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建業(yè)之于濱江,問題出在哪?

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2022-03-03 15:36 2030 0 0
有兩家房企對于區(qū)域深耕做到了極致,便是浙系的濱江與河南的建業(yè)。一個位于民營經濟最為活躍的且藏富于民的浙江,不乏購買力。

作者:陌爺

來源:陌爺?shù)禺a圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

在中國,有兩家房企對于區(qū)域深耕做到了極致,便是浙系的濱江與河南的建業(yè)。

在戰(zhàn)略理念上,都是通過產品力與口碑營造,將區(qū)域深耕的效應發(fā)揮到極致。

一個位于民營經濟最為活躍的且藏富于民的浙江,不乏購買力。一個位于人口密度最為集中的中原腹地。

在很多方面,兩家公司都是區(qū)域性房企的標桿,但現(xiàn)時點看來,兩家公司的處境也分化明顯。

考驗與評判一家企業(yè)的視角不應僅僅通過行業(yè)上行周期的規(guī)模增長,恰是在行業(yè)下行中企業(yè)穿越市場周期的定力與抗風險的能力。

而現(xiàn)時點看來,建業(yè)明顯“撲街”。

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一、銷售業(yè)績方面:

21年,濱江實現(xiàn)歷史最佳成績單,營收與規(guī)模雙雙突破,銷售額同比增長22%達1691億,站位TOP22。

而建業(yè),21年銷售額僅601.億,不僅未完成700億的銷售目標,還較2020年同比減少12.0%。

二、財務表現(xiàn)方面:

濱江融資成本再創(chuàng)新低,前端融資避而遠之,以發(fā)債融資為主,票面利率4%-6%,在民營房企中位居前列。

而建業(yè)的流動性危機也逐漸被暴露出來,截至今年1月20日,拒付商票筆數(shù)達到956筆(來自票眼)。

而其流動性危機起始早有征兆,可追溯到2021年9月的一封“求助信”。

一時之間行業(yè)開始思考,建業(yè)的危機是真的天災起因,還是在借驢下坡,實則危機早已隱現(xiàn)。

三、人均效能方面:

萬科高管曾帶隊學習濱江,在交流完一圈后,得出的結論是:濱江的模式根本學不來。

核心原因在于作為將區(qū)域深耕做到極致的房企,在人均效能、組織架構、決策效率上都無法達到同步。

濱江做到1691億,員工人數(shù)僅1100人左右,人效破1.5億。

而同樣作為區(qū)域深耕的建業(yè),卻被冗雜的組織架構所拖累,甚至顯得尾大不掉,反應遲緩。

直到2月份,建業(yè)集團才開始對組織架構進行動刀,從原先的“集團-業(yè)務集團-大區(qū)-城市公司-項目”五級管理變?yōu)椤凹瘓F-城市公司/專業(yè)公司-項目公司”三級管理。

而隨著而來的便是優(yōu)化比例高達61.2%的消息不脛而走。

NO. 2

濱江在左,建業(yè)在右。

兩家相似的房企在“黑鐵時代”卻命運截然不同。追溯原因,主要包括以下幾點:

一、濱江在深耕,而建業(yè)在下沉

作為兩家區(qū)域型深耕的房企,濱江主觀上是在積極的走出去,探索第二增長級。

2018年-2021年,濱江集團在浙江省的新增土儲金額占比分別為98.6%、100%、94.2%及92.84%。

從新增土儲來看,杭州依舊是濱江的大本營,除此之外浙江所以地級市均全覆蓋,且在積極探索蘇州、大灣區(qū)的戰(zhàn)略落腳點。

戰(zhàn)略布局依舊是強二線城市為主,增加抗風險能力的同時,做到產品與客戶的適配。

而建業(yè)的深耕策略下沉得更加透徹,包括開封、洛陽、許昌、信陽、新鄉(xiāng)等三西線城市,甚至是三四線城市下得縣級市。

僅重資產板塊的建業(yè)酒店便在河南18個地級市做到了全覆蓋。

在市場下行周期中,能級低的城市往往率先走冷,銷售回款承壓,最終導致現(xiàn)金流捉襟見肘。

而從現(xiàn)時點來看,整個浙江市場明顯優(yōu)于河南,且貢獻近半的杭州仍舊一枝獨秀。

同樣是深耕,一二線與三四五線的戰(zhàn)略布局是兩家公司發(fā)展分化重要的原因。

而另一個維度,是兩個省份之間的較量,河南之于浙江仍舊相差較遠。

而杭州之于鄭州,單憑每年30-50萬人口凈流入且處于“后峰會、前亞運”的發(fā)展機遇期,便能支撐起快速跑量的房地產市場。

二、濱江很輕、建業(yè)卻很重

除了地產業(yè)務外,建業(yè)早在2015年開始大力發(fā)展多元化業(yè)務。六年時間內,地產、商業(yè)、物業(yè)、文旅、酒店、農業(yè)等板塊均有布局。

以建業(yè)的兩張王牌文旅項目為:河南·戲劇幻城”和“建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)”。

戲劇幻城投資合計需累計投資高達60億、電影小鎮(zhèn)計劃總投資規(guī)模逾150億元。

但這些斥巨資打造的文旅項目,卻有一個算不好的經濟賬。

對于胡葆森是河南企業(yè)對家鄉(xiāng)的赤子之心,更多的是情懷。

單從酒店業(yè)態(tài)來看,建業(yè)酒店甚至在河南18個地級市做到了全覆蓋。

而在經歷了21年的地產寒冬以后,胡葆森才開始意識到現(xiàn)金為王的道理。隨后下了三道命令,即建業(yè)要“做小,做少,做好”。

“多元化”是把雙刃劍,而濱江選擇了不鋒利的背面。

對于濱江而言,專注得關注地產開發(fā)業(yè)務,提高操盤能力與水平,做到產品的極致標準化才是近些年來最關鍵的事情。

所以我們看到了4.5個月從拿地到開盤的極致操盤能力。

NO. 3

寫在最后:

也許不身在河南不懂胡葆森的情懷,其對于區(qū)域深耕的滲透也就無法理解。

建業(yè)的問題在于以碧桂園下沉得模式做區(qū)域深耕,極易受到市場下行的沖擊。

三四五線城市的邏輯需要順勢而變,棚改紅利早已成為歷史。

而濱江之于建業(yè),在于其不亂陣腳地選擇一二線抗風險能力強的城市做戰(zhàn)略性深耕。

一如21年一批次集中供地中,戚金興所說:努力在杭州實現(xiàn)1%-2%的凈利潤水平。側面反映出,濱江要的是現(xiàn)金流,要的是周轉速度。

其次,多元化是把雙刃劍,鋒利的刀刃可能會是孤注一擲。

專注得選準一條賽道,將操盤能力與水平做到極致,或許更加難能可貴。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a圈”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 建業(yè)之于濱江,問題出在哪?

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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