作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

在2021年上半年，如果要說(shuō)銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度來(lái)評(píng)判房企的經(jīng)營(yíng)情況，金地一定是增速較大企業(yè)之一。

7月6日，金地集團(tuán)發(fā)布了最新的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在上半年，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積753.0萬(wàn)平方米，同比上升55.27%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1628.3億元，同比上升60.22%。即便是對(duì)比起2019年同期的簽約銷售金額855.7億元，增幅達(dá)到90.29%。

而在6月份單月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積107.9萬(wàn)平方米，同比上升23.12%；實(shí)現(xiàn)簽約金額209.2億元，同比上升43.59%。

憑著快速的規(guī)模沖刺，金地在行業(yè)內(nèi)的銷售排名也在不斷提升。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)榜單顯示，今年上半年，金地銷售排名第11位，較2020年末提升3位。

但不得不注意的是，金地不斷快速做大規(guī)模的背后，也是面對(duì)行業(yè)利潤(rùn)下滑的無(wú)奈之舉。

金地集團(tuán)已經(jīng)出現(xiàn)明顯增收不增利的情況。

據(jù)4月份金地集團(tuán)公布的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年金地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入839.82億元，同比上升32.4%，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積463.91萬(wàn)平方米，同比上升21.8%；結(jié)算收入751.78億元，同比上升31.0%。

不同于大幅增長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)收入，期內(nèi)金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.98億元，同比僅增長(zhǎng)3.2%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為33.6%，比上年降低7.7個(gè)百分點(diǎn)。而集團(tuán)凈利率達(dá)12.38%，較去年同期15.93%下降3個(gè)百分點(diǎn)。

之所以出現(xiàn)增收不增利的情況，一方面是金地的毛利率不斷走低，另一方面則是投資錯(cuò)步，不少項(xiàng)目因可變現(xiàn)凈值低于開(kāi)發(fā)成本賬面金額而計(jì)提跌價(jià)。

其中，毛利率方面，金地自2018年達(dá)到頂峰42.68%的銷售毛利率后便不斷走低，2019年錄得40.50%，2020年錄得32.86%，較高點(diǎn)下降近10個(gè)百分點(diǎn)。

具體到區(qū)域，在營(yíng)收貢獻(xiàn)最大的華南和東南區(qū)域，毛利率比上年分別減少4.21個(gè)百分點(diǎn)和12.05個(gè)百分點(diǎn)，營(yíng)收增幅最大的華北區(qū)域毛利率減少10.76個(gè)百分點(diǎn)。毛利率的走低主要因?yàn)闋I(yíng)業(yè)成本方面明顯上升，其中華北區(qū)域同比增加198.61%，東南區(qū)域同比增加111.26%。

而存貨跌價(jià)方面，金地在廣州、佛山、貴陽(yáng)、鄭州、南通等多個(gè)城市的項(xiàng)目均因可變現(xiàn)凈值低于開(kāi)發(fā)成本賬面金額而計(jì)提了不低的跌價(jià)準(zhǔn)備，這也進(jìn)一步導(dǎo)致利潤(rùn)表現(xiàn)變差。

總裁黃俊燦便在今年5月份舉辦的股東會(huì)上坦承：天下就沒(méi)有只賺不賠的生意。展望未來(lái)，黃俊燦亦表示金地也感覺(jué)到整個(gè)行業(yè)的天花板，行業(yè)增速比較難增長(zhǎng)。

行業(yè)天花板、盈利能力降低，成為了過(guò)去包括金地在內(nèi)的各家房地產(chǎn)上市企業(yè)股價(jià)下跌的最直接的原因。僅金地便從僅一年最高點(diǎn)17.05元/股，跌至如今不足11元/股，跌幅超35%。

目前，不少地產(chǎn)公司都處于市凈率為1倍的估值附近，甚至跌破市凈率，在這種市況下，不少公司開(kāi)始采用回購(gòu)股票的舉措，其中便包括地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科，而這部分企業(yè)，在地產(chǎn)行業(yè)下跌的時(shí)候可以逆勢(shì)上升一段時(shí)間。

希望金地亦采取市值管理措施，這也成為投資金地的股東最真實(shí)的感受。

金地董事長(zhǎng)凌克并沒(méi)有認(rèn)可股東們想法，而是拋出他對(duì)投資的理念：即便是最熱的行業(yè)，估值也應(yīng)該合理，而在冷門行業(yè)，好的公司，遲早也是會(huì)表現(xiàn)出好的價(jià)值。好公司的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是高ROE的公司，并且是沒(méi)有采用過(guò)多財(cái)務(wù)手段的高ROE。

高ROE，也是凌克希望給股東們的解。

凌克在股東會(huì)上介紹，金地在2020年的ROE是18.55%，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司前20名的平均值為12.12%，前100平均值是12.75%?！癛OE還是表現(xiàn)在一個(gè)比較好的水平，明顯高于前20和前100名的平均水平。”

“毛利率有下降的趨勢(shì)，要尋找的是哪幾家公司ROE好，這樣的公司今后估值就相對(duì)會(huì)好一些?！绷杩朔Q，“要看哪幾家公司ROE可以做高，并且這個(gè)ROE主要來(lái)自于公司的周轉(zhuǎn)效率。”

“有幾家地產(chǎn)公司ROE非常高，但是實(shí)際上有大量來(lái)自于市場(chǎng)估值的貢獻(xiàn)?！蓖ㄟ^(guò)持有性物業(yè)的估值所提高的ROE，在凌克看來(lái)很容易存在水分。

凌克表示，在提高ROE方面，金地下了很大功夫，根據(jù)每個(gè)城市不同的管理規(guī)定，做出針對(duì)性的開(kāi)盤周期規(guī)定。同時(shí)提供公司技術(shù)的進(jìn)步，將很多手工作業(yè)，施工進(jìn)度較慢的方式，通過(guò)各種各樣工業(yè)化建筑方，使公司進(jìn)度更快。

但從另一個(gè)角度而言，更快的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，也是金地面對(duì)行業(yè)利率下行的無(wú)奈之舉。

事實(shí)上，高ROE主要依賴于三方面，盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力以及償債能力。最直接提高ROE的方式便是盈利能力的提高，也就是凈利率要高。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，金地在銷售凈利率上并不能抗住行業(yè)整體下行的趨勢(shì)。在2018年至2020年，其銷售凈利率分別為24.06%、24.51%以及18.22%。

值得注意的是，在2018年至2019年，雖然銷售凈利率沒(méi)有改變，都是24%左右，但是金地的ROE卻有1.4個(gè)百分點(diǎn)的提升，從2018年的18.6%提升至2019年的20%。

歸根結(jié)底是因?yàn)榻鸬卦谫Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)上的提速，能間接反映提速的應(yīng)該是簽約銷售金額的大幅增長(zhǎng)。在2018年至2019年金地分別實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1623.3億元、2106億元，增速達(dá)到29.74%。

不過(guò)來(lái)到2019年至2020年，金地一方面銷售凈利率大幅走低，銷售增速亦有所下降，從2106億元以15.22%的增速增至2426.6億元。兩項(xiàng)因素結(jié)合，導(dǎo)致金地的ROE在2020年有所下降。

對(duì)于金地而言，盈利能力的下降是整個(gè)行業(yè)都要面對(duì)的問(wèn)題，其并不能避免。黃俊燦在股東會(huì)上便表示，規(guī)模增長(zhǎng)上目標(biāo)能夠保持15%左右的增長(zhǎng)，但利潤(rùn)率可能會(huì)下滑，利潤(rùn)增長(zhǎng)會(huì)低于規(guī)模的增長(zhǎng)。

那么顯然，隨著資產(chǎn)規(guī)模的不斷增大，金地想要想要保持住高ROE在提高盈利能力的道路被堵上的情況下，唯有加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，表面的結(jié)果就是會(huì)顯著帶動(dòng)銷售快速增長(zhǎng)。

惠譽(yù)于近日發(fā)布的報(bào)告則從信貸角度分析，隨著2019年下半年以來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸環(huán)境收緊，中國(guó)房企可能會(huì)尋求提高銷售周轉(zhuǎn)率，以作為提供開(kāi)發(fā)資金的重要途徑。

該行預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年信貸環(huán)境將持續(xù)緊縮。在難以獲得外部融資的情況下，房企或會(huì)尋求提高周轉(zhuǎn)率來(lái)為新項(xiàng)目融資?！爸苻D(zhuǎn)率是多種因素共同作用的結(jié)果，包括產(chǎn)品類型、管理策略和地域集中度等?！?/p>

換而言之，金地不斷快速做大規(guī)模，或許僅是房企應(yīng)對(duì)行業(yè)形勢(shì)變化的縮影。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 半年銷售1628億與利潤(rùn)下滑金地規(guī)模狂奔背后的ROE失衡