觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 5月26日下午，位于上海虹橋的綠地公館會議室內(nèi)，坐滿了趕來參加綠地2020股東大會·的中小股東。盡管當天上海突發(fā)狂風暴雨，卻依然沒能阻礙股東們的熱情。
這些股東中，有一些從外地趕來，他們等待著在股東大會向管理層傳達各自的訴求；當然也不乏連續(xù)幾年參會的“老面孔”，不時與身旁的人交換著持股心得。
不過，從他們的言語中能感受到，對于綠地股價提升的期盼。截止5月26日收盤，綠地控股報于5.86元，單日漲0.51%；5月27日收盤價維持5.86元——同今年年初時相比，一直是橫盤狀態(tài)。
下午兩點整，張玉良準時現(xiàn)身，坐于主席臺上，董秘、財務(wù)副總坐于一邊，而監(jiān)事會和部分獨董則坐在臺下。此外，現(xiàn)場還有20余位少數(shù)股東及股東代表蒞席。
一如既往，股東大會分成兩個部分，首先是例行公事的報告、議案、投票，審議并表決了包括2020年度利潤分配預案、2021年房地產(chǎn)項目儲備權(quán)益土地總投資額、2021年度擔保額度等在內(nèi)的11項議案；緊接著，便來到了股東們翹首以盼的問答環(huán)節(jié)。
對于股東們每年必提的股價問題，張玉良也表達了無奈：“我們一直很遺憾、很內(nèi)疚，一直覺得公司股價被嚴重低估?！?/p>
據(jù)他介紹，全面加強市值管理已經(jīng)成為綠地今年的工作重點之一，同時也是上海國資委對于公司國有企業(yè)專項工作要求的內(nèi)容之一。目前，公司已成立了以董秘王曉東為負責人的市值管理工作小組，公司將提升相關(guān)工作、加強媒體引導。
此外，針對股東們關(guān)注的“酒店REITs”、“項目跟投”等問題張玉良也一一予以回應(yīng)。
加快酒店資產(chǎn)變現(xiàn)
長期以來，綠地負債備受外界的關(guān)注。隨著監(jiān)管層“三道紅線”政策出臺，綠地成為國內(nèi)前30強房企中唯一一個“紅檔”國企，如何“去杠桿、降負債“亦成為了在場股東最關(guān)心的話題之一，同時也有股東對降負債會不會影響公司發(fā)展產(chǎn)生了疑慮。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，截止2020年末，綠地控股剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為84.1%，較上年同期上升1.3個百分點；凈負債率為139.2%，較上年同期下降17.7個百分點；現(xiàn)金短債比為0.97，同比提升0.21。
對此，張玉良表示：“我們堅持的觀點是，第一要堅定不移地降負債；第二要平衡好降負債與發(fā)展的關(guān)系，如果放棄發(fā)展來降負債，我覺得這不是很好的降負債。所以我們一季度負債同比大幅下降，但增長還在穩(wěn)固進行?！?/p>
據(jù)董秘介紹，綠地早在去年就提出了“三年三步走去杠桿”計劃，具體為通過降低有息負債規(guī)模、調(diào)整短期、長期負債結(jié)構(gòu)、增加非受限貨幣資金等手段進行降檔。截至2月底，綠地已成功實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”提前“轉(zhuǎn)綠”達標，比原計劃的6月整整提前了一個多季度。
此外，張玉良表示，“第二條”紅線目前也在加大力度改善，相比于原來的計劃可能會有大幅度的提前，力爭年內(nèi)實現(xiàn)兩條線“轉(zhuǎn)綠”。
至于“如何維持降負債與發(fā)展之間的平衡”，股東大會上張玉良也給出了最新的答案，“計劃將一部分資產(chǎn)進行處理，資金用于轉(zhuǎn)型投資”。據(jù)悉，綠地近期已將位于東京、悉尼的酒店進行了出售。
張玉良也坦言，目前綠地管理著近300家酒店，手上酒店的資產(chǎn)量較大。除了直接出售，綠地還計劃將酒店放入新加坡REITs項目的資產(chǎn)包中?！斑@些酒店處置與打包REITs上市，公司是同步推進的。我們準備有計劃地去化一部分整棟持有來實現(xiàn)降負債與產(chǎn)生利潤?！?/p>
據(jù)了解，綠地新加坡REITs項目于2020年12月28日獲得新加坡證券交易所的上市許可，主要以綠地旗下相關(guān)酒店資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)，計劃于2021年5、6月間上市。這將是中國特大型國企首支在新加坡上市的REITs項目，也是首支人民幣和新加坡元雙幣種交易的產(chǎn)品。
事實上，早在2016年綠地便提出要將旗下19家酒店物業(yè)打包以REITs形式在新加坡證交所主板上市。雖然經(jīng)過五年蹉跎，但此次酒店REITs成功獲批上市，無疑是綠地集團“減重”的又一次重要突破。
據(jù)張玉良介紹，首批REITs的資產(chǎn)中包含有4家酒店，總價值超30億元，近期就會上市。同時該REITs并非一次性脫售自持酒店，而是計劃長期向REITs注入資產(chǎn)，每隔半年可以加一批資產(chǎn)進去。
資料顯示，2021年1-3月，綠地酒店客房數(shù)為12246間，入住率為45.8%；取得經(jīng)營收入3.83億元。而2020年公司酒店取得經(jīng)營收入16.6億元，占營業(yè)收入的0.36%。
繼續(xù)加大跟投要求
該報道稱，綠地的跟投初步計劃是先面向市場化新項目，主要包括2020年10月以后新投資、后續(xù)擬落地的項目，也包括合作類型的新項目，這些新項目將率先做跟投試點。一個項目的跟投份額比例初步考慮是，事業(yè)部和項目團隊4 ：6，可以配資1 ：2。城市總以上管理層，包括直接參與跟投項目管理的團隊人員，未來都要強制跟投，基層員工可自愿跟投。
然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”，土地紅利、金融紅利逐漸消失，近兩年來曾經(jīng)為無數(shù)房企員工帶來超高紅利的跟投制度，在業(yè)內(nèi)呈現(xiàn)出降溫的趨勢。不少房企開始選擇調(diào)整、淡化跟投機制。
以碧桂園為例，其更新了同心共享制度。主要有4個方面的變化：縮小跟投人員范圍，包括區(qū)域總裁在內(nèi)共7人；建立區(qū)域資金池，封閉5年，期間本金不斷滾投，每年分紅一次，期滿返本清算；降低配資比例，區(qū)域總裁按1:2，其他崗位按1:1；掛鉤誠信檔案，區(qū)域經(jīng)營質(zhì)量差，則滾投倍數(shù)設(shè)上限，且進一步降低配資比例。
于是，現(xiàn)場便有股東提問“綠地推進跟投的出發(fā)點在哪里？”。
不同于同行們的淡化跟投，張玉良指出，公司總結(jié)分析了行業(yè)里各家公司的項目跟投情況，針對公司自身情況進行了完善提升，并從去年四季度開始加大了跟投的要求。其目的主要是為了讓團隊與項目進行利益捆綁，進一步提升管理效能。
對于目前跟投的成效，張玉良顯得很滿意：“今年一季度，公司推進了7個跟投項目。從目前來看，跟投給項目所帶來的效果都是非常正面的。”
同時，他十分肯定地表示：“下一步將加大跟投的要求，凡是市場化條件下，具備跟投條件的可以跟投。不過，目前市場變化比較快，公司也會及時適應(yīng)市場變化，加大跟投力度。”
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