有兩家房企對于區(qū)域深耕做到了極致,便是浙系的濱江與河南的建業(yè)。一個位于民營經濟最為活躍的且藏富于民的浙江,不乏購買力。
作者:陌爺
來源:陌爺?shù)禺a圈(ID:gh_6e6c6fd48723)
在中國,有兩家房企對于區(qū)域深耕做到了極致,便是浙系的濱江與河南的建業(yè)。在戰(zhàn)略理念上,都是通過產品力與口碑營造,將區(qū)域深耕的效應發(fā)揮到極致。一個位于民營經濟最為活躍的且藏富于民的浙江,不乏購買力。一個位于人口密度最為集中的中原腹地。在很多方面,兩家公司都是區(qū)域性房企的標桿,但現(xiàn)時點看來,兩家公司的處境也分化明顯。考驗與評判一家企業(yè)的視角不應僅僅通過行業(yè)上行周期的規(guī)模增長,恰是在行業(yè)下行中企業(yè)穿越市場周期的定力與抗風險的能力。而現(xiàn)時點看來,建業(yè)明顯“撲街”。
21年,濱江實現(xiàn)歷史最佳成績單,營收與規(guī)模雙雙突破,銷售額同比增長22%達1691億,站位TOP22。而建業(yè),21年銷售額僅601.億,不僅未完成700億的銷售目標,還較2020年同比減少12.0%。濱江融資成本再創(chuàng)新低,前端融資避而遠之,以發(fā)債融資為主,票面利率4%-6%,在民營房企中位居前列。而建業(yè)的流動性危機也逐漸被暴露出來,截至今年1月20日,拒付商票筆數(shù)達到956筆(來自票眼)。而其流動性危機起始早有征兆,可追溯到2021年9月的一封“求助信”。一時之間行業(yè)開始思考,建業(yè)的危機是真的天災起因,還是在借驢下坡,實則危機早已隱現(xiàn)。萬科高管曾帶隊學習濱江,在交流完一圈后,得出的結論是:濱江的模式根本學不來。核心原因在于作為將區(qū)域深耕做到極致的房企,在人均效能、組織架構、決策效率上都無法達到同步。濱江做到1691億,員工人數(shù)僅1100人左右,人效破1.5億。而同樣作為區(qū)域深耕的建業(yè),卻被冗雜的組織架構所拖累,甚至顯得尾大不掉,反應遲緩。直到2月份,建業(yè)集團才開始對組織架構進行動刀,從原先的“集團-業(yè)務集團-大區(qū)-城市公司-項目”五級管理變?yōu)椤凹瘓F-城市公司/專業(yè)公司-項目公司”三級管理。
而隨著而來的便是優(yōu)化比例高達61.2%的消息不脛而走。
兩家相似的房企在“黑鐵時代”卻命運截然不同。追溯原因,主要包括以下幾點:作為兩家區(qū)域型深耕的房企,濱江主觀上是在積極的走出去,探索第二增長級。2018年-2021年,濱江集團在浙江省的新增土儲金額占比分別為98.6%、100%、94.2%及92.84%。從新增土儲來看,杭州依舊是濱江的大本營,除此之外浙江所以地級市均全覆蓋,且在積極探索蘇州、大灣區(qū)的戰(zhàn)略落腳點。戰(zhàn)略布局依舊是強二線城市為主,增加抗風險能力的同時,做到產品與客戶的適配。而建業(yè)的深耕策略下沉得更加透徹,包括開封、洛陽、許昌、信陽、新鄉(xiāng)等三西線城市,甚至是三四線城市下得縣級市。僅重資產板塊的建業(yè)酒店便在河南18個地級市做到了全覆蓋。在市場下行周期中,能級低的城市往往率先走冷,銷售回款承壓,最終導致現(xiàn)金流捉襟見肘。而從現(xiàn)時點來看,整個浙江市場明顯優(yōu)于河南,且貢獻近半的杭州仍舊一枝獨秀。同樣是深耕,一二線與三四五線的戰(zhàn)略布局是兩家公司發(fā)展分化重要的原因。而另一個維度,是兩個省份之間的較量,河南之于浙江仍舊相差較遠。而杭州之于鄭州,單憑每年30-50萬人口凈流入且處于“后峰會、前亞運”的發(fā)展機遇期,便能支撐起快速跑量的房地產市場。除了地產業(yè)務外,建業(yè)早在2015年開始大力發(fā)展多元化業(yè)務。六年時間內,地產、商業(yè)、物業(yè)、文旅、酒店、農業(yè)等板塊均有布局。以建業(yè)的兩張王牌文旅項目為:河南·戲劇幻城”和“建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)”。戲劇幻城投資合計需累計投資高達60億、電影小鎮(zhèn)計劃總投資規(guī)模逾150億元。但這些斥巨資打造的文旅項目,卻有一個算不好的經濟賬。對于胡葆森是河南企業(yè)對家鄉(xiāng)的赤子之心,更多的是情懷。單從酒店業(yè)態(tài)來看,建業(yè)酒店甚至在河南18個地級市做到了全覆蓋。而在經歷了21年的地產寒冬以后,胡葆森才開始意識到現(xiàn)金為王的道理。隨后下了三道命令,即建業(yè)要“做小,做少,做好”。對于濱江而言,專注得關注地產開發(fā)業(yè)務,提高操盤能力與水平,做到產品的極致標準化才是近些年來最關鍵的事情。所以我們看到了4.5個月從拿地到開盤的極致操盤能力。也許不身在河南不懂胡葆森的情懷,其對于區(qū)域深耕的滲透也就無法理解。建業(yè)的問題在于以碧桂園下沉得模式做區(qū)域深耕,極易受到市場下行的沖擊。三四五線城市的邏輯需要順勢而變,棚改紅利早已成為歷史。而濱江之于建業(yè),在于其不亂陣腳地選擇一二線抗風險能力強的城市做戰(zhàn)略性深耕。一如21年一批次集中供地中,戚金興所說:努力在杭州實現(xiàn)1%-2%的凈利潤水平。側面反映出,濱江要的是現(xiàn)金流,要的是周轉速度。其次,多元化是把雙刃劍,鋒利的刀刃可能會是孤注一擲。專注得選準一條賽道,將操盤能力與水平做到極致,或許更加難能可貴。
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原標題:
建業(yè)之于濱江,問題出在哪?