觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
禹洲集團(tuán)將旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服務(wù)集團(tuán)上市，其中，廈門禹佳商業(yè)主要負(fù)責(zé)集團(tuán)的商管業(yè)務(wù)，而本次轉(zhuǎn)讓的禹洲物業(yè)服務(wù)則主要負(fù)責(zé)物管。
繼碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶、合生活接盤恒大物業(yè)及雅生活以后，2022年開(kāi)年，物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)整合熱潮還在持續(xù)。
1月5日晚間，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、禹洲集團(tuán)接連發(fā)布公告稱，華潤(rùn)萬(wàn)象生活計(jì)劃收購(gòu)禹洲集團(tuán)旗下禹洲物業(yè)服務(wù)的全部已發(fā)行股本，收購(gòu)代價(jià)不高于人民幣10.6億元。
通過(guò)查詢股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，此次出售的標(biāo)的公司為此前遞表上市的禹佳生活服務(wù)集團(tuán)的一部分。
據(jù)了解，禹佳生活服務(wù)集團(tuán)擁有廈門禹洲商業(yè)和禹洲物業(yè)服務(wù)兩大分支，前者主攻商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，而后者主營(yíng)住宅物業(yè)管理服務(wù)。
二度遞表失效、15倍PE“賣子”……禹洲集團(tuán)出售旗下物業(yè)平臺(tái)或許源于資金困局下的無(wú)奈。
但轉(zhuǎn)讓禹洲物業(yè)服務(wù)是否僅僅是開(kāi)始？下一次，商管平臺(tái)又是否會(huì)被擺上貨架？
對(duì)物管行業(yè)而言，2021年是個(gè)分水嶺。
在此之前，房企陸續(xù)分拆物業(yè)平臺(tái)搶灘上市風(fēng)口，其中不乏大型物管企業(yè)如碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等，亦有不少“蚊型”企業(yè)如興業(yè)物聯(lián)、方圓生活服務(wù)等。
在此之后，行業(yè)收并購(gòu)節(jié)奏不斷加快。年內(nèi)，碧桂園服務(wù)分別斥資100億元、54.32億元、33億元收購(gòu)富力物業(yè)、嘉寶服務(wù)、鄰里樂(lè)控股；花樣年12.6億收購(gòu)綠閔物業(yè)；傳合生活參與收購(gòu)恒大物業(yè)、雅生活、奧園健康……
數(shù)據(jù)顯示，2021年物管行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)71宗，涉及并購(gòu)方33家。交易總金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約215.33%。
最新消息顯示，1月5日晚間，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布公告稱，其全資附屬公司潤(rùn)楹(作為擬買方)與天津禹佳(作為擬賣方)就擬買賣目標(biāo)禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司全部注冊(cè)資本訂立框架協(xié)議。
據(jù)此，華潤(rùn)萬(wàn)象生活計(jì)劃收購(gòu)禹洲集團(tuán)旗下禹洲物業(yè)服務(wù)，代價(jià)不超過(guò)人民幣10.6億元。
上述交易完成后，禹洲物業(yè)服務(wù)及旗下公司將不再是禹洲集團(tuán)的附屬公司，相關(guān)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)、資產(chǎn)及負(fù)債將不再并入禹洲集團(tuán)。
從華潤(rùn)萬(wàn)象生活的角度來(lái)看，收并購(gòu)能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)在管規(guī)模的快速擴(kuò)張。
據(jù)2021年中期報(bào)告顯示，碧桂園服務(wù)的在管面積約為6.44億平方米，為物管上市公司之首。除此之外，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、恒大物業(yè)、萬(wàn)物云等企業(yè)的在管規(guī)模在4億平方米以上。同期，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的在管規(guī)模約為1.22億平方米，處于行業(yè)中游水平。
雖然此次公告并未披露禹洲物業(yè)服務(wù)的在管面積，但此前披露的禹佳生活服務(wù)招股書(shū)顯示，截至2020年6月30日，禹佳生活為74個(gè)住宅項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)（主要由禹洲物業(yè)服務(wù)提供服務(wù)），在管建筑面積約1320萬(wàn)平方米，已訂約123個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，已訂約總建筑面積約2260萬(wàn)平方米。
同時(shí)，禹佳生活為26個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目提供服務(wù)（主要由廈門禹洲商業(yè)提供服務(wù)），在管建筑面積為70萬(wàn)平方米，已訂約34個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約為110萬(wàn)平方米。
這也意味著，此次收并購(gòu)能夠?yàn)槿A潤(rùn)萬(wàn)象生活提供超千萬(wàn)平方米的在管面積，能夠進(jìn)一步擴(kuò)充企業(yè)的規(guī)模。
對(duì)交易的另一方禹洲集團(tuán)而言，此番出售或能迅速回流資金。
禹洲集團(tuán)在同日晚間公告表示，出售完成后，集團(tuán)預(yù)計(jì)于截至2022年12月31日止財(cái)政年度確認(rèn)出售出售公司的收益約人民幣7.19億元(扣除出售事項(xiàng)的成本及費(fèi)用前)。出售事項(xiàng)產(chǎn)生的所得款項(xiàng)凈額預(yù)期將用作一般營(yíng)運(yùn)資金或集團(tuán)未來(lái)商機(jī)的融資。
事實(shí)上，自2021年下半年以來(lái)，坊間頻頻傳出禹洲集團(tuán)資金鏈承壓的消息。同時(shí)，有關(guān)質(zhì)押總部大樓貸款11億元、評(píng)級(jí)下調(diào)等消息紛紛襲來(lái)。
截至2021年中期，禹洲集團(tuán)的短期負(fù)債151.71億元，其他短期負(fù)債629.86億元，應(yīng)付賬款116.50億元，而公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有209.44億元。
另外，債券市場(chǎng)方面，2022年1月，禹洲集團(tuán)將有兩筆美元債到期，其中，一筆美元債券的票面金額是3.5億美元，需要兌付的本息合計(jì)是3.47億美元。另外一筆美元債券的票面金額是5億美元，需要兌付的金額是2.42億美元。
也就是說(shuō)，禹洲集團(tuán)擁有5.89億美元的臨期債務(wù)（相當(dāng)于37.51億元人民幣），市場(chǎng)對(duì)禹洲就按能否按時(shí)、足額兌付這兩筆債券尤為關(guān)注。
除此之外，2023年，禹洲集團(tuán)到期的美元債券是13.5億美元；2024年、2025年以及2026年，禹洲集團(tuán)到期的美元債券分別是10億美元、8.95億美元將、9.35億美元，在融資難、銷售難的當(dāng)下，償債壓力可謂巨大。
而出售資產(chǎn)成為其迅速回流資金的方式。
溢價(jià)
回到此次收購(gòu)標(biāo)的本身。
據(jù)了解，禹洲物業(yè)服務(wù)于1997年05月22日成立，主要于中國(guó)從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，其于中國(guó)福建省、安徽省及浙江省擁有多項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目。
禹洲物業(yè)服務(wù)旗下?lián)碛懈＝ㄈf(wàn)龍、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司。
據(jù)了解，此前禹洲集團(tuán)將旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服務(wù)集團(tuán)上市，其中，廈門禹佳商業(yè)主要負(fù)責(zé)集團(tuán)的商管業(yè)務(wù)，而本次轉(zhuǎn)讓的禹洲物業(yè)服務(wù)則主要負(fù)責(zé)物管。
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
曾經(jīng)，禹洲集團(tuán)對(duì)禹佳生活服務(wù)寄予厚望。去年，林龍安在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)便表示，物業(yè)上市不斷在銜接，他表達(dá)對(duì)物業(yè)上市的期待，并希望爭(zhēng)取在下半年能夠上市。
而禹佳生活服務(wù)最早在在2020年12月11日便向港交所遞交了招股書(shū)，其商管+物管的概念，一度成為資本市場(chǎng)討論的熱點(diǎn)，而這也被外界稱作禹洲集團(tuán)新的增長(zhǎng)。
不過(guò)，事與愿違，上述招股書(shū)在經(jīng)歷6個(gè)月的聆訊期后失效，雖然，禹洲集團(tuán)在2021年6月16日二次遞表，但截至12月15日，這份快速更新數(shù)據(jù)的招股書(shū)再度失效。
隨后，12月20日，禹洲物業(yè)再傳新動(dòng)態(tài)，彼時(shí)，禹洲集團(tuán)公告表示，林禹芳因工作調(diào)配，即彼將專注于禹洲集團(tuán)附屬公司禹佳生活服務(wù)集團(tuán)有限公司的管理工作，已辭任公司執(zhí)行董事及可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)主席。
針對(duì)這一人事變動(dòng)，外界看作是禹洲集團(tuán)在為物業(yè)上市做出準(zhǔn)備。
彼時(shí)，不管是公告中，亦或是接近禹洲集團(tuán)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪的表態(tài)，都能看出禹洲集團(tuán)對(duì)于禹佳生活服務(wù)的重視，因此也讓林禹芳辭去集團(tuán)的工作，專注禹佳生活服務(wù)的管理工作。背后的目的，也許正是為了繼續(xù)推動(dòng)禹佳生活服務(wù)的上市工作。
值得一提的細(xì)節(jié)是，林禹芳在2017年舊金山大學(xué)工商管理學(xué)士畢業(yè)后，2017年8月至2018年10月在中銀國(guó)際（香港）擔(dān)任研究分析師，負(fù)責(zé)信貸分析、固定收入研究及客戶咨詢。而中銀國(guó)際也是此次禹佳生活服務(wù)分拆上市的聯(lián)席保薦人。
因此，不少分析認(rèn)為，相關(guān)業(yè)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，或許能讓林禹芳在禹佳生活服務(wù)分拆上市中起到推動(dòng)作用。
但如今，人事變動(dòng)不到一個(gè)月時(shí)間，禹佳生活服務(wù)沒(méi)有新的上市動(dòng)態(tài)，反而迎來(lái)了“散售”的消息。
按照已經(jīng)失效的招股書(shū)中披露的數(shù)據(jù)，禹佳生活服務(wù)2020年實(shí)現(xiàn)收入6.3億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)26.9%，凈利潤(rùn)由2018年的3424萬(wàn)元增至2020年的8321萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)55.9%。規(guī)模方面，公司2020總在管面積達(dá)1840萬(wàn)平方米，三年年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)27.1%。
與此同時(shí)，禹佳生活服務(wù)的發(fā)展極度依賴于禹洲集團(tuán)的發(fā)展，在2018年至2020年，其來(lái)自于關(guān)聯(lián)方的在管面積，占其總在管建筑面積的100.0%、100.0%及83.5%；并且在上述報(bào)告期內(nèi)，由關(guān)聯(lián)方產(chǎn)生的物業(yè)管理服務(wù)總收入占比為100.0%、100.0%及94.9%。
而此次的出售公告顯示，禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司于2021年10月31日的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為人民幣1.01億元。截至2020年12月31日，禹洲物業(yè)服務(wù)稅前溢利為6644.9萬(wàn)元，稅后溢利則為4880.2萬(wàn)元。
以10.6億元的出售價(jià)格粗略計(jì)算，出售禹洲物業(yè)服務(wù)的PE，按稅前溢利算為16倍，按稅后溢利算則為22倍，整體溢價(jià)較高。
而此前，碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶的PE為17倍，龍湖智慧生活收購(gòu)億達(dá)服務(wù)，對(duì)應(yīng)PE僅14倍，融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)集團(tuán)商管板塊PE不到13倍……
而禹洲物業(yè)服務(wù)的規(guī)模整體較小、對(duì)母公司依賴度高、整體盈利能力較弱……但從收購(gòu)PE來(lái)看，不少投資者在公開(kāi)平臺(tái)感慨道：“價(jià)格還挺貴”！
與此同時(shí)，禹洲物業(yè)服務(wù)的出售是終點(diǎn)，還是其頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的開(kāi)始，還需持續(xù)關(guān)注。
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