作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

電影《黑客帝國》中有一著名“藥丸問題”，選擇紅色藥丸代表直面現(xiàn)實(shí)生活，選擇藍(lán)色藥丸代表則蒙蔽殘酷現(xiàn)狀。在地產(chǎn)行業(yè)波濤涌動(dòng)的今天，絕大多數(shù)企業(yè)都選定了屬于他們的藥丸顏色。

而富力物業(yè)恰恰拿到的是紅色。

2021年4月26日，富力物業(yè)在一片物企上市熱潮中遞交了招股書，原計(jì)劃最早于三季度在香港上市，其籌資不超過7億美元。在遞交的招股書中，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體注意到，于2018年、2019年及2020年，富力物業(yè)整體毛利率最高達(dá)到24.8%；收入由2019年21.7億元，進(jìn)一步增長至2020年的25.97億元。此外，據(jù)招股書內(nèi)容顯示，富力物業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率并不低，截至2020年底，富力物業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為109.1%，較2019年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

另值得注意的是，富力物業(yè)在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的發(fā)展，作為非住宅領(lǐng)域市場(chǎng)占比較大的板塊，商業(yè)物業(yè)成為諸多物企布局的新領(lǐng)域。截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個(gè)項(xiàng)目中，包含了257項(xiàng)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，在管建筑面積為1120萬平方米，此外還包括295個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目，截至最后實(shí)際可行日期，富力物業(yè)總在管建筑面積進(jìn)一步增加至7160萬平方米。

就在眾人以為富力物業(yè)將再起高樓之時(shí)，碧桂園服務(wù)于初秋發(fā)布了“以不超過100億收購富力物業(yè)”的消息，富力物業(yè)招股書的進(jìn)度條也隨之按下了暫停鍵。

視線回歸至10月26日，富力物業(yè)招股書已呈“失效”狀態(tài)，而正是這份“失效”招股書，則見證了其易主碧桂園服務(wù)的全過程。

2020年4月，富力地產(chǎn)將天力物業(yè)以約3億元的價(jià)格賣給廣州富星集團(tuán)。據(jù)悉，廣州富星由李思廉和張力各持有50%股份。為了將天力物業(yè)這一以低價(jià)收購的物企順利上市，兩人合伙成立了一家境外控股公司----富良環(huán)球，該公司間接持有天力物業(yè)的100％股權(quán)。此外，早于2019年12月，富力地產(chǎn)先后將大同恒富、天津華信以合共1000萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)手給廣州富星。

至此，廣州富星通過前后三次收購，用時(shí)四個(gè)月，將富力地產(chǎn)所有的物業(yè)板塊全部收入麾下。

彼時(shí)，市場(chǎng)上不乏質(zhì)疑的聲音。有人質(zhì)疑為何以3億元低價(jià)賣出3宗物業(yè)，富力地產(chǎn)回應(yīng)稱“該等目標(biāo)公司是否繼續(xù)保持盈利或?qū)⒛軌蛴谌蘸螳@得更高的純利率具有不確定性”。也就是說被“賤賣”的三家物業(yè)公司在截至2018年末的收入數(shù)據(jù)、純利率數(shù)據(jù)并不理想。但當(dāng)視線轉(zhuǎn)到2019年，富力物業(yè)實(shí)現(xiàn)了盈利6380萬元；至2020年，該企業(yè)利潤則同比大幅增長275.6%至2.4億元。再經(jīng)過了一年半的時(shí)間后，碧桂園服務(wù)出售購買富力物業(yè)，交易額不超過100億元人民幣，如此算來，期間溢價(jià)達(dá)97億元。

那么問題就來了，原本即將上市的富力物業(yè)，為何易主碧桂園服務(wù)？

事情要從2017年富力地產(chǎn)收購萬達(dá)77家酒店說起，2017年7月19日，富力以200億的價(jià)格收購了萬達(dá)77家酒店。彼時(shí)，富力地產(chǎn)酒店虧損金額已經(jīng)達(dá)到1.46億元。在這個(gè)節(jié)骨眼上收購萬達(dá)酒店，無疑為其資金流增添壓力。收購之后，富力地產(chǎn)更是與大連萬達(dá)集團(tuán)多次對(duì)雙方之間的百億收購交易進(jìn)行調(diào)整。彭博社曾報(bào)道稱，富力地產(chǎn)曾尋求約119億元的境內(nèi)擔(dān)保貸款，資金將被用在富力地產(chǎn)收購萬達(dá)商業(yè)旗酒店的交易中。截止2021年上半年，富力地產(chǎn)借款總額達(dá)到1433億元，短期債務(wù)為519億，流動(dòng)資金僅有128億元。這樣算來，富力地產(chǎn)的資金缺口達(dá)將近400億元。于2021年9月14日，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。

因此，出售富力物業(yè)，已當(dāng)屬于自救行為。原本早于富力地產(chǎn)2016年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，管理層表示過正在研究物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市。2017年3月，富力官宣整合集團(tuán)下屬物業(yè)公司，組建富力物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，明確了其將物業(yè)服務(wù)和社區(qū)商業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、智慧社區(qū)全面打通的戰(zhàn)略目標(biāo)。而與碧桂園服務(wù)的這筆交易落地后，富力地產(chǎn)物管業(yè)務(wù)分拆上市計(jì)劃不復(fù)存在。

這句話實(shí)打?qū)嵉伢w現(xiàn)在碧桂園服務(wù)的收購動(dòng)作上。而收購富力物業(yè)則是2021年收購金額數(shù)值最大的一筆。

在將富力物業(yè)交予碧桂園服務(wù)時(shí)，富力物業(yè)發(fā)出業(yè)績承諾，富良環(huán)球的2021年經(jīng)審計(jì)扣非歸母凈利潤不低于5億元，會(huì)計(jì)收入不低于42億元，截至2021年12月31日在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。

此外，富力物業(yè)在管物業(yè)主要集中在中國一線、新一線城市，于2020年末該類項(xiàng)目分別占其總在管建筑面積的25.9%、25.9%及25.5%；于2020年末，富力物業(yè)的商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為1120萬平方米，于最后可行日期商業(yè)物業(yè)面積增加1.04個(gè)百分點(diǎn)至17.18%。截至2020年12月31日，富力物業(yè)布局中國26個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的102個(gè)城市，簽約總建筑面積則為1.06億平方米，在物企之間并不算十分理想。

根據(jù)碧桂園收購富力地產(chǎn)公告顯示，碧桂園收購富力的金額分為2部分，第一階段針對(duì)2021年現(xiàn)狀部分，收購額不超過70億；第二階段針對(duì)富力未來0.66億平方米的在管面積合約，收購額不超過30億元。由此可知，所簽約總面積并不是碧桂園服務(wù)收購富力物業(yè)的主要原因，而是看中了其它占比偏高的商業(yè)物業(yè)服務(wù)，可以進(jìn)一步補(bǔ)充碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)短板。

對(duì)于以物業(yè)服務(wù)視為明天的碧桂園服務(wù)來說，收購富力物業(yè)還不足以完全鋪墊其在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體初步估算，截止2021年10月，碧桂園服務(wù)達(dá)成的收并購項(xiàng)目就有8宗，總涉及金額達(dá)到人民幣189.62億元，包含萬達(dá)商管在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者項(xiàng)目有3宗，總涉及金額達(dá)到人民幣77.07億元。

在2020年短暫將收并購重點(diǎn)側(cè)重多元業(yè)務(wù)后，碧桂園服務(wù)再次回到了規(guī)模擴(kuò)張的主航道，開啟了對(duì)物業(yè)同行的大并購。

其中，碧桂園服務(wù)在年初以54.億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%的股份。于2021年2月25日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱藍(lán)光發(fā)展及下屬子公司藍(lán)光和駿與碧桂園物業(yè)香港簽署了《關(guān)于四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司股權(quán)合作意向框架協(xié)議》。碧桂園物業(yè)香港擬以現(xiàn)金方式收購藍(lán)光和駿持有的藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6203%的股份。數(shù)據(jù)顯示，截止2020年12月31日，藍(lán)光嘉寶服務(wù)合同管理面積約2.14億平方米，總在管建筑面積1.3億平方米，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入27.34億元，凈利潤5.33億元。

另悉，于2021年10月7日，財(cái)信發(fā)展稱，將以2.1億元的價(jià)格將旗下安徽誠和物業(yè)服務(wù)有限公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。而誠和物業(yè)則是財(cái)信發(fā)展于2021年6月份以1.98億元的標(biāo)價(jià)購買的物企。對(duì)于財(cái)信發(fā)展而言，出售誠和物業(yè)同樣是為了減輕債務(wù)壓力。截至2021年中期，財(cái)信發(fā)展歸屬于上市公司股東的凈利潤297.4萬元，同比減少87.73%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤106.4元，同比減少94.9%；短期借款2億元、長期借款17.06億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為9.21億元。

而反觀誠和物業(yè)，截至今年3月底，合約管理面積合計(jì)1568萬平方米；截至2021年6月底，其未經(jīng)審核的資產(chǎn)總額達(dá)2.15億元，負(fù)債1.57億元。此外，誠和物業(yè)利潤達(dá)到2300萬元，已超2020年全年利潤總額?？梢灶A(yù)計(jì)，碧桂園服務(wù)收購誠和物業(yè)這一步棋，是走對(duì)了。

除以上收購?fù)猓?021年9月28日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，碧桂園物業(yè)香港將以不高于33億元的總代價(jià)收購彩生活旗下鄰里樂100%股權(quán)。據(jù)悉，鄰里樂為彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)，旗下包括物業(yè)項(xiàng)目大部分與商業(yè)物業(yè)掛鉤，包括萬象美物業(yè)、長白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開元國際、開際商業(yè)等。

彼時(shí)，在收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)股份不久后，于2021年3月，首席財(cái)務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬在碧桂園服務(wù)業(yè)績發(fā)布會(huì)上稱，對(duì)完成1000億目標(biāo)有信心，基礎(chǔ)物管服務(wù)會(huì)有近500億營收，增值服務(wù)會(huì)有接近300億營收。有媒體預(yù)測(cè)碧桂園服務(wù)將在2021年到2025年五年內(nèi)，收入和利潤實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長率50%以上的增長，以達(dá)成其“千億營收”目標(biāo)。

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原標(biāo)題： 富力物業(yè)招股書失效的B面：碧桂園服務(wù)再補(bǔ)商業(yè)短板