作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

2021年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，無疑是一個(gè)嚴(yán)冬。

引發(fā)一系列暴雷的導(dǎo)火線，原因之一必有融資斷流。因?yàn)閷?duì)于資金密集型的房企而言，現(xiàn)金流是賴以生存發(fā)展的第一保障。

在此背景下，建業(yè)地產(chǎn)同樣倍感艱難，而且2021年7月份，河南更是經(jīng)歷了千年一遇的暴雨，災(zāi)情與疫情給河南房企帶去了更多考驗(yàn)。

建業(yè)在當(dāng)?shù)卣叭f(wàn)人助萬(wàn)企”活動(dòng)背景下撰寫的《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》也在9月初被網(wǎng)絡(luò)傳播，內(nèi)外因素的雙重疊加，引發(fā)外界對(duì)其經(jīng)營(yíng)情況與財(cái)務(wù)健康的擔(dān)憂。

于是，一場(chǎng)圍繞“信心”的行動(dòng)在建業(yè)打響——如深夜召開說明會(huì)，解釋幫扶救援報(bào)告由來；如調(diào)撥30億元償還即將到期的美元債；以及與中原銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得總額達(dá)100億元的綜合融資服務(wù)。

在這個(gè)房地產(chǎn)的冬天，獲得高融資額度的確是最大的好消息，建業(yè)也希望由此鞏固市場(chǎng)信心，為度過這個(gè)寒冬加一重保障。

2021年6月之前，建業(yè)仍然是圍繞河南進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的省域房企，雖常被質(zhì)疑，但也在穩(wěn)步增長(zhǎng)中。

直到9月初，一份幫扶救援報(bào)告的出現(xiàn)，引發(fā)了外界關(guān)注。

在這份報(bào)告中，詳述了建業(yè)因?yàn)闉?zāi)情、疫情所受到的損失，其中，直接損失5.5億元、經(jīng)營(yíng)性損失8億元、運(yùn)營(yíng)性損失3億元以及正在銷售的300多個(gè)項(xiàng)目超過50個(gè)銷售案場(chǎng)關(guān)閉，銷售及回款較原計(jì)劃減少近30億元……累計(jì)各種經(jīng)濟(jì)損失逾50億元。

對(duì)于將“雞蛋”都放在河南省內(nèi)的建業(yè)，災(zāi)情帶來的影響無疑是巨大的。

與此同時(shí)，這份報(bào)告還表示：“受汛情和疫情的雙重影響，七月份以來，建業(yè)地產(chǎn)銷售額下滑35%，回款下降40%。由于回款大幅下降，企業(yè)無法按時(shí)償還銀行貸款，可能造成違約‘失信’……如果建業(yè)被汛情疫情拖累，過不去眼前這個(gè)坎，有可能成為全國(guó)企業(yè)‘暴雷’和倒下的‘下一個(gè)’?！?/p>

直接經(jīng)濟(jì)損失與“違約”“暴雷”等敏感詞，刺激著投資人的神經(jīng)。事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期疊加新冠疫情影響下，建業(yè)地產(chǎn)這兩年銷售也的確遇到了瓶頸。

據(jù)建業(yè)地產(chǎn)年初目標(biāo)，2021年合約銷售目標(biāo)是1200億元，其中重資產(chǎn)是800億元，比2020年683億元上升17%，輕資產(chǎn)是400億元。按69%權(quán)益比例計(jì)算，權(quán)益銷售額約552億元。

彼時(shí)還提到：“預(yù)計(jì)未來三年每年保持15%的增長(zhǎng)，也希望到2023年的時(shí)候，河南省外的項(xiàng)目貢獻(xiàn)的合同銷售能占到總銷售額的30%左右。”

但計(jì)劃趕不上變化，5月份將中原建業(yè)分拆上市后，輕資產(chǎn)部分業(yè)績(jī)不再并表。在8月19日舉行的中期投資者發(fā)布會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)就表示，考慮到疫情和災(zāi)情的影響，結(jié)合目前企業(yè)的情況和整個(gè)行業(yè)的情況，建業(yè)地產(chǎn)將全年銷售目標(biāo)自800億元主動(dòng)下調(diào)到700億元。

實(shí)際銷售數(shù)據(jù)也顯示，8月份之后，9-10月銷售繼續(xù)出現(xiàn)同比大跌。截至2021年12月31日止全年，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額人民幣601.05億元，同比減少為12.0%；總合同銷售建筑面積816.60萬(wàn)平方米，同比減少為8.2%；每平方米平均銷售價(jià)格為人民幣7360元，同比減少4.2%；完成全年目標(biāo)85.86%。

備注：2020年及以前，為輕重資產(chǎn)總銷售額對(duì)比；因中原建業(yè)分拆上市，2021年為重資產(chǎn)銷售額，同比所用基數(shù)為2020年重資產(chǎn)銷售額。

來源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

過去幾年的高速生長(zhǎng)也使盈利與負(fù)債問題逐漸出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年月度銷售均價(jià)最低僅5965元/平方米，最高7702元/平方米，且大多月份出現(xiàn)同比下降，畢竟疫情影響仍在。

另一方面，省域化以及低能級(jí)城市的布局也限制了銷售價(jià)格的抬升——建業(yè)地產(chǎn)于2019年底實(shí)現(xiàn)河南省122個(gè)縣及縣級(jí)以上城市全覆蓋。

截至2021年中期，建業(yè)地產(chǎn)毛利率為17.9%，同比減少5.8個(gè)百分點(diǎn)，（2020年中期23.7%、2019年中期27.3%）；凈利潤(rùn)率進(jìn)一步從6%降至5%（2020年中期6.04%、2019年8.5%）。

負(fù)債方面，2015年到2020年，建業(yè)地產(chǎn)負(fù)債總額分別為324.4億元、373.29億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元、1493.19億元。

可以看到，建業(yè)的負(fù)債在2017年-2019年有較大幅度提升，主要原因或在于大規(guī)模增加土地儲(chǔ)備。

在三條紅線約束下，2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)錄得總資產(chǎn)1613.28億元，總負(fù)債微降至1485.76億元，但由于總資產(chǎn)下降更多，以致資產(chǎn)負(fù)債率為92.10%，較2020年末的91.10%上升約1個(gè)百分點(diǎn)。

此外，報(bào)告期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)凈借貸總額約118.13億元，凈負(fù)債率為92.6%，相比年初的56.8%提高了35.8個(gè)百分點(diǎn)。

期末公司流動(dòng)負(fù)債有1264億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有85.26億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物較上年同期226.19億元減少一半多，為108.7億元。

與此同時(shí)，在2021年房地產(chǎn)企業(yè)融資受限與降杠桿雙重壓力下，建業(yè)地產(chǎn)截止至中期的融資活動(dòng)同樣不樂觀。

數(shù)字顯示，上半年融資進(jìn)賬不多，但是償付額度較大——融資所得約84.56億元，融資支出則達(dá)到161.32億元，兩者相抵后，共支出76.76億元，上年同期該項(xiàng)支出僅12.86億元，2020年末共支出32億元。而之前的年份，融資收入均大于償債支出。

僅就這些數(shù)字看來，流動(dòng)性壓力的確不低。

讓投資者擔(dān)心的，除了流動(dòng)性壓力之外，美元債同樣受關(guān)注。

《幫扶救援》報(bào)告就提到，建業(yè)旗下有四家在香港上市公司（建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造、建業(yè)新生活、中原建業(yè)），發(fā)行外債30多億美金，占全省境外上市公司發(fā)行外債的一半左右。

從目前暴雷房企來看，大多觸發(fā)原因都和美元債相關(guān)，因而，建業(yè)額度不小的美元債也觸動(dòng)了投資者的信心。

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2021年中期報(bào)告披露，上半年已悉數(shù)贖回兩筆共7億美元優(yōu)先票據(jù)，以及發(fā)行于2022年到期的本金金額為2億美元及于2025年到期的本金金額為2.6億美元優(yōu)先票據(jù)。據(jù)此，建業(yè)即將于2021下半年至2025年到期的優(yōu)先票據(jù)共28.6億美元（折合人民幣約183.8億元）。

建業(yè)地產(chǎn)美元優(yōu)先票據(jù)負(fù)債情況

2021年，受疫情影響以及房企頻繁暴雷引發(fā)信用危機(jī)，美元債面臨融資難以及負(fù)債成本被動(dòng)提高等風(fēng)險(xiǎn)，建業(yè)地產(chǎn)近65%債務(wù)為美元債，融資同樣受到影響。

數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)融資成本由截至2020年6月30日止六個(gè)月約人民幣3.70億元上升25.7%至2021年同期約人民幣4.64億元。主要由于本期人民幣兌美元匯率波動(dòng)，令遠(yuǎn)期外匯合約、外匯期權(quán)及外匯掉期合約等衍生金融工具的公允價(jià)值變動(dòng)虧損約人民幣1.19億元(2020年同期：收益約人民幣0.96億元）；與借貸利息支出減少約人民幣1.20億元抵沖所致。

問題在《幫扶救援》報(bào)告里也在報(bào)告外，故而，報(bào)告被廣泛流傳后，在市場(chǎng)上產(chǎn)生巨大影響，建業(yè)的美元債券價(jià)格也出現(xiàn)暴跌，1美元面值的債券跌到了4.4美分-81.2美分以及3.5美分-69.6美分。

為了快速消除影響，建業(yè)迅速在9月9日深夜召開說明會(huì)，解釋該報(bào)告的由來與其中問題的解決情況。

據(jù)建業(yè)集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)總裁王俊當(dāng)時(shí)透露：“問題得到了政府積極的回應(yīng)，電話會(huì)開完后債券價(jià)格也回到昨天（9月8日）的水平?！?/p>

按照建業(yè)的說法，幫扶救援報(bào)告并非企業(yè)自發(fā)行為，而是響應(yīng)政府活動(dòng)的結(jié)果：“網(wǎng)上流傳出來的文件，背景是河南省‘萬(wàn)人助萬(wàn)企’的活動(dòng)，是政府和企業(yè)之間的活動(dòng)，政府主動(dòng)深入企業(yè)，是在災(zāi)情之前就主動(dòng)深入企業(yè)掌握情況，然后落實(shí)各種各樣的措施、政策，幫助企業(yè)解決一些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的問題?！?/p>

“在這樣的背景下，再加上百年一遇的水災(zāi)，新冠疫情在河南爆發(fā)，雙重的因素疊加，建業(yè)也是在這樣的情況下向政府遞交了報(bào)告。”

這個(gè)背景信息安撫了市場(chǎng)情緒，而且在說明會(huì)上，建業(yè)還釋放了許多經(jīng)營(yíng)向好的新消息。

當(dāng)時(shí)建業(yè)的簡(jiǎn)單匯報(bào)顯示，8月銷售額52.6億元，同比持平、單月回款45.4億元，同比持平；中原建業(yè)新簽6個(gè)項(xiàng)目，同比增加20%、新簽面積59萬(wàn)平方米，同比增23.5%；建業(yè)物業(yè)外拓421萬(wàn)平方米。

這些數(shù)據(jù)明顯給了投資者不小信心，只是此后的9-12月，由于銀行暫停房貸、行業(yè)景氣度走低等因素影響，建業(yè)地產(chǎn)銷售額分別出現(xiàn)了-17.50%、-70.71%、-10%、-22.10%的跌幅。

來源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

與此同時(shí)，9月4號(hào)河南電影小鎮(zhèn)正式重新開園，均已恢復(fù)到災(zāi)情和疫情之前的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，全省8家建業(yè)大食堂、10家建業(yè)酒店、7家商場(chǎng)、4家綠色基地也都已經(jīng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

“目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況是穩(wěn)健向好的，各項(xiàng)目的營(yíng)銷工作也全面恢復(fù)到了疫情和災(zāi)情前的情況?！蓖蹩≡诎l(fā)布會(huì)上這樣表示。

針對(duì)資金狀況，王俊亦表示，建業(yè)地產(chǎn)的資金是安全的。

據(jù)介紹，截至6月30日，建業(yè)地產(chǎn)賬面現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物總余額是165億元，其中56億元是受限現(xiàn)金，包括監(jiān)控戶的資金、按揭的資金等。截至8月底，建業(yè)地產(chǎn)賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的余額已增加至180億元。

這個(gè)主要是因?yàn)?月、8月份的銷售及回款支持，尤其是7月份銷售回款達(dá)到35億元，8月份銷售回款達(dá)到45.4億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為凈流入。

過往財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也顯示，在手現(xiàn)金均可覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)。

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建業(yè)方面指出，在災(zāi)情和疫情之后，公司嚴(yán)控了土地投資的支出，“我們預(yù)計(jì)9月份銷售可獲得超過50億元的回款。預(yù)計(jì)截至9月底，公司賬面總現(xiàn)金能超過200億元，自由資金可望達(dá)到150億元?！?/p>

對(duì)于大多數(shù)房企來說，2021年不能完成目標(biāo)并非什么稀罕事，但是銷售下滑將同步影響回款與收入，這些也是實(shí)實(shí)在在考核房企真正現(xiàn)金流的重要指標(biāo)，是能否按時(shí)償付債務(wù)的前提。

事實(shí)上，“三條紅線”實(shí)施之后，房企紛紛在降負(fù)債，建業(yè)地產(chǎn)也不例外。

觀點(diǎn)新媒體查閱2021年中期報(bào)告，于2021年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)凈借貸總額約為118.13億元，凈負(fù)債比率約為92.6%。其中，2021年6月30日有息負(fù)債余額約為282.93億元，較2020年底減少30億元，下降9.6%；2021年6月30日一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比約為30.1%，低于2020年末的48.7%。

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“下半年預(yù)計(jì)還要再降低30億元左右的有息負(fù)債，凈借貸的比例我們希望在全年能夠降到50%左右?！蓖蹩”硎?，整個(gè)下半年建業(yè)會(huì)繼續(xù)做好合理安排和審慎的處理，用比較低息、比較長(zhǎng)時(shí)間的債替換相對(duì)利率比較高的、比較短的債，要持續(xù)優(yōu)化融資成本。

據(jù)了解，建業(yè)地產(chǎn)2021年上半年平均融資成本約為7.6%，與上年同期基本持平，相比6.62%的行業(yè)平均融資利率高近1個(gè)百分點(diǎn)。

美元債方面，按期償付就是最大的好消息。以召開發(fā)布會(huì)同一天為界，此后建業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)發(fā)布購(gòu)回美元優(yōu)先票據(jù)的公告。

其中，9月份合計(jì)回購(gòu)1392.1萬(wàn)美元優(yōu)先票據(jù)；10月1日至10月11日，從公開市場(chǎng)上購(gòu)回部分2021年11月票據(jù)，本金總額為1428萬(wàn)美元。

彼時(shí)，建業(yè)未償還2021年11月票據(jù)的本金總額仍有4億美元，票息6.75%。為應(yīng)對(duì)該即期美元債，建業(yè)地產(chǎn)特意調(diào)撥30億元用以償還即將到期的美元債，于11月8日全部贖回未償還的2021年11月票據(jù)本金金額3.63億美元，連同應(yīng)付利息1225.87萬(wàn)美元。

建業(yè)地產(chǎn)贖回美元票據(jù)

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至此，建業(yè)地產(chǎn)下筆需償還的5億美元債務(wù)，將于2022年8月到期。另外還有8筆美元債，將分別于2023年至2025年相繼到期，總額約19.6億美元，票息均在7%-8%之間。

關(guān)于提振市場(chǎng)信心，最濃墨重彩的一個(gè)動(dòng)作無疑是11月中旬與中原銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得中原銀行提供總額不超過100億元的綜合融資服務(wù)。

受此消息影響，建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)于當(dāng)日午后直線拉升，收盤價(jià)同比上升5.45%。

資料顯示，中原銀行是河南省首家省屬地方法人銀行，而在社會(huì)公眾的投資意識(shí)中多認(rèn)為，國(guó)有企業(yè)擁有政府信用背書，國(guó)企債務(wù)的背后有政府擔(dān)保，不存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

分析指出，建業(yè)此番動(dòng)作，能夠借中原銀行為其背書，釋放穩(wěn)定信號(hào)。畢竟在9月份的“求救信”過后，市場(chǎng)情緒正逐步恢復(fù)，但仍舊信心不足。

另一方面，彼時(shí)可以獲得融資行為的基本上以國(guó)有房企為主，建業(yè)地產(chǎn)作為民企，獲得百億融資服務(wù)，亦釋放出“企業(yè)財(cái)務(wù)優(yōu)質(zhì)，具備融資能力”的信號(hào)，而在資本市場(chǎng)，信心往往比黃金更重要。

在資金之外，建業(yè)地產(chǎn)也開始不斷走出河南，推行“大中原”戰(zhàn)略，這或許可以在另一方面減少投資者對(duì)于“雞蛋放在同一個(gè)籃子”的擔(dān)憂。

標(biāo)志性動(dòng)作為去年6月28日，建業(yè)集團(tuán)與榮華控股戰(zhàn)略合作簽約。根據(jù)協(xié)議，雙方商定充分發(fā)揮各自資源、管理經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)資源、產(chǎn)品服務(wù)、企業(yè)管理等多個(gè)富有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域達(dá)成全面、深入的戰(zhàn)略合作。

此外，建業(yè)集團(tuán)包括四家上市公司在內(nèi)的各個(gè)業(yè)務(wù)板塊，共同拓展陜西省市場(chǎng)、智慧物業(yè)領(lǐng)域、智慧生活服務(wù)、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等各方面深入開展戰(zhàn)略合作，包括但不限于業(yè)務(wù)融合、資源導(dǎo)入及分享等多種合作方式。

胡葆森也在現(xiàn)場(chǎng)表示，希望建業(yè)和榮華在5年后，能夠結(jié)出一個(gè)500億果實(shí)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 冬天法則 | 建業(yè)的信心