觀點 作者：觀點新媒體
通過退出和輕資產(chǎn)運營聯(lián)動，東百集團迅速在普洛斯、黑石、嘉民、安博、ESR等傳統(tǒng)玩家把控頭部地位的物流地產(chǎn)行業(yè)中快速打開一片天地。
去年11月進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，以市值計全亞洲最大的房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)展，逐漸放開拳腳。
半年內(nèi)斥資超過17億元加碼物流地產(chǎn)，我們不難理解領(lǐng)展所作出的選擇。十分明顯的一點是，幾乎所有的行家都意識到物流地產(chǎn)在疫情中的抗沖擊能力。
尤其在中國市場，疫情后電商、第三方物流、新興的生鮮和醫(yī)藥倉儲配送給需求大增。與其他房地產(chǎn)資產(chǎn)相比，疫情期間物流地產(chǎn)市場的表現(xiàn)可謂一枝獨秀。
2016年才進入物流地產(chǎn)行業(yè)，東百在短短幾年間已成為重要的市場參與者。將房地產(chǎn)“投、融、管、退”四個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)重新編劃為“投、建、招、退、管”，東百集團利用常態(tài)化的項目退出籌集資金擴張。截至2021年末，該公司運營及建設(shè)中的物流項目達到18個，建筑面積約184萬平方米。
追溯發(fā)展歷程，東百集團講述了一個怎樣的快速成長的故事？獨特的經(jīng)營模式背后，又展露了中國物流地產(chǎn)企業(yè)在“退出”模式的選擇上，如何影響著它們的生意。
其中，嘉興王店項目是東百集團于2017年收購而來，于2019年9月交付，持有時間約5年。該物流中心位于嘉興秀洲智慧物流小鎮(zhèn)，距離上海市區(qū)85公里、杭州市市區(qū)80公里，主營上海、杭州等電商貨品倉儲短駁及城市配送。
項目由3棟雙層高標坡道倉庫構(gòu)成，占地面積11.7萬平米，可租面積約9.93萬平方米，目前獲得順豐物流、百世物流、阿里寶寶、品牌管理集團璞康等企業(yè)進駐。
常熟經(jīng)開南項目收購于2019年6月，2021年竣工并進入運營階段，持有時間約3年。該項目位于常熟經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū)內(nèi)，距離上海市區(qū)87公里、蘇州市區(qū)78公里，定位為高標普庫綜合物流園，總租賃面積約2.38萬平方米。
而常熟經(jīng)開北項目現(xiàn)時仍處于最后建設(shè)階段，只因獲取于2020年6月，距今不足兩年時間。據(jù)了解，該項目將建設(shè)為雙層高標坡道庫，總建筑面積約6.9萬平方米，預(yù)計在5月份內(nèi)落成，據(jù)悉目前預(yù)租狀態(tài)良好。
“一樓的形態(tài)都是雙邊倉，考慮到客戶對于快進快出的需求，整體庫內(nèi)進深控制在90米，以有效提高車輛的運轉(zhuǎn)效率?！睎|百集團管理層在接受媒體采訪時曾透露。
由此，上述項目均資質(zhì)良好，全部為高標倉設(shè)計，且都位處上海1.5小時經(jīng)濟圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，所在地區(qū)交通基建發(fā)達、物流通暢。交易對價9.47億元，領(lǐng)展再一次以不錯的價格收獲三個物流資產(chǎn)，增強了旗下物流板塊的區(qū)域布局，為以后繼續(xù)拓展打下基礎(chǔ)。
對東百來說，交易后保留項目經(jīng)營管理權(quán)，意味著“投、建、招、退、管”閉環(huán)的再一次順利完成。除約1.4億元的一次性利潤進賬外，東百未來仍將以輕資產(chǎn)模式經(jīng)營三個物流園并持續(xù)收取管理費。
在領(lǐng)展之前，過去4年內(nèi)東百曾4次向黑石集團出售物流地產(chǎn)項目，目前竣工落成的11個物流園中（如果算上常熟經(jīng)開北項目），有7個已實現(xiàn)退出和輕資產(chǎn)運營。
回顧東百集團物流板塊的的發(fā)展歷史，前身是1957年成立的福州市東街口百貨大樓，1993年掛牌上市，4年后轉(zhuǎn)型集團化發(fā)展。該公司最初專注于百貨零售和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2016年開始推動多元化，于是從商業(yè)零售領(lǐng)域?qū)ふ伊艘粋€相匹配的業(yè)務(wù)方向——倉儲物流業(yè)作重點發(fā)展。
早期，東百集團在物流產(chǎn)業(yè)方面借力大股東中聯(lián)集團拿地能力和資金，通過收購股權(quán)、購買資產(chǎn)及競買等方式圍繞環(huán)京和環(huán)廣進行布局。這一時期，東百的物流項目主要采取自持模式，由王黎明領(lǐng)頭的前安博團隊負責項目管理。
2018年物流業(yè)務(wù)換帥，擁有普洛斯、遠洋集團任職史的王海峻履新。以此為基礎(chǔ)，東百陸續(xù)從普洛斯、萬達集團、復(fù)星地產(chǎn)等企業(yè)挖角積累了不少人才，并組建了一支新團隊。
同時，東百集團提出物流板塊要采用資產(chǎn)運營思路，以及“投-建-招-退-管”的閉環(huán)運作模式，推崇收并購獲取熟地開發(fā)，并強調(diào)對各倉儲物流項目快速的投資、建設(shè)、運營、退出并保留管理權(quán)，實現(xiàn)滾動經(jīng)營和資金閉環(huán)。
也是在2018年，東百與黑石集團達成戰(zhàn)略合作，當年便完成佛山樂平項目的退出。隨后在2019年-2020年，東百集團繼續(xù)將天津?qū)幒?、成都新津、佛山蘆苞合計將近40萬平方米物流資產(chǎn)的80%股權(quán)出售給黑石。
通過該模式，東百集團在某種程度上解決了物流地產(chǎn)拿地成本高、前期投入大回報少，容易產(chǎn)生資金沉淀的問題。低營運成本的輕資產(chǎn)運營，給東百集團帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，幫助其快速拓展與復(fù)制。
資料顯示，目前東百集團物流板塊收入主要分為兩部分，其一為自營倉儲租金收入和資產(chǎn)增值，主要來源于將自持物流資產(chǎn)出租后獲得的租金收入。
其二則為非自持倉儲的管理費，包括開發(fā)管理費、資產(chǎn)管理費等收益，主要是在項目退出后根據(jù)所管理物流資產(chǎn)的資產(chǎn)價值、運營情況，每年向物流資產(chǎn)所有者收取相應(yīng)比例的管理費報酬。
從2017年至2021年，東百倉儲物流業(yè)務(wù)收入占總收入比重從0.1%增長至5%，毛利率則從55.62%躍升至92.29%，在集團內(nèi)各個業(yè)務(wù)板塊內(nèi)表現(xiàn)最優(yōu)秀。
截至2021年末，進入物流行業(yè)僅6年，東百運營及建設(shè)中的物流項目總建筑面積已超180萬平方米，總土地面積超200萬平方米，建設(shè)和管理中的項目達到18個。
物流退出路徑
通過退出和輕資產(chǎn)運營聯(lián)動，東百集團迅速在普洛斯、黑石、嘉民、安博、ESR等傳統(tǒng)玩家把控頭部地位的物流地產(chǎn)行業(yè)中快速打開一片天地。
但事實上，盡管東百集團已經(jīng)開始研究通過物流產(chǎn)業(yè)基金、REITs等方法來豐富項目退出路徑，但目前相關(guān)進展不多，僅在去年12月宣布投資設(shè)立一只智能物流產(chǎn)業(yè)基金。
該公司目前最為依賴的退出方式仍然是整體出售。
整體出售是國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)商的主流退出方式，因為操作夠簡單、夠快速。據(jù)了解，目前市況如此火熱，只要相關(guān)標的沒有法律問題，或者交易價格不至于開得太高，賣方要找到交易對手并非一件難事。
根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的報告，繼2021年之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在2022年仍然成為最受投資者們青睞的物業(yè)類型，其中有近八成的投資者將目光聚焦在倉儲物流。
受產(chǎn)業(yè)升級和消費升級雙重驅(qū)動，物流地產(chǎn)本就是近年來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)發(fā)展最迅速的領(lǐng)域之一。而2020年“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的提出，無疑為倉儲物流行業(yè)的火爆再次添火。
居家隔離政策下，生鮮、速凍類食品、醫(yī)藥、電商網(wǎng)購等需求快速增長。來自華創(chuàng)證券的數(shù)據(jù)，2020年受疫情影響生鮮電商交易規(guī)模同比增幅超過64%。一時間生鮮冷庫、高標倉供不應(yīng)求。
據(jù)世邦魏理仕2021年一份針對物流租戶的調(diào)查，近7成受訪企業(yè)有計劃在未來三年內(nèi)增加物流倉儲物業(yè)組合。作為最積極的物流租戶，跨境電商巨頭希音（SHEIN）去年就在珠三角區(qū)域完成超百萬平方米的高標倉租賃。
同時，2021年物流行業(yè)增幅達3.4倍的融資額，數(shù)字錄得1816億元，將推動新一輪的租賃需求。需求暢旺下，2020年國內(nèi)主要城市高標倉庫凈吸納量增長了近七成，按預(yù)測2022年國內(nèi)高標倉的凈吸納量將超過600萬平方米。
單憑激增的需求可能無法解釋為何物流地產(chǎn)資產(chǎn)如此吸引人，從物業(yè)業(yè)主的角度，同樣來自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州等一線城市物流地產(chǎn)投資凈回報率已達到6%-8%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%和住宅地產(chǎn)2%-3%的投資回報率。
因此自2020年以來，中國物流地產(chǎn)市場之間的收并購活動層出不窮。
其中比較具代表性的案例就包括黑石斥資73億元向出險房企富力購入廣州富力空港物流園，以及凱德旗下凱德中國信托（CLCT）進軍物流地產(chǎn)，以16.81億元收購了位于上海、昆山、武漢和成都的4項物流資產(chǎn)。
私募基金和REITs這對孿生兄弟，能夠幫助物流資產(chǎn)進行更高效的退出。
現(xiàn)代倉儲物流業(yè)奠基者普洛斯，正是憑借“私募基金+REITs”模式，一步步爬上行業(yè)絕對龍頭的地位。
自1999年引入基金模式后，普洛斯的擴張速度令外界側(cè)目。在私募基金幫助之下，普洛斯以少量的投入（普洛斯在一只基金中的投入通常不超過總數(shù)的50%）便能獲得多倍杠桿。同時，因為物業(yè)銷售或租賃利潤得到提前釋放，項目投資回收期從10年以上縮短到2-3年。
當某只基金到期后，注入到基金中的項目就會流向由普洛斯發(fā)起的另一只基金內(nèi)，但某些達到條件的成熟項目，則有機會被注入到REIT中?！伴_發(fā)-建設(shè)-招商-運營-注入基金-注入REIT”這套流程保證了普洛斯的輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運營。
資料顯示，僅在中國內(nèi)地，普洛斯就布局了14只相關(guān)的物流基金和1只REIT，分別對應(yīng)不同類型的資產(chǎn)，滿足不同類型投資者的風險需求。
此外，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的到來，標志著中國物流資產(chǎn)退出渠道的再次拓寬。REITs上市是國外成熟物流項目的主流退出方式之一，對資產(chǎn)規(guī)模和盈利的要求尤其高。
再加上物流地產(chǎn)經(jīng)營的確定性強，現(xiàn)金流穩(wěn)定，物流地產(chǎn)REITs的股息回報率比較高，因此通常被當作為類債券產(chǎn)品看待，是穩(wěn)健的代名詞。
2020年在亞太地區(qū)，物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等REITs占比較高的新加披REITs市場表現(xiàn)就比香港和日本兩個市場要好，整體總回報率僅下跌2.7個百分點。
該基金以普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機電物流園、普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園、普洛斯淀山湖物流園為底層資產(chǎn)，53.46億元估值發(fā)出了58.35億元規(guī)模，發(fā)行溢價率達到9.17%。
同期另一只REIT紅土創(chuàng)新，以鹽田港物流設(shè)施為底層資產(chǎn)，憑總估值17.05億元也發(fā)出了18.4億元規(guī)模，發(fā)行溢價率錄得7.92%，較其余幾只非物流倉儲REITs都要好。
順豐控股剝離了佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園、豐泰產(chǎn)業(yè)園、中國香港青衣的亞洲物流中心順豐大廈三個重資產(chǎn)項目，換取了3億美元收入。
IPO上市同樣是一個選擇，但高門檻對中小規(guī)模企業(yè)不太友好，大型企業(yè)對此需求也不高，因為有私募基金、REITs等多種更靈活的籌資途徑。
國內(nèi)目前單憑物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)運營作為主業(yè)完成上市的企業(yè)不多，主要有易商紅木ESR和即將借殼的京東產(chǎn)發(fā)
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