疫情期間，一部《安家》，刷爆了朋友圈，而老嚴夫婦買房的故事更是讓人唏噓不已。掏空畢生積蓄只為兒子買房，好心加了兒媳的名字，最終卻被兒子、兒媳和親家母拒之門外。氣憤之余不得不感嘆“養(yǎng)兒防老”不再符合實際，“養(yǎng)老防兒”才是社會現(xiàn)實。遇到這種坑爹娘的廢物兒子，老嚴夫婦要怎樣才能安心住進自己的房子？

雖然，老嚴夫婦可以根據(jù)《合同法》第192條的規(guī)定，“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；（二）對贈與人有撫養(yǎng)義務而不履行”，老嚴夫婦依法享有撤銷贈與的權利，行使登記撤銷權，要回房產。但像老嚴夫婦這樣標準的“中國式父母”無論如何是不會跟兒子對簿公堂。不過，即將實施的《民法典》物權編新增設的居住權可以很好的解決這個問題。

黨的十九大報告指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！蔽覈睹穹ǖ洹肺餀嗑幋_認居住權制度的根本目的就是有利于實現(xiàn)“住有所居”的目標，實現(xiàn)廣大人民群眾對美好生活的向往。

第三百六十七條　設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條　居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

第三百六十九條　居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

第三百七十條　居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

第三百七十一條　以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定?！?/p>

二、居住權可以發(fā)揮以下哪些方面的功能

1、避免《安家》中的老嚴夫婦悲劇

《民法典》實施后，即便老嚴夫婦為兒子出資全款買房，將房子的所有權登記在兒子、兒媳名下，但同時簽訂居住權合同，約定老嚴夫婦對該房屋享有居住權，直至老嚴夫婦均去世。那么在此期間，老嚴夫婦的兒子、兒媳是沒有權利將老嚴夫婦拒之門外的。且依據(jù)第三百六十八條“居住權無償設立” 居住權人不同于租戶，不用付房租。

2、保障和完善廉租房制度和公租房制度

增加低收入者和“夾心層群體” 獲得物權的穩(wěn)定性，增強居住者的獲得感，完善住房保障體制。

3、實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”

我國家庭養(yǎng)老負擔十分沉重，421家庭結構導致獨生子女老年父母"老難所養(yǎng)"。老年人為確保晚年生活需求和生活品質，可以出賣自己實際居住房屋的同時在房屋上設立居住權。由金融機構根據(jù)房屋的價值向老年人進行定期的金錢給付，從而確保其生活質量不下降。在老年人有生之年，金融機構雖可取得所有權，但還不能實際占有該房屋，而只有在老人身故后，金融機構才能享有完整的所有權。老年人則在獲得一筆充足的養(yǎng)老金的同時，又能夠享有居住權，對該房屋進行長期的居住。  

通過設置居住權實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”也有效規(guī)避了以房養(yǎng)老理財?shù)尿_局，通常這種騙局的套路是忽悠老人將房子抵押換錢，投進所謂以房養(yǎng)老項目，宣稱每月能拿數(shù)萬元養(yǎng)老金。老人將房產處置權交給公司，最初每月能收到高額回報，但沒過多久，公司失聯(lián)、老板跑路，老人“錢房兩空”。而根據(jù)《民法典》第三百六十八條“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”這樣的流程很容易揭穿騙局。同時也提醒老年人，合規(guī)以房養(yǎng)老的開展主體為商業(yè)銀行或正規(guī)保險機構，不要因為高額回報的誘惑偏聽偏信。

作為一種金融創(chuàng)新模式，目前保險公司和商業(yè)銀行以房養(yǎng)老的產品設計主要優(yōu)先滿足高齡老人、失獨孤寡老人、低收入家庭老人的養(yǎng)老需求，相信，隨著居住權的實施，“以房養(yǎng)老”產品品種和業(yè)務覆蓋范圍未來會進一步升級。

4、保障弱勢群體

如離婚案件的弱勢一方、為再婚老人的配偶設立居住權的方式，既保障再婚老年配偶的居住權利，也減少了喪偶老人子女繼承房屋的糾紛。

三、對居住權的一些思考

凡事都有兩面性，有一利必有一弊。雖然，居住權未來會實現(xiàn)諸多益處，但也帶來了一些新問題。

1、進行房產交易時應愈發(fā)謹慎

目前房產交易中，一般只需核查房產是否存在抵押、租賃等情形即可。但未來，還要關注是否存在“居住權”。存在“居住權”的房產如何實現(xiàn)其經(jīng)濟價值？特別是法拍房，法拍房清場交付問題常常是個大坑，甚至有些司法拍賣公告明確說明法院只提供執(zhí)行裁定等文件，不負責清場交付，可想而知中間的困難有多大。如果說之前的“買賣不破租賃”租賃期限最長二十年，有償為原則。遇到帶有長期租約的法拍房，購買人至少還有租賃收益；但居住權的時間期限可以直到權利人去世才可以注銷，而且原則上是無償。因此，當法拍房存在“居住權”時，無疑會令法拍房的購買人更加“望而生畏”。

2、老賴借“居住權”逃避債務

如果老賴提前設立了第三人居住權以逃避債務，如何保障債權人的利益？

雖然居住權制度還需通過交易實踐和司法裁判不斷完善，但其入典的重要意義毋庸置疑，正折射出了我國法治建設的豐富與完善。但愿，萬家燈火下，是溫暖與歡樂。