作者：財視中國

來源：財視中國（ID：caishiv）

2021年上半年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)作為“雙循環(huán)”中重要的消費(fèi)支撐力量，為提振消費(fèi)市場和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)揮了重要作用。新環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級依舊面臨不少挑戰(zhàn)，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開啟了數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路。

另一方面，經(jīng)歷了2020年的調(diào)整之后，長租公寓行業(yè)在2021年迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，利好消息不斷。6月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確，將于10月1日起，對住房租賃企業(yè)實施“減稅”政策。7月，又迎來一系列政策支持，從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融以及稅收政策等幾大方面，支持保障性租賃住房的發(fā)展。

此外，未來5-10年，伴隨國內(nèi)老齡化進(jìn)一步加劇，圍繞“老年需求”相關(guān)行業(yè)的市場空間將快速增加。養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療器械、大健康、智慧養(yǎng)老平臺等領(lǐng)域逐漸發(fā)力，各大房企、保險業(yè)等紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)。智能化、科技化已經(jīng)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展熱點(diǎn)。

值此之際，財視中國于2021年9月15日在上海舉辦“第五屆地產(chǎn)股權(quán)投資與資產(chǎn)管理年會”，囊括時代最受資本青睞的物流地產(chǎn)、商辦綜合體、租賃住宅、康養(yǎng)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等地產(chǎn)類型。本次大會得到國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟、CAIA、香港房地產(chǎn)科技協(xié)會、上海長三角區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)促進(jìn)中心以及優(yōu)鉞資管、禾暉資本、朗詩青杉資本、相寓和中指研究院的大力支持。

（會議現(xiàn)場）

（會議現(xiàn)場）

財視中國創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官朱浩做大會開幕致辭：這是一個強(qiáng)監(jiān)管時代。地產(chǎn)融資發(fā)展的時間不短，但就模式而言，地產(chǎn)融資就兩個過程，一個是從債權(quán)融資到明股實債再到股權(quán)。現(xiàn)在進(jìn)入了地產(chǎn)股權(quán)融資2.0時代。未來股權(quán)融資是不可逆的發(fā)展方向，由于行業(yè)的一些發(fā)展現(xiàn)狀，融資是一個值得被反復(fù)探討的話題，地產(chǎn)發(fā)展無論是高峰期還是困難期，都很正常，就像投資當(dāng)中均值回歸一樣。

（財視中國創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官 朱浩）

回顧十四五規(guī)劃，房地產(chǎn)占據(jù)大篇幅內(nèi)容，清晰地透露出未來五年乃至更長時間內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的定調(diào)。機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，政策仍在持續(xù)加碼，房企需要有動力、有耐力的應(yīng)對挑戰(zhàn)。同濟(jì)大學(xué)MBA地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行主席楊靜以“未來已來，向遠(yuǎn)而生—2021年房地產(chǎn)業(yè)形勢解讀” 為題發(fā)表了演講：“政策整體偏緊并且呈現(xiàn)出三個特征：第一，空間抓大放小。第二，時間由短到長。第三，點(diǎn)位精準(zhǔn)打擊。在集中制度帶來挑戰(zhàn)的同時，房企發(fā)展戰(zhàn)略是什么呢？企業(yè)需要不變堅守也要變化性改革。這也為三類企業(yè)提供了機(jī)會，第一類是縱深布局型企業(yè)，核心城市受限，周邊城市可作為支持補(bǔ)充；第二是有資金騰挪空間企業(yè)，可以參加集中供給機(jī)制；第三是合作開放型企業(yè)，合作開放心態(tài)擁有良好合作口碑更有利于后期與其他地產(chǎn)企業(yè)合作。政策出臺帶來趨勢性走向，也帶來分化演進(jìn)的格局。首先需要做的就是“穩(wěn)住”。在投資端需要更精準(zhǔn)地定位，運(yùn)營端需要將精益運(yùn)營落實，在產(chǎn)品端需要提升產(chǎn)品核心競爭力。而在地產(chǎn)開發(fā)之外，或許可以考慮開拓第二增長曲線，如物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為企業(yè)未來發(fā)展帶來持續(xù)的現(xiàn)金流和利潤貢獻(xiàn)。”

（同濟(jì)大學(xué)MBA地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟執(zhí)行主席楊靜）

商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)圈子一直是能夠引發(fā)注意的話題，由于疫情以辦公租金的波動，說得拔高一點(diǎn)，整個資本市場對商業(yè)地產(chǎn)估值邏輯或概念發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)折。在圓桌討論中，圍繞 “商業(yè)地產(chǎn)新價值” 綠地金融首席戰(zhàn)略官、戰(zhàn)略業(yè)務(wù)部總裁李想認(rèn)為：“對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營而言，物業(yè)建筑是形式，數(shù)據(jù)是根本，數(shù)據(jù)是未來商業(yè)運(yùn)營非常核心的資產(chǎn)。舉例而言，我國建筑業(yè)全生命周期的碳排放占全國碳排放量的30%以上，屬于碳排放大戶，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)缺乏其他方式做碳中和，只能從能源管理做文章，通過PropTech，在節(jié)能降耗的同時降本增效。但PropTech只是手段，背后是對能源使用、人的行為等數(shù)據(jù)的挖掘、分析和利用，這也是商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化運(yùn)營的要義。”

高和資本投資管理部執(zhí)行董事張尉則表示：商業(yè)地產(chǎn)第一要重運(yùn)營，要有能力去改造、去運(yùn)營，把現(xiàn)金流做出來，當(dāng)然能夠退出也很重要。地產(chǎn)科技在商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)用的已經(jīng)非常廣泛了，通過投資地產(chǎn)上下游科技類企業(yè)來創(chuàng)新亮點(diǎn)，從而彌補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容，發(fā)揮更大價值。這也體現(xiàn)到項目本身NOI上，NOI越大，相應(yīng)資產(chǎn)估值越大，放大輸入端，壓縮成本端，從而帶來新亮點(diǎn)。

深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金投資部執(zhí)行董事江南說道：“商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營遇到了階段性困難，同時公募REITs沒有放開到商業(yè)地產(chǎn)，而且大陸商業(yè)地產(chǎn)在新加坡、香港這些國家和地區(qū)的估值不是特別理想。如果將來有了比較明確的公募REITs退出渠道，就會有清晰的退出估值，這樣通過專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營提升NOI，就能夠相應(yīng)提升資產(chǎn)估值，整個市場會得到更好的發(fā)展?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為劉唯翔、李想、張尉、江南）

隨著今年物流資產(chǎn)的火熱，外資基金在市場上非?；钴S，公募REITs退出對物流資產(chǎn)估值也有比較強(qiáng)的引導(dǎo)作用，物流資產(chǎn)估值有比較大的上行趨勢。在“投資成本上升，物流地產(chǎn)如何紓困壓力”話題討論中，復(fù)星商業(yè)流通產(chǎn)發(fā)集團(tuán)CFO兼上海星唯基金總經(jīng)理吳丹表示：“如何應(yīng)對物流地產(chǎn)，從投資成本角度來說，一是優(yōu)化設(shè)計方案；二是做集采降低單方成本。從收入方面，第一，實施租戶針對性策略，選擇優(yōu)質(zhì)客戶；第二提高出租率減少免租期和空置期。此外，公募REITs對中國物流地產(chǎn)來講是一個比較好的市場方向。國內(nèi)公募REITs并非唯一道路，對于其他資產(chǎn)不妨建立通道，通過歐洲和美國資金，做到退出收益最大化，如果未來中國公募REITs逐步向歐洲、美國指數(shù)收益率傾斜也不失為一個好方向?！?/p>

富春瑞資資管總經(jīng)理穆文濤指出：“從投資商角度，在這種情況下，如何調(diào)試經(jīng)營略，比較重要的一點(diǎn)是注重投資者教育。物流資產(chǎn)相對來講是長線投資，投資者要有長周期預(yù)期。另一方面，對于一二線城市，相對成熟的高標(biāo)倉資產(chǎn)模式，其特點(diǎn)是通用性強(qiáng)，容易變現(xiàn)、退出，而對應(yīng)于三四線、制造業(yè)密集城市，當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)需求成長性值得重視，是一個規(guī)?？捎^的潛力市場。此外，除了不動產(chǎn)的通用性及易變現(xiàn)指標(biāo)之外，產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈與制造業(yè)深度切合的運(yùn)營模式，更有益于業(yè)態(tài)培育與盈利實現(xiàn)?！?/p>

EQT Exeter中國區(qū)總裁翁建安看來：“中國市場物流地產(chǎn)價格上漲趨勢不可否認(rèn)，而且公募REITs市場開展支撐了中國的物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大了市場資金投入量和投資道路，但長遠(yuǎn)資產(chǎn)或資產(chǎn)包價值，根本性來源是自身資產(chǎn)實用性。資產(chǎn)能否滿足大型企業(yè)，制造企業(yè)或物流企業(yè)、第三方物流、電商公司的使用和運(yùn)營需求，這些資產(chǎn)質(zhì)量和實用性會直接影響REITs或資產(chǎn)包長遠(yuǎn)表現(xiàn)?！?/p>

樂歌中國北亞區(qū)基金管理總監(jiān)褚菲多闡述道：“中國物流地產(chǎn)行業(yè)從2000年開始發(fā)展，通過互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)、電商產(chǎn)業(yè)以及第三方物流等促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。并且由于疫情原因，中國線上消費(fèi)以及第三方物流市場概念有較強(qiáng)滲透力，市場較為成熟，在這個層面上，無論是成本或是地價上升，在宏觀角度上也是較為健康的發(fā)展方向。物流地產(chǎn)做到最終境界，就是一個債券。此外，公募REITs也為物流行業(yè)提供一個好的退出和流動性，更有利于資產(chǎn)處置擴(kuò)容或減資?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為江南、吳丹、穆文濤、翁建安、褚菲多）

新冠疫情讓居家辦公變得靈活，居家辦公也成為未來辦公布局的一種趨勢，IWG集團(tuán)中國區(qū)總裁胡懋以“靈活辦公-增強(qiáng)REITs底層資產(chǎn)的運(yùn)營能力”為題發(fā)表了演講，他提到：“一方面，通訊化和數(shù)字技術(shù)發(fā)展，人工智能，通訊軟化、可視化發(fā)展，使得辦公不必拘泥于單一物理空間。另一方面，疫情過后，居家辦公、分布式辦公越來越成為一種趨勢，更加靠近市場和客戶，業(yè)務(wù)布局更能靈活應(yīng)對市場不確定性。大家知道，優(yōu)秀的REITs 具備三大要素：第一，投資和衍生品設(shè)計能力。第二，資金管理能力。第三，底層資產(chǎn)運(yùn)營能力，而這正是所有REITs產(chǎn)品的最關(guān)鍵的基礎(chǔ)，沒有底層資產(chǎn)的良好運(yùn)營，產(chǎn)生穩(wěn)定和強(qiáng)大現(xiàn)金流，其他一切都是空中樓閣。在靈活已經(jīng)成為不動產(chǎn)的大趨勢的情形下，對于把辦公樓宇作為底層資產(chǎn)的REITs來說，配置靈活辦公空間就成為不可或缺的了。靈活辦公可以提高大樓整體空間利用率和客戶留存率，把整層面積化整為零，增強(qiáng)租賃產(chǎn)品的多樣性，在早期抓住小面積優(yōu)質(zhì)客戶，成為大樓客戶的孵化器，從而優(yōu)化物業(yè)資產(chǎn)的投資回報率。”

（IWG集團(tuán)中國區(qū)總裁胡懋）

集中供地時代，“兩集中”政策成重要調(diào)控舉措，推動房地產(chǎn)行業(yè)加速邁入運(yùn)營驅(qū)動時代。錦天城律師事務(wù)所房地產(chǎn)與建設(shè)工程專委會總召集人、高級合伙人李鵬飛以“'集中供地'背景下，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合拿地的法律風(fēng)險與防范”為主題發(fā)表了演講，他指出：聯(lián)合拿地的優(yōu)勢有三點(diǎn)：首先是降低拿地成本、撬動規(guī)模優(yōu)勢；其次為競爭轉(zhuǎn)為合作、優(yōu)勢資源互補(bǔ)。第三點(diǎn)是分散投資風(fēng)險、提升品牌價值。然而合作協(xié)議經(jīng)常出現(xiàn)三個分歧點(diǎn)。一是重大事項決策和責(zé)任承擔(dān)問題；第二是后續(xù)資金開發(fā)追加問題；第三，資金承擔(dān)和融資擔(dān)保相輔相成。正是因為存在這些問題，合作相對不易。在講求高質(zhì)量發(fā)展的環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)將面臨更為嚴(yán)格的監(jiān)管，如何處理好不良資產(chǎn)以規(guī)避企業(yè)風(fēng)險并充分利用政策做好REITs的設(shè)立發(fā)行工作意義重大。

（錦天城律師事務(wù)所房地產(chǎn)與建設(shè)工程專委會總召集人、高級合伙人李鵬飛）

在“新監(jiān)管環(huán)境下的不動產(chǎn)投融資”主題討論中，晨曦控股副總裁阮曉俊表示：從投資策略來講：首先，重項目，輕主體。重項目，指的是更加注重資產(chǎn)本身股權(quán)價值以及資產(chǎn)在投資期內(nèi)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為第一還款來源的可靠性；而輕主體主要指弱化主體信用而更多關(guān)注開發(fā)商的操盤和運(yùn)營能力。第二，加強(qiáng)項目真實過程管控，項目所產(chǎn)生的全部現(xiàn)金流作為資本方和合作開發(fā)商來說至少是同比例分配甚至對資本方有優(yōu)先分配權(quán)，這樣的模式下，項目的退出會比之前基于某種信用模式下更早，投資周轉(zhuǎn)率更高。

東興投資業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人何煜認(rèn)為：“爛尾樓重整已經(jīng)到了比較好的時機(jī)。雖然復(fù)雜，但是通過司法程序逐步完善，政府意識逐步認(rèn)可以及和東興這樣的合作方一起合作，優(yōu)勢互補(bǔ)，可以在爛尾樓中獲得更多的投資機(jī)會。幫助開發(fā)商提升開發(fā)量，獲得更好的回報?！?/strong>

在APREA副總裁、中國區(qū)負(fù)責(zé)人張文良看來：“對商業(yè)地產(chǎn)投資：由于三道紅線政策以及地產(chǎn)基金的退出需求，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)的賣方需求高，是入場的一個時機(jī)；關(guān)注政策導(dǎo)向，比如政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支持為辦公樓市場帶來的積極影響，也是需要重點(diǎn)關(guān)注的方面。對商業(yè)地產(chǎn)融資來說，CMBS、類REITs及離岸REITs仍是目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)重要的融資及退出方式，其市場規(guī)模也會繼續(xù)擴(kuò)大。關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施投融資，隨著中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的啟動，打通了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融管退的閉環(huán)，建立了良好的生態(tài)圈，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資情況是比較好的，此外，市場和投資者對9單已上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs反響熱烈，當(dāng)前這些REITs的投資回報率也是非常不錯的?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為李鵬飛、阮曉俊、何煜、張文良）

在過往二三十年整個國家屬于增量開發(fā)市場，對于未來更多的是存量運(yùn)營，特別是租賃運(yùn)營方向，圍繞“從風(fēng)口到轉(zhuǎn)型，租賃住宅如何尋找新增長點(diǎn)”，旭輝瓴寓副總裁、IFFRE常務(wù)理事莫沸表示：“第一，旭輝瓴寓深耕租賃大社區(qū)，讓租客真正的長期居住，讓居住與生活消費(fèi)形成閉環(huán)。第二，旭輝瓴寓堅持輕重結(jié)合，在重資端，堅持大資管邏輯，通過對每個資產(chǎn)的客群及產(chǎn)品頂層設(shè)計、運(yùn)營提效、服務(wù)增值等方面提升資產(chǎn)綜合回報率；在輕資端，旭輝瓴寓以大社區(qū)托管運(yùn)營及賦能全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)為核心，目前已與上海、北京、南京、杭州、嘉興、揚(yáng)州等多個國企建立了長期合作關(guān)系。”

雅詩閣中國業(yè)務(wù)拓展總監(jiān)暨華東及華北區(qū)大區(qū)總經(jīng)理杜易修分享道：“在中國，雅詩閣對弈資產(chǎn)的策略是輕重并舉，輕會更容易建立規(guī)模，重則會獲得資產(chǎn)升值。但由于近年來中國市場物業(yè)價格高企，雅詩閣采取由重轉(zhuǎn)輕的擴(kuò)張戰(zhàn)略，甚至在相當(dāng)長的時間里將以輕資產(chǎn)管理輸出為主。以品牌管理模式輸出的雅詩閣，不止在規(guī)模與客源方面探索擴(kuò)張之道，其品牌數(shù)量本身亦從主要針對月租金預(yù)算在萬元以上高端租客的雅詩閣、馨樂庭、盛捷，進(jìn)入了全年齡段覆蓋時期，擁有面向老中青幾代人的多條產(chǎn)品線包括：共享公寓、服務(wù)公寓、長租公寓、樂齡服務(wù)公寓等?！?/p>

愷亞資管CEO、IFFRE常務(wù)理事王錚表示：“長租公寓重資產(chǎn)和品牌這兩件事情，是未來要獲得成功的兩個重要點(diǎn)。第一現(xiàn)金流，第二如何愛惜品牌，有品牌以后，有機(jī)會輸出管理，即所謂的輕資產(chǎn)。國家對所有租賃和住宅問題越來越重視，有各種各樣的政策出臺幫助整個市場協(xié)調(diào)或平衡好各方面需求，當(dāng)然不同市場在不同產(chǎn)品線上還需要更多指導(dǎo)性細(xì)則，大趨勢對租賃住宅市場有非常大的幫助。當(dāng)重資產(chǎn)做得不錯時，以運(yùn)營前置理念做大資管邏輯打造是非常出色的一點(diǎn)?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為陶亮、莫沸、杜易修、王錚）

當(dāng)前大健康產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)緊密相連，關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)的有關(guān)問題，更應(yīng)該與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合。當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)形式是醫(yī)療、教育、康養(yǎng)等多方面開發(fā)。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，有良好的發(fā)展遠(yuǎn)景。在以“從'養(yǎng)老地產(chǎn)'到'養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)'的智慧轉(zhuǎn)型”主題討論中，泰康之家上海分公司總經(jīng)理徐曉歡談到：“對于存量物業(yè)持有物業(yè)處置價格，可能會回到相對理性觀點(diǎn)，有利于市場專業(yè)化分工從而更加趨于獲得合作股權(quán)。醫(yī)療跟政策相關(guān)性更大，在股權(quán)投資方面可以關(guān)注當(dāng)期政策紅利下的產(chǎn)業(yè)機(jī)會。除了養(yǎng)老服務(wù)本身，未來在整個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域里面，我們講長壽經(jīng)濟(jì)，群體會產(chǎn)生更多需求，包括居住、旅游、臨時性旅居消費(fèi)，將來要跳出單一養(yǎng)老機(jī)構(gòu)機(jī)會，而是看待復(fù)合性機(jī)會，萌發(fā)出更多復(fù)合性經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)時候，有助于我們重新審視這個行業(yè)?！?/p>

而美邸養(yǎng)老服務(wù)董事兼總經(jīng)理王思薇表示：“養(yǎng)老要抓住客戶就要做服務(wù)，投資商要投資真正把服務(wù)做的好的公司團(tuán)隊。換角度說開發(fā)商做養(yǎng)老，當(dāng)你真實做好一個項目的時候，可以給你帶到很多溢價空間，在拿地開始，就開始籌劃康養(yǎng)服務(wù)要融合和布局到哪些層面。中國老人線拉得很長，他的需求是什么？如何培養(yǎng)成為我們潛在客戶群體？通過各種各樣的服務(wù)把它拉攏起來，是我們需要做的產(chǎn)業(yè)鏈。”

美國魅力花園中國區(qū)總經(jīng)理、IFFRE常務(wù)理事梅雪艷指出：“從投資來看養(yǎng)老，有以下幾個維度：第一個維度，如果看重資產(chǎn)，投資邏輯跟一般地產(chǎn)投資邏輯持有性或運(yùn)營型包括商業(yè)長租公寓都是一樣的。要看運(yùn)營穩(wěn)定性、可持續(xù)性和商業(yè)市場化，不建議投資方倚重于政策性養(yǎng)老運(yùn)營。第二，打資產(chǎn)包。雖然一線城市資產(chǎn)很貴，項目整體投資回報率不是很理想，但這些資產(chǎn)未來升值以及選址地點(diǎn)都會對資產(chǎn)包帶來亮點(diǎn)。資產(chǎn)包中在有些二三線城市回報率搞得資產(chǎn)，從而平衡資產(chǎn)包整個投資回報率。這是投資人需要考慮的第二個方面。最后，要跳出養(yǎng)老看養(yǎng)老，同時注意上下游和產(chǎn)城融合，以開放、合作、共贏模式向前推進(jìn)?！?/strong>

（圓桌討論，從左依次為汪勇、王雨珂、徐曉歡、王思薇、梅雪艷）

聲明：本文內(nèi)容來自“第五屆地產(chǎn)股權(quán)投資與資產(chǎn)管理年會”上的嘉賓發(fā)言，僅代表嘉賓個人觀點(diǎn)，不構(gòu)成任何投資建議，切勿直接作為投資依據(jù)。市場瞬息萬變，投資請三思而后行。