復(fù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：“聯(lián)合摘地會(huì)根據(jù)拿地協(xié)議進(jìn)行，在北京還有很多合作方，還在同步洽談更多合作項(xiàng)目。”
從事件起源說(shuō)起——北京連續(xù)兩天集中供地落下帷幕之后，大灣區(qū)“黑馬”卓越成為熱議對(duì)象，一口氣包攬4宗地，霎時(shí)間涌出各家媒體關(guān)于卓越北京拿地分析，其中還夾雜著不確切的退地傳聞。
甚至后續(xù)消息傳出，此次土拍，卓越不只收獲了4宗土地，其它3幅已成交地塊中也存在該公司的“影子”。
但一直沒(méi)有確切信源存在，查閱部分報(bào)道發(fā)現(xiàn)，采用的都是“可能”、“或許”此類字眼，比如“卓越除金盞地塊外，其余幾宗聯(lián)合拿的地都有可能退出?！?/p>
試圖向其它合作方求證，接近首開(kāi)方面的人士稱，雙方成立聯(lián)合體拿地之前，是有各自的授權(quán)價(jià)限制，如若超過(guò)卓越的內(nèi)部授權(quán)價(jià)，卓越會(huì)在后續(xù)退出聯(lián)合成立的公司。
該人士指出，卓越與首開(kāi)合作的這宗地并沒(méi)有超過(guò)雙方內(nèi)部授權(quán)價(jià)。
接近中交方面的人士則回應(yīng)，地塊價(jià)格合適，其它不方便發(fā)表意見(jiàn)。
各方答復(fù)模棱兩可，僅卓越方面持堅(jiān)決否認(rèn)的態(tài)度。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體方面還向卓越集團(tuán)總裁沙驥求證：“退地是不可能的事，投了那么多地，不可能說(shuō)投了就不玩了，這段時(shí)間還有很多合作在落地?！?/p>
據(jù)他透露，北京金盞地塊還有合作方在尋求合作，卓越也在評(píng)估合作的可能性。
拿地與退地
但實(shí)際上，相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，卓越退地可能性極低。
一名北京業(yè)內(nèi)人士很早便否認(rèn)了這樣的傳聞，他表示，不排除是其它房企放出的煙霧彈，但卓越不可能退地，畢竟繳納了20%的保證金，也是一筆不小的數(shù)目。
以5月10日卓越在首拍中拿下的朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊為例，最終拿地價(jià)格為39.27億元+13%政府產(chǎn)權(quán)份額，成交樓面價(jià)52988元/平方米，溢價(jià)率3.89%。但該地塊房屋銷售價(jià)格上限為7.6萬(wàn)元/平方米，算上政府產(chǎn)權(quán)份額部分，實(shí)際賬面并不太好看。
資料顯示，該地塊建設(shè)用地面積為5.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為7.41萬(wàn)平方米，土地用途為R2二類居住用地。
一名長(zhǎng)期研究北京市場(chǎng)的分析師稱，金盞地塊容積率1.3，如果規(guī)劃疊拼別墅的話，地下部分可以產(chǎn)出一定貨值，但也沒(méi)什么盈利空間。
拿地之后，卓越方面便有內(nèi)部人士接受相關(guān)媒體采訪稱，金盞地塊雖為卓越拿下，但背后也有合作方，具體還不方便透露，地塊操盤(pán)體也還在和合作方談。
卓越在北京更擅長(zhǎng)于聯(lián)合體操盤(pán)方法，北京首批集中供地的第二天，卓越都是以聯(lián)合體的形式現(xiàn)身拿地，且連續(xù)拿下了三宗地，總金額達(dá)到148億元，如對(duì)半分的話，卓越投資金額達(dá)到74億元。
具體為，首開(kāi)+卓越以62億元、配建3.25萬(wàn)平方米公租房、溢價(jià)率5.08%的代價(jià)獲得豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)張郭莊村地塊；卓越+中交49.9億摘昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊；卓越+中交以36.1億元、配建2.05萬(wàn)平方米公租房拿到昌平東小口馬連店地塊。
據(jù)悉，東小口板塊是目前北京熱度較高板塊，位于海淀、昌平及朝陽(yáng)的交界處，距地鐵8號(hào)線平西府站不到500米。
至于本次卓越+中交聯(lián)合體拿下的東小口地塊及生命科學(xué)園地塊，商品房均價(jià)上限為6.2萬(wàn)元/平方米及6.3萬(wàn)元/平方米。雖利潤(rùn)空間同樣所剩無(wú)幾，但多個(gè)業(yè)內(nèi)人士均表示，項(xiàng)目后續(xù)應(yīng)該不愁賣。
卓越相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體更為詳細(xì)的回復(fù)中則提到，卓越內(nèi)部從拿地后就一直在開(kāi)會(huì)推進(jìn)后續(xù)事宜，與合作方討論分工條線、產(chǎn)品系選擇等。
按照已有口徑來(lái)看，雖當(dāng)前未有退地操作，但也不排除后續(xù)發(fā)展可能出現(xiàn)變數(shù)。
畢竟在北京退地行為早有先例，如在2015年之際，北京市場(chǎng)便是“退地”風(fēng)波不斷。當(dāng)時(shí)，華潤(rùn)、招商、華僑城組成的聯(lián)合體以83.4億元總價(jià)、配建5.7萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)摘得豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)地塊，僅在拿地兩個(gè)小時(shí)后，市場(chǎng)就傳出華潤(rùn)、招商要退出地塊的消息。
彼時(shí)業(yè)內(nèi)便有分析稱，退回國(guó)土局的幾率比較小，程序和手續(xù)都極其繁瑣，還要搭上保證金，聯(lián)合體之間協(xié)商退出合作的可能性更大。
惹眼的卓越
歸根結(jié)底，業(yè)內(nèi)對(duì)于卓越退地的疑問(wèn)在于，作為長(zhǎng)期深耕大灣區(qū)的房企，是否有實(shí)力同時(shí)打造北京多個(gè)項(xiàng)目，聚焦點(diǎn)則為資金是否充裕。
在此前，卓越北京已有項(xiàng)目在售，但多為合作開(kāi)發(fā)，且更多充當(dāng)戰(zhàn)略投資的角色，并沒(méi)有獨(dú)立操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。
按照卓越方面在公開(kāi)市場(chǎng)的回復(fù)，其于2002年進(jìn)京，2005年成立北京公司，2015年、2017年均與其他企業(yè)合作在北京公開(kāi)市場(chǎng)成功拿地。
目前卓越在北京有兩個(gè)項(xiàng)目，都是與萬(wàn)科合作，分別為翡翠公園和翡翠山曉。其中，翡翠公園位于昌平區(qū)北七家京承高速07出口西，已于2017年12月16日開(kāi)盤(pán)；翡翠山曉位于石景山石門(mén)路東側(cè)500米，是萬(wàn)科聯(lián)手卓越和平安共同打造的城市淺山墅居。
卓越方面在公開(kāi)報(bào)道采訪中坦言：“在大灣區(qū)，卓越的深耕能力主要依靠舊改，長(zhǎng)三角基本依賴招拍掛，而在北京基本依靠聯(lián)合拿地?！?/p>
合作分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可以緩解資金壓力，同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)、客戶等資源共享，卓越打的便是這樣的算盤(pán)。與此同時(shí)，也有產(chǎn)生分歧的潛在壓力，比如后續(xù)操盤(pán)主體溝通或是利潤(rùn)考量。
卓越此次拿地確實(shí)惹眼，一舉拿地超百億元，與往日低調(diào)風(fēng)格不相符合。不管之后資金投入多少，目前看來(lái)確實(shí)稱得上是“黑馬”的存在。
對(duì)于押寶北京導(dǎo)致各城市公司面臨資金不足的爭(zhēng)議，卓越方面同樣予以否認(rèn)，對(duì)相關(guān)媒體稱“不存在押寶北京的問(wèn)題”，卓越在大本營(yíng)大灣區(qū)有良好的土儲(chǔ)，2020年70%以上銷售額來(lái)自長(zhǎng)三角，接下來(lái)上海的集中供地也會(huì)參與。
卓越同時(shí)強(qiáng)調(diào)自身現(xiàn)金流安全性。
“截至2020年底，卓越集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流200多億元，個(gè)別媒體報(bào)道的現(xiàn)金流問(wèn)題并不存在?！笔袌?chǎng)上盛傳的2021年預(yù)計(jì)銷售回款200億是取自卓越商管的年報(bào)，相關(guān)數(shù)據(jù)指引亦是卓越商管方面的，而該公司僅是卓越旗下一子公司，所以呈現(xiàn)的債務(wù)數(shù)據(jù)也不能代表卓越。
因?yàn)樽吭郊瘓F(tuán)并未上市，所以無(wú)從考究其資金狀況。根據(jù)卓越官網(wǎng)顯示，2019年，卓越總資產(chǎn)超過(guò)1900億元，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超2000萬(wàn)平方米，自持一線核心地段商業(yè)面積近120萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備超5000萬(wàn)平方米，近70%位于粵港澳大灣區(qū)。
從規(guī)模上看，按照觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020中國(guó)房地產(chǎn)銷售TOP100榜單顯示，卓越2020年銷售金額為1036.2億元，位列40名，完成了此前定下的“三年千億”目標(biāo)。
道阻且長(zhǎng)，邁入千億之后，卓越在規(guī)模上費(fèi)心不少。據(jù)相關(guān)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月10日，2021年卓越拿地已投入超過(guò)170億元，拿地金額超2020年全年的70%。
亦有說(shuō)法稱，去年明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱加盟，全面領(lǐng)導(dǎo)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊，是為了助力卓越規(guī)模上升，此輪如此高調(diào)拿地，也少不了他的指引
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 惹眼的卓越入京百億奪地與退地傳聞背后
