作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

兩家在廣州舊改江湖里尚未扮演過什么主角的企業(yè)，聯(lián)合奪下了坑口村項目。

自去年11月，坑口村啟動城中村全面改造意愿表決工作以來，這個地處白鵝潭黃金位置的舊改項目便引來眾多關(guān)注。

有聲音猜測，彼時萬科舍棄葵蓬村便是為了轉(zhuǎn)戰(zhàn)坑口村；也有聲音認(rèn)為，項目對產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求高，國企成功率會更大。

5月12日，廣州坑口經(jīng)濟聯(lián)社組織黨員、社員代表召開坑口經(jīng)濟聯(lián)社關(guān)于選擇合作意向企業(yè)表決大會。

根據(jù)投票表決結(jié)果，在兩家候選合作意向企業(yè)中，廣州珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司及廣州番禺雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（聯(lián)合體）以95張同意票、98.96%同意率成為坑口村舊改意向合作企業(yè)；另一家候選企業(yè)越秀地產(chǎn)旗下廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司則惜敗。

即是說，兩家在廣州舊改江湖里尚未扮演過什么主角的企業(yè)，聯(lián)合奪下了坑口村項目。

坑口村位于廣州荔灣區(qū)的西南部，由坑口、沙涌、羅涌、墩頭、西坑、南圍六條自然村組成，其優(yōu)越的位置常被形容為“是廣佛同城的橋頭堡”。

據(jù)悉，坑口作為白鵝潭商務(wù)區(qū)二區(qū)的核心，在地段上串聯(lián)起廣鋼新城與花地灣板塊；同時，坑口聯(lián)社覆蓋完善的交通網(wǎng)絡(luò)，片區(qū)內(nèi)有地鐵1號線坑口站、廣佛線穿過。

因地處老城區(qū)，周邊生活配套齊全，且附近分布廣州芳村客運站、坑口工區(qū)、坑口電子數(shù)碼基地等，人流眾多，這也使得租金收益可觀。

于2020年11月1日，坑口村采用合作模式啟動城中村全面改造意愿表決工作，全面改造意愿表決同意率達(dá)99.57%；今年1月，坑口經(jīng)濟聯(lián)社表決同意城中村改造引入合作意向企業(yè)事項，并隨后于4月在廣州市荔灣區(qū)人民政府網(wǎng)正式掛網(wǎng)招標(biāo)，意味著進入實質(zhì)性啟動階段。

彼時外界認(rèn)為，萬科將是板上釘釘?shù)闹袠?biāo)選手，原因在于坑口村啟動舊改的前兩天，萬科因“認(rèn)為項目無法平衡復(fù)建與融資的成本”，明確退出了荔灣葵蓬村的改造。

之所以兩者間是“二選一”的關(guān)系，是因為坑口村提出不接受正在實施荔灣區(qū)舊村更新改造且尚未完成整村補償安置工作的合作企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)或合作意向企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)進行報名。

于萬科而言，坑口緊挨萬科廣信資產(chǎn)包，若拿下或能形成連片開發(fā)。然而，從坑口村官方披露的文件看，報名企業(yè)主體僅有三家，分別是珠實雅居樂聯(lián)合體、越秀地產(chǎn)、合景——萬科并沒有出現(xiàn)其中，實屬意料之外。

經(jīng)過初步審核，合景并未獲批、率先出局，前兩者成為最后角逐對手。

在珠實與越秀兩家本地國企的較量中，前者參與舊城舊廠改造項目較多，未操刀過舊村改造項目，但手握毗鄰坑口村的聚龍灣和西塱站項目，對該區(qū)域已有深耕經(jīng)驗。

后者越秀地產(chǎn)目前同樣未有完成改造的舊村項目；值得一提的是，除了坑口村，越秀還在接觸另一個荔灣舊改項目增滘村，且于去年底舊村改造項目服務(wù)中心已投入使用，一定意義上也不符合上述的排他要求。

然而，無論是珠實或越秀，雖然結(jié)果出乎外界意料，但也反映了當(dāng)前國企在舊村改造中的優(yōu)勢。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，于5月11日坑口村聯(lián)社組織召開的座談會上，社員（村民）等便表示國企的優(yōu)勢在于資金流保障大，兜底能力強，有政府信譽作保障，更符合村民期望。

“這將會是未來廣州舊改的一個主流趨勢，也就是由地方國資委主導(dǎo)的企業(yè)參與舊改，然后以開放合作的方式實現(xiàn)整個廣州的城市更新?！笔缆?lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星肯定了該觀點。

他對此解釋稱，出現(xiàn)這種趨勢一方面主要是對于負(fù)責(zé)舊改前期土地整理等平臺公司的規(guī)范化，另一方面則是政府在城市更新方面提出明確的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、稅收等一系列要求，這種要求下國企在執(zhí)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資源對接方面更具備一定優(yōu)勢。

如坑口村的產(chǎn)業(yè)門檻便不低，提出要求坑口舊改項目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量占比不低于60%，還將重點發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟、會展商貿(mào)業(yè)、新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，坑口村是雅居樂真正意義上獲取的第一個廣州舊村改造項目。

隨著近兩年廣州舊改推進，舊村改造在羊城這片土地上儼然已成燎原之勢，一邊是保利、富力等本地虎，一邊是升龍、星河、佳兆業(yè)等過江龍，紛紛上場切割這塊大蛋糕。

雅居樂最早于2017年開始就廣州黃埔區(qū)城市更新領(lǐng)域展開合作，但截至2019年底僅完成了10個項目的合作協(xié)議、5個項目的框架協(xié)議，鎖定土地面積600萬平方米。

對比廣州舊改巨頭保利，迄今為止在建及建成項目近10個，跟進舊改項目近40個，囊括冼村、小新塘、中新村、三東村、亭角村、紅衛(wèi)村、大塱村等，用地協(xié)議改造面積超1萬畝。

眼見廣州舊改戰(zhàn)火持續(xù)，招拍掛市場價格上漲，雅居樂也坐不住。于2020年6月，雅居樂正式成立城市更新集團，目標(biāo)很明確，旨在加大城市更新業(yè)務(wù)的拓展力度，搶抓城市更新市場窗口期。

截至目前，雅居樂在城市更新方面還無太多戰(zhàn)績，僅于2020年11月拿下廣州鰲頭鎮(zhèn)嶺南村舊改前期服務(wù)商，此外或已介入黃埔姬堂村舊改。

在廣州深耕二十余年的雅居樂，自早些年在主城打造出雅居樂花園、劍橋郡、富春山居等熱門項目后，近些年轉(zhuǎn)為低調(diào)，拿地也多以花都、從化為主。

有雅居樂人士曾表示，目前雅居樂在主城區(qū)已基本沒有什么項目儲備。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，近來雅居樂推向市場的花城雅郡、濱江雅苑均位于遠(yuǎn)郊區(qū)。

而在今年初，同樣位于荔灣白鵝潭板塊、蟄伏五年的華大物流地塊——雅居樂天際715入市，也被雅居樂賦以“重返廣州市中心”的戰(zhàn)略意義。

據(jù)悉，由于時間高度集中，集中供地這種模式勢必對開發(fā)商的資金實力及峰值會相應(yīng)有所要求。

一方面分散了房企的投資精力，使得外來房企得以有機會進入目標(biāo)城市；另一方面，房企參與數(shù)量多，競爭激烈，也將許多資金不充裕的企業(yè)擋在了門外。

隨著廣州舊改進程不斷往前、政策與要求指引不斷細(xì)化，傍上國企，或許是尚無太多經(jīng)驗積累的雅居樂在舊改戰(zhàn)場乃至整個廣州土儲上分一杯羹的方式之一

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原標(biāo)題： 集中供地顆粒無收雅居樂聯(lián)手珠實奪得廣州荔灣舊改