作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：TT707276146）

哪里有地？

什么方式搞地？

怎么搞成地？

這三大問(wèn)題，是投資人每天上班都要面臨的靈魂拷問(wèn)。

招拍掛拿地就不用說(shuō)了，大家每天都要跟進(jìn)的，每掛一宗地都要關(guān)注研判，都是記流水賬一樣的活計(jì)?，F(xiàn)在土拍市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，更加公開(kāi)透明，“和諧”“軟勾地”都不好使了。對(duì)房企而言，不管塊頭大小，招拍掛拿地都是在一條起跑線上的。唯一剩下的，就是比拼大家的拳頭大小（資金實(shí)力），膽量大小（是否敢給預(yù)期，給授權(quán)價(jià)），這兩點(diǎn)占優(yōu)，拿地自然是大概率事件。

撇開(kāi)招拍掛，未來(lái)哪些拿地方式會(huì)有比較大的操作空間，成為房企的重要選項(xiàng)呢？

方式一、舊城改造

這里要區(qū)別一下舊城改造和城市更新的概念問(wèn)題，城市更新是廣東特有的（城市更新主要是為了土地集約利用，以城中村、舊工業(yè)，舊商業(yè)為重點(diǎn)對(duì)象），而舊改是全國(guó)都有的。舊改就是拆舊建新，消除舊的危房舊房，完善道路和配套。特別是很多二三四線城市的棚戶區(qū)，老城區(qū)，有很大的舊改規(guī)模。

個(gè)人認(rèn)為，未來(lái)舊城改造的空間會(huì)很大，特別是一些三四線城市。每個(gè)城市都會(huì)有自己破舊不堪的老城區(qū)，幾乎沒(méi)有配套設(shè)施，停車(chē)難，臟亂差，而且面積還不小。同時(shí)，這些城市的大部分地方政府缺錢(qián)，但是又想拆拆拆，拆出一片新世界來(lái)，故而心有余而力不足，勢(shì)必會(huì)引入社會(huì)資本來(lái)做這些事情。

對(duì)于一些財(cái)政有錢(qián)的城市，比如長(zhǎng)三角珠三角的城市，以及一二線大城市，政府都是自己掏錢(qián)搞拆遷收儲(chǔ)了，畢竟不差錢(qián)。但是有錢(qián)的城市畢竟是少數(shù)，差錢(qián)的才是多數(shù)，拆遷，三通一平都是很燒錢(qián)的，沒(méi)有社會(huì)資金進(jìn)入，舊城改造就只能停留在規(guī)劃圖上。

目前已經(jīng)有不少城市，已經(jīng)推出或者正在研究推出專門(mén)的舊改法規(guī)，細(xì)則，支持房企參與到舊城區(qū)的改造當(dāng)中。當(dāng)然，這個(gè)地區(qū)差異很大，典型的舊改當(dāng)中就有廣東模式，西安模式，鄭州模式等等。

但房企操作舊城改造會(huì)有難點(diǎn)：一是對(duì)資金實(shí)力要求很高，拆遷問(wèn)題耗時(shí)耗力，一旦遇到阻力，會(huì)直接增加不少成本。在一級(jí)整理上投入了大量資金的同時(shí)，你還要有富余資金在二級(jí)市場(chǎng)拿地，這對(duì)房企的現(xiàn)金流是一個(gè)很大的考驗(yàn)。二是在不能一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的地方，如何確保穩(wěn)拿地?？梢宰鲆欢?jí)聯(lián)動(dòng)的還好，不能一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的，那就只能在如何設(shè)條件控地上下功夫了，這個(gè)就需要考驗(yàn)操作能力了。

雖然舊改很難，但是搞定一個(gè)項(xiàng)目就能獲得大塊土地，增加不少土儲(chǔ)，因此對(duì)房企來(lái)講還是有很大的價(jià)值的。目前一些房企已經(jīng)在行動(dòng)了，比如廣東起家的幾家頭部房企，就專門(mén)成立了舊改辦，在全國(guó)尋找合適的舊改項(xiàng)目，目前都有不少的項(xiàng)目落地了。

舊改未來(lái)的空間會(huì)很大。

方式二、產(chǎn)業(yè)勾地

近兩年玩勾地的房企越來(lái)越多，勾地的區(qū)域也越來(lái)越廣泛，甚至有不少房企都把地勾到縣城里面去了。

房企勾地的初衷，就是沖著地去的，不管是康養(yǎng)題材、商業(yè)題材、教育題材、總部經(jīng)濟(jì)題材，都是打著幌子掩蓋勾地的目的。拿地前信誓旦旦，保證以后會(huì)引入產(chǎn)業(yè)，協(xié)議里面約定了無(wú)數(shù)個(gè)條款，但是拿到地以后方顯本性。

因?yàn)榉科蠖疾簧?，產(chǎn)業(yè)投資大多是“無(wú)底洞”，投入資金大，資金回收周期漫長(zhǎng)。如果沒(méi)點(diǎn)真本事來(lái)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，作為外行的房企，基本上是個(gè)穩(wěn)賠不賺的生意。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，商住地才是真愛(ài)，產(chǎn)業(yè)只是噱頭，熱度只有幾分鐘。

因此，前兩年在各地出現(xiàn)了大量的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)勾地爛尾項(xiàng)目，因?yàn)榉科蟠蠖嗟奶茁?，都是先把住宅開(kāi)發(fā)出來(lái)，賣(mài)得差不多錢(qián)掙得差不多了，才開(kāi)始磨磨蹭蹭搞產(chǎn)業(yè)地塊。不少項(xiàng)目以各種理由推脫，延遲產(chǎn)業(yè)地塊的開(kāi)發(fā)，這讓很多城市頭疼不已，但又束手無(wú)策。

房企套路玩多了，政府也變聰明了。一般的產(chǎn)業(yè)，他們那里有的，你吸引不了他。你能帶來(lái)的高大上產(chǎn)業(yè)，只要政府能聯(lián)系得上產(chǎn)業(yè)方的，好多也會(huì)繞過(guò)你直接去談，因?yàn)楫吘谷思疫€是把你當(dāng)成去忽悠土地的。

為了防止你拿了地后翻臉，現(xiàn)在政府對(duì)房企勾地的研究出的應(yīng)對(duì)方法也多了，產(chǎn)業(yè)來(lái)了是歡迎的，對(duì)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠啊，補(bǔ)貼啊，那都是沒(méi)得說(shuō)。但是商住地你要想占多大便宜，那可能性很低了。特別是熱點(diǎn)的一二線城市的勾地，商住地本來(lái)就沒(méi)便宜多少，算上產(chǎn)業(yè)的投入，怎么算賬都是虧得。更要命的是，時(shí)不時(shí)的還會(huì)有地方平臺(tái)公司出來(lái)托底，以極高的價(jià)格拿一波產(chǎn)業(yè)勾地，例如時(shí)下興起的TOD項(xiàng)目，活生生強(qiáng)行地給大家“打個(gè)樣”，無(wú)形中拉高了勾地的成本。

方式三、收并購(gòu)

說(shuō)起收并購(gòu)，很多人可能都覺(jué)得麻木了，成天搞網(wǎng)紅項(xiàng)目，爺爺輩兒的僵尸項(xiàng)目，沒(méi)一個(gè)能談成的，都是問(wèn)題一大堆，無(wú)解的。在投資崗位上的，每天都要研判不少收并購(gòu)項(xiàng)目，電腦里面的項(xiàng)目資料，都積累了幾百個(gè)文件了，內(nèi)存都占據(jù)了幾十個(gè)G了。

真正有價(jià)值的，能落地的收并購(gòu)項(xiàng)目確實(shí)很少了，但是換個(gè)角度，其實(shí)還是有不少操作空間的。收并購(gòu)項(xiàng)目沒(méi)法落地，大致分為三種類型：一類是公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系，法律關(guān)系，股權(quán)關(guān)系復(fù)雜的；二類是土地本身拆遷、規(guī)劃、紅線等問(wèn)題的；三類是土地方預(yù)期不合理，難以談攏的。這些問(wèn)題，都可以通過(guò)時(shí)間換空間，多做工作，創(chuàng)新交易架構(gòu)等形式，解決一部分項(xiàng)目的落地問(wèn)題。

除了存量的收并購(gòu)項(xiàng)目，還有新的收并購(gòu)機(jī)會(huì)在增加。三道紅線新規(guī)后，大部分傳統(tǒng)融資渠道受阻，特別是前兩年高價(jià)拿地，現(xiàn)在資金出現(xiàn)問(wèn)題，或者部分開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售去化困難的房企，會(huì)有賣(mài)項(xiàng)目或者尋求合作開(kāi)發(fā)的可能。這類項(xiàng)目，拿地時(shí)間不長(zhǎng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)土地較為干凈，公司的債權(quán)債務(wù)，法律關(guān)系也不復(fù)雜。在我們公眾號(hào)的幾十個(gè)微信群里，就發(fā)現(xiàn)有很多投資人在發(fā)布自家公司的項(xiàng)目，對(duì)外尋求合作，而且這類情況還越來(lái)越多了。

雖然是屬于前兩年高價(jià)拿地，但是因?yàn)槠湟呀?jīng)支付了部分或者全部土地款，而且為了盡快促成交易，部分套現(xiàn)紓困，賣(mài)家會(huì)有一定的降價(jià)預(yù)期。這對(duì)于收購(gòu)房企來(lái)講，是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，即使是原價(jià)出讓或者合作，也可以充分利用融資杠桿，是一筆不錯(cuò)的買(mǎi)賣(mài)。

當(dāng)然，只有對(duì)現(xiàn)金流充裕的房企來(lái)說(shuō)，這才是比較好的收并購(gòu)機(jī)會(huì)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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