作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

通知明確，認(rèn)定對象為具有良好的滑雪場地資源，滿足滑雪場所開發(fā)條件，能夠滿足游客以滑雪運(yùn)動(dòng)為主，兼具戶外運(yùn)動(dòng)、康養(yǎng)度假、休閑娛樂等旅游需求的度假設(shè)施和服務(wù)功能集聚區(qū)。

除了常規(guī)的認(rèn)定準(zhǔn)則外，通知還要求主要經(jīng)營主體近2年無嚴(yán)重違法違規(guī)等行為記錄，近2年未發(fā)生重大旅游安全責(zé)任事故和社會(huì)反響強(qiáng)烈的負(fù)面輿情事件等。

冰雪事業(yè)，這個(gè)原本稍顯陌生的消費(fèi)市場正隨著冬奧會(huì)的臨近，一步步走入人們的視野，成為上億人的旅游、休閑選擇。

自2015年7月31日，北京和張家口取得2022年國際冬奧會(huì)舉辦權(quán)，國務(wù)院在2016年初下達(dá)“統(tǒng)籌健身休閑，大力發(fā)展冰雪產(chǎn)業(yè)”的任務(wù)。

根據(jù)中國體育總局發(fā)布的《冰雪運(yùn)動(dòng)發(fā)展規(guī)劃（2016-2025年）》顯示，2025年要實(shí)現(xiàn)直接參加冰雪運(yùn)動(dòng)的人數(shù)超過5000萬，并“帶動(dòng)3億人參與冰雪運(yùn)動(dòng)”；2020年冰雪產(chǎn)業(yè)總規(guī)模達(dá)到6000億元，2025年冰雪產(chǎn)業(yè)總規(guī)模達(dá)到10000億元的目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2021年，冰雪休閑旅游人次將達(dá)到2.3億，冰雪休閑旅游收入也會(huì)超過3900億。

跟隨著10年萬億的市場目標(biāo)，房企和旅游度假集團(tuán)爭相加入這個(gè)代表著“未來”的市場之中。它們有頭部房企萬科，有專注旅游的復(fù)星旅文，有中途借道萬達(dá)入局的融創(chuàng)，還有仁恒這類并不經(jīng)常投資商業(yè)地產(chǎn)的房企。

如今，冬奧會(huì)在即，房企們對這片陌生市場的投資能否如愿？

2015年初，吉林萬科松花湖度假區(qū)正式對外營業(yè)。作為萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”以來面世的第一個(gè)體驗(yàn)消費(fèi)地產(chǎn)項(xiàng)目，承擔(dān)了一次重要嘗試。

松花湖度假區(qū)項(xiàng)目坐落于吉林市南部近郊，最大的特點(diǎn)是距離市區(qū)僅有20分鐘。據(jù)了解，萬科從2011年接手開始，為項(xiàng)目投資了400億，配置有1個(gè)高端酒店、2個(gè)主題度假酒店、5棟托管度假公寓和青山民宿，以及一條商業(yè)步行街。

隨著冬奧會(huì)的確定，萬科決定與冰雪事業(yè)進(jìn)一步貼近，宣布與昆侖鴻星冰球俱樂部達(dá)成戰(zhàn)略合作，成為萬科龍隊(duì)和萬科陽光隊(duì)的冠名贊助商。

在恒大、綠地等房企為了足球事業(yè)砸上數(shù)十億組建超級球隊(duì)之時(shí)，萬科做了一個(gè)影響力更小，但也更“經(jīng)濟(jì)”的買賣，投資贊助國內(nèi)的頭號(hào)冰球隊(duì)，與自身冰雪事業(yè)進(jìn)一步協(xié)同。

另一方面，松花湖項(xiàng)目也沒有讓萬科失望，2016-2017雪季累計(jì)接待游客34萬人，營收1.1億元，配套地產(chǎn)銷售也達(dá)到數(shù)十億元。

2016年業(yè)績會(huì)，郁亮曾表示，10年后萬科萬億江山的一半，都將來自新業(yè)務(wù)，而冰雪事業(yè)正是其中之一。

2017年，萬科冰雪事業(yè)部宣布成立，將萬科松花湖度假區(qū)、萬科石京龍滑雪場、北大壺滑雪度假區(qū)（非自持）三大雪場納入其中。

用前任董事長王石的話說，就是“在做一項(xiàng)偉大的事業(yè)”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬科參股的北京國家高山滑雪有限公司在2018年中標(biāo)延慶冬奧村和山地新聞中心建設(shè)，以及延慶冬奧賽區(qū)賽后運(yùn)營。

目前，北京冬奧會(huì)延慶賽區(qū)核心區(qū)內(nèi)冬奧村已完成消防驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，并交付使用。

冬奧會(huì)延慶賽區(qū)核心區(qū)位于北京延慶小海坨地區(qū)，冬奧會(huì)后將作為奧運(yùn)遺產(chǎn)向公眾開放，并增設(shè)大眾雪場，成為北京滑雪面積最大的滑雪度假區(qū)，總建筑面積11.8萬平方米，由6個(gè)居住組團(tuán)、1個(gè)公共組團(tuán)和停車區(qū)域組成。

盡管萬科在冬奧會(huì)相關(guān)議題上動(dòng)作連連，但是在冰雪事業(yè)上的投資需要前期沉淀大量資金，導(dǎo)致原本就對大型投資慎之又慎的萬科難免打起退堂鼓。

過去，旅游地產(chǎn)更多被認(rèn)為是“套娃式”賣房，通過相關(guān)配套住宅或商鋪銷售從而反哺酒店和度假村的模式，已經(jīng)成為了共識(shí)。

萬科并不是一個(gè)“以夢為馬”的公司，在一些多元化業(yè)務(wù)上的頻繁踱步亦能看出，而在絕大多數(shù)時(shí)候都用數(shù)字討論結(jié)果之時(shí)，這一種長期投資便難以獲得認(rèn)可。

萬龍滑雪場董事長羅力經(jīng)常表示：“在中國凡是做雪場沒有不賠本的，投資越大賠得越多?！?/p>

解決具體的資金難題上，萬科并非沒有嘗試。

2018年7月3日，萬科松花湖信托收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行，總規(guī)模10.59億，其中優(yōu)先級規(guī)模10.06億，AAA評級，產(chǎn)品期限8年，加權(quán)發(fā)行利率5.26%。

松花湖度假區(qū)主要收入來源于雪季滑雪收入和酒店收入以及房地產(chǎn)開發(fā)收入，而滑雪場收入和酒店是此次的底層資產(chǎn)。

在2015-2018年，公司營收分別為0.56億元、2.51億元、3.72億元和1.88億元；同期，凈虧損分別為1.01億元、0.81億元、0.46億元和0.57億元，仍未實(shí)現(xiàn)盈利。

不過，該期ABS在2020年4月27日提前終止，隨后進(jìn)行清算。

2020年12月25日，萬科撤銷冰雪事業(yè)部，將旗下業(yè)務(wù)和團(tuán)隊(duì)并入酒店及度假事業(yè)部，由原冰雪事業(yè)部負(fù)責(zé)人丁長峰繼續(xù)負(fù)責(zé)。

原冰雪事業(yè)部首席運(yùn)營官陸慧曾對媒體表示，除了深信冰雪行業(yè)前景好之外，也坦承經(jīng)營困境。雪場運(yùn)營成本高，財(cái)務(wù)成本高，經(jīng)營期有限，固定支出難以削減。投資角度來看，只能吸引真正的長期投資人。

截至目前，萬科冰雪度假業(yè)務(wù)運(yùn)營吉林松花湖、北京石京龍與北京西山滑雪場三個(gè)項(xiàng)目，2020年疫情雪季累計(jì)接待滑雪游客62萬人次。

算上冬奧會(huì)結(jié)束將入市的小海坨項(xiàng)目，萬科旗下將擁有4個(gè)冰雪項(xiàng)目。

與萬科在滑雪度假村上做文章不同，融創(chuàng)室內(nèi)冰雪生意更像一個(gè)傳統(tǒng)地產(chǎn)商的投資。

融創(chuàng)文旅背后是2017年的那筆世紀(jì)交易，從萬達(dá)手中接盤而來的13個(gè)文旅城。

先以438.44億元將西雙版納、南昌等13個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目納入麾下，交割后項(xiàng)目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。隨后，融創(chuàng)再用3筆交易合計(jì)63億拿下剩余文旅業(yè)務(wù)。

值得一提的是，萬達(dá)在出讓文旅業(yè)務(wù)后，自身還持有投資230億元打造的長白山國際度假區(qū)，位于吉林省白山市撫松縣松江河鎮(zhèn)，其中就包含了滑雪場。

自2017年哈爾濱融創(chuàng)雪世界開業(yè)以來，融創(chuàng)文旅目前運(yùn)營7家滑雪場，共35個(gè)雪場正在戰(zhàn)略布局中，在營包括廣州、重慶、無錫、成都、哈爾濱、昆明6家室內(nèi)雪場與1家室外雪場吉林北大壺滑雪度假區(qū)。

以廣州融創(chuàng)雪世界為例，占地面積7.5萬平方米，是目前華南地區(qū)面積最大的室內(nèi)冰雪場館，常年溫度保持在-6至-4攝氏度。

室內(nèi)滑雪場作為文旅城的重要IP產(chǎn)品，往往是融創(chuàng)文旅城最能出圈的項(xiàng)目，無論是廣州文旅城的“華南最大室內(nèi)冰雪場”，還是成都文旅城的“全球最大室內(nèi)冰雪場”。

在南方打造室內(nèi)冰雪場，能擺脫環(huán)境天氣對項(xiàng)目造成的季節(jié)性壓力，同時(shí)也是推動(dòng)國家政策和引流的重要手段。不過，文旅城內(nèi)的住宅產(chǎn)品銷售收入對整個(gè)項(xiàng)目依然起到了至關(guān)重要的作用。

近兩期的財(cái)務(wù)報(bào)告中，雖然融創(chuàng)并沒有單獨(dú)披露冰雪業(yè)務(wù)的具體進(jìn)展，但給予了充分的肯定，指出“發(fā)展迅速，影響力繼續(xù)上升”。

根據(jù)融創(chuàng)文旅官網(wǎng)的披露，現(xiàn)已布局12座文旅城、4個(gè)旅游度假區(qū)、9個(gè)會(huì)議會(huì)展中心、25個(gè)文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋49個(gè)樂園、48個(gè)商業(yè)及近150家高端酒店。

營收方面，融創(chuàng)文旅上半年收入約26.1億元，同比增加約166.3%；管理利潤約4.4億元；客流量約7201萬人次，同比增加約102.9%。

但在文旅城中沉淀了大量資金的融創(chuàng)，也一度傳出了要被出售的消息。融創(chuàng)并沒有回應(yīng)此事，而在隨后宣布通過融創(chuàng)中國和融創(chuàng)服務(wù)配股籌資3億美元，并獲得大股東4.5億美元無息貸款。

對融創(chuàng)來說，其文旅城投資往往達(dá)到數(shù)百億，雖然所需資金并不需要在同一時(shí)間支出，但在當(dāng)前市場形勢下壓力并不小。

例如，融創(chuàng)在深圳寶安的338.3億文旅城項(xiàng)目，計(jì)劃打造世界最大室內(nèi)雪世界；融創(chuàng)接盤的杭州灣文旅城，規(guī)劃面積超過4000畝，原本計(jì)劃投資達(dá)到300億。

如今，一線城市周邊的大型室內(nèi)滑雪場正成為新的寵兒，滿足了人們對于雪世界的向往，同時(shí)減少了旅行要求，尤其是以南方城市為代表。

過去，通過大型室外滑雪場為重要項(xiàng)目的復(fù)星旅文Club Med也在太倉推動(dòng)復(fù)游城項(xiàng)目的建設(shè)，預(yù)期將于2023年開業(yè)。其中，阿爾卑斯雪世界項(xiàng)目已與2021年初全面開工。復(fù)星旅文董事長錢建農(nóng)表示，將會(huì)在滑雪領(lǐng)域加速布局。

另一方面，一向以高端住宅社區(qū)聞名的仁恒置地也入局了冰雪項(xiàng)目，其在南京江心洲文旅度假區(qū)項(xiàng)目，僅地塊成交價(jià)就達(dá)到78.4億元，計(jì)劃將包含滑雪運(yùn)動(dòng)樂園、冰雪娛樂小鎮(zhèn)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，房企積極入局文旅或冰雪業(yè)務(wù)，并不僅僅是一個(gè)純粹的商業(yè)行為。作為一種產(chǎn)業(yè)協(xié)同拿地，室內(nèi)冰雪場是一項(xiàng)房企去化存量項(xiàng)目的不錯(cuò)解法，同時(shí)還能起到背書和宣傳作用。

例如兩度遞表均沒有成功上市的奧山控，就包含了少量的冰雪業(yè)務(wù)。

奧山控股副總裁張金提出了公司戰(zhàn)略目標(biāo)，2023年要有50個(gè)冰雪的項(xiàng)目在全國落地。

奧山控股認(rèn)為，從事冰雪運(yùn)動(dòng)及娛樂業(yè)務(wù)將提升公司的品牌知名度，以及增強(qiáng)公司從地方政府收購?fù)恋貢r(shí)的競爭力。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 解局 | 冰雪季背后的房企