作者：李亦輝

來(lái)源：雷達(dá)財(cái)經(jīng)

在政策調(diào)控不斷收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制全面落實(shí)的背景下，房企迎來(lái)最嚴(yán)考核。秉持高質(zhì)量發(fā)展的融創(chuàng)中國(guó)，再次交出了一份優(yōu)異答卷。

8月30日，融創(chuàng)中國(guó)披露了中期業(yè)績(jī)公告，上半年繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億，同比上升12.5%；歸母凈利潤(rùn)119.9億元，同比上升9.4%。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，融創(chuàng)地產(chǎn)主業(yè)憑借著領(lǐng)先的產(chǎn)品力，上半年在保持高回款的同時(shí)，總銷售額穩(wěn)居行業(yè)前四。近年來(lái)重點(diǎn)布局的“地產(chǎn)+”板塊，也在快速提升，為公司貢獻(xiàn)了收入新增點(diǎn)。

業(yè)績(jī)強(qiáng)勁增長(zhǎng)之外，融創(chuàng)的負(fù)債指標(biāo)穩(wěn)步改善，融資成本持續(xù)下降，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，獲得了國(guó)際大行摩根士丹利、花旗、摩根大通等專業(yè)機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可。

取得上述業(yè)績(jī)，融創(chuàng)并不滿足。中期投資分析會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事孫宏斌提出“四更”經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則，讓融創(chuàng)“更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值?！?/p>

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)健，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

過(guò)去一年時(shí)間，地產(chǎn)行業(yè)收獲了比之前更多的關(guān)注，部分房企出現(xiàn)了營(yíng)收放緩、業(yè)績(jī)下滑甚至債務(wù)違約的現(xiàn)象。融創(chuàng)作為綜合實(shí)力強(qiáng)的頭部房企，則展現(xiàn)了穿越周期的穩(wěn)定性。

中報(bào)顯示，上半年，融創(chuàng)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)23.9%至 958.2億元；歸母凈利潤(rùn)119.9億元同比增長(zhǎng)9.4%。同時(shí)，公司毛利199.8億，同比增長(zhǎng)12.5%；每股盈利2.62元，同比增長(zhǎng)8.7%。

在行業(yè)利潤(rùn)普降的當(dāng)下，融創(chuàng)的收入規(guī)模與盈利雙雙提升，成長(zhǎng)動(dòng)能十足。另一方面，融創(chuàng)也在全力降杠桿，推動(dòng)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，達(dá)成更安全基本面。

“從2019年下半年開(kāi)始，融創(chuàng)執(zhí)行降杠桿，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，在過(guò)去兩年改善特別明顯?！睋?jù)孫宏斌介紹，融創(chuàng)先于政策要求主動(dòng)落實(shí)降杠桿。

數(shù)據(jù)也表明，繼在年初快速降至“黃檔”后，融創(chuàng)正在加速邁向“綠檔”。

截至6月30日，融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率約為86.6%，較去年年底下降約9.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比約為1.11，較去年年底提升約0.03；剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76.0%，較去年年底下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)。

截至6月底，公司總資產(chǎn)1.2萬(wàn)億元，較去年底提升9%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負(fù)債比重下降至30%的行業(yè)低位。期末，融創(chuàng)在手現(xiàn)金達(dá)1232億元，其中非受限現(xiàn)金1011億元，較去年底提升2.4%。

在所有的融資中，融創(chuàng)信托借款規(guī)模連續(xù)兩年大幅下降。今年上半年，公司兩次發(fā)行美元票據(jù)，利率分別為5.95%、6.5%，均為公司上市以來(lái)新低。通過(guò)低成本資金替換高成本資金，公司有效降低了融資成本。

業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌提出，融創(chuàng)的融資成本爭(zhēng)取在未來(lái)三年降到5%，信用評(píng)級(jí)做到投資級(jí)?！八晕覀?cè)诮档腿谫Y成本、控制現(xiàn)金流，降低負(fù)債，努力達(dá)到投資評(píng)級(jí)，有需要的時(shí)候也考慮降規(guī)模?！?/p>

實(shí)際上，融創(chuàng)的表現(xiàn)已獲得權(quán)威機(jī)構(gòu)從專業(yè)維度的認(rèn)可。

報(bào)告期內(nèi)，標(biāo)普將融創(chuàng)公司主體評(píng)級(jí)由BB-上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定。穆迪及惠譽(yù)將公司評(píng)級(jí)展望調(diào)升至正面。2021年以來(lái)，摩根士丹利、花旗、摩根大通、中金等機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布研報(bào)力挺融創(chuàng)中國(guó)，分別給予“增持”、“行業(yè)首先”、“跑贏大市”等評(píng)級(jí)。

地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

整體經(jīng)營(yíng)成效良好的背后，融創(chuàng)銷售再創(chuàng)新高。上半年，公司銷售額3208億元，同比增長(zhǎng)64%，總銷售額穩(wěn)居行業(yè)前四。

多年來(lái)，融創(chuàng)前瞻布局，圍繞環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華南、中部和西部地區(qū)，持續(xù)深耕核心城市，目前已結(jié)出碩果。上半年，公司在20個(gè)城市銷售額超50億元，其中北京、上海、蘇州等9城銷售額超100億元，杭州、武漢銷售額超200億元。

展望下半年，融創(chuàng)總可售資源超6600億元，其中約50%位于長(zhǎng)三角與環(huán)渤海地區(qū)，38位于中西部核心城市地區(qū)，13%位于華南地區(qū)?？傮w來(lái)看，融創(chuàng)的土儲(chǔ)位置佳，去化相對(duì)容易。

土地投資方面，融創(chuàng)保持謹(jǐn)慎。2021年上半年，公司獲取權(quán)益土儲(chǔ)貨值2135億元，權(quán)益拿地銷售比37.9%。下半年，融創(chuàng)定下的目標(biāo)是，權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比將控制在30%以內(nèi)，確保流動(dòng)性充裕。

高質(zhì)量的增長(zhǎng)表現(xiàn)，離不開(kāi)質(zhì)量和品質(zhì)的保駕護(hù)航。

繼去年獲得億翰“房企超級(jí)產(chǎn)品力TOP1”之后，2021年上半年，融創(chuàng)再獲中指院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)TOP1”這一榮譽(yù)。

“調(diào)控限房?jī)r(jià)、控地價(jià)，開(kāi)發(fā)商要回到本質(zhì)上，通過(guò)提升品質(zhì)爭(zhēng)取空間?！睂O宏斌強(qiáng)調(diào)，這些年不管市場(chǎng)如何變化，融創(chuàng)一直堅(jiān)持做產(chǎn)品，產(chǎn)品力是公司核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

不少業(yè)務(wù)人士也持類似觀點(diǎn)，認(rèn)為行業(yè)發(fā)展的下一階段，房企間的競(jìng)爭(zhēng)將是產(chǎn)品力的角逐。而政策也有意進(jìn)行引導(dǎo)，7月份，住建部的表態(tài)中，“提品質(zhì)”成為新的調(diào)控關(guān)鍵詞。

為進(jìn)一步夯實(shí)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，融創(chuàng)借助數(shù)字化建設(shè)提升效率，將數(shù)字化作為三年規(guī)劃重要任務(wù)之一。

其中，地產(chǎn)板塊著力推進(jìn)從BIM設(shè)計(jì)、智慧算量、集采平臺(tái)、智慧建造、在線銷售平臺(tái)、客戶關(guān)系的全鏈條數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，基于透明、公正、體驗(yàn)好的底層邏輯，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，并支持提升決策和運(yùn)營(yíng)效率。

“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)打造新增長(zhǎng)點(diǎn)

地產(chǎn)主業(yè)之外，融創(chuàng)積極尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。按公司目標(biāo)，在提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，提升物管、文旅等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的占比。

去年底，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司在港交所完成上市，至今漲幅超過(guò)65%。今年上半年，融創(chuàng)服務(wù)營(yíng)收33.2億元，同比增長(zhǎng)85%；歸母凈利潤(rùn)6.1億元，同比增長(zhǎng)154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)。

營(yíng)收構(gòu)成上，融創(chuàng)服務(wù)收入結(jié)構(gòu)更加均衡，社區(qū)生活服務(wù)細(xì)分業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收入20.5億元，同比增長(zhǎng)94%；社區(qū)生活服務(wù)收入1.9億元，同比增長(zhǎng)206%；非業(yè)主增值服務(wù)收入10.8億元，同比增長(zhǎng)60%。

另外，融創(chuàng)服務(wù)第三方拓展成效顯著。截至6月底，公司在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米；第三方外拓項(xiàng)目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個(gè)百分點(diǎn)。

8月31日，高盛在研報(bào)中稱，融創(chuàng)服務(wù)業(yè)績(jī)令人驚喜，物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率升至26%，高于該行全年預(yù)測(cè)的22%，向消費(fèi)者提供的增值服務(wù)收入增長(zhǎng)2倍，向企業(yè)提供增值服務(wù)亦增長(zhǎng)60%。

考慮到物業(yè)管理業(yè)務(wù)盈利能力提升及社區(qū)增值服務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，該行將其2022至2023年每股盈利預(yù)測(cè)上調(diào)2%至7%，基于2022年預(yù)測(cè)市盈率約36倍，將目標(biāo)價(jià)由28港元上調(diào)至30港元，重申“買入”評(píng)級(jí)，認(rèn)為融創(chuàng)服務(wù)將成長(zhǎng)為行業(yè)龍頭之一。

融創(chuàng)的文旅板塊同樣業(yè)績(jī)亮眼。目前，融創(chuàng)文旅擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會(huì)議會(huì)展和文旅小鎮(zhèn)4大板塊。財(cái)報(bào)顯示，上半年，融創(chuàng)文旅營(yíng)收26.1億，同比增長(zhǎng)166%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大幅提升至4.4億元，客流量7201萬(wàn)人次，同比上升103%。

“我們會(huì)讓‘地產(chǎn)+’業(yè)務(wù)更聚焦，除了物管業(yè)務(wù)外，在文旅業(yè)務(wù)方面將更聚焦于雪場(chǎng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店住宿板塊以及文化、娛樂(lè)。另外，公司正在布局康養(yǎng)業(yè)務(wù)?！睋?jù)融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德透露。

從公司角度而言，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的行業(yè)空間和業(yè)務(wù)成長(zhǎng)性，通過(guò)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)密切互動(dòng)、互相賦能，有望成融創(chuàng)未來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

“四更”新戰(zhàn)略錨定長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力

“更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值。”這是融創(chuàng)最近在半年度會(huì)議上提出新的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

據(jù)了解，“四更”準(zhǔn)則將作為融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)基本做事原則，是以利潤(rùn)為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力，持續(xù)為員工、客戶、股東及社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。

梳理融創(chuàng)發(fā)展歷史，公司一直保持著對(duì)宏觀環(huán)境和行業(yè)趨勢(shì)的敏銳洞察與精準(zhǔn)判斷，擅長(zhǎng)在行業(yè)的不同階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解。

在2019年下半年，融創(chuàng)就先于政策要求主動(dòng)降杠桿；2020年正式拉開(kāi)“均衡高質(zhì)量發(fā)展”序幕，一方面繼續(xù)控負(fù)債另一方面調(diào)整投資節(jié)奏，這一年融創(chuàng)拿地金額僅為2019年的一半。

有了戰(zhàn)略預(yù)判，才能在外部環(huán)境變化時(shí)應(yīng)對(duì)自如。因此，2021年，融創(chuàng)進(jìn)一步堅(jiān)定戰(zhàn)略目標(biāo)，提出“四更”經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則，將長(zhǎng)期主義貫穿進(jìn)入公司戰(zhàn)略之中。

汪孟德在公司內(nèi)部表示，“調(diào)控對(duì)行業(yè)和企業(yè)都是好事，經(jīng)過(guò)這一輪（調(diào)控），都將變得更穩(wěn)、更健康。但與此同時(shí)，也要求企業(yè)在新的政策環(huán)境下快速調(diào)整適應(yīng)。融創(chuàng)積極融入國(guó)家戰(zhàn)略、堅(jiān)決響應(yīng)政策導(dǎo)向、從容擁抱行業(yè)變化，進(jìn)一步堅(jiān)定‘更安全、更從容、更長(zhǎng)期、更有價(jià)值’的均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，持續(xù)為員工、客戶、股東、社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值?！?/p>

保持自身經(jīng)營(yíng)良好的同時(shí)，融創(chuàng)還積極創(chuàng)造價(jià)值，踐行綠色發(fā)展理念，為社會(huì)做貢獻(xiàn)。

例如，融創(chuàng)建材采購(gòu)注重綠色環(huán)保，19個(gè)產(chǎn)品大類在甲醛釋放量、放射性核素限量、重金屬含量、TVOC釋放率、氯乙烯單體等維度全部滿足環(huán)保要求。

在設(shè)計(jì)、施工、交付等環(huán)節(jié)，融創(chuàng)同樣落實(shí)環(huán)保、節(jié)能降耗的理念。

在救災(zāi)、教育、社會(huì)公益上，融創(chuàng)積極付出。今年5月，融創(chuàng)投資1.35億元建成的初心學(xué)院、畢茲卡里、中華蜜蜂谷、伴鄉(xiāng)原宿4大項(xiàng)目正式捐贈(zèng)，讓幾千名村民生活實(shí)現(xiàn)了改善；7月，河南汛情告急，融創(chuàng)第一時(shí)間馳援河南，捐贈(zèng)2000萬(wàn)元，緊急采買救災(zāi)物資。

統(tǒng)計(jì)顯示，秉承“美好生活、社會(huì)公民”的理念，融創(chuàng)在教育、鄉(xiāng)村振興、救災(zāi)、古建保護(hù)等領(lǐng)域已累計(jì)捐贈(zèng)超過(guò)27億元。

值得一提的是，8 月，全球領(lǐng)先的環(huán)境、社會(huì)與企業(yè)管治（ESG）領(lǐng)域評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) Sustainalytics 授予融創(chuàng)低風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，評(píng)分位列 70 家境內(nèi)參評(píng)房企首位。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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