在房地產(chǎn)行業(yè)，誰說的話最有風(fēng)向標(biāo)意義？中國銀保監(jiān)會主席郭樹清大概是認(rèn)可度最高的。
作者：炸天團
來源：地產(chǎn)大爆炸（ID:dichandabaozha)
在房地產(chǎn)行業(yè)，誰說的話最有風(fēng)向標(biāo)意義？中國銀保監(jiān)會主席郭樹清大概是認(rèn)可度最高的。作為中國金融領(lǐng)域最有資歷的官員之一，他講話的背后其實就是中央對于中國房地產(chǎn)的態(tài)度。我們不妨先來回顧下這兩年，郭樹清關(guān)于房地產(chǎn)的幾次講話：2020年8月16日
郭樹清撰文，首次提出房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?！薄?/section>當(dāng)月，央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)出臺政策，對房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定除預(yù)收款項后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1等指標(biāo)，此即行業(yè)三道紅線出臺。三道紅線直接導(dǎo)致激進(jìn)型房企開始調(diào)整戰(zhàn)略，以符合三道紅線的要求，與此同時，房企融資環(huán)境開始出現(xiàn)重大變化。2020年12月1日
郭樹清再次撰文，重提房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，當(dāng)前房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。當(dāng)月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制，此即銀行涉房貸款兩道紅線。
房貸集中度管理直接導(dǎo)致銀行等金融機構(gòu)對房企開發(fā)貸和居民住房按揭貸款等額度收緊，房企融資陷入極度困難，開始主要依賴于銷售回款維持現(xiàn)金流。2021年3月2日
郭樹清在國新辦新聞發(fā)布會上再次提及房地產(chǎn)，指出房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛，很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。
在郭樹清講話后沒多久，千億房企藍(lán)光曝出嚴(yán)重的債務(wù)危機，緊接著恒大2萬億的債務(wù)危機也跟著浮出水面，此后整個行業(yè)的出險房企加速上升。不止是房企融資困難，整個房地產(chǎn)市場成交量也由漲轉(zhuǎn)跌，房地產(chǎn)市場信心驟降至冰點。
郭主席的講話似乎就是炮彈來臨前的警報聲，而且?guī)缀蹙褪侵改拇蚰?，一擊必中?/section>他的講話也讓押注房價永遠(yuǎn)不會下跌的人最終付出沉重代價，尤其是那些高杠桿的激進(jìn)型房企，至今都還深陷在債務(wù)的泥潭里。2022年3月2日
時隔一年后，郭樹清再度出現(xiàn)在國新辦新聞發(fā)布會上。然而在這場發(fā)布會上，一向主張“嚴(yán)打”房地產(chǎn)的郭樹清突然閉口不談“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛”，轉(zhuǎn)而表示“房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉(zhuǎn)”。
在他看來，一批高風(fēng)險企業(yè)和違法違規(guī)金融機構(gòu)得到有序處置?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的價格做一些調(diào)整，需求方面結(jié)構(gòu)也有所變化，對金融業(yè)來說是一個好事。但是我們不希望調(diào)整太劇烈了，對經(jīng)濟影響太大，要平穩(wěn)的轉(zhuǎn)換。
很快，郭樹清的風(fēng)向標(biāo)作用又顯現(xiàn)了。郭主席這次講話的兩天后，銀保監(jiān)會、央行就下發(fā)《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》，通知要求要優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求。主要就是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等。
當(dāng)然，更簡單的解釋就是從農(nóng)村到城市謀生的城市邊緣群體。目前，“新市民”這個群體數(shù)量的已經(jīng)超過了3億。然而如此龐大的住房剛需群體，卻一直被當(dāng)做信用資質(zhì)弱勢群體而被銀行等金融機構(gòu)拒之門外。《通知》要求“因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，提升借款和還款便利度。”不難推測，接下來3億“新市民”的購房門檻將被降低或取消，而他們向銀行貸款的難度也將逐漸降低。接下來，如何滿足他們的租房或購房需求，也將成為房地產(chǎn)市場能否回暖的關(guān)鍵所在。而事實上，他們的購房需求，或許也將是中國房地產(chǎn)市場的最后一波大紅利了。想想看，當(dāng)這些城市邊緣群體都購房了，整個房地產(chǎn)的市場規(guī)模還能維持住嗎？但對于眼下而言，只要3億新市民的政策到位，大概就已經(jīng)足夠房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)興奮幾年了。最后，問題來了：這一次，該不該繼續(xù)相信郭樹清呢？
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房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)扭轉(zhuǎn)了
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