作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越真切地看到“三條紅線”迫近的樣子。

據(jù)媒體9月26日消息，監(jiān)管部門(mén)要求“三條紅線”試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

報(bào)道同時(shí)提及，“三條紅線”自9月起已在此前參與央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施，房企每月15日前需提交監(jiān)管部門(mén)下發(fā)的監(jiān)測(cè)表，共涉及8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。

今年8月20日，央行、住建部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)了房企座談會(huì)，與會(huì)房企代表包括碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城等。根據(jù)8月23日央行、住建部官網(wǎng)披露，會(huì)議形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

據(jù)自媒體披露，試點(diǎn)房企被要求在一個(gè)月內(nèi)上交降檔方案，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整。其余房企，則自2021年1月1日全部執(zhí)行。

基準(zhǔn)時(shí)間對(duì)于房企的重要性不言而言，在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，深圳控股便提及，若以今年6月30日為基準(zhǔn)，預(yù)計(jì)可增加有息負(fù)債規(guī)模約40億元，而若以年底為基準(zhǔn)，“公司的空間就非常大”。

兩天前，萬(wàn)科郁亮首次公開(kāi)回應(yīng)對(duì)“三條紅線”的看法，他認(rèn)為最新監(jiān)管規(guī)定的影響“不亞于2002年土地招拍掛制度改革”，2002年前、2002年后以及2020年為界，房地產(chǎn)分為土地紅利階段、金融紅利階段以及管理紅利階段。

他同時(shí)證實(shí)，今年“三條紅線”明確下來(lái)，明年要全面開(kāi)始實(shí)施政策，在新的階段，所有房企重新來(lái)到同一起跑線。

過(guò)去20多年，房地產(chǎn)一直作為經(jīng)濟(jì)的主要支柱，和所處經(jīng)濟(jì)周期、流動(dòng)性環(huán)境等都有密切關(guān)系，在“房住不炒”提出前，行業(yè)的調(diào)控一直有周期性。

中泰證券曾指出，2000年后中國(guó)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的邊際貢獻(xiàn)逐漸超過(guò)美國(guó)，1/3經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是來(lái)自中國(guó)的貢獻(xiàn)。其中，房地產(chǎn)一直是經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)變量，國(guó)內(nèi)居民有六成以上財(cái)富直接或間接配置在房地產(chǎn)相關(guān)區(qū)域；過(guò)去十年，中國(guó)1/3左右的增長(zhǎng)是由房地產(chǎn)直接或間接拉動(dòng)起來(lái)。

該機(jī)構(gòu)同時(shí)指，2009年、2012年、2015年經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，都開(kāi)始于居民加杠桿，主要的傳導(dǎo)鏈條則為“政策寬松-居民加杠桿-房地產(chǎn)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)-企業(yè)加杠桿-房地產(chǎn)投資好轉(zhuǎn)”。

這也是凱恩斯主義在實(shí)踐運(yùn)用中所容易衍生的另一種情況，上述所提及三次經(jīng)濟(jì)回升都伴隨著財(cái)政政策及貨幣政策的寬松，但寬松貨幣政策容易導(dǎo)致財(cái)富收入重新分配，加劇社會(huì)收入差距。

尤其是房地產(chǎn)與股市，容易成為大規(guī)模流動(dòng)性的目的地，進(jìn)而推高資產(chǎn)價(jià)格。

從民生角度，資產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)突出表現(xiàn)為土地成本升高導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，年輕人掏空“六個(gè)錢(qián)包”買(mǎi)房。數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年國(guó)內(nèi)住戶(hù)部門(mén)杠桿率約達(dá)59.7%，相比之下2008年僅18%。

無(wú)怪乎有人調(diào)侃，我國(guó)居民主要矛盾是日益增長(zhǎng)的居住需要同過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)之間的矛盾。

那邊廂則是房地產(chǎn)行業(yè)總體面臨下行壓力，2018年以來(lái)的棚改貨幣化政策收緊，房地產(chǎn)庫(kù)存開(kāi)始累積，市場(chǎng)緩慢降溫。中泰證券認(rèn)為，這是2018年以來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力的重要來(lái)源。

正當(dāng)外界認(rèn)為“強(qiáng)周期行業(yè)”邏輯再度體現(xiàn)時(shí)，去年7月30日中共中央政治局會(huì)議釋放明確信號(hào)：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。”

新華社當(dāng)時(shí)還援引專(zhuān)家說(shuō)法稱(chēng)，從房地產(chǎn)金融的角度看，調(diào)控可以從幾個(gè)方面實(shí)施：提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件；收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目；收緊個(gè)人住房貸款條件、額度，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等。

不曾想，這位專(zhuān)家“一語(yǔ)成讖”。過(guò)去一年來(lái)，包括銀行開(kāi)發(fā)貸、信托融資、保險(xiǎn)渠道融資，以及個(gè)人購(gòu)房貸款等均有不同程度收緊。

內(nèi)循環(huán)的核心是刺激內(nèi)需，外因則是全球貨幣政策的變化，從零利率、負(fù)利率到量化寬松，其中美聯(lián)儲(chǔ)今年3月將利率降至接近零水平，并推出無(wú)限量的量化寬松計(jì)劃刺激經(jīng)濟(jì)。

若要打造國(guó)內(nèi)大循環(huán)，便需要回到國(guó)家所引導(dǎo)的“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，將國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)形成完整體系，投資領(lǐng)域涉及新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等。

如今，國(guó)家三令五申，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)資金更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)——我們或許能看到一輪沒(méi)有房地產(chǎn)參與的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

房地產(chǎn)主要資金來(lái)源分為按揭貸款、定金和預(yù)付款、國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)貸款和自籌資金，其中后兩者是房企的籌資和投資現(xiàn)金流，最新的“三條紅線”便是管控籌資現(xiàn)金流。

西部證券根據(jù)2019年度數(shù)據(jù)研究得出結(jié)論：融資新規(guī)管控了行業(yè)融資市場(chǎng)45%的資金，管控上市公司房企融資市場(chǎng)70%的資金。短期將有大多數(shù)企業(yè)“以?xún)r(jià)換量”，中期布局一二線房企將更多采取合作開(kāi)發(fā)或增加表外融資方式進(jìn)行投資，布局三四線房企將以快周轉(zhuǎn)為主要經(jīng)營(yíng)模式。

需要明確的是，“三條紅線”目的在于調(diào)節(jié)房企的融資行為、融資結(jié)構(gòu)，限制野蠻擴(kuò)張，通過(guò)管控融資降低土地高溢價(jià)的情況，保障行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

但這又是另一個(gè)白銀時(shí)代的故事了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 成見(jiàn)|最后的紅線