作者：炸天團(tuán)

今天下午，中房協(xié)、易居研究院共同發(fā)布2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)成果。

這份測(cè)評(píng)，每年一次，聚焦房企TOP500，全面評(píng)判行業(yè)，如今已經(jīng)到了第14個(gè)年頭。當(dāng)讀完最新一期的測(cè)評(píng)成果時(shí)，炸天團(tuán)深刻的感受是：

一個(gè)輝煌的時(shí)代過(guò)去了。

而支撐這個(gè)結(jié)論的是，測(cè)評(píng)中的許多數(shù)據(jù)，大都進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，或者由增轉(zhuǎn)降，或者由高轉(zhuǎn)低，這也將是一個(gè)新趨勢(shì)的開始。

01 銷售降了 

此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾公布2021年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國(guó)商品房銷售面積179433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.9%；商品房銷售額181930億元，同比增長(zhǎng)4.8%，銷售規(guī)模維持高位。

不過(guò)，在這份測(cè)評(píng)中，炸天團(tuán)注意到2021年TOP500房企銷售面積同比僅增長(zhǎng)了0.5%，而增速較增速較2020年下降5個(gè)百分點(diǎn)。

在銷售金額方面，TOP500房企不僅沒有增長(zhǎng)，反而同比下降了14.9%，增速較2020年下降25.4個(gè)百分點(diǎn)。

相較于統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，TOP500測(cè)評(píng)成果可能更符合實(shí)際情況。

具體到頭部房企，萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)、新城、新城等銷售規(guī)模均同比下跌，TOP10房企全年銷售額同比下降了16.3%。

02 拿地降了 

2021年，房企土地購(gòu)置面積21590萬(wàn)平方米，同比下降15.5%，降幅比去年擴(kuò)大14.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款17756億元，同比增長(zhǎng)2.8%，增速較上年下降14.2個(gè)百分點(diǎn)。

去年，中央對(duì)22座樓市熱點(diǎn)城市出臺(tái)了“兩集中”制度。事實(shí)上，這個(gè)制度也深刻改變了拿地企業(yè)的結(jié)構(gòu)。

從22城拿地金額情況看，保利、中海、華潤(rùn)拿地金額排名前三位，三家均為央企。拿地最多的10家房企中，7家為國(guó)企央企，3家為民企；拿地最多的20家房企中，11家是國(guó)企央企，9家是民企，國(guó)企央企占據(jù)較大優(yōu)勢(shì)。

去年房企拿地還有個(gè)顯著特征是地方城投、城建企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)崛起。事實(shí)上，也正是由于他們的及時(shí)補(bǔ)位，才維持住了全年土地成交價(jià)款的正增長(zhǎng)。

而民營(yíng)房企在去年則呈現(xiàn)了前熱后冷的極強(qiáng)反差，在第一批集中供地期間，民企還在積極拿地，到了第二、第三批次集中供地時(shí)，基本就是躺平了，僅有龍湖、濱江、旭輝等少數(shù)民營(yíng)房企還在拿地。

03 速度降了 

2021年，從去化周期看，呈現(xiàn)先快后慢，上半年去化速度較快，但下半年受市場(chǎng)趨冷影響明顯減慢，規(guī)模房企的銷售目標(biāo)完成率低于近年平均水平。

TOP10房企中，除保利未公布2021年銷售目標(biāo)外，僅華潤(rùn)、金地完成了2021年年度的銷售目標(biāo)；中海、龍湖、招商蛇口完成率達(dá)到九成以上；新城、碧桂園完成率接近九成；萬(wàn)科、融創(chuàng)完成率較低。

再放到TOP30樣本房企，目標(biāo)完成率平均值為96%，較上年下降13個(gè)百分點(diǎn)；約8成的房企銷售未達(dá)標(biāo)，僅5家房企完成了銷售任務(wù)。

2021年，房企的成長(zhǎng)模式也經(jīng)歷較大的轉(zhuǎn)變。

回顧房企的發(fā)展模式，早期在房?jī)r(jià)和地價(jià)快速上升的背景下，房企主要以囤房、囤地作為主要的盈利手段，相應(yīng)的周轉(zhuǎn)速度保持較低水平；

2010年以后，隨著土地成本持續(xù)提高，房企盈利空間受到壓縮。房企的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)逐漸從利潤(rùn)率轉(zhuǎn)向了提高周轉(zhuǎn)率。典型如過(guò)去萬(wàn)科奉行的“5986”高周轉(zhuǎn)模式，碧桂園的“456”模式。

不過(guò)，隨著2021年房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的集中爆發(fā)，房企高周轉(zhuǎn)模式也基本走到盡頭。

經(jīng)過(guò)一輪回后，如今房企的成長(zhǎng)重點(diǎn)又重新放到了提高利潤(rùn)率上。

04 融資降了

2021年，在“房住不炒”和“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度政策出臺(tái)背景下，全年政策先緊后松，房企融資呈現(xiàn)供需端持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)。

具體到頭部房企，2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021年TOP50房企境內(nèi)債權(quán)融資5041.52億元，同比下降8.51%；境外債權(quán)融資總量為2540.69億元，同比下降28.75%。

整體而言，去年融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債分化，融資向頭部房企集中，優(yōu)秀的房企發(fā)債難度較小，發(fā)債成本較低。但對(duì)于一般房企而言，融資已經(jīng)越來(lái)越成為可望而不可及的事情。

融資越來(lái)越難，疊加市場(chǎng)下行、疫情反復(fù)等多種因素，房企償債壓力增大，致使部分高杠桿房企頻繁出現(xiàn)信用違約事件。

部分出險(xiǎn)房企匯總

資料來(lái)源：企業(yè)公告、上海易居房地產(chǎn)研究院

05 利潤(rùn)降了 

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，調(diào)控政策頻發(fā)。進(jìn)入2021年后，房地產(chǎn)行業(yè)管控加速，各地從房企融資、土地供應(yīng)、居民貸款等多角度加以調(diào)控，市場(chǎng)進(jìn)一步收緊，而房企賺錢的難度也越來(lái)越大了。

2021年，TOP500房企營(yíng)收均值190.65億元，較上年增長(zhǎng)4.02%，營(yíng)業(yè)成本均值153.90億元，較上年增長(zhǎng)10.31%，而凈利潤(rùn)均值10.72億元,同比下降2.61%.

營(yíng)收上漲的速度遠(yuǎn)低于營(yíng)收成本上漲的速度，由此導(dǎo)致房企凈利潤(rùn)下降，平均凈利潤(rùn)率降至5.6%，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)整體呈現(xiàn)出比制造業(yè)還慘烈的微利水平。

事實(shí)上，2021年的營(yíng)收與凈利潤(rùn)反映的還是過(guò)去1-2年的銷售情況。要是放在當(dāng)下，今年銷售結(jié)轉(zhuǎn)為營(yíng)收，已經(jīng)不僅僅是增收不增利的問題，而是到了營(yíng)收下降、利潤(rùn)嚴(yán)重虧損的地步。

06 排名降了

測(cè)評(píng)榜單顯示，TOP10房企中，國(guó)資房企排名還在上升，前三甲萬(wàn)科、中海、保利均有國(guó)資背景，進(jìn)步最大的當(dāng)屬央企招商蛇口，不僅闖進(jìn)TOP10榜單還位列第5位。

與之相對(duì)應(yīng)的就是民企排名的下降，碧桂園、融創(chuàng)排名下降，恒大、世茂則退出了TOP10榜單。

事實(shí)上，我們放大到TOP20房企榜單，純民營(yíng)房企數(shù)量也僅剩下6家，而去年尚有13家民營(yíng)房企。

而我們回顧那份出險(xiǎn)房企匯總，無(wú)一例外，全都是民營(yíng)房企。

或許，這才是2022年TOP500房企測(cè)評(píng)成果中，揭示出來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)最深刻的格局變化。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 這份測(cè)評(píng)，深刻揭示了房地產(chǎn)行業(yè)的巨變