隨著西安經(jīng)濟體量飛速增長，城市周邊區(qū)域的大量國企劃撥地不斷變?yōu)樯虡I(yè)出讓地，有力保障西安市長足發(fā)展。2016年，市高新區(qū)管委會為更好利用轄區(qū)內(nèi)土地，與持有管委會轄區(qū)內(nèi)一處劃撥地的某國企商談土地置換事宜。雙方很快磋商完畢，開始具體實施。但該國企辦理置換手續(xù)時驚愕發(fā)現(xiàn)，涉案土地上竟存在抵押登記！這一突發(fā)情況給土地置換事宜造成嚴重阻礙，該國企立即聘請我所-海普睿誠律師進行調(diào)查并著手處理。

鑒于和該國企有良好的合作關(guān)系，我所組建了由趙黎明律師主管負責(zé)，主辦律師、協(xié)辦律師、法律秘書組成的訴訟律師團隊，我作為其中一名主辦律師全程參與了案件的代理。律師團隊從塵封已久的檔案中查閱到案件事實：

1997年1月28日，某農(nóng)村信用社、某公司與該國企簽訂抵押借款合同。該國企以其持有的涉案劃撥土地辦理抵押登記，抵押期限自1997年1月28日至1998年1月28日。后因借款人未按期償還借款，該案糾紛訴至陜西省高級人民法院。根據(jù)當(dāng)時的國家金融政策，陜西省高級人民法院（1998）陜經(jīng)一初字第30號民事判決書認為，涉案借款合同因出借人某農(nóng)村信用社實際不具備經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)，不能以信用社名義對外放款，違反國家金融專營強制性規(guī)定而無效，不過借款人仍需向其還款；因該國企提供擔(dān)保的土地為劃撥地，國家明令禁止以劃撥地為他人的經(jīng)濟活動提供擔(dān)保，故該國企為借款人提供的抵押擔(dān)保無效；判決同時強調(diào)，基于該國企對抵押無效、債權(quán)不能清收負有一定過錯，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。后經(jīng)上訴審理，最高人民法院以（2000）經(jīng)終字第111號民事判決書維持了原判。該國企在判決生效后，曾多次與國土局溝通，要求注銷對涉

律師團隊主辦律師初期研判案件時較為樂觀：涉案抵押擔(dān)保無效、土地應(yīng)注銷抵押登記有多重依據(jù)。根據(jù)我國擔(dān)保法第五十二條、物權(quán)法第二十八條以及當(dāng)時施行有效的《土地登記辦法》第五十條第三項的規(guī)定，案涉土地性質(zhì)既為劃撥地，在其上設(shè)立抵押因違反法律禁止性規(guī)定而無效；法院的法律文書判定物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時發(fā)生效力，本案生效判決已認定抵押擔(dān)保無效，則抵押權(quán)當(dāng)然滅失；抵押權(quán)作為擬制法律事實，抵押合同被判定無效后，抵押權(quán)人已不具備行權(quán)的可能，相應(yīng)抵押登記當(dāng)然要予以注銷；此外，合同約定的抵押期限早已屆滿。無論從哪個角度來說，涉案抵押擔(dān)保已消滅，辦理注銷登記應(yīng)無法律障礙。

律師團隊信心滿滿地開始注銷登記工作。然而，現(xiàn)實帶給律師團隊巨大打擊，實際辦理過程中四處碰壁。律師團隊首先指派律師協(xié)助某國企向原登記機關(guān)西安市國土局申請注銷登記，卻被國土局以抵押人仍需承擔(dān)過錯賠償責(zé)任、債權(quán)人狀態(tài)不明、抵押人單獨申請注銷可能損害債權(quán)人利益為由，不予受理登記申請。律師團隊進而向省高院申請強制執(zhí)行認定抵押合同無效的判決，被省高院以判決內(nèi)容沒有明確支持被告可以申請執(zhí)行的判項等理由拒絕立案。

期間恰逢國家土地管理政策調(diào)整，各機關(guān)之間權(quán)責(zé)變動，抵押登記管理單位變更為市不動產(chǎn)局。2017年1月24日，律師團隊重新向市不動產(chǎn)登記局申請辦理注銷登記，被告知沒有擔(dān)保人主動申請注銷登記的程序性規(guī)則，且未提交證實抵押權(quán)已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書，后收到《不予受理告知書》。此時距該國企商談土地置換事宜已久，相關(guān)工作全面擱置，高新區(qū)管委會本許下的優(yōu)質(zhì)置換土地，很可能伴隨土地需求高速增長而“雞飛蛋打”，給抵押人的合法權(quán)益造成巨大傷害。

律師團隊摒棄了原先的樂觀態(tài)度，再次認真論證、反思失敗原因。經(jīng)過反復(fù)論證，律師團隊重新確定本案的爭議焦點、難點為：雖然有生效判決認定借款合同與抵押擔(dān)保無效，但由于涉案債權(quán)并未得到實際清償，加之判決要求抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機關(guān)基于此原因認為注銷抵押登記將對債權(quán)人合法權(quán)益造成損害，對注銷申請不予受理。想要徹底打消登記機關(guān)的顧慮，就要進一步探尋擔(dān)保法在抵押權(quán)制度中，對抵押人權(quán)責(zé)相關(guān)的法律規(guī)則、立法精神，徹底、明晰的論證在本案中判決抵押擔(dān)保無效、抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任的情況下，抵押權(quán)到底是否存在，登記機關(guān)在何種情況下才當(dāng)然依職權(quán)注銷抵押登記，債權(quán)狀況對注銷抵押登記行為的影響等關(guān)鍵法律問題。

律師團隊在反復(fù)研究中發(fā)現(xiàn)，案件距今已久，影響案件論證，有必要查清原債權(quán)債務(wù)主體當(dāng)下情況。主辦律師遂遠赴債權(quán)人登記地調(diào)查。在與潼關(guān)縣當(dāng)?shù)卣畽n案管理機構(gòu)對接調(diào)查后發(fā)現(xiàn)了重要的事實：原債權(quán)人單位（縣級政府設(shè)立的農(nóng)村信用社）早已注銷，雖然存在所謂的接管人，但由于時間過于久遠，接管人也已解散，沒有主體可以實際開展債權(quán)清收工作?？傌撠?zé)律師認為，注銷抵押登記的必要條件已具備，要制定最完善、最有效的解決方案。律師團隊多次邀請相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜业铰伤_展研討，獲取不同觀點、不同思路；同時進一步分析案件材料，深度研究案涉法律規(guī)定、檢索相關(guān)案例，通過多次研討論證后，律師團隊認為：1、抵押擔(dān)保被判無效后抵押權(quán)人已不可能行權(quán)，當(dāng)然導(dǎo)致抵押權(quán)消滅的結(jié)果；2、債權(quán)雖未獲清償，抵押人承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任并不及于抵押財產(chǎn)，該等責(zé)任也非擔(dān)保責(zé)任；3、債權(quán)人“死亡”，沒有繼承人的情況下，債權(quán)已經(jīng)實際消失，抵押權(quán)也應(yīng)一并消除，抵押登記當(dāng)然應(yīng)被注銷。故，抵押人有明確獲得涂銷的權(quán)利，抵押人可基于此權(quán)利主動申請法院執(zhí)行判決。

接下來，律師團隊研究通過何種司法程序能夠?qū)崿F(xiàn)目標。生效判決被省高院明確拒絕執(zhí)行，蓋因債務(wù)人、擔(dān)保人主動申請執(zhí)行判決，仍被法院視為不合常理，且無具體規(guī)定。因時間緊迫無暇糾正法院思路，必須另尋求解決辦法。于是，律師團隊制定了通過行政訴訟撤銷不予受理決定入手，在層層推進行權(quán)中逐步落實，在各個環(huán)節(jié)形成有利的裁判文書，從而促使并實現(xiàn)登記機關(guān)辦理注銷登記的方案。

2017年1月25日，律師團隊代理該國企，向西安市鐵路運輸法院提起行政訴訟，請求法院認定登記機關(guān)不予受理的行政行為違法，并要求其接受該國企的申請，履行注銷抵押登記責(zé)任。律師團隊提出，該國企雖然是抵押人身份，但因本案債權(quán)人實際上已不存在，故登記機關(guān)設(shè)置的僅能以債權(quán)人單方面提供申請資料的程序已不適用該案；涉案抵押合同在被法院判決無效的情況下，抵押權(quán)設(shè)立的前提已不存在，抵押權(quán)自然也已消滅，抵押人具備注銷申請的基本條件，市不動產(chǎn)局應(yīng)依法受理注銷抵押登記申請。主審法官接受律師團隊觀點，其多次與市不動產(chǎn)局電話溝通，尋求雙方協(xié)商解決。后經(jīng)法院主持調(diào)解，登記機關(guān)接收企業(yè)申請文件，受理注銷申請，該國企遂撤訴結(jié)案。

但市不動產(chǎn)登記局受理后，仍以抵押人系單方申請、法院生效判決沒有對應(yīng)判項主文為由，于2017年3月21日，作出《不予登記告知書》。律師團隊已預(yù)料此結(jié)果，按既定方針繼續(xù)對該不予登記注銷申請的決定提起訴訟：

2017年3月25日，律師團隊代理該國企再次向西安市鐵路運輸法院提起行政訴訟。市不動產(chǎn)局作為西安市確定的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責(zé)本轄區(qū)不動產(chǎn)登記工作是其法定職責(zé)。律師團隊代表該國企在提交注銷抵押登記申請時已向市不動產(chǎn)局提交了省高院、最高院的生效判決書，明確提出抵押合同無效，抵押權(quán)亦自始無效，市不動產(chǎn)局以抵押人單方申請注銷登記，未提交抵押權(quán)已消滅的生效法律文書為由作出不予登記的決定證據(jù)不足，故請求判令撤銷涉案《不予登記告知書》，并判決登記機關(guān)注銷涉案土地的抵押登記。該觀點得到法院認可。2017年6月12日，法院作出（2017）陜7102行初587號判決書，判決撤銷上述《不予登記告知書》。由于行政訴訟不能以司法手段直接干預(yù)行政行為，該判決未直接要求登記機關(guān)進行注銷登記工作，但依據(jù)行政法、行政訴訟法基本原則，行政行為被確認違法需重新作出的，行政機關(guān)不得重復(fù)作出相同的違法行為。撤銷不予登記行為的判決，使登記機關(guān)對注銷抵押登記申請再次處理時不得作出與前次處理相同的行為，即不得再次拒絕注銷登記。

不動產(chǎn)登記局不服，向西安市鐵路運輸中級法院上訴；律師團隊也認為一審判決未能實現(xiàn)目標，亦提起上訴，雙方迎來第三場較量：

庭審中，市不動產(chǎn)登記局向律師坦然告知，抵押權(quán)無效是事實，但行政機關(guān)決策程序復(fù)雜，如果沒有直指判令注銷抵押登記的生效法律文書，登記機關(guān)難以辦理注銷。律師團隊向二審法官、市不動產(chǎn)登記局進一步闡明：涉案判決已明確借款合同無效，抵押擔(dān)保也已被確定無效，抵押權(quán)是一種擬制事實，只存在抵押擔(dān)保合同之中，并不像債權(quán)一樣存在“自然債權(quán)”，當(dāng)下抵押權(quán)業(yè)已消滅；該國企無論是否承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)何種責(zé)任，必然不是抵押擔(dān)保責(zé)任；承擔(dān)過錯賠償責(zé)任與注銷已消滅的抵押權(quán)是并不矛盾的兩個獨立的應(yīng)為行為，不動產(chǎn)登記局亦應(yīng)當(dāng)注銷涉案抵押權(quán)；況且，由于債權(quán)人已解散，沒有主體可以開展清收工作，債權(quán)實際已經(jīng)消亡，注銷抵押登記也不會對他人權(quán)益造成實質(zhì)上的損害。本案經(jīng)過舉證、質(zhì)證、互相詢問、多輪庭審辯論后，并在律師團隊的不懈努力下，二審法院支持了前述律師觀點，且在（2017）陜71行終584號判決書本院認為中明確：原省高院及最高院生效判決已經(jīng)確認涉案抵押登記的權(quán)利基礎(chǔ)，即該國企簽訂的抵押借款合同無效，無效的合同自始沒有法律效力，該借款合同被認定無效，作為不動產(chǎn)物權(quán)登記的基礎(chǔ)已不再成立，即該土地上的抵押登記已無權(quán)利來源，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)重新作出行政行為。判決實質(zhì)上要求市不動產(chǎn)登記局進行注銷登記。