作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

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端午假期，萬科向外界釋出了一條跟投機(jī)制修訂議案。

6月14日，萬科企業(yè)股份有限公司公告宣布，公司第十八屆董事會(huì)第三十次會(huì)議審議通過《關(guān)于補(bǔ)充完善復(fù)雜項(xiàng)目及非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制的議案》，修訂了新業(yè)務(wù)跟投機(jī)制。

此次完善的跟投機(jī)制涉及的范圍包括但不限于物流倉儲(chǔ)、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)和未來擬拓展的非開發(fā)業(yè)務(wù)。

一位業(yè)內(nèi)人士分析，萬科此次跟投制度主要是針對(duì)孵化成長期的新業(yè)務(wù)，也就是幾個(gè)BU事業(yè)部，萬科物業(yè)因此并未在此次公告之列。

一位業(yè)內(nèi)資深人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)肯定了這一做法，指有利于風(fēng)險(xiǎn)管理和人力資源管理。

“目前根據(jù)公告來看是封頂限制（上限），沒有設(shè)置跟投下限，或許是還需看各項(xiàng)業(yè)務(wù)的具體情況?！?/p>

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，這一跟投機(jī)制補(bǔ)充完善的范圍涉及萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)，包括但不限于物流倉儲(chǔ)、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)，未來擬拓展的非開發(fā)業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，早在2020年5月，萬科第十八屆董事會(huì)第三十次會(huì)議審議就已經(jīng)通過《關(guān)于補(bǔ)充完善復(fù)雜項(xiàng)目及非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制的議案》，明確了復(fù)雜項(xiàng)目和非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制，此次是跟投機(jī)制的一次修訂。

對(duì)比兩次議案能夠發(fā)現(xiàn)，本次議案將跟投人員范圍擴(kuò)大到管理層。去年議案對(duì)于跟投人員有明確限制：除公司董事、監(jiān)事、法定高級(jí)管理人員之外的其他員工，并以復(fù)雜項(xiàng)目所在事業(yè)集團(tuán)（BG）和非開發(fā)業(yè)務(wù)所在事業(yè)部（BU）的員工為主。

此次議案中，跟投人員包括公司董事、監(jiān)事、法定高級(jí)管理人員在內(nèi)的所有員工，以非開發(fā)業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、骨干員工為主，跟投具體方式包括但不限于直接持股，通過設(shè)立合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司、信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃等其他符合法律法規(guī)的方式持股。

取得股權(quán)的來源，包括但不限于受讓相關(guān)下屬子公司股權(quán)、認(rèn)購下屬子公司新增股權(quán)或與萬科共同投資新設(shè)立的公司。

同時(shí)，還上調(diào)了跟投權(quán)益比例上限，從“跟投人員直接或間接持有的項(xiàng)目權(quán)益比例合計(jì)不得超過萬科在該項(xiàng)目/業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例的10%”上調(diào)為20%；對(duì)于萬科股權(quán)比例低于50%的業(yè)務(wù)，跟投人員直接或間接持有的權(quán)益比例還需不超過萬科在該業(yè)務(wù)所持權(quán)益比例的40%。未經(jīng)董事會(huì)薪酬與提名委員會(huì)同意，單一跟投人員直接或間接持有的業(yè)務(wù)權(quán)益比例不超過3%。

跟投價(jià)格方面，考慮不同業(yè)務(wù)的具體發(fā)展情況不同，萬科此次跟投機(jī)制規(guī)定了三種定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括“不低于萬科在該業(yè)務(wù)的已投成本及對(duì)應(yīng)融資成本之和、不低于合資格獨(dú)立第三方評(píng)估的公允價(jià)格、不低于每股凈資產(chǎn)”，各業(yè)務(wù)具體定價(jià)將從三種定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中選擇一種。

這一價(jià)格在不少投資人看來較為優(yōu)渥，他們認(rèn)為，以成本價(jià)出讓多元化業(yè)務(wù)股權(quán)，對(duì)于推動(dòng)成長期多元化業(yè)務(wù)確實(shí)有幫助，倘若是新成立的子公司項(xiàng)目，這樣一份跟投機(jī)制是有益的，但如果是已經(jīng)確定了項(xiàng)目的成功性子公司，這一跟投機(jī)制則不太合理。

跟投能夠獲取多少利益，永遠(yuǎn)是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

另一種說法則表示，非住宅業(yè)務(wù)跟投有助于激勵(lì)，這種成長型業(yè)務(wù)大多都是重資產(chǎn)、回報(bào)周期長、IRR遠(yuǎn)低于住宅開發(fā)的業(yè)務(wù)，不像地產(chǎn)那么成熟，更需要鼓勵(lì)大家加入，因此比住宅的跟投額度提高了一倍。

“萬科是一家混合所有制企業(yè)，公司的員工有合伙人精神，員工的利益和公司利益非常緊密地綁在一塊。在事業(yè)合伙人機(jī)制下，我們有持股計(jì)劃，有項(xiàng)目跟投，有事件合伙。我們內(nèi)部還常有責(zé)任連坐。當(dāng)規(guī)定的任務(wù)沒有完成，所有人都有責(zé)任。”萬科董事會(huì)主席郁亮曾如是表示。

不少分析指出，新業(yè)務(wù)種類更多元、情況更復(fù)雜、周期更長，從這一角度來看，持續(xù)完善新業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制，鼓勵(lì)業(yè)務(wù)核心團(tuán)隊(duì)真金白銀投入，從行動(dòng)上反映了萬科要做好新業(yè)務(wù)的決心。

萬科對(duì)于新業(yè)務(wù)的態(tài)度，近幾年歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)變。

股權(quán)之爭結(jié)束后，萬科積極進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲(chǔ)、長租公寓、冰雪度假、養(yǎng)老、教育、文化、“軌道+物業(yè)”等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，推進(jìn)“萬億計(jì)劃”。

2018年9月，郁亮提出“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為目標(biāo)。萬科2019年的工作重心始終圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)這一“基本盤”，并提出“基于市場，積極銷售，積極回款”等目標(biāo)，并對(duì)長期庫存、運(yùn)營節(jié)奏進(jìn)行優(yōu)化。

如今，萬科顯然打算提高對(duì)新業(yè)務(wù)的重視程度。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前萬科有6個(gè)BG（事業(yè)集團(tuán)）及7個(gè)BU（事業(yè)部），這也是經(jīng)過幾年“賽馬”后脫穎而出的業(yè)務(wù)。具體而言，6個(gè)BG包括南方區(qū)域BG、上海區(qū)域BG、北方區(qū)域BG、中西部區(qū)域BG、西北區(qū)域BG及物業(yè)BG。

而新業(yè)務(wù)主要在7個(gè)BU，包括印力BU、物流BU、長租公寓BU、海外BU、酒店與度假BU、梅沙教育BU及食品BU。

盡管萬科在多個(gè)業(yè)務(wù)賽道持續(xù)探索，但從業(yè)績層面，過去幾年開發(fā)銷售及物業(yè)管理以外的新業(yè)務(wù)，并未創(chuàng)造太多收益。

直到2020年，萬科才罕見披露部分新業(yè)務(wù)收入情況。

期內(nèi)，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)收入25.4億元，商業(yè)（含非并表項(xiàng)目）業(yè)務(wù)收入63.22億元，以及萬緯物流（含非并表項(xiàng)目）業(yè)務(wù)營收18.7億元。

實(shí)際上，為了留住職業(yè)經(jīng)理人的心，讓他們致力于公司的長期發(fā)展，萬科很早就提出“合伙人制度”。

不同于其他企業(yè)，萬科事業(yè)合伙人制度更關(guān)注項(xiàng)目層面，也就是員工在一定比例內(nèi)可以投資公司的新項(xiàng)目，公司管理人員必須投資，并承擔(dān)劣后責(zé)任。

2014年3月28日，萬科第十七屆董事會(huì)第一次會(huì)議審議通過了《關(guān)于建立項(xiàng)目跟投制度的議案》，所有員工初始跟投份額不超過項(xiàng)目資金峰值的5%，另外5%的額外份額由萬科進(jìn)行跟投，跟投員工可以在18個(gè)月內(nèi)受讓該部分額度。

對(duì)于當(dāng)時(shí)的跟投制度，郁亮的解釋是，通過跟投，員工成為項(xiàng)目合伙人，有助于形成背靠背的信任，進(jìn)一步激發(fā)公司內(nèi)的創(chuàng)業(yè)熱情和創(chuàng)造性，為股東創(chuàng)造更大的價(jià)值。

隨后，萬科多次修改跟投制度，對(duì)跟投投資總額作出調(diào)整。

2015年，萬科擴(kuò)大項(xiàng)目資金峰值，跟投資金從項(xiàng)目資金峰值的5%追加至8%，這意味著跟投資金達(dá)到一個(gè)項(xiàng)目資金峰值的13%。也就是說，就是萬科一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，萬科內(nèi)部跟投員工享有13%的權(quán)益收入。

時(shí)隔兩年后，萬科又取消了追加的跟投份額數(shù)，規(guī)定跟投投資總額不超過項(xiàng)目資金峰值的10%。

隨著萬科銷售額不斷突破新高，跟投制度亦在不斷調(diào)整完善。

2018年，萬科作出規(guī)定，跟投人員跟投資金應(yīng)在公司資金投入后20-40個(gè)工作日內(nèi)到賬，也就是說，跟投員工在受讓跟投份額結(jié)束后必須自己拿出項(xiàng)目資金峰值10%再投入。

此外，萬科還提出了特殊劣后機(jī)制，具體分配安排為：項(xiàng)目內(nèi)部收益率（IRR）≤10%：項(xiàng)目收益優(yōu)先向萬科分配，直至萬科達(dá)到項(xiàng)目IRR為10%時(shí)對(duì)應(yīng)的收益水平，再向跟投人員分配項(xiàng)目收益；10%﹤項(xiàng)目IRR≤25%：跟投人員與萬科按出資比例分配項(xiàng)目收益；25%﹤項(xiàng)目IRR：在項(xiàng)目IRR超過25%后的項(xiàng)目收益范圍內(nèi)，由跟投人員按其全部出資比例的1.2倍分享。

短短幾年內(nèi)，萬科的跟投制度便迭代四次，在這期間，萬科合并范圍內(nèi)開放跟投項(xiàng)目出現(xiàn)大量增長。

根據(jù)年報(bào)中披露的數(shù)據(jù)，截至2020年底，萬科累計(jì)有1002個(gè)項(xiàng)目引入跟投機(jī)制。期內(nèi)新獲取的項(xiàng)目中，跟投認(rèn)購金額為37.45億元，占跟投項(xiàng)目資金峰值的2.09%，占萬科權(quán)益資金峰值的3.48%。

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原標(biāo)題： 解局|萬科跟投迭代中的新業(yè)務(wù)想象