作者：零一資產(chǎn)

來源：新島匯（ID：xindaohui2019）

前幾天

上海出臺了“房產(chǎn)新政”

法院網(wǎng)絡(luò)拍賣的住宅資產(chǎn)全部中止

近日網(wǎng)絡(luò)上住宅拍賣的開始恢復(fù)

不過顯著標(biāo)記了“法拍限購”

從此，上海的法拍和北京一樣

進(jìn)入一個新的頻道

最近朋友在問

法拍限購對房抵貸不良資產(chǎn)投資的影響？

今天進(jìn)行了梳理，一并分享我們房抵貸不良資產(chǎn)的總結(jié)

1.近五年房抵貸放款增長超過70%

根據(jù)銀保監(jiān)會“銀行貸款投向數(shù)據(jù)”統(tǒng)計，2016年，銀行針對房屋抵押貸款總放款規(guī)模為19.14萬億，而截止2020年三季度，銀行房屋抵押貸款總規(guī)模為32.36萬億，增長率超過70%，遠(yuǎn)超過其他放款投向的增長率。同時，鑒于銀保監(jiān)會為扶持中小微企業(yè)，對各類銀行針對中小微企業(yè)經(jīng)營性貸款有硬性指標(biāo)，所以很多銀行投放的“中小微企業(yè)經(jīng)營性貸款”實際都是“房抵貸”，因為銀行一方面要符合監(jiān)管要求，另一方面又要控制風(fēng)險，過去幾年銀行給企業(yè)的信用貸款，擔(dān)保貸款（3戶，5戶聯(lián)保）出現(xiàn)了很多風(fēng)險，所以銀行能看懂，高估值，好處置的就是房子。特別是2019年開始，銀行對房抵貸的風(fēng)險容忍度極高，只要三個真的就可以放款:人是真的，房子是真的，抵押是真的。至于企業(yè)流水，征信，還款來源等，都不是銀行重點考慮的，甚至于前幾年保險公司出的“房抵貸合同履約險”無疑是金融機構(gòu)都認(rèn)為，中國的房子是不會有問題的，而實際上，一些保險公司因此把自己都做成了“不良資產(chǎn)”。

2.房抵貸不良資產(chǎn)市場規(guī)模

根據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中國的銀行不良資產(chǎn)規(guī)模為2.84萬億，而房屋抵押貸款，包括住房按揭貸款和經(jīng)營性房屋抵押貸款的不良率應(yīng)該在1%左右，按照32萬億的房屋抵押貸款存量規(guī)模，不良資產(chǎn)約為3200億。而除了銀行之外，還有信托，小貸公司，典當(dāng)行，民間借貸等，主要做的也都是房抵貸。房抵貸不良總的市場規(guī)模應(yīng)該會超過1萬億，這類資產(chǎn)主要還是集中在1－2線城市。

3.近幾年房抵貸不良資產(chǎn)投資異?！盎馃帷?/strong>

因為房抵貸不良資產(chǎn)巨大的市場規(guī)模，加之底層資產(chǎn)的“高流動性”（相比較傳統(tǒng)不良資產(chǎn)抵押物為辦公，酒店，工業(yè)，商業(yè)綜合體，專業(yè)市場等為主，房抵貸的資產(chǎn)流動性好多了），近幾年，房抵貸不良資產(chǎn)投資異常火熱。我們從事不良資產(chǎn)的投資已有10年，以前主要是投資傳統(tǒng)對公類的不良資產(chǎn)包，從2018年就開始投資房抵貸不良資產(chǎn)包，當(dāng)時是一個投機性的資產(chǎn)包，我們是本金的6折收購的銀行房抵貸不良資產(chǎn)，在投資的時候投資決策委員會會還比較猶豫，因為不是我們熟悉的類型，并且里面有兩套商鋪抵押（三線城市），我們的估值是2000元/平米單價，就是擔(dān)心拍賣時買不出去，最后實際成交是翻了一倍還不止。而這一批房抵貸大量出現(xiàn)不良資產(chǎn)就是在2018年，很多信托，小貸，助貸機構(gòu)主動找我們，希望轉(zhuǎn)讓房抵貸不良資產(chǎn)，不過那時候的價格投資“本金轉(zhuǎn)讓”，我們的盈利空間就是利息，罰息，那時候都還支持24%/年的利息罰息。而到了2019年，房抵貸不良資產(chǎn)價格有所下降，也是銀行房抵貸行業(yè)出現(xiàn)了很多風(fēng)險。而就在2020年，因為“上海法拍房不限購，很多房子拍賣成交價都超過二手房市場價”這樣的話傳遍市場，各種類型的機構(gòu)都進(jìn)入這個領(lǐng)域進(jìn)行投資，房抵貸成為了市場上的“爆款”。這次上海法拍房限購，無疑是給上海的房抵貸不良資產(chǎn)投資“破了一盆冷水”。

4.房抵貸不良資產(chǎn)投資存在大量風(fēng)險

很多人覺得房抵貸不良資產(chǎn)投資非常簡單，不就是推拍嘛，房子又不愁賣，還可以轉(zhuǎn)單，和解賣房，有很多處置途徑，穩(wěn)賺不賠。我們在房抵貸領(lǐng)域差不多投資了10個資產(chǎn)包，分布在上海，北京，青島，濰坊，濟南，蘇州等地方，也是從不同的機構(gòu)類型中購買過包，包括銀行，信托，小貸，融資租賃等。因為投資區(qū)域還算廣，交易對手比較多樣，我們對這種業(yè)務(wù)類型有比較深的體會的，房抵貸不良資產(chǎn)盡管底層資產(chǎn)流動性好，不過這個業(yè)務(wù)類型并不是我們看上去那么簡單，處處隱藏著風(fēng)險，并且有的風(fēng)險是“致命的”，可能會讓你的投資全部虧損。比較大的風(fēng)險包括“搶手房，套路貸，以房養(yǎng)老，交易對手涉刑，法院不支持債權(quán)及抵押權(quán)，保險公司代償后取得的代為“代位求償權(quán)”導(dǎo)致原債權(quán)和抵押權(quán)滅失，保險公司獲得的債權(quán)被法院認(rèn)定為變相放款而不具備放款資質(zhì)導(dǎo)致債權(quán)無效，職業(yè)放款人，法院不給拍賣，法院不給清戶，老人房，小孩兒房，軍產(chǎn)房，房改房，小區(qū)一樓倉儲性質(zhì)住宅用途的房子導(dǎo)致稅費非常高，房子一直欠物業(yè)費水電費等等等等。

因為房抵貸不良資產(chǎn)的收購價格都比較高，最終能獲得的收益本來就是有限的，相當(dāng)于高風(fēng)險卻獲得了一個低收益，并且處置費用占比也比傳統(tǒng)對公類的不良資產(chǎn)要高很多（因為單戶標(biāo)的小，律師代理費比例相對更高），導(dǎo)致很多機構(gòu)盲目樂觀進(jìn)入這個領(lǐng)域，最終都付出了慘痛的代價。所以房抵貸不良資產(chǎn)投資同樣需要具備專業(yè)知識，豐富的項目投資處置經(jīng)驗，把項目盡調(diào)，估值，投資，處置都盡量標(biāo)準(zhǔn)化，才有可能在這個領(lǐng)域?qū)ふ业絻r值投資機會。 

5.法拍限購對房抵貸不良資產(chǎn)投資的影響

最近的上海法拍限購刷屏了朋友圈，對上海法拍房的投資熱潮畫上了一個句號。其實北京法拍房早就限購了，我們在這兩個區(qū)域都有投資，這次上海的法拍限購有什么影響呢，個人覺得包括如下幾個方面:

（1）法拍價格降低，交易量下降

根據(jù)司法拍賣數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年，全國住宅拍賣429462套（包含二拍），涉及金額為12504億元，成交量為114328套，成交金額1956億元，競拍人數(shù)545892人次。（數(shù)據(jù)來源于為睿學(xué)院）。法拍限購，需要具備購房資格的主體才能購買法拍房，很明顯，投資群里變少了，門檻高了，很多有錢不具備購房資格，想在上海買房安家或者投資的人群不能再通過法拍房實現(xiàn)了，這必然投資法拍房的價格會下降，交易量也會下降。 

（2）法拍貸款、法拍保險、法拍服務(wù)的業(yè)務(wù)量都會減少

隨著2016年《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》的出臺，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣已經(jīng)成為主要拍賣方式，由此衍生出大量圍繞司法拍賣服務(wù)的司輔機構(gòu)，他們派駐工作人員在法院，幫助法院做資產(chǎn)盡調(diào)、信息錄入、接待咨詢等。同時，還有很多機構(gòu)專門為參加網(wǎng)絡(luò)拍賣的買家提供”代拍服務(wù)”、“過戶服務(wù)”“貸款服務(wù)”等。除此之外，很多銀行已經(jīng)開展了“法拍貸”業(yè)務(wù)，一方面提高資產(chǎn)拍賣成交率（買家可以用杠桿），另一方面也是金融機構(gòu)放款的新的渠道，這也衍生出了法拍保險業(yè)務(wù)（正常的放款時先辦理抵押再放款，而司法拍賣貸款需要銀行先放款，后才能過戶并辦理抵押，由此保險公司設(shè)計了新的產(chǎn)品，就是保證能順利辦理抵押的“合同履約險”。）法拍限購會直接影響以上幾類機構(gòu)的業(yè)務(wù)量。

（3）房抵貸資產(chǎn)包的競爭會減少，價格會降低

由于上海法拍不限購，很多想在上海買房但又沒有買房資格的人通過司法拍賣的方式買房，這就導(dǎo)致部分房屋的價格明顯有瑕疵的情況下（比如有人居?。┳罱K成交價卻高于二手房價格。2020年，上海住宅掛拍3045套，涉及金額356億元，參拍人數(shù)16394人次，成交量為1820套，成交金額138億元，成交折扣率1.01（數(shù)據(jù)來源于為睿學(xué)院《2020年房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣行業(yè)白皮書》）。上海法拍限購必然會降低轉(zhuǎn)讓方和投資方的期望值，投資房抵貸資產(chǎn)包的機構(gòu)會減少，價格會降低。過去很多機構(gòu)正是因為上海法拍房不限購，所以對法拍的成交價格預(yù)估就很高，對資產(chǎn)包價格也就能提高報價；轉(zhuǎn)讓方同樣認(rèn)為如此，所以上海的房抵貸資產(chǎn)包應(yīng)該是全國“最火”的投資。我們自己在北京和上海投資資產(chǎn)包實踐來看，的確上海的資產(chǎn)包價格會更高，北京相對折扣率會大一點，而從拍賣成交的角度看，的確上海的法拍房明顯比北京的競爭激烈，價格更高。

（4）部分已投資的資產(chǎn)包可能會虧損

由于近兩年投資機構(gòu)的樂觀估值，在2020年，上海房抵貸資產(chǎn)包價格大多超過本金85折，很多資產(chǎn)包是本金95折或者本金轉(zhuǎn)讓的。我們遇到過很多資產(chǎn)包投資的競爭對手，對資產(chǎn)包估值非常高，包括對未來年化24%利息罰息支持的樂觀預(yù)估（8.20最高院出臺的關(guān)于民間借貸司法利率保護(hù)上限對利息做了調(diào)整），投資時未考慮處置清戶的費用（按照最高院司法解釋，對于唯一住房拍賣，需要給債務(wù)人預(yù)留6-8年租金），處置周期的樂觀評估（很多機構(gòu)在投資時都盲目樂觀，認(rèn)為資產(chǎn)包可以在半年或最多一年就可以處置完畢，而實踐來看，投資房抵貸資產(chǎn)包，特別是上一定規(guī)模的進(jìn)行投資，處置周期在1.5-2年是比較正常的），還包括投資房抵貸不良資產(chǎn)包利用高杠桿、資金成本較高、優(yōu)先級的前置收費、優(yōu)先級的鎖

定期等，多種因素疊加，可能會導(dǎo)致前期投資房抵貸不良資產(chǎn)包的機構(gòu)會出現(xiàn)虧損。

（5）可能小幅度影響二手房市場價格

我身邊的一位朋友知道我做不良資產(chǎn)投資，曾多次讓我?guī)退诓涣假Y產(chǎn)里找一套房子，雖然他是有上海購房資格的，我給他推薦了好幾套，具備他的要求的，不管從價格、戶型、位置、配套、學(xué)區(qū)等，不過最終的結(jié)果都是參加拍賣并沒有買到，好幾套房子的價格都高于二手房市場價了，最終他還是通過二手房中介買了房子。這個身邊的例子就證明，法拍房限購會讓很多不具備購買資格的人退出競爭，很多具備購房資產(chǎn)的人選擇性更大，可以看二手房，也可以購買法拍房，當(dāng)其他人退出法拍房競爭以后，可能他們會轉(zhuǎn)向通過法拍買房（大部分法拍房相比二手房還是有折扣的），并且法拍房的競買流程、貸款流程等都已經(jīng)非常成熟。這也有可能導(dǎo)致二手房的價格有所下降（當(dāng)然也包括近期金融機構(gòu)對房抵貸放款暫緩的趨勢帶來的影響）。當(dāng)然，法拍房占二手房的比例還是很小的。畢竟上海一年二手房成交30萬套，法拍房才不到2000套，占比不到1%，影響應(yīng)該很小的。

雖然2020年并不是二手房成交量最高的一年，但也絕對不低。2017-2019上海二手房的成交套數(shù)分別是16.5萬套、16.6萬套、23.7萬套，2020年為30萬套。

（6）可能導(dǎo)致其他地區(qū)房抵貸投資熱度增加

房抵貸放款和不良資產(chǎn)投資最熱的地區(qū)一直是北京、上海、廣州、杭州、深圳等一線城市，而上海又是這些城市中最熱的，當(dāng)上海法拍限購以后，可能會導(dǎo)致部分投資機構(gòu)由上海轉(zhuǎn)向其他地區(qū)進(jìn)行投資，比如成都、青島、重慶等新一線城市。根據(jù)為睿學(xué)院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國成交率城市排名中，最高的是重慶，2020年成交7624套房。通過成交量和成交率城市排名也能看出一些新的機會。

6. 房抵貸不良處置涉及司法需要完善的地方

房抵貸不良資產(chǎn)在處置過程中涉及的司法問題比較多，而各個地區(qū)的法院實踐又各不相同，需要進(jìn)一步完善：

（1）清戶問題

很多法院負(fù)責(zé)清戶，有的法院在拍賣前清戶，。有的法院在拍賣后清戶；很多法院不負(fù)責(zé)清戶，在拍賣前后都不負(fù)責(zé)；甚至有的法院讓申請人去清戶，（有的法院要求讓申請人去負(fù)責(zé)把抵押物恢復(fù)原狀等）實際申請人并沒有權(quán)利，并沒有可能性，而申請人為了實現(xiàn)權(quán)益，很可能采取其他過激行為，可能由此引起其他社會問題。

（2）爭議解決方式統(tǒng)一性問題

目前房抵貸放款的爭議解決方式包括強制公證、網(wǎng)絡(luò)仲裁、民事訴訟等，而實踐中并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，上海有的法院認(rèn)可強制公證，有的法院不認(rèn)可，若法院不認(rèn)可，就需要公證處出具不予強執(zhí)公證文書，而公證處也不出具，導(dǎo)致來回打太極，申請人疲于應(yīng)付；很多法院認(rèn)網(wǎng)絡(luò)仲裁，很多法院又不認(rèn)，也導(dǎo)致金融機構(gòu)放款時約定的爭議解決方式陷入兩難境地。

（3）保險公司賠付獲得的債權(quán)的問題

目前市場上有很多保險公司因為合同履約險代償后取得的債權(quán)，部分保險公司通過《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》獲得的債權(quán)，這兩種方式取得的債權(quán)以及抵押權(quán)在各個地區(qū)法院審判也不統(tǒng)一，前段時間看到一份《民事判決書》，大致內(nèi)容是法院認(rèn)為：保險公司因為在金融機構(gòu)放款時，出具合同履約險，借款人到期不能償還，保險公司獲得債權(quán)，是保險公司“變向放貸”，而保險公司本身不具備放款資質(zhì)，最終導(dǎo)致債權(quán)無效。

寫在最后:

我們一直生活在一個不確定性的世界，投資不良資產(chǎn)也一樣，典型的特點就是“不確定性”，政策的不確定性、司法環(huán)境的不確定性、市場的不確定性等等，而正是因為這些“不確定性”讓不良資產(chǎn)的投資帶來風(fēng)險，而不良資產(chǎn)的投資機會也來源于很多的“不確定性”，所以，我們需要做的就是，在這個不確定性的市場中國，尋找確定性的機會，將不確定性的風(fēng)險進(jìn)行量化定價，以實現(xiàn)業(yè)務(wù)的可持續(xù)性。

因為上海法拍限購政策的出臺，調(diào)整本次文章主題。