投拓狗日記 資產(chǎn)界注：本文由投拓狗日記（ziguanshidai）授權(quán)發(fā)布，作者：陽新芽 。
如果說過去的地產(chǎn)，主要解決的是城鎮(zhèn)化的問題，那么下一階段政府對地產(chǎn)的考量更多的出發(fā)點(diǎn)是城市生態(tài)布局的科學(xué)升級和產(chǎn)業(yè)的提升發(fā)展。
無論是最近廣泛討論的TOD還是產(chǎn)城融合，都是沿著這一思路在進(jìn)行。
另一方面，無論傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的迫切需求還是新興產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，都需要全新的產(chǎn)業(yè)配套和服務(wù)。
市場需求的另一端是政策對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大力支持，和開發(fā)商的順勢而動(dòng)。目前，前50強(qiáng)房企已經(jīng)有45家進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
下面是新芽和行根總結(jié)的關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的9個(gè)重要觀點(diǎn)。
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做的是產(chǎn)城融合
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做的是產(chǎn)城融合，看似是園，實(shí)則是城。無論是研發(fā)辦公、商業(yè)、酒店，還是社區(qū)、公共配套、住宅配套等業(yè)態(tài)，其產(chǎn)品線都是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)之下進(jìn)行的合理布局，生產(chǎn)、生活、生態(tài)交融有序、有機(jī)統(tǒng)一。這樣的產(chǎn)城才能真正滿足人民對美好幸福生活的向往。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商既然做產(chǎn)城融合，那么除了研發(fā)辦公用房之外，自然還要有商業(yè)、公寓、酒店及住宅等配套。園區(qū)物業(yè)不僅僅要滿足企業(yè)的需求，同時(shí)還要滿足企業(yè)里面人的需求，這些都具備了才是真正的產(chǎn)城融合。
二、產(chǎn)業(yè)忽悠的時(shí)代已經(jīng)過去
所謂“拿地不走招拍掛，產(chǎn)業(yè)地標(biāo)加文化”，不少開發(fā)商做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存粹為了“花式拿地”。
把握政策，扛著文化+、旅游+、產(chǎn)業(yè)+的大旗向政府拿地簡直玩的不要太溜。然而，這個(gè)年頭，只有政策和大旗，真能順利拿到土地嗎？
政府的投促局天天和勾地佬打交道，領(lǐng)導(dǎo)們聽過的忽悠，看過的方案比你吃過的飯都多，各種大小算盤他們都心知肚明。假大空的忽悠早已過時(shí)，靠忽悠享受士地紅利的時(shí)代已經(jīng)過去。
即便算你忽悠過關(guān)，未來還是要面臨承諾兌現(xiàn)的那一天，產(chǎn)值、稅收、就業(yè)等無法達(dá)標(biāo)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，你拿到的不是地，是燙手山芋。
除非你是真有什么關(guān)系和貓膩，否則，抱著忽悠的心態(tài)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真別碰，浪費(fèi)時(shí)間不討好。
三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式無法復(fù)制
婚嫁講究門當(dāng)戶對，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式講究區(qū)域適配。
迪士尼的IP夠大了吧，落到邊遠(yuǎn)山區(qū)合不合適？烏鎮(zhèn)夠牛了吧，照搬它的模式在四線城市再建個(gè)水鄉(xiāng)又行不行？很多依葫蘆畫瓢的項(xiàng)目就是這么死的。
如果有人告訴你，他能夠復(fù)制硅谷、能夠復(fù)制大連軟件園、蘇州工業(yè)園、北京中關(guān)村，能復(fù)制貴州大數(shù)據(jù)城你相信嗎?反正新芽我不信。
因?yàn)?，天時(shí)、地利、人和、環(huán)境都變了，產(chǎn)業(yè)的形勢和土壤也都變了。不同城市資源特色、人才結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)要素、政策環(huán)境等因素千差萬別。
想重復(fù)過去曾經(jīng)經(jīng)典的成功已經(jīng)不大可能了，是低概率的“黑天鵝事件”。經(jīng)驗(yàn)只能借鑒，難以復(fù)制。
四、擴(kuò)展的核心是財(cái)務(wù)模型和招商團(tuán)隊(duì)
產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營服務(wù)等，都不是決定園區(qū)項(xiàng)目能否在異地成功復(fù)制的關(guān)鍵，真正決定復(fù)制成功與否的其實(shí)只有財(cái)務(wù)模型和招商團(tuán)隊(duì)模型。
對于那些想要在全國進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略復(fù)制擴(kuò)張的園區(qū)運(yùn)營商來說，首先要做的是手中成熟的項(xiàng)目通過運(yùn)營和資源整合把賬算清楚，物業(yè)租售和運(yùn)營服務(wù)的收入至少保證在10%的年收益率，磨合出一套成熟的財(cái)務(wù)模型，把平衡帳目的幾個(gè)要素總結(jié)后嘗試復(fù)制。
在新園區(qū)的介入前，必須保證這些要素全都湊齊；另外構(gòu)建一套完善的招商團(tuán)隊(duì)模型，保證園區(qū)招商的戰(zhàn)斗力，否則不要輕易去做。
五、死掉的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是盲目高端
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)門類中，通過完全市場化競爭能算過來賬的就兩類，一個(gè)是物流地產(chǎn)，另一個(gè)是標(biāo)準(zhǔn)廠房。
做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，沒有哪家企業(yè)是死于定位低端的，低端的物流與標(biāo)準(zhǔn)廠房，是區(qū)域剛需，成本低，即使做錯(cuò)了大不了推倒重來；但做高端的業(yè)態(tài)，一旦預(yù)判失誤，對政府的承諾落空，又是重資產(chǎn)形式投入進(jìn)去，神仙也救不活。
沒有那個(gè)園區(qū)死得是因?yàn)槎ㄎ惶土?，都是死在高定位上面。很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都吃過這種虧。拿地一看很好，有自己特別樂觀的，也有政府逼你的，還有政府跟你一互動(dòng)，自己本來就偏熱，政府也偏熱，兩個(gè)在一起更熱，這個(gè)園區(qū)就活不太長了。
六、主導(dǎo)方是政府，我們只是打輔助
很多開發(fā)商做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常犯的一個(gè)錯(cuò)誤是，在和政府打交道時(shí)試圖把自己所謂的先進(jìn)模式推銷給政府，永遠(yuǎn)是“我要干什么”。
動(dòng)不動(dòng)就告訴當(dāng)?shù)卣乙蛟煲粋€(gè)你沒有的東西，將北上廣深的資源在這里聚集。問題是同城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移還得有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，何況本地沒有基礎(chǔ)，要打造產(chǎn)業(yè)集群何其難哉！
千萬別把牛皮吹太大，大到自己走不下去。畢竟政府想要戳破牛皮，有的是手段。
永遠(yuǎn)要記住，最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源、政策資源都在地方政府手中。大型產(chǎn)業(yè)方進(jìn)入任何一個(gè)區(qū)域，一定是先和政府談，再由政府對接落地載體。開發(fā)商真正要做的是爭取讓政府和產(chǎn)業(yè)方將這個(gè)落地載體交給自己做。
地方政府最大的痛點(diǎn)，是區(qū)域開發(fā)沒有主題，沒有觀感，沒有興奮點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)就是幫助政府梳理產(chǎn)業(yè)資源、促成產(chǎn)業(yè)集聚、做好產(chǎn)業(yè)服務(wù)，而不是關(guān)系顛倒——我要做什么產(chǎn)業(yè)，要求政府來幫我。
所以，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，必須擺正自己的位置：政府才是主導(dǎo)方，我們只是在幫政府打輔助。
七、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賺的是這四道錢
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要賺四道錢。
第一道是資源整合的錢：即是為政府招商引資，產(chǎn)業(yè)落地的好處費(fèi)。很多時(shí)候，第一道錢強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè)方才是拿大頭的主，開發(fā)商完全是跟在背后喝口稀飯。
第二道是土地整理和開發(fā)銷售的錢：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)投入大、回報(bào)慢、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，不像住宅地產(chǎn)可以高周轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在現(xiàn)金流上如果無法平衡前期巨大的投入，那么隨著開發(fā)的深入，很可能因資金鏈斷裂而功敗垂成。
所以，通過適當(dāng)比例的房地產(chǎn)開發(fā)銷售，回籠資金，達(dá)到現(xiàn)金流平衡，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商活下去的唯一途徑（不差錢的開發(fā)商除外）。
第三道是租金和資產(chǎn)升值：租賃收入可以在一定程度上平衡現(xiàn)金流之外，甚至成為重要的盈利端口。另外，租賃收入還有一個(gè)非常重要的作用，就是可以用來做資產(chǎn)證券化。
第四道是軟性服務(wù)、產(chǎn)業(yè)培育的錢：一方面，運(yùn)營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務(wù)平臺(tái)，幫助需求雙方資源對接，從而獲取服務(wù)增值收益。
一方面，可以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)孵化基金，早期介入項(xiàng)目，助力園區(qū)企業(yè)成長。
未來產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的軟性服務(wù)收入，一定會(huì)代替銷售、租金等硬性收入，成為主流。
八、短債長投是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正的殺手
中國開發(fā)商很難靜下心來做好自持運(yùn)營的根本原因在于短債長投。甚至可以說，一切指望用短債的錢做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，其本質(zhì)都是賣房思維的傳統(tǒng)地產(chǎn)。
國內(nèi)的開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在70-80%，這就意味著開發(fā)商不可能主動(dòng)持有資產(chǎn)，持有經(jīng)營就是要擠占寶貴的現(xiàn)金流。
所以，一般的開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的處理方式，自然是能賣就賣。君不見，當(dāng)年萬達(dá)、萬科為了發(fā)準(zhǔn)REITS，收益貼息，為了回收現(xiàn)金流，虧著也要賣。
什么成立離岸地產(chǎn)基金，什么聯(lián)手養(yǎng)老保險(xiǎn)，都只能是個(gè)別開發(fā)商的個(gè)案操作?？梢哉f，不解決資金來源渠道的問題，不實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，談地產(chǎn)轉(zhuǎn)型運(yùn)營服務(wù)商只能是表里不一，自欺欺人。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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