作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

香港傳真

正如物業(yè)平臺，便成為當(dāng)下房企間資產(chǎn)變賣的熱門標(biāo)的，富力、當(dāng)代、花樣年等都先后將它們擺上貨架。

除此外，核心地段的商業(yè)、住宅等物業(yè)也逐漸出現(xiàn)在房企的待售清單里，甚至包括掌舵者們的私人財產(chǎn)。

這一現(xiàn)象在寸金寸土的香港更顯突出。

11月9日確切消息稱，世茂集團(tuán)大股東許榮茂家族已將旗下3層中環(huán)中心物業(yè)抵押予星展銀行香港，以獲取14.05億元貸款。

無獨(dú)有偶，香港土地注冊處文件顯示，近期許家印已將香港布力徑10號B豪宅抵押給中國建設(shè)銀行(亞洲)，據(jù)悉套現(xiàn)2.47億港元。

更早前，原海航集團(tuán)董事長陳峰的香港半山超級豪宅，以逾3.1億港元易手，較2015年購入價折價28%。

這些被抵押、變賣的香港物業(yè)背后，往往都牽扯映射著企業(yè)發(fā)展的高低起伏。

相比尚且活躍在行業(yè)中的恒大、世茂，海航顯然已是過去式。這家曾經(jīng)雄心勃勃的集團(tuán)，激進(jìn)擴(kuò)張埋下苦果，此后為了應(yīng)付債務(wù)難題頻頻出售資產(chǎn)。

作為海航在擴(kuò)張時代最為看重的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一，曾于2016年開始大舉進(jìn)港，先是從黑石手中購進(jìn)上市平臺香港國際建投股權(quán)，隨后以此為實(shí)體收購斥資273億港元買下了香港啟德四宗地塊。

創(chuàng)始人陳峰也在彼時先后買入幾處山頂豪宅，包括西半山豪宅天匯復(fù)式、豪宅TWELVE PEAKS雙號屋。

2017年開始，海航資金鏈問題逐漸顯現(xiàn)，聚焦主業(yè)提上日程，于是啟德四幅地塊在2018年陸續(xù)出讓予恒基兆業(yè)和會德豐集團(tuán)，在香港的故事幾近落幕。

如若啟德地塊的出售處置是主動行為，陳峰私人豪宅的易手則更多是一個被動行為。

今年1月，海航宣布破產(chǎn)重組；9月陳峰因涉嫌違法犯罪，被依法采取強(qiáng)制措施。

就在今年10月份，港媒報道稱，陳峰名下香港西半山豪宅天匯45層A室以逾3.1億港元成交，成交呎價達(dá)6.6萬港元，約合人民幣59.1萬元/平方米，成為年內(nèi)最大額的住宅“銀主盤”。

據(jù)悉，所謂的“銀主盤”即為法院拍賣房屋，指的是在業(yè)主無法繼續(xù)還款給銀行時，銀行根據(jù)按揭條款和香港《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財產(chǎn)條例》規(guī)定，向法院申請沒收物業(yè)，并委托私人拍賣行進(jìn)行拍賣，獲取一定數(shù)額還款。

另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，陳峰名下被迫處置的香港物業(yè)還包括豪宅TWELVE PEAKS雙號屋。

香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，其于10月15日收到TWELVE PEAKS雙號屋物業(yè)的“委任接管人和管理人契約”，意味此超級豪宅已淪為“銀主盤”。價格方面，早前據(jù)報將以5.1億港元“蝕讓價”放售。

已成定局的海航只能任由處置，尚在求生的恒大則還有選擇。

10月19日，許家印所屬布力徑10號B洋房向中國建設(shè)銀行（亞洲）做了抵押，套現(xiàn)約3億港元。有知情人士透露，此次是恒大私募融資的債權(quán)人要求追加許家印的豪宅作為抵押物。

布力徑這處洋房對許家印來說意義不小，該處為香港傳統(tǒng)豪宅地段，如賭王三太陳婉珍及女兒何超蓮等都住在布力徑。

早在2009年8月恒大赴港上市前一個月，許家印便一舉出手買下布力徑兩棟豪宅，除了已抵押的10號B洋房，還包括緊挨著10號C洋房。

有港媒曾爆料，該住所近年為許家印夫婦及家人自用，用于來往香港時偶爾落腳。據(jù)悉，目前兩棟洋房估值分別約為7億及8億港元。

當(dāng)然，在進(jìn)行私人財產(chǎn)處置之前，恒大也籌謀出售香港的住宅項(xiàng)目以及總部大樓。截至目前，恒大成功轉(zhuǎn)售的在港項(xiàng)目僅位于香港長沙灣的恒大·睿峰項(xiàng)目，接盤方為合伙股東鼎佩集團(tuán)，這一公司為許家印好友鄭家純家族旗下。

相比海航、恒大處置資產(chǎn)時所處的環(huán)境，世茂似乎沒那么窘迫。

據(jù)最新消息，世茂集團(tuán)大股東許榮茂家族于近期將旗下三層中環(huán)中心物業(yè)抵押予星展銀行香港，以獲取14.05億元貸款。

中環(huán)中心的名頭相信已無需贅述，自2017年李嘉誠攜402億港元從香港中環(huán)中心全身而退之后，時至今日這座大樓的來往流轉(zhuǎn)仍在繼續(xù)。

以香港為創(chuàng)業(yè)起點(diǎn)的許榮茂，也參與了這棟大樓的售賣：2018年2月中旬，世茂房地產(chǎn)主席許榮茂、金利豐集團(tuán)朱李月華等聯(lián)合體接盤，出資額達(dá)160億港元。

最終，中環(huán)中心75%股權(quán)主要由5位大股東所擁有，并對交易所得47層寫字樓業(yè)權(quán)進(jìn)行分配，其中許榮茂分得9層。

雖為個人投資物業(yè)，許榮茂也嘗試將該物業(yè)用于發(fā)展公司業(yè)務(wù)。于今年8月12日，世茂集團(tuán)推出旗下香港首個共享辦公室The Center Space，正坐落于中環(huán)中心76樓，涉約2.36萬平方呎樓面。

如今，許榮茂將中環(huán)中心旗下三層物業(yè)進(jìn)行抵押貸款，或也將反哺支援世茂集團(tuán)。

事實(shí)上，若從明面上的報表及財務(wù)數(shù)據(jù)上看，世茂并無顯著的杠桿及資金壓力。以三道紅線看觀察，截至中期世茂保持在“三條紅線”的綠檔，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%，凈負(fù)債率50.9%，現(xiàn)金短債比為1.9倍。

截至6月底，世茂賬上現(xiàn)金為800億元。

然而，市場對于房企的信心正在遭遇挑戰(zhàn)，誰也無法打包票說，現(xiàn)在有充足現(xiàn)金流的房企便不會倒下。如果說海航、恒大是顯而易見的危機(jī)，世茂則似乎是未雨綢繆。

就在近日，世茂便因一則陸家嘴信托貸款違約傳言而導(dǎo)致債券大跌。隨后于11月5日下午，世茂集團(tuán)緊急召開投資人電話會議，就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行回應(yīng)。

會上，世茂對陸家嘴信托貸款進(jìn)行澄清，指出該信托體量大概30億，到期期限將在2022年-2023年。

同時，世茂針對近來外界關(guān)注的理財產(chǎn)品規(guī)模、境外美元債安排、再融資情況等進(jìn)行回應(yīng)，表明今年內(nèi)并無到期的美元債和公司債，即是說年內(nèi)無公開市場債務(wù)償付壓力。

此外，世茂披露將有一筆明年四五月到期的7億美元債，已與投資人在商談；以及一筆七月到期的10億美元債。

但不可否認(rèn)的是，當(dāng)前政府與金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度下，房企籌措資金的通道正在不斷被擠壓。

如昨日11月8日，深圳召開了房地產(chǎn)形勢調(diào)研會，萬科、佳兆業(yè)、卓越等房企參與，其中不少房企都或多或少提及了當(dāng)前融資及現(xiàn)金流受限的處境。不過也有房企表示，10月、11月按揭方面已有一定的放松。

世茂同樣在上述會議中就袒露：“最關(guān)鍵的還是金融機(jī)構(gòu)的信心，像我們發(fā)債還有50-60億的額度，但發(fā)不出去。如果這些債務(wù)全都不能借新還舊，那還是壓力非常大的?！?/p>

如何提振金融機(jī)構(gòu)信心？世茂稱近期公司將會啟動對美元債和股票的回購，希望給市場更多的信心。

回購資金來源之一，或許就是資產(chǎn)出售所得。

可以明顯窺見的是，整體融資緊張、銷售及回款放緩下，出售資產(chǎn)已成為最快的現(xiàn)金籌措方式。

世茂在會議中就回應(yīng)投資者稱，極端情況下公司進(jìn)行資產(chǎn)出售的話，能回籠2000多億現(xiàn)金，這將是對債務(wù)最好的保障。

“我們還有一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，之前不舍得賣但是現(xiàn)在也在談了。我們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)負(fù)債是很少的，基本上賣100億可以回50億。”

世茂稱，集團(tuán)在上海、北京的辦公樓和酒店很多，但還在談價格；香港方面有200多億貨值可以賣。

因此，在中環(huán)中心抵押貸款之外，接下來或可窺見世茂不時的資產(chǎn)出售動作。

就在上周，上海陸家嘴93套房產(chǎn)老舊一夜拋售的消息引起轟動，據(jù)悉房源持有方正是世茂集團(tuán)下屬的蘇滬區(qū)域公司。

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原標(biāo)題： 香港傳真 | 從海航、恒大到世茂 那些被抵押變現(xiàn)的香港物業(yè)