觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(ID:guandianweixin)
在郁亮看來，行業(yè)冬天來了，首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。
每年接近年尾的時間，萬科總會舉辦一場業(yè)務交流會，談談行業(yè)的看法、談談自身的發(fā)展……
因為疫情反復，今年地點定在了上海，與往年不一樣的是，今年將過去拆分舉辦的各個區(qū)域交流會堆在了一塊，10月22日至23日短短兩天要舉辦三場交流會，來面對不同區(qū)域的媒體。
而因為集中，往年例牌交流會后再晚宴的流程有所變化，也讓郁亮提前接收到了外界最想了解的信息。所以未等詢問，郁亮便主動開了口：“對行業(yè)的基本看法，可以概括為十六個字：尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機會?！?/p>
“今天有許多事大家都覺得看不清楚，也很迷茫，在這種情況下，我認為常識能發(fā)揮很大作用，幫助我們在迷茫中找到一些判斷的依據(jù)?！碧岢鲞@點，想來郁亮最重要的想法是不要迷戀過去。
郁亮用簡單的物極必反的道理，再次去強調(diào)在萬科看來行業(yè)早就已經(jīng)進入的新常態(tài)——2017年十九大報告明確“房住不炒”后，行業(yè)開始回歸到民生行業(yè)?；貧w，則是方方面面都需要回歸。
“回歸常態(tài)必有陣痛”，郁亮指出，回歸必然帶來金融行業(yè)減少金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的投入占比，對于開發(fā)商而言，最直接的表現(xiàn)就是縮表，而縮表就是要降債務、控杠桿以及去金融化。在此期間，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開工下降再疊加前期高地價拿地，將導致行業(yè)短期業(yè)績受重大沖擊。
事實上，過去一段時間，從泰禾、華夏幸福、再到藍光發(fā)展、恒大，陣痛的癥狀已經(jīng)完成從顯現(xiàn)到爆發(fā)的過程。房地產(chǎn)行業(yè)來到“至暗時刻”，已經(jīng)成為行業(yè)公認的事實。
房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已是寒冬，郁亮在談及人才流動問題時甚至調(diào)侃：“現(xiàn)在還有人加入地產(chǎn)行業(yè)嗎？地產(chǎn)人才要轉(zhuǎn)行，還有誰收留我們？還是好自為之吧，人才流動問題不是那么大?！?/p>
“冬天都差不多，都冷，要御寒?！庇袅琳J為寒冬之下人人自危，抵御寒冷的辦法也無非兩種，一種是多穿點衣服，另外一個累一點，如跑步生產(chǎn)更多熱，哪怕衣服少一點，也能扛得住。
但也許是常年跑步，懂得寒風中跑步的艱辛，馬拉松健將郁亮選擇了給萬科加衣服。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，萬科留在手上的錢一年比一年多。自2019年之后，萬科每一個季度的貨幣資金都處于同比增長狀態(tài)，最新的數(shù)據(jù)（2021年半年），萬科手上已經(jīng)拿著1952.16億元的貨幣資金。
而跑步產(chǎn)熱，也就是如今不少其他開發(fā)商所選擇的加快周轉(zhuǎn)、加快結轉(zhuǎn)，以此來換取更好財務表現(xiàn)的做法，被萬科所放棄?？梢姷臄?shù)據(jù)是，萬科毛利率不斷在下降——同行都在通過大幅度增加營收來確保利潤增長的時候，萬科卻出現(xiàn)了利潤下滑。
其中，在2021年上半年，萬科營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。
郁亮調(diào)侃起了自己：“別忘了，過去幾年多少人罵我保守?！笔种心弥@么多錢要怎么花？他表示萬科仍在尋找機會，依然會把錢用在發(fā)展上。
但這個發(fā)展以目前萬科的表現(xiàn)而言，依舊處于保守階段。郁亮指出，萬科沒有停止拿地，只是拿地的要求標準高了?！叭f科自己有投資標準，達到標準的就拿?，F(xiàn)在來看投資標準有更高要求，要特別好的項目才拿?！?/p>
機會是什么？收并購顯然不是，因為在郁亮看來，行業(yè)冬天來了，首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。
雖然郁亮仍希望對行業(yè)做貢獻，“我們會積極地想方設法，在能力許可的情況下愿意做一些對行業(yè)有利的事情，如果給一些具體的機會，我們在市場化原則之下去考量?！?/p>
換而言之，就是要達到投資標準。
“天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意?！庇袅晾^續(xù)談起對未來的看法，他沒有在國內(nèi)同行中找到參考案例，但他稱看到了其他行業(yè)，看到了國外同行的答案，給了萬科很大的啟發(fā)。
在同行中，郁亮提及，萬科在黃金時代找到了“帕爾迪”（美國地產(chǎn)開發(fā)商），越上了千億。“現(xiàn)在我們找到了'大和房建'（日本地產(chǎn)開發(fā)商），在縮表的時候行動比較堅決，如今已連續(xù)十余年位列世界五百強企業(yè)的300多名。”
只要有成功經(jīng)驗可以參考，就已經(jīng)給了郁亮信心，更何況在他看來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)情況肯定比日本好，從城市和客戶的需求維度來看，仍有很多機會。
而這個寒冬，就是萬科為春天做準備的時間?！霸诙煲獋涫芗灏荆芊癜鞠氯?，要看能不能在為春天做準備?！庇袅帘硎?，具備活下去的能力，不是冬天過了奄奄一息。他強調(diào)，在冬天御寒的能力，首當其沖要尋找在下個春天，活得好，活得久的能力。
可見的變化是，如今萬科旗下萬物云、商業(yè)、萬緯物流、長租等多個板塊發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟。其中萬緯物流已經(jīng)入駐46個城市，倉儲規(guī)模超1100萬平方米，倉儲項目150個，冷鏈園區(qū)33個；泊寓目前已管理房間數(shù)20.07萬，開業(yè)14.97萬，平均出租率95%；萬物云也分別在萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城三個板塊提出30%以內(nèi)、30%-60%以及大于60%的增速目標。
其中以萬物云為例，據(jù)其CEO朱保全介紹，萬物云城在去年成立時給定了一個“小目標”：計劃三年內(nèi)落地100個城市服務項目，目前已經(jīng)簽約了40個城市服務項目?！叭臧?#39;城'計劃可以提前完成?！?/p>
他預計，經(jīng)過一年的發(fā)展，萬物云今年的收入將同比增長37.4%到250億元，利潤達到20億元左右。
“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務方面，已經(jīng)找到一些模式，這些賽道已經(jīng)夠萬科未來幾年做的?！边@些賽道，都可以被視作郁亮要走回春天所需要的創(chuàng)新點。
但需要注意的是，萬物云作為萬科目前最拿得出手的業(yè)務之一，其利潤規(guī)?？赡軆H有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務5%左右的水平。為什么會被視為走回春天所需的創(chuàng)新點？
是因為在郁亮看來，這些都是能讓萬科開始在下個春天被需要?！俺鞘行枰覀冏鲞@些東西，我們也需要這點小錢，有點小錢我們就很滿意。”邏輯要變化，從大錢到小錢，快錢到慢錢。
郁亮強調(diào)一個理念，面對新業(yè)務，對錢衡量的標準不太一樣，千萬不要想著賺大錢，要賺小錢。“萬科賣樓都是以萬為單位，到物流公司都是以角為單位。萬科有個項目叫一塊錢項目，到了物流，要按分為單位?！毖韵轮?，萬科要更精細化。
此外，萬科亦為了能在未來被需求，一直努力在“討好”年輕人，包括成立“筋廠”品牌等。而針對萬科賺年輕人錢的想法，郁亮笑稱：“年輕人錢難賺，因為錢少了，賺年輕人錢是為了以后賺他們錢?！?br/>
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