觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
“拿地積極性和企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)有關(guān)。”
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 由于去年疫情令銷售受阻，今年首二月絕大多數(shù)房企交出了一份增幅明顯的成績單。
3月5日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告披露其二月銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年2月底，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約684.2億元，同比增長122%，累計(jì)合同銷售面積約442萬平方米，合同銷售均價(jià)約15480元/平方米。
于2021年2月單月，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約332.5億元，同比增長172%，合同銷售面積約218.4萬平方米，合同銷售均價(jià)約15220元/平方米。
與銷售并進(jìn)的是融創(chuàng)在土地上的投資金額。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，于2月，融創(chuàng)在公開時(shí)常拿地的成交金額將近180億，遠(yuǎn)高于去年同期。
融創(chuàng)的拿地再次與市場整體土地成交情況“錯(cuò)位”。數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積高位回落，僅9001萬平方米，環(huán)比1月降幅超四成，和去年同期相比降幅接近兩成；土地成交總金額僅2723億元，較上月下降39%，同比下降9%。
同比增幅172%
實(shí)際上，前兩月同比取得大的增幅，是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的共性。
2020年首二月受到新冠疫情影響，房企面臨著開發(fā)到銷售全方位的停滯，地產(chǎn)項(xiàng)目停工、售樓處關(guān)閉、整個(gè)房地產(chǎn)交易市場處于冰點(diǎn)狀態(tài)，以致銷售陡降。
彼時(shí)，在觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的100家重點(diǎn)房企中，2020年首二月TOP100房企總銷售金額8987.3億元，同比下降25.7%，2月較上年同期下降44.9%，單月銷售額為近14個(gè)月以來最低。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理
融創(chuàng)亦不能獨(dú)善其身。如將時(shí)間線拉長來看，去年兩月均為2018年以來的同期最低點(diǎn)，如今的銷售才該是正常水平。
根據(jù)融創(chuàng)披露的數(shù)據(jù)，于2月單月，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約332.5億元，同比增長172%，合同銷售面積約218.4萬平方米，合同銷售均價(jià)約15220元/平方米。
截至2021年2月底，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約684.2億元，同比增長122%，累計(jì)合同銷售面積約442萬平方米，合同銷售均價(jià)約15480元/平方米。
如若與銷售節(jié)奏正常的2019年同期相比，融創(chuàng)2021年前兩月銷售金額同比增長62.02%。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2021年2月房企銷售TOP100榜單，融創(chuàng)中國位列行業(yè)第五，與第四名保利僅68億元的差距。
截止目前，碧桂園、萬科、恒大三家大型房企均已披露前二月業(yè)績，碧桂園權(quán)益銷售868.7億元，而在TOP100榜單中，碧桂園全口徑銷售額1218億元；萬科實(shí)現(xiàn)銷售1166.3億元，恒大則為883.5億元。三家企業(yè)分別領(lǐng)先融創(chuàng)533.8億元、482.1億元與199.3億元。
不過，若從銷售均價(jià)來看，融創(chuàng)2月合同銷售均價(jià)約15220元/平方米，與1月15730元/平米的銷售均價(jià)幾乎持平。
一位投資者分析，均價(jià)下降與否不能簡單判斷為打折促銷，從而導(dǎo)致利潤率下降?！爸苻D(zhuǎn)速度差不多的情況下，綠城、中海、濱江等銷售均價(jià)高的房企，ROE都很低，銷售均價(jià)適中或者均價(jià)低的房企ROE都較高，比如碧桂園，萬科，融創(chuàng)，金科。”
另外，他指出，對(duì)融創(chuàng)來說，隨著文旅城和環(huán)球文旅項(xiàng)目的銷售占比提升，均價(jià)肯定會(huì)降低，降低到某一個(gè)水平穩(wěn)定后才會(huì)再次提升。這個(gè)過程中，融創(chuàng)不需要用太多的資金就能撬動(dòng)較高的銷售額，并維持不錯(cuò)的利潤率。
“在滾動(dòng)開發(fā)和去化不錯(cuò)的情況下，由于地價(jià)占銷售額的比例更是低的多，那么就是用更小的自有資金比例就撬動(dòng)了更大型的項(xiàng)目和銷售額。只需要初始投入一筆拿地資金就行了，后續(xù)都是通過開發(fā)貸、銷售回款，滾動(dòng)開發(fā)就可以完成整個(gè)大項(xiàng)目?！?/p>
融創(chuàng)果真在文旅項(xiàng)目上不斷加大步伐。
2月28日，蘇州市相城區(qū)2021年一季度項(xiàng)目集中開工簽約儀式舉行，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌、環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)董事長鄧鴻等受邀出席。
儀式上，融創(chuàng)上海區(qū)域集團(tuán)副總裁張強(qiáng)代表融創(chuàng)與蘇州相城區(qū)政府就“融創(chuàng)蘇州未來城”項(xiàng)目一期進(jìn)行簽約，將深度參與高鐵新城片區(qū)的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營。
此次簽約的“融創(chuàng)蘇州未來城”項(xiàng)目，包含會(huì)議中心區(qū)、數(shù)字金融研發(fā)區(qū)、環(huán)球中心娛樂區(qū)、中央風(fēng)情島、學(xué)校、濱水風(fēng)貌區(qū)等重大功能區(qū)域。
就在剛剛過去的3月5日，孫宏斌等人又出現(xiàn)在江蘇昆山，簽下了融創(chuàng)·周莊太史淀國際文旅城項(xiàng)目，將建設(shè)集高端會(huì)議、高端度假、總部經(jīng)濟(jì)于一體的江南水鄉(xiāng)文化旅居地和國際文商旅交流中心。
融創(chuàng)已經(jīng)在長三角接連獲取了不少文旅項(xiàng)目。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在長三角，融創(chuàng)已經(jīng)布局了德清莫干溪谷、紹興黃酒小鎮(zhèn)、杭州灣文旅城、無錫文旅城、南通文旅城、蘇州周莊文旅城、蘇州吳江度假區(qū)、蘇州相城未來城、環(huán)球融創(chuàng)曹山未來城等多個(gè)文旅項(xiàng)目。
土儲(chǔ)加速
不僅在文旅項(xiàng)目上加速，融創(chuàng)2月亦出手奪得大連君臨天下爛尾項(xiàng)目，并傳言將接盤華夏幸福嘉興商住地。
而在公開市場上，融創(chuàng)亦展現(xiàn)了積極的拿地積極性。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)2月于上海、無錫、重慶、青島等地接連拿地，土地成交金額達(dá)到180億元。
數(shù)據(jù)來源：公開報(bào)道，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從拿地情況來看，融創(chuàng)2月購地均位于自身土儲(chǔ)重鎮(zhèn)。截至2020年中期，重慶、青島分別位列融創(chuàng)權(quán)益土儲(chǔ)第一、二位，分別擁有權(quán)益土儲(chǔ)1282.4萬平米與1000.57萬平米，上海亦持有240.13萬平米。
一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示，企業(yè)每進(jìn)入一個(gè)新的城市，從前期的土地調(diào)研、獲取、規(guī)劃、建造、預(yù)售、交付、售后等各方面的統(tǒng)籌都需要大量資源的支持。在了解的區(qū)域拿地能夠最大限度節(jié)約時(shí)間和各項(xiàng)開支。
其實(shí)，雖然看起來收獲頗豐，但在拿地上融創(chuàng)也遭遇了些許波折。比如，融創(chuàng)和建發(fā)聯(lián)合在上海普陀區(qū)石泉社區(qū)拿地，因總地價(jià)64.52億元、溢價(jià)36.15%、單價(jià)超8萬元/平方米，被普陀區(qū)政府約談。
約談中，區(qū)政府要求受讓人合理調(diào)整預(yù)期，必須嚴(yán)格按照合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，區(qū)有關(guān)職能部門將嚴(yán)格監(jiān)管該地塊的開竣工等事項(xiàng)，未按期開工的，將依法合規(guī)、嚴(yán)格按閑置土地管理要求處置；嚴(yán)格執(zhí)行房價(jià)地價(jià)調(diào)控聯(lián)動(dòng)機(jī)制要求，嚴(yán)格按照規(guī)定審批項(xiàng)目預(yù)（銷）售方案備案和“一房一價(jià)”。
有分析指出，此次約談表明上海對(duì)樓市限價(jià)的態(tài)度依然堅(jiān)決，該地塊周邊新房售價(jià)預(yù)計(jì)將限制在9.5萬元/平方米左右，約談其實(shí)就是給企業(yè)打一個(gè)“準(zhǔn)備虧損”的預(yù)防針。此外，也應(yīng)當(dāng)防范類似新盤由于限價(jià)引發(fā)的搖號(hào)違規(guī)、炒房等亂象。
政府也在采取措施降低土拍過熱的現(xiàn)象，包括引起市場熱議的“集中供地正?！?，都是為了市場主體提供更多的選擇和機(jī)會(huì)，緩解短期土地供需壓力，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，引導(dǎo)市場回歸理性。
其實(shí)，在摘得該宗地塊時(shí)，市場人士就猜測項(xiàng)目不會(huì)有太大盈利空間，原因就在于其將近8.5萬元/平方米的拿地樓面價(jià)。若要實(shí)現(xiàn)盈利，加上后續(xù)的開發(fā)成本、建安成本、三費(fèi)，新房售價(jià)至少需要突破12萬元/平方米。
而根據(jù)普陀區(qū)房管局在競買活動(dòng)開始前發(fā)布的相關(guān)提示，該地塊周邊商品住宅銷售均價(jià)為9.6萬元/平方米，同在石泉社區(qū)的寶華城市之星目前的次新房售價(jià)在11萬元/平方米左右，而其余入市時(shí)間較長的二手房房價(jià)在6萬元/平方米左右。
那么，為何融創(chuàng)要高價(jià)拿下上海普陀宅地？市場普遍的觀點(diǎn)是，融創(chuàng)會(huì)將該地塊打造為壹號(hào)院等頂豪系列產(chǎn)品，形成市場口碑，再進(jìn)一步支持公司的區(qū)域聚焦。
“拿地積極性和企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)有關(guān)。”對(duì)于近期融創(chuàng)積極拿地的舉動(dòng)，一位業(yè)內(nèi)人士分析，像萬科、招商、綠城等現(xiàn)金流穩(wěn)定的企業(yè)都陸續(xù)購置了不少地塊，企業(yè)會(huì)在制定目標(biāo)之后，落實(shí)到拿地上，融創(chuàng)或許在今年制定了一個(gè)較高的銷售目標(biāo)。
另一方面，他表示，由于近期出臺(tái)政策較多，在市場普遍觀望政策的時(shí)候，一些地塊的拿地性價(jià)比也較高。
而積極拿地不免會(huì)讓人擔(dān)憂融創(chuàng)的負(fù)債情況。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于融創(chuàng)近期披露的公告中獲悉，截止 2020 年末，融創(chuàng)凈負(fù)債率已低于100%，非受限現(xiàn)金短債比大于1，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于80%；三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)中僅有一項(xiàng)超過紅線要求。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 解局|單月180億拿地的融創(chuàng)在焦慮什么？
