觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
或許上海地產(chǎn)出售閔行兩宗地塊，亦是資金壓力下的自主選擇之舉。
從人煙稀薄到車水馬龍，從產(chǎn)業(yè)貧瘠到企業(yè)聚集……上海虹橋商務區(qū)正以驚人的速度在成長。
近日，上海地產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下上海虹權置業(yè)有限公司100%股權及轉(zhuǎn)讓方對標的企業(yè)23.03億元債權，起價29.43億元。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，上述兩家公司的主要資產(chǎn)為位于上海閔行區(qū)的兩宗商業(yè)地塊，總土地面積199.51畝，總建筑面積24.12萬平方米，由上海地產(chǎn)于去年10月競得。
資本市場的買入賣出總能引發(fā)市場關注。持有不到一年，上海地產(chǎn)再度將上述地塊轉(zhuǎn)讓，原因為何？
與此同時，上海地產(chǎn)主營業(yè)務包括舊改、保障房及租賃住房建設運營等，這類業(yè)務均為長周期項目，資金需求量十分大?；蛟S上海地產(chǎn)出售閔行兩宗地塊，亦是資金壓力下的自主選擇之舉。
43億轉(zhuǎn)讓兩地塊
據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所8月13日信息，上海地產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓旗下上海虹權置業(yè)有限公司100%股權及債券、上海虹極置業(yè)有限公司100%股權及債權，掛牌起始總價43.2億元。
兩個項目公司均成立于2020年9月25日，次月，上海地產(chǎn)以上述兩家企業(yè)作為拿地主體，競得閔行區(qū)兩宗商住地塊。
過往報道顯示，2020年10月21日，虹權置業(yè)以底價21.94億元競得閔行區(qū)新虹街道G1MH-0001單元III-G02B-02、III-G02D-04地塊，樓面價13510元/平方米。
同日，虹極置業(yè)以底價9.6億元競得閔行區(qū)虹橋商務區(qū)（G1MH-0001）單元III-F05-10地塊，樓面價12185元/平方米。
根據(jù)當時的出讓條件，兩宗地塊均位于虹橋商務區(qū)核心區(qū)，前者商業(yè)面積不大于40%，辦公面積不小于60%，未來需引入發(fā)展商貿(mào)、創(chuàng)新科技型等產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部；而后者為純辦公性質(zhì)，未來需引入發(fā)展新材料等產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部。
彼時，虹橋商務區(qū)寫字樓的價格已經(jīng)達到了3-6元/平方米/天，取其中間數(shù)4.5元/平方米/天，按照總建筑面積24.12萬平方米計算，假設出租率達到100%，日租金達到108.57萬元，月租金3257.1萬元，一年租金收入為3.91億元，即便加上建設、運營費用，上海地產(chǎn)拿下上述地塊還算劃算。
但細看下來，為了確保意向企業(yè)能夠入駐虹橋商務區(qū)，兩宗地塊均設置了更為嚴苛的準入條件：競得人在競得地塊后需要自持物業(yè)不少于20年。
另外，項目在取得規(guī)劃竣工驗收許可后，第一年實現(xiàn)稅收不少于2000元/平方米的稅收貢獻，第二年實現(xiàn)稅收不少于2500元/平方米的稅收貢獻，第三年實現(xiàn)稅收不少于3000元/平方米的稅收貢獻，后續(xù)年度稅收貢獻保持穩(wěn)定增長。
準入條件可謂十分嚴苛。
彼時，就有分析人士提到，上述地塊的條件比較嚴格，限制比較多，所以導致地塊熱度不如預期。
如今，拿地不到一年，上海地產(chǎn)便將項目掛牌轉(zhuǎn)讓，或許這家企業(yè)在經(jīng)過長時間考量后，仍舊對未來20年產(chǎn)生的不確定性感到憂慮。
但從另一方面來看，成功轉(zhuǎn)手后，上海地產(chǎn)能夠迅速回籠43.2億元的資金，同時能夠?qū)崿F(xiàn)33.11億元的債務出表。
上海地產(chǎn)承壓
在上海地產(chǎn)集團2021年經(jīng)營目標運行年中分析會上，該公司管理層對下半年的資金管控提出了更高的要求。
上海地產(chǎn)成立于2002年，是經(jīng)上海市人民政府批準成立的國有獨資企業(yè)集團公司，注冊資本300億元。此前，上海地產(chǎn)旗下?lián)碛辛硗馊业禺a(chǎn)平臺，包括中華企業(yè)、金豐投資和中星集團，幾個平臺不可避免出現(xiàn)了同業(yè)競爭。
2015年，金豐投資被綠地集團借殼實現(xiàn)整體上市，隨后，上海地產(chǎn)完成與中華企業(yè)的重組后，將200萬平方米的土地儲備、中星集團100%股權注入中華企業(yè)。
重組完成后，不少券商、評級機構在報告中提到，上海地產(chǎn)集團的土地儲備豐富，推測未來有可能持續(xù)為中華企業(yè)注入資產(chǎn)。
因此，在上海地產(chǎn)后續(xù)的多次拿地當中，也被看作是母公司提前獲取中華企業(yè)儲備地塊的意圖，包括去年拿下的閔行區(qū)兩宗地塊。
只可惜，拿地以來，市場并未查詢到上述地塊相關的建設進展，地塊亦未曾注入上市平臺，如今，卻被直接擺上貨架。
事實上，自重組以來，上海地產(chǎn)就明確自己為政府功能類平臺，主營業(yè)務包括城市更新建設、舊區(qū)及城中村改造、長租公寓建設運營、保障房建設運營管理、黃浦江兩岸岸線綜合開發(fā)和管理、大眾養(yǎng)老、生態(tài)環(huán)境建設等業(yè)務板塊。
這類業(yè)務均為前期投入較大、資金回流周期較長的業(yè)務，就導致企業(yè)沉淀更多的資金。與此同時，近兩年來，房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴，企業(yè)在拿地端、融資端、銷售端均受到限制，而出售項目成為上海地產(chǎn)回籠資金最快的方式。
根據(jù)此前公布的上海地產(chǎn)2020年第一期公司債券募集說明書，2017-2019年度，上海地產(chǎn)營業(yè)收入分別為398.37億元、481.14億元和312.96億元，報告期內(nèi)波動較為明顯。
截至2019年12月31日，上海地產(chǎn)審計合并資產(chǎn)總額為3020.54億元，合并負債總額為1955.73億元，合并所有者權益為1064.81億元，其中歸屬于母公司所有者權益為905.83億元。
此外，當年，該公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負，依舊處于較低水平。
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