作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

盡管此前多家機(jī)構(gòu)已預(yù)測1月房地產(chǎn)行業(yè)銷售表現(xiàn)普遍不佳，但具體到各家房企正式公布成績之時(shí)，引起的市場討論仍不會(huì)減弱分毫。

2月8日晚間，頭部房企之一的萬科發(fā)布公告，2022年1月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積210.6萬平方米，合同銷售金額356.0億元，同比分別減少47.17%、50.19%。據(jù)此推算，單月銷售均價(jià)約1.69萬元/平方米，同比減少約5.72%。

房企銷售下降既與行業(yè)景氣度下降有關(guān)，也與春節(jié)假期導(dǎo)致供貨放緩有關(guān)。

而萬科的下跌幅度稍高于百強(qiáng)房企平均水平，這或許會(huì)令外界有所詫異。

由于預(yù)期業(yè)績下降，大和于2月9日將包括萬科在內(nèi)的若干家房企目標(biāo)價(jià)下調(diào)。目前尚未看到其他機(jī)構(gòu)大范圍跟進(jìn)，是否會(huì)進(jìn)一步加劇市場悲觀預(yù)期仍有待觀察。

就2022年1月銷售及推貨等事宜，觀點(diǎn)新媒體嘗試聯(lián)系萬科相關(guān)發(fā)言人，截止發(fā)稿時(shí)未獲得回應(yīng)。

僅就行業(yè)總體而言，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，萬科1月憑借超過300億的銷售成績?nèi)耘琶科蟮诙?，僅次于碧桂園（494.5億元）。

但與其他頭部房企相比，萬科銷售跌幅則相對大。據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)，碧桂園、保利發(fā)展期內(nèi)同比減少約11%、33%，融創(chuàng)公告口徑跌幅為20.61%。

即便與自身過往表現(xiàn)相比，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，在近七年新年首個(gè)月份，萬科銷售金額356億元僅高于2016年同期；若加上2022年1月，自2017年銷售規(guī)模突破5000億大關(guān)以來，該公司累計(jì)僅有5個(gè)月銷售額不高于356億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

近兩年新冠疫情持續(xù)，萬科月均銷售額仍能保持在接近555億元水平，這得益于政策調(diào)控的相對緩和以及企業(yè)的品牌號召力。但不可避免也受到房地產(chǎn)銷售景氣度下降的影響，2021年公司累計(jì)銷售約6277.8億元，同比下降10.85%，創(chuàng)2008年之后首次負(fù)增長紀(jì)錄。

去年10月以來，郁亮開始對外表示，房企需面臨去杠桿引起的紅利消退，他稱之為“縮表”。為此萬科已明顯縮減新開工面積，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的工作向竣工回款傾斜。

同時(shí)萬科內(nèi)部預(yù)計(jì)，行業(yè)大底仍未到來，房地產(chǎn)未邁過出清階段。祝九勝去年甚至表示，公司對2022年的市場情形還有一些看不太明白，最低經(jīng)營目標(biāo)比去年還要下調(diào)。

1月銷售業(yè)績某種程度上或許也是萬科動(dòng)態(tài)調(diào)整的結(jié)果之一，期內(nèi)該公司旗下項(xiàng)目涉及新開盤的動(dòng)態(tài)較少，也鮮有大幅折價(jià)促銷的情況。

以深圳為例，1月中下旬有中介發(fā)布“萬科在售項(xiàng)目降價(jià)促銷”的消息，此后被萬科方面否認(rèn)。深圳萬科官微顯示，旗下包括萬科都會(huì)四季花園、萬科大都會(huì)花園、萬科·城市原點(diǎn)等五個(gè)項(xiàng)目推出號稱“高達(dá)8折”春節(jié)優(yōu)惠，而大部分具體僅打99折或1%折扣。

促銷手段相對較謹(jǐn)慎使用，保證了1月萬科銷售均價(jià)仍達(dá)到1.69萬元/平方米，同比減少5.72%，主要由于去年同期均價(jià)1.79萬元/平方米幾乎是近年來單月最高水平之一；與2019年、2020年同期相比，今年1月均價(jià)分別增加2.67%、9.87%。

這其中亦有一定的“翹尾因素”影響：去年下半年萬科平均銷售均價(jià)恰好約為1.69萬元/平方米，較上半年提高5%。

從近七年銷售走勢看，2月多是萬科銷售表現(xiàn)較弱時(shí)間點(diǎn)，意味著或許該公司在接下來會(huì)出現(xiàn)另一個(gè)“冰點(diǎn)”。

從“小陽春”開始，企業(yè)銷售業(yè)績有望逐步改善——假如市場景氣度回升的話。

與銷售明顯放緩相對應(yīng)，1月份萬科在拿地端僅新增2宗住宅地塊，權(quán)益拿地金額33.39億元，總建面30萬平方米。從拿地宗數(shù)看，上一次該公司單月新增2宗地還要追溯至2020年2月，當(dāng)時(shí)正值新冠疫情爆發(fā)不久。

這也延續(xù)了去年四季度以來的拿地風(fēng)格，去年10-12月萬科單月新增拿地宗數(shù)分別為6宗、7宗、3宗，對應(yīng)權(quán)益拿地金額分別為112.08億元、68.36億元、28.55億元。

盡管如此，萬科去年仍是拿地投入最多的房企之一。

按單月披露口徑公司全年累計(jì)新增152宗地，同比減少15宗；新增總建面2630萬平方米，同比減少18%；權(quán)益拿地金額1473億元，同比增加3.5%；新增土儲(chǔ)及金額的增長落差，反映出企業(yè)在提高拿地質(zhì)量上的努力。

另據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，自2021年2月至今年1月近12個(gè)月以來，萬科拿地集中于二線城市和核心區(qū)域三線城市；根據(jù)拿地金額計(jì)算，二線城市占比53.9%，三四線城市占比46.1%，其中東莞、中山、蘇州、南京、佛山占比較高。

今年1月，萬科拿地集中于合肥、常州兩個(gè)城市，其中常州瑧灣匯項(xiàng)目為100%持股，建面16.9萬平方米，總價(jià)28.19億元，在公開報(bào)道中鮮有查詢到該次拿地信息。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，合肥觀山隱秀項(xiàng)目則是合肥城改于去年9月以總價(jià)9.88億元所競得的蜀山區(qū)SS202117號地塊，居住樓面價(jià)9681.82元/平方米，毛坯備案價(jià)限制為2.17萬元/平方米。

1月中旬，觀山隱秀項(xiàng)目披露引入萬科合作開發(fā)，萬科為50%權(quán)益比例支付了5.2億元代價(jià)，對應(yīng)項(xiàng)目估值升至10.4億元。這被外界解讀為萬科在合肥的典型發(fā)展模式，自2016年以來該公司開始通過聯(lián)合開發(fā)方式獲取合肥土地，諸如合肥城改等本土企業(yè)亦需要借助品牌房企的經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)勢。

萬科拿地減少背后也存在主要城市集中供地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)因素，目前北京、上海、廣州、天津、南京、青島、福州等城市已發(fā)布或計(jì)劃發(fā)布2022年的集中供地計(jì)劃，其中北京降低了現(xiàn)房銷售等要求，諸如此類的土拍政策邊際改善或許能為公司創(chuàng)造拿地機(jī)遇。

但市場或許仍不能抱以太大的期待，萬科于去年第二三輪集中供地中鮮有出手拿地，近兩個(gè)月收購出險(xiǎn)房企旗下項(xiàng)目潮流中亦難覓萬科身影，投資積極性并不及保利、華潤、中海、綠城等企業(yè)。

萬科在調(diào)整市場預(yù)期，資本市場也開始調(diào)整對它的預(yù)期。

2月9日，大和在研報(bào)中表示，基于謹(jǐn)慎擴(kuò)張以及行業(yè)面對毛利壓力，對萬科項(xiàng)目入賬及毛利前景趨審慎，該行降低其H股目標(biāo)價(jià)35.4%，并降低2021-2023年合同銷售及盈利預(yù)測。該行續(xù)指，預(yù)計(jì)市場不會(huì)喜歡其表現(xiàn)。

除了萬科，大和于同日還將合景泰富、中國金茂等若干內(nèi)房企目標(biāo)價(jià)進(jìn)行下調(diào)。目前尚未觀察到大和以外的機(jī)構(gòu)宣布范圍性下調(diào)預(yù)期，興業(yè)證券在最新研報(bào)中仍維持對萬科買入評級。

與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展景象有所不同，萬科在融資及經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展層面的努力或許更多。比如1月萬科宣布擬下調(diào)“19萬科01”票面利率至2.50%，不過投資者選擇將20億元本金中的19.97億元回售；1月27日，萬科宣布完成年內(nèi)第一期30億中票，利率僅2.95%。

此外，萬物云旗下萬物梁行于去年12月底至今年2月間，先后擴(kuò)展了武漢香港中心、成都CIC創(chuàng)想中心，以及重慶英利國際旗下多個(gè)項(xiàng)目。消息還顯示，祝九勝將兼任萬科長租公寓BU首席合伙人，直管長租公寓。

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原標(biāo)題： 首月銷售量價(jià)雙跌 投行分歧下的萬科過冬記