觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
這只是“長征”第一步，畢竟問題不止這些，華夏幸福仍需努力。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 自華夏幸福披露債務“暴雷”后，外界翹首以盼的債務重組計劃終于在國慶長假前公布了。
華夏幸福9月30日傍晚公告，公司初步擬定了債務重組計劃，并在省市政府的指導下，與債權人就債務重組計劃的相關內(nèi)容進行了溝通。
據(jù)此，華夏幸福表示以“不逃廢債”為基本前提，通過賣出資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走金融債務、優(yōu)先類金融債務展期或清償、現(xiàn)金兌付等6種方式安排債務清償，涉及金融債務達2192億元。
若簡單對照華夏幸福2021年中報披露的有息負債1876.19億元，此次債務重組計劃，預計可以“消化”掉大部分有息負債壓力，且將支持其恢復項目的正常運營與交付，以保障后續(xù)債務清償?shù)目赡堋?/p>
經(jīng)過是次債務重組后，華夏幸福的業(yè)務與區(qū)域布局預計將迎來全新的變局。
華夏幸福在公告中指出，公司經(jīng)過資產(chǎn)及業(yè)務重組后，將保留孔雀城住宅業(yè)務、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務、物業(yè)管理業(yè)務及其他業(yè)務。以往被指摘較多的“環(huán)京”集中布局或?qū)⒏淖?，因華夏幸福表示，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務布局過于集中的問題將明顯改善，抵御區(qū)域政策和市場風險的能力顯著提高。
或許還有債務問題需要在后續(xù)解決，或許還有不少細節(jié)需要進一步落實，但對于華夏幸福和它的投資者及業(yè)主而言，這份債務重組計劃無疑是一份大禮，也是最好的重新出發(fā)。
2192億債務重組
按照華夏幸福的計劃，債務清償共有6種主要方式，最主要也是最直接的方式就是出售資產(chǎn)，這不單可以回籠資金償付債務，同時還可以帶走不少標的公司自身的金融債務。
華夏幸福表示，對于變現(xiàn)能力強的資產(chǎn)，公司將積極尋找資金實力強、協(xié)同效應好的潛在投資者予以出售，回籠資金主要用于償付金融債，出售資產(chǎn)預計能夠回籠資金約750億元。
回籠資金后，首要任務是安排約570億元用于現(xiàn)金償付金融債務；剩余部分用于落實住宅開發(fā)和交付責任，及恢復產(chǎn)業(yè)新城及其他業(yè)務板塊的正常運營，以保障經(jīng)營債務及承接金融債務的清償。
除了現(xiàn)金兌付約570億元金融債務，伴隨這些資產(chǎn)出售，預計將有500億元金融債務被帶走。
華夏幸福表示：“出售項目公司的自身金融債務，隨項目公司股權出售一并帶走并轉(zhuǎn)出公司，展期、降息，由項目公司依據(jù)債務重組協(xié)議約定還本付息。出售項目公司通過債務置換方式，有條件承接相應的由公司統(tǒng)借統(tǒng)還的金融債務，置換后的債務展期、降息，具體置換方式由公司、可出售項目公司的收購方、相關金融債權人具體協(xié)商?！?/p>
第四種方式，計劃優(yōu)先類金融債務展期或清償約352億元，這包括兩種情況：
應收賬款質(zhì)押和實物資產(chǎn)抵押的金融債務展期留債，維持原財產(chǎn)擔保措施不變。展期期間利率下調(diào)。如若實物資產(chǎn)抵押相關擔保物被處置或出售的，所擔保債權可在擔保物處置或出售價款范圍內(nèi)優(yōu)先清償；應收賬款質(zhì)押的，按年度分期按比例償還。
與房地產(chǎn)開發(fā)建設等業(yè)務相關的開發(fā)貸，由相關金融機構維持開發(fā)貸余額不變，利率下調(diào)，存量項目逐步銷售償還，新增項目逐步投放。
第五種方式，以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設立的信托受益權份額抵償，即以公司約220億元有穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)等資產(chǎn)設立信托計劃，并以信托受益權份額償付相關金融債務。
最后，剩余約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償。展期屆滿后，根據(jù)企業(yè)后續(xù)經(jīng)營情況，可協(xié)商直接清償或繼續(xù)展期。
事實上，由于債務暴雷曾引發(fā)了一系列債務違約，對此華夏幸福也做了三點補充：
在欠息、罰息等事項上，由于企業(yè)經(jīng)營困難，本債務重組計劃項下的金融債務，已發(fā)生未支付的利息豁免或利隨本清,如選擇利隨本清，則利率下調(diào)；已發(fā)生未支付的罰息、違約金、復利及其他違約責任予以豁免。
公開市場債券兌付方面，對于公司在境內(nèi)外發(fā)行債券的清償，應根據(jù)監(jiān)管部門的監(jiān)管制度、債券發(fā)行及募集資金文件的相關要求，按照同債同權、公平公正的原則妥善予以安排。其中，對于境外債券，引導債券持有人委托境內(nèi)代理人加入金融機構債權人委員會，并參與本次債務重組。
擔保措施調(diào)整方面，如存在以下兩種情形：一是按照上述第4-6條（現(xiàn)金兌付約570億元金融債務、以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設立的信托受益權份額抵償，剩余約550億元金融債務由公司承接）等方式清償?shù)膫鶆沾嬖诠蓹噘|(zhì)押的；二是涉及可出售資產(chǎn)或項目公司的擔保措施、確因出售資產(chǎn)或上市公司監(jiān)管要求需要解除擔保的申請債權人配合解除相應擔保措施。
希望恢復正常經(jīng)營后，一切問題也將迎刃而解。
或如公告所言，通過債務重組、持續(xù)運營，在地方財政、稅收、土地政策的支持下，華夏幸福將逐步完善經(jīng)營狀況，恢復“造血”能力，積極爭取修復資信，及早恢復融資能力，保障公司經(jīng)營債務和公司在現(xiàn)金清償及信托受益權份額抵償后承接的金融債務的穩(wěn)定清償。
產(chǎn)城與“環(huán)京”
上半年，華夏幸福接連轉(zhuǎn)讓武漢、南京、嘉興以及北京等項目，就連深圳公司及旗下城市更新項目也一售而空。
與此同時，華夏幸福也在積極引入外援。今年2月，廊坊市人民政府與河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司共同出資的河北新空港發(fā)展投資有限公司已正式成立，據(jù)傳該公司將成為華夏幸福債務重組的主體。
結合最新的債務重組計劃高達2192億元債務“去化”，預計可以消掉不小有息負債壓力，但這只是“長征”第一步，畢竟問題不止這些，華夏幸福仍需努力。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，由于疫情爆發(fā)，加之其項目多布局在環(huán)京一帶的原因，華夏幸福去年的經(jīng)營受到嚴重影響，在2020年底一場境外投資人電話會議上，華夏幸福表示，2020年大概率無法完成凈利潤目標。
彼時消息傳出后，有關華夏幸福境內(nèi)外債務暴跌、違約消息傳來，資金鏈危機全面爆發(fā)。
至今年中期業(yè)績報告公布，華夏幸福對此的說明是：受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，特別是2020年年底至2021年3月北京、河北新一輪疫情的影響，以及公司流動性自2020年第四季度出現(xiàn)的階段性緊張，公司融資業(yè)務受到較大影響，產(chǎn)業(yè)新城及相關業(yè)務、商業(yè)地產(chǎn)及相關業(yè)務的正常開展均受到一定影響。截至報告期末，累計未能如期償還債務本息合計691.66億元，正在與上述逾期涉及的金融機構積極協(xié)調(diào)展期相關事宜。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體近期報道，華夏幸福9月3日公布最新的債務逾期情況顯示，累計未能如期償還債務本息合計已達878.99億元。
另據(jù)中期財報顯示，上半年末，華夏幸福負債總額為3923.41億元，有息負債賬面余額1876.19億元。其中，一年內(nèi)到期的長期借款334.81億元，短期借款及短期應付債券291.36億元，應付賬款392.36億元，一年內(nèi)到期的非流動負債789.02億元，合計1807.55億元。
雖然此次公布的債務重組計劃并非最終確定版本，仍有不少債務需要在后續(xù)的日子中解決，也有不少細節(jié)需要進一步落實，但隨著方案的逐步落實，過往占用資金較多的產(chǎn)城業(yè)務以及“環(huán)京”集中布局或?qū)⒏淖儭?/p>
華夏幸福于公告有這樣的表述：公司經(jīng)過資產(chǎn)及業(yè)務重組后，將保留孔雀城住宅業(yè)務、部分產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務、物業(yè)管理業(yè)務及其他業(yè)務。
“其中，孔雀城住宅業(yè)務板塊，多措并舉緩解資金壓力，有序運營，落實交房責任，通過成立專門的住宅開發(fā)和交付運作平臺，由‘政債企’三方共同監(jiān)督，努力恢復孔雀城品牌形象，提振去化速度和銷售價格，逐步恢復孔雀城板塊融資功能，探討以滾動拿地開發(fā)等多元化手段，更好地完成房地產(chǎn)開發(fā)與交付任務?！?/p>
“產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務布局過于集中的問題將明顯改善，抵御區(qū)域政策和市場風險的能力顯著提高?！?/p>
另外，在今年2月份內(nèi)部講話中，王文學將公司陷入流動性困境的原因歸納為四點：第一是錯誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢，投資過于集中。第二，新拓區(qū)域尚在培育中，效果不及預期。第三，前期擴張激進，管理不夠精細。第四，多輪疫情沖擊使經(jīng)營困境雪上加霜。
結合這些表述，或許可以合理猜想，華夏幸福即將出售的資產(chǎn)大概率的布局情況。
債務化解方案雖然較開始的預計時間推遲了4個月公布，具體將出售哪些資產(chǎn)，目前仍不得而知，債務重組從“計劃”到“落實”也尚需時日，但如今已邁出了重要的一步。
“大家可能會擔心，我們會經(jīng)歷多少困難，我要告訴你，最后風險必須化解了，這是結論。怎么弄，大家拭目以待?！蓖跷膶W2月2日在內(nèi)部講話中曾如此說。
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