投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
最近有不少從事十余年地產(chǎn)拿地工作的朋友跟我講，今年的拿地實在是太難了，嚴重超出了預期。其中的原因，值得深入分析：
存量競爭激烈
公開市場上可獲取的土地數(shù)量，特別是優(yōu)質(zhì)的土地總量是有限的。目前國內(nèi)有約9.5萬家各類規(guī)模的房企，為了拿到地，大家必然是挖空心思、竭盡全力。舉個簡單的例子，就像同樣的一桌飯菜，桌上的飯菜還是那么多，但是食客的食量增加了，有的人為了能吃飽必然會擠占其他人的份額，競爭自然就升級了。
截止今年9月份，年銷售額破千億的房企，已經(jīng)有19家。這還是發(fā)生在今年上半年疫情嚴重，售樓部被迫關閉，長達兩個月之久的“非?！蹦攴?。
但僅僅是在8年以前，這個數(shù)字只有3家。規(guī)模的上升，必然導致TOP系的房企對拿地規(guī)模進一步追求，帶來對土地的進一步渴求，引發(fā)土地市場更加激烈的競爭。
市場愈發(fā)艱難，但是不代表所有的房企都是按套路出牌的。部分堅持走沖規(guī)模，走高周轉(zhuǎn)路子的激進房企，充當了土地公開市場“鯰魚效應”的角色，以拿到地為最高標準，不怕交學費。
今年的土地公開市場，各地的國企和平臺公司的表現(xiàn)尤為扎眼，算賬與市場預期都不是最主要的拿地考慮因素，能拿到地，擴充土地儲備才是重中之重。在這類房企面前，想與其拼溢價舉牌能力和市場預期的能力，是不具有優(yōu)勢的。
不得不說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資領域已經(jīng)進入了“狹路相逢勇者勝”的存量競爭階段。在土地供應端方面，隨著城市化的高潮已幾乎到達頂點，未來的城市化進入一個平穩(wěn)發(fā)展階段。土地供應的總指標的增加量，很難再有質(zhì)的變化，房企拿地需要在現(xiàn)有指標之下，競爭數(shù)量有限的相對優(yōu)質(zhì)的土地。
在競爭加劇的市場形勢面前，有部分激進型的房企觀念轉(zhuǎn)變比較快，在風險把控，市場預期等方面進行了優(yōu)化，降低了投資標準，特別是財務指標方面。但是大部分習慣了原來市場規(guī)則，穩(wěn)健經(jīng)營的房企，還在堅持原有的拿地評價體系，導致拿地艱難。
這就是大家現(xiàn)在很常見的，一些房企的區(qū)域公司，兩年以上都沒新增土地儲備的問題癥結所在。在更加激烈的公開市場競爭面前，你不改變，就永遠處于不利地位。
地價預期太高？
很多城市公開市場的土地，存在一個問題，按照大部分公司現(xiàn)行的投資測算模板來測算，基本上都只能勉強能算過賬，或者是略高于公司要求的財務指標，但是舉牌及溢價能力并不強。
所以這是哪里出了問題？是Z F的預期太高了，還是大部分公司對項目的財務指標的設置太苛刻了？
兩者兼有，地方政府對于土地財政的依賴性在往縱深方面發(fā)展，上一輪房地產(chǎn)市場的行情，普遍抬高了地方Z F對地價的預期，因此反饋在土地起拍價方面。今年還在激進拿地的房企，更加讓地方Z F覺得較高的地價預期，還有一定的市場，因此沒有及時糾正偏高的出地價格預期。
另一方面，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結束，進入了一個白銀的時代，這個階段典型的特征是行業(yè)利潤降低，而且更加關注規(guī)范性、專業(yè)度?，F(xiàn)在還有不少公司固守10%-15%凈利潤指標，以及4-6個月內(nèi)開盤的高周轉(zhuǎn)要求，并以此指導拿地。結果就是很少有地能夠符合要求，拿不到地。
上一個十年中國平均的經(jīng)濟增速在7%-8%，居民收入增長在10%以上，房地產(chǎn)市場的購買了和房價增長的預期有比較好的購買力基礎。但是未來中國經(jīng)濟增長率會在6%以下，居民收入增長也會走低，支撐未來房價上漲的預期是不足的。這就直接導致了在預估市場時，不能有太樂觀的價格預期，同時部分房企在固守高利潤指標的同時陷入了不敢拿地，無地可拿的境地。
三四線城市棚改紅利消失
正好在這一階段廣大的三四線城市的棚改政策大規(guī)模落地，涉及上百萬戶，釋放的市場容量上億方。引得大量房企進行區(qū)域下沉，重倉很多地級市，縣城。這些城市的土地成交量，以及價格雙雙走高，土地財政收入增加后得以繼續(xù)造新城，推出新區(qū)的土地，房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮的景象。
同時期，很多公司為了緩解拿地焦慮癥，選擇了拿地區(qū)域下沉，即一二線城市主城—遠郊區(qū)—三四線城市的擴張策略。但是有這個拿地思路的不止一家，大部分房企都不約而同地選擇了此策略，導致三四線城市的土地成交均價暴漲。
在經(jīng)歷兩年的時間后，2018年底全國范圍內(nèi)的大規(guī)模棚改任務基本完成。大部分三四線因為本身沒有產(chǎn)業(yè)支撐，人口流入情況也堪憂，購買力被上一波剪割殆盡，房地產(chǎn)市場降溫明顯。
三四線城市經(jīng)歷了一波瘋狂去庫存-瘋狂補庫存的過山車式經(jīng)歷，很多三四線城市目前的去化周期都是接近20個月，導致很多房企不敢拿地。
融資收緊，缺錢
自今年“三道紅線”政策，以及控制涉房貸款比例政策發(fā)布以來，金融政策收緊步步為營，查漏補缺。房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)銀行融資渠道，非銀行金融機構融資通道，境外發(fā)行債券融資等渠道都被全方位收緊。
雖然今年疫情期間，央行多次放水，涉及釋放的流動性達幾萬億，讓不少人興奮不已。但是沒有一項是針對房地產(chǎn)的，在通道被嚴控的情況下，沒有幾家金融機構敢冒著大風險給房企做政策之外的融資，讓很多房企對資金的渴求度與日俱增。
雖然目前整體執(zhí)行的偏寬松的貨幣政策，但是對房地產(chǎn)來說短期仍然看不到融資端放松的可能，甚至不排除會進一步收緊。不少房企為了滿足三道紅線標準，為了降低負債，甚至暫停了不少應付賬款的支付。
拿地資金上的捉襟見肘，直接表現(xiàn)在房企拿地的意愿上，大部分房企對后續(xù)拿地持謹慎的態(tài)度。
地方政府賣地太多，補庫存
在這一輪周期當中，大部分城市的地方政府隨行就市，加大了土地供應的總量，很多城市土地成交量翻番，很多之前不到百萬方的三四線城市，供應量直接上漲到幾百萬方。
地方政府在此輪城市擴張中龐大的新城建設開支，導致財政收支極為緊張，為了緩解財政壓力必然加大土地供應，供應越多流拍也就更多，形成了惡性循環(huán)。最近各大城市大量土地流拍或者中止拍賣的情況越來越多，充分印證了這一點。
原本棚改政策導致的去庫存效應，使得三四線城市的市場趨于健康，隨著大量土地供應的增加，又變成了“補庫存”。三四線城市的市場容量往往極為有限，去化的風險在持續(xù)疊加。
拿地謹慎的房企，在研究市場的風險之后，已經(jīng)放慢了拿地的節(jié)奏，等待機會型進入。
地價增長預期有限，不敢看太高預期
這一波房地產(chǎn)行情輪動之后，除了一二線城市以外，大部分的三四線城市房價已經(jīng)觸到了天花板，不可能有太大的增長空間。
以前則不一樣，過去房企拿地并不是著眼于近期1—2年的土地儲備，而是多多益善。因為以前拿地可以無限地加預期，再過個三五年，就算自己不開發(fā)，囤的地賣給其他房企也能掙不少。若是自己開發(fā)，則比新拿的高價地塊占盡優(yōu)勢。一句話，拿地不可能砸在手里的，因此敢拿地王，也勇于拿地王。
而現(xiàn)在則不可同日而語了，除了部分優(yōu)質(zhì)的一二線城市外，其他大部分城市的房價進入一個長時間的橫盤期，這基本上已是很多房企的共識。房價上漲的預期不足，如果囤一些需要很長時間才能開發(fā)的地，每年產(chǎn)生的資金成本都會成為一種不能城市的負擔，而且大量自有資金的占用會影響企業(yè)的“高周轉(zhuǎn)”。
限購限價，市場分化
部分城市執(zhí)行嚴格的調(diào)控政策，對預售進行限價，新項目開盤嚴格參照周邊的均價，不得高于周邊在售樓盤的價格。后續(xù)加推的房源又不得在首期房源的基礎上有太大的價格漲幅。
在這輪房地產(chǎn)行情當中，很多地方政府的市場預期大幅增長，新推出的土地價格往往高的離譜，貼近往期成交的最高價，還設置有底價。很多房企拿的地，測算出來是虧損的，拿地的意愿自然十分消極。
一二線城市土地供應端相對理性，但土地成交呈現(xiàn)兩極分化，近郊及主城的土地競爭異常激烈，遠郊區(qū)的土地流拍的風險增加。
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