觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“拿地積極性和企業(yè)經(jīng)營目標有關(guān)?！?/p>
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 由于去年疫情令銷售受阻，今年首二月絕大多數(shù)房企交出了一份增幅明顯的成績單。
3月5日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告披露其二月銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年2月底，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售金額約684.2億元，同比增長122%，累計合同銷售面積約442萬平方米，合同銷售均價約15480元/平方米。
于2021年2月單月，融創(chuàng)中國實現(xiàn)合同銷售金額約332.5億元，同比增長172%，合同銷售面積約218.4萬平方米，合同銷售均價約15220元/平方米。
與銷售并進的是融創(chuàng)在土地上的投資金額。據(jù)不完全統(tǒng)計，于2月，融創(chuàng)在公開時常拿地的成交金額將近180億，遠高于去年同期。
融創(chuàng)的拿地再次與市場整體土地成交情況“錯位”。數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積高位回落，僅9001萬平方米，環(huán)比1月降幅超四成，和去年同期相比降幅接近兩成；土地成交總金額僅2723億元，較上月下降39%，同比下降9%。
同比增幅172%
實際上，前兩月同比取得大的增幅，是整個地產(chǎn)行業(yè)的共性。
2020年首二月受到新冠疫情影響，房企面臨著開發(fā)到銷售全方位的停滯，地產(chǎn)項目停工、售樓處關(guān)閉、整個房地產(chǎn)交易市場處于冰點狀態(tài)，以致銷售陡降。
彼時，在觀點指數(shù)監(jiān)測的100家重點房企中，2020年首二月TOP100房企總銷售金額8987.3億元，同比下降25.7%，2月較上年同期下降44.9%，單月銷售額為近14個月以來最低。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
融創(chuàng)亦不能獨善其身。如將時間線拉長來看，去年兩月均為2018年以來的同期最低點，如今的銷售才該是正常水平。
根據(jù)融創(chuàng)披露的數(shù)據(jù)，于2月單月，融創(chuàng)中國實現(xiàn)合同銷售金額約332.5億元，同比增長172%，合同銷售面積約218.4萬平方米，合同銷售均價約15220元/平方米。
截至2021年2月底，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售金額約684.2億元，同比增長122%，累計合同銷售面積約442萬平方米，合同銷售均價約15480元/平方米。
如若與銷售節(jié)奏正常的2019年同期相比，融創(chuàng)2021年前兩月銷售金額同比增長62.02%。
根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2021年2月房企銷售TOP100榜單，融創(chuàng)中國位列行業(yè)第五，與第四名保利僅68億元的差距。
截止目前，碧桂園、萬科、恒大三家大型房企均已披露前二月業(yè)績，碧桂園權(quán)益銷售868.7億元，而在TOP100榜單中，碧桂園全口徑銷售額1218億元；萬科實現(xiàn)銷售1166.3億元，恒大則為883.5億元。三家企業(yè)分別領(lǐng)先融創(chuàng)533.8億元、482.1億元與199.3億元。
不過，若從銷售均價來看，融創(chuàng)2月合同銷售均價約15220元/平方米，與1月15730元/平米的銷售均價幾乎持平。
一位投資者分析，均價下降與否不能簡單判斷為打折促銷，從而導致利潤率下降?！爸苻D(zhuǎn)速度差不多的情況下，綠城、中海、濱江等銷售均價高的房企，ROE都很低，銷售均價適中或者均價低的房企ROE都較高，比如碧桂園，萬科，融創(chuàng)，金科?！?/p>
另外，他指出，對融創(chuàng)來說，隨著文旅城和環(huán)球文旅項目的銷售占比提升，均價肯定會降低，降低到某一個水平穩(wěn)定后才會再次提升。這個過程中，融創(chuàng)不需要用太多的資金就能撬動較高的銷售額，并維持不錯的利潤率。
“在滾動開發(fā)和去化不錯的情況下，由于地價占銷售額的比例更是低的多，那么就是用更小的自有資金比例就撬動了更大型的項目和銷售額。只需要初始投入一筆拿地資金就行了，后續(xù)都是通過開發(fā)貸、銷售回款，滾動開發(fā)就可以完成整個大項目?！?/p>
融創(chuàng)果真在文旅項目上不斷加大步伐。
2月28日，蘇州市相城區(qū)2021年一季度項目集中開工簽約儀式舉行，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌、環(huán)球融創(chuàng)會展文旅集團董事長鄧鴻等受邀出席。
儀式上，融創(chuàng)上海區(qū)域集團副總裁張強代表融創(chuàng)與蘇州相城區(qū)政府就“融創(chuàng)蘇州未來城”項目一期進行簽約，將深度參與高鐵新城片區(qū)的開發(fā)建設(shè)及運營。
此次簽約的“融創(chuàng)蘇州未來城”項目，包含會議中心區(qū)、數(shù)字金融研發(fā)區(qū)、環(huán)球中心娛樂區(qū)、中央風情島、學校、濱水風貌區(qū)等重大功能區(qū)域。
就在剛剛過去的3月5日，孫宏斌等人又出現(xiàn)在江蘇昆山，簽下了融創(chuàng)·周莊太史淀國際文旅城項目，將建設(shè)集高端會議、高端度假、總部經(jīng)濟于一體的江南水鄉(xiāng)文化旅居地和國際文商旅交流中心。
融創(chuàng)已經(jīng)在長三角接連獲取了不少文旅項目。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，在長三角，融創(chuàng)已經(jīng)布局了德清莫干溪谷、紹興黃酒小鎮(zhèn)、杭州灣文旅城、無錫文旅城、南通文旅城、蘇州周莊文旅城、蘇州吳江度假區(qū)、蘇州相城未來城、環(huán)球融創(chuàng)曹山未來城等多個文旅項目。
土儲加速
不僅在文旅項目上加速，融創(chuàng)2月亦出手奪得大連君臨天下爛尾項目，并傳言將接盤華夏幸福嘉興商住地。
而在公開市場上，融創(chuàng)亦展現(xiàn)了積極的拿地積極性。據(jù)不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)2月于上海、無錫、重慶、青島等地接連拿地，土地成交金額達到180億元。
數(shù)據(jù)來源：公開報道，觀點指數(shù)整理
從拿地情況來看，融創(chuàng)2月購地均位于自身土儲重鎮(zhèn)。截至2020年中期，重慶、青島分別位列融創(chuàng)權(quán)益土儲第一、二位，分別擁有權(quán)益土儲1282.4萬平米與1000.57萬平米，上海亦持有240.13萬平米。
一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時表示，企業(yè)每進入一個新的城市，從前期的土地調(diào)研、獲取、規(guī)劃、建造、預售、交付、售后等各方面的統(tǒng)籌都需要大量資源的支持。在了解的區(qū)域拿地能夠最大限度節(jié)約時間和各項開支。
其實，雖然看起來收獲頗豐，但在拿地上融創(chuàng)也遭遇了些許波折。比如，融創(chuàng)和建發(fā)聯(lián)合在上海普陀區(qū)石泉社區(qū)拿地，因總地價64.52億元、溢價36.15%、單價超8萬元/平方米，被普陀區(qū)政府約談。
約談中，區(qū)政府要求受讓人合理調(diào)整預期，必須嚴格按照合同約定進行開發(fā)建設(shè)，區(qū)有關(guān)職能部門將嚴格監(jiān)管該地塊的開竣工等事項，未按期開工的，將依法合規(guī)、嚴格按閑置土地管理要求處置；嚴格執(zhí)行房價地價調(diào)控聯(lián)動機制要求，嚴格按照規(guī)定審批項目預（銷）售方案備案和“一房一價”。
有分析指出，此次約談表明上海對樓市限價的態(tài)度依然堅決，該地塊周邊新房售價預計將限制在9.5萬元/平方米左右，約談其實就是給企業(yè)打一個“準備虧損”的預防針。此外，也應當防范類似新盤由于限價引發(fā)的搖號違規(guī)、炒房等亂象。
政府也在采取措施降低土拍過熱的現(xiàn)象，包括引起市場熱議的“集中供地正?！?，都是為了市場主體提供更多的選擇和機會，緩解短期土地供需壓力，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，引導市場回歸理性。
其實，在摘得該宗地塊時，市場人士就猜測項目不會有太大盈利空間，原因就在于其將近8.5萬元/平方米的拿地樓面價。若要實現(xiàn)盈利，加上后續(xù)的開發(fā)成本、建安成本、三費，新房售價至少需要突破12萬元/平方米。
而根據(jù)普陀區(qū)房管局在競買活動開始前發(fā)布的相關(guān)提示，該地塊周邊商品住宅銷售均價為9.6萬元/平方米，同在石泉社區(qū)的寶華城市之星目前的次新房售價在11萬元/平方米左右，而其余入市時間較長的二手房房價在6萬元/平方米左右。
那么，為何融創(chuàng)要高價拿下上海普陀宅地？市場普遍的觀點是，融創(chuàng)會將該地塊打造為壹號院等頂豪系列產(chǎn)品，形成市場口碑，再進一步支持公司的區(qū)域聚焦。
“拿地積極性和企業(yè)經(jīng)營目標有關(guān)。”對于近期融創(chuàng)積極拿地的舉動，一位業(yè)內(nèi)人士分析，像萬科、招商、綠城等現(xiàn)金流穩(wěn)定的企業(yè)都陸續(xù)購置了不少地塊，企業(yè)會在制定目標之后，落實到拿地上，融創(chuàng)或許在今年制定了一個較高的銷售目標。
另一方面，他表示，由于近期出臺政策較多，在市場普遍觀望政策的時候，一些地塊的拿地性價比也較高。
而積極拿地不免會讓人擔憂融創(chuàng)的負債情況。觀點地產(chǎn)新媒體于融創(chuàng)近期披露的公告中獲悉，截止 2020 年末，融創(chuàng)凈負債率已低于100%，非受限現(xiàn)金短債比大于1，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率低于80%；三項財務指標中僅有一項超過紅線要求。
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