曾與開(kāi)發(fā)商老板私下交流，有些朋友覺(jué)得小開(kāi)發(fā)商做事很難，資金實(shí)力有限，公司幾乎無(wú)品牌，團(tuán)隊(duì)能力一般，政商資源也不強(qiáng)，很難推動(dòng)城市更新，信心不足，結(jié)合本人操盤(pán)的更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)與體制內(nèi)一些的經(jīng)驗(yàn)。簡(jiǎn)單談?wù)劗?dāng)我們實(shí)力不夠，如何借勢(shì)，以此加快推進(jìn)我們更新項(xiàng)目。不敢說(shuō)肯定能幫得上忙，但希望能給從事城市更新的開(kāi)發(fā)商朋友開(kāi)拓一點(diǎn)解決問(wèn)題的思路。能力有限，經(jīng)驗(yàn)也不足。如有缺漏，或不妥之處，請(qǐng)各位朋友多包涵。

城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵

在“更新項(xiàng)目總應(yīng)知應(yīng)會(huì)”系列中，多次提過(guò)。城市更新中央目前沒(méi)有統(tǒng)一政策，各地自由裁量權(quán)比較大。城市更新是開(kāi)發(fā)商與地方政府、村集體、小業(yè)主及其他產(chǎn)權(quán)權(quán)利人之間的博弈，是各方利益平衡形成統(tǒng)一戰(zhàn)線共同做大蛋糕，再分配的過(guò)程，也是各種不良資產(chǎn)重先盤(pán)活優(yōu)化上市的過(guò)程。

其實(shí)城市更新主要做好三件事就足夠。第一就是把土地洗干凈，變成可建設(shè)開(kāi)發(fā)的土地；第二是理清更新范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，具體的說(shuō)就是拆遷。第三就是優(yōu)化規(guī)劃，就是做大蛋糕。所謂做大蛋糕，其實(shí)就是優(yōu)化規(guī)劃條件，通過(guò)改變規(guī)劃功能、提高容積率、優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)具體條件達(dá)到做大蛋糕的目的。

所謂不良資產(chǎn)，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是違建房產(chǎn)、各種農(nóng)民房，各種低容積率簡(jiǎn)單粗放的工廠，各種繁雜權(quán)屬不清晰產(chǎn)權(quán)不合法的土地，通過(guò)城市更新，將其變成宜商宜居宜工、權(quán)屬清晰產(chǎn)權(quán)合法的優(yōu)良資產(chǎn)，打包盤(pán)活重先上市交易，各方都能在其中獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效應(yīng)的過(guò)程。

每個(gè)城市的更新模式和玩法都有所不同，但是本質(zhì)和內(nèi)涵都一樣，需要做的事也一樣，不過(guò)先后順序有差別而已。

概念

個(gè)人堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)，多元化大企業(yè)賭國(guó)運(yùn)，中小企業(yè)選行業(yè)和抓趨勢(shì)，普通人跟對(duì)老板和領(lǐng)導(dǎo)（備注：在此非常感謝生命中的各位貴人，提攜與幫助支持）。一直以來(lái)，深有體會(huì)，現(xiàn)代社會(huì)光靠勤奮發(fā)不了家，必須要有足夠的眼光和魄力，在正確的時(shí)機(jī)做正確的事。老板之所以成為老板，必定是在某個(gè)人生階段，做對(duì)了事或跟對(duì)了人，或選對(duì)了行業(yè)或抓住了趨勢(shì)機(jī)遇。

做什么事都好，一定要懂得借勢(shì)。所謂勢(shì)，就是“力”之順逆和難易的比較，勢(shì)順而用力易，勢(shì)逆而用力難。所謂“借勢(shì)”借助他人的勢(shì)力而強(qiáng)大自己的一種策略。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是借助別人的力量，省心省力省時(shí)多快好省達(dá)成自己的目的。當(dāng)然，借“勢(shì)”是有一定代價(jià)的，有借有還，或者說(shuō)是有償?shù)慕瑁缒憬枵α拷鉀Q一些問(wèn)題，必須得給政府做出一定的貢獻(xiàn)。當(dāng)然，這點(diǎn)貢獻(xiàn)或有償?shù)某杀究隙ㄊ切∮谖覀兊氖斋@的，只有這樣的借“勢(shì)”才有經(jīng)濟(jì)，才能體現(xiàn)我們借“勢(shì)”的水平。

那么有哪些“勢(shì)”我們可以借助呢？

城市更新中的“勢(shì)”

地方政府

在“開(kāi)發(fā)報(bào)建技巧”中曾提過(guò)，頂級(jí)的報(bào)建技巧就是格局要足夠大，視野比較寬廣。做一般招拍掛的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商與地方政府之間的交易對(duì)價(jià)是土地出讓金和改變市容市貌；做城市更新，開(kāi)發(fā)商與地方政府之間的交易對(duì)價(jià)則不僅僅是土地出讓金，還包括開(kāi)發(fā)商前期付出巨大的人力物力財(cái)力清理各種紛繁復(fù)雜的權(quán)屬產(chǎn)權(quán)糾紛，解決各種基礎(chǔ)公共配套市政設(shè)施、解決歷史遺留問(wèn)題，解決違法建設(shè)、解決保障房緊缺問(wèn)題、解決環(huán)保安全生產(chǎn)衛(wèi)生消防隱患、解決當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題，解決就業(yè)問(wèn)題、解決危房隱患及其他當(dāng)?shù)氐胤秸谕鉀Q但是不方便或效率低下難以解決的問(wèn)題，為了彌補(bǔ)市場(chǎng)主體前期做出的巨大貢獻(xiàn)，政府可以協(xié)議出讓土地、可以定向招拍掛等等免于公開(kāi)招拍掛方式出讓土地給開(kāi)發(fā)主體，避免高昂的招拍掛。借助城市更新，借助開(kāi)發(fā)商或其他市場(chǎng)主體力量，可以高效的協(xié)助地方政府一并予以解決。

在“掘金三四線城市更新市場(chǎng)”直播中，我也多次強(qiáng)調(diào)：城市更新具有地方鮮明特色玩法模式，必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際發(fā)展情況和當(dāng)?shù)貙?shí)際困難，因地制宜，因城施策，絕對(duì)不能照抄硬搬。因此，不同的城市，城市更新的模式有所不一，審批機(jī)構(gòu)不同、專業(yè)術(shù)語(yǔ)也有所不同、各種土政策也有所不同，發(fā)展階段和定位也不同，地方政府訴求和解決優(yōu)先順序也不同，清理土地、理清經(jīng)濟(jì)利益、優(yōu)化規(guī)劃條件的先后順序也不同。我們作為開(kāi)發(fā)商，必須了解當(dāng)?shù)卣脑V求和期望是什么？擔(dān)憂哪些問(wèn)題？發(fā)展定位是什么？

其次，即使在同一個(gè)城市，市、區(qū)、鎮(zhèn)街各級(jí)各層次地方政府的訴求也是有所不同。市里訴求往往更宏觀，更偏向政績(jī)；鎮(zhèn)街更微觀，更實(shí)在；區(qū)里則居中，要得更多，既要實(shí)際實(shí)在利益，也要政績(jī)。

最后，前面談過(guò)，城市更新中央沒(méi)有統(tǒng)一政策，那么相對(duì)中央而言，各地的城市更新政策都是土政策。因此，有些時(shí)候，在當(dāng)?shù)爻鞘懈旅媾R巨大硬傷，是在難以解決的時(shí)候，或許可以考慮考慮當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展定位及上級(jí)政府有哪些訴求，需要協(xié)助上級(jí)政府解決哪些問(wèn)題了。有了上級(jí)政府的傾向性支持，當(dāng)?shù)卣捅容^容易支持了。

總之，不了解城市更新的本質(zhì)與內(nèi)涵，不了解政府（備注：詳見(jiàn)與政府如何打交道、報(bào)建技巧），就不能或很難投其所好，很難借勢(shì)。

其他開(kāi)發(fā)商

開(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)商之間不一定是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，起碼在銷售之前都是好朋友好伙伴，即便銷售時(shí)屬于競(jìng)爭(zhēng)，但未必不是良性競(jìng)爭(zhēng)，未必不能成為好朋友好伙伴。每個(gè)企業(yè)每個(gè)開(kāi)發(fā)商老板，都是人杰梟雄，各個(gè)都有的優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)處和資源?；蛟S你一時(shí)難以解決的問(wèn)題，甚至覺(jué)得是巨大的硬傷，在別人眼里，就是小事一樁。眾所周知在我們中國(guó)，是人情社會(huì)，在5000年傳統(tǒng)文化的熏陶下，做什么事情要想做成功，離不開(kāi)貴人提攜、也離不開(kāi)朋友的幫助。我想這也是很多MBA各種總裁班各種商會(huì)火爆的原因，學(xué)習(xí)不是主要目的，聚集各種人脈才是關(guān)鍵。其次，或許你不需要借助其他開(kāi)發(fā)商的力量，也可以搭其便車。一般而言多個(gè)人就是多個(gè)力量。當(dāng)然如果不方便或者能力有限，搖旗吶喊也是可以搭便車，既然有別開(kāi)發(fā)商吃螃蟹在前，也能給你提供好的榜樣和先例，有先例，審批也容易。其實(shí)更新不存在所謂的難以解決的硬傷，取決你格局是否足夠大，博弈的方式如何。

行業(yè)協(xié)會(huì)

人多力量大，眾人拾柴火焰高，團(tuán)結(jié)就是力量，相信是國(guó)人都知道的句子。行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)一個(gè)國(guó)家、地區(qū)乃至世界經(jīng)濟(jì)都能起巨大的作用，甚至在一些領(lǐng)域，行業(yè)協(xié)會(huì)的作用超過(guò)政府。行業(yè)協(xié)會(huì)主要作用就是代表會(huì)員企業(yè)利益，在企業(yè)和政府之間搭建橋梁和紐帶作用，行政上不受政府管理，但是有義務(wù)向政府提供行業(yè)有關(guān)情況；反映會(huì)員企業(yè)的訴求，為會(huì)員企業(yè)提供相關(guān)服務(wù)。因此，行業(yè)協(xié)會(huì)具有巨大的作用。很多時(shí)候，我們單個(gè)開(kāi)發(fā)商，不方便或者能力有限，加入相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，完全可以借助行業(yè)協(xié)會(huì)搭建的平臺(tái)和力量多快好省的解決自己的問(wèn)題，這也是行業(yè)協(xié)會(huì)提供的橋梁服務(wù)之一。加入行業(yè)協(xié)會(huì)，不僅僅是可以借助協(xié)會(huì)的平臺(tái)和橋梁，也可以聚集更多的人脈資源

合作方

一個(gè)城市更新項(xiàng)目，通常有合作方，或許合作方?jīng)]有，內(nèi)部總有合作伙伴。其實(shí)，在城市更新中，地方政府也是合作方之一。前面提到，城市更新是需要形成統(tǒng)一戰(zhàn)線才能推動(dòng)的玩法，缺一不可，少了一方的支持，必然停滯不前。其次，既然能力有限，才需要合作方，有足夠的利益，各方參與者也是合作方。因此我們需要合作方，需要各類合作伙伴一起共同推進(jìn)，團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，這不是一個(gè)人的游戲。

那么需要哪些合作方呢？?jī)蓚€(gè)原則，第一是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源整合。其實(shí)房地產(chǎn)也好，高科技行業(yè)也好，都是資源整合的玩法。你的弱勢(shì)和他人的優(yōu)勢(shì)恰好互補(bǔ)，就是最完美的了。如你缺乏資金，合作方恰有雄厚資金，就是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

第二大原則，雙方或多方利益能取得平衡。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，可是多方利益無(wú)法平衡無(wú)法滿足，也無(wú)法推動(dòng)了。老祖宗說(shuō)得對(duì)，天下熙熙皆為利來(lái)，天下攘攘皆為利往。利益一致就有共同目標(biāo)，事情就好辦了。

其他利害關(guān)系人

村集體、村領(lǐng)導(dǎo)、小業(yè)主、其他產(chǎn)權(quán)權(quán)利人、平臺(tái)公司、村里能人等等。這些利害關(guān)系人，都是我們城市更新共同做大蛋糕，一起分蛋糕的合伙人。面臨問(wèn)題或遇到難題，這些利害關(guān)系人，都希望盡快解決問(wèn)題。相信在分蛋糕之前，他們的利益和我們開(kāi)發(fā)商的利益都是一致。所以，在面臨難題時(shí)，切勿喪失信心，要充分發(fā)揮所有不同利益群體，借助所有利害關(guān)系人的能力，一起解決問(wèn)題。所謂蛇有蛇道，鼠有鼠路，八仙過(guò)海各顯神通，每個(gè)人都有每個(gè)人不同的長(zhǎng)處，也許他們目不識(shí)丁，但是他認(rèn)識(shí)某些關(guān)鍵人，這就是他長(zhǎng)處。舉個(gè)例子，一個(gè)村領(lǐng)導(dǎo)或當(dāng)?shù)啬苋?，用他的力量他的方式為你解決了釘子戶問(wèn)題。

或許有些開(kāi)發(fā)商老板為了面子，擔(dān)心其他利害關(guān)系人小瞧他；或者擔(dān)心求助這些利害關(guān)系人，分蛋糕會(huì)重劃分；又或者擔(dān)心其他利害關(guān)系人引進(jìn)新的開(kāi)發(fā)商等等。其實(shí)這個(gè)就看你平時(shí)怎么和村里打交道（詳見(jiàn)與村集體怎么打交道），怎么與這些其他利害關(guān)系人加強(qiáng)感情溝通了。如果大家溝通的好，感情比較深。你的問(wèn)題就是他們的問(wèn)題，畢竟大家目的都是為了賺錢(qián)，目標(biāo)也一致，而且大家相處在前，也比較熟悉，沒(méi)必要?jiǎng)硬粍?dòng)就換合作伙伴。

其他關(guān)聯(lián)方

施工方、設(shè)計(jì)院、稅務(wù)、金融機(jī)構(gòu)、評(píng)估勘察、律師等等。這些第三方公司，通常都是具有專業(yè)技術(shù)能力，具有相應(yīng)資質(zhì)，也通常在當(dāng)?shù)啬硞€(gè)具體行業(yè)混的比較久，熟能生巧，且人脈關(guān)系等比較過(guò)硬。屬于某個(gè)舉個(gè)行業(yè)的地頭蛇，不僅技術(shù)熟悉，行業(yè)政策熟悉，行業(yè)審批人脈資源也有不少，遇到難題，首先就要想到他們。

有些開(kāi)發(fā)商老板前幾年風(fēng)光，覺(jué)得都是靠自己本事賺的錢(qián)，自己能力很強(qiáng)，沒(méi)必要低聲下氣求這些第三方公司?？墒牵魏魏鲆曔@些第三方公司的人，未來(lái)都有可能吃虧在上面。舉個(gè)例子，有些人覺(jué)得設(shè)計(jì)屬于市場(chǎng)化的行業(yè)，沒(méi)必要重視設(shè)計(jì)公司，粗暴對(duì)待乙方?？墒悄承┰O(shè)計(jì)院的領(lǐng)導(dǎo)就是我們規(guī)劃行業(yè)的評(píng)審專家。

媒體

隨著社會(huì)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，普通人的公民意識(shí)也日益提高，政府也日益開(kāi)明，對(duì)言論也日益放開(kāi)。新聞媒體甚至一些自媒體新媒體也在凸顯出來(lái)。因此，有些時(shí)候我們開(kāi)發(fā)商不光營(yíng)銷的時(shí)候才考慮打廣告。在更新項(xiàng)目遇到問(wèn)題難題時(shí)，我們也要懂得借助媒體的力量，尤其是一些屬于當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展地區(qū)。

每個(gè)城市，都有重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)，對(duì)于政府也好，對(duì)于當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)村集體村民或其他利害關(guān)系人也好，都是翹首以盼的好事。項(xiàng)目遇到問(wèn)題，不僅僅是我們開(kāi)發(fā)商的事了，需要大家一起共同面對(duì)解決。那么怎么樣光明正大的把各方拉上一起開(kāi)會(huì)解決呢？需要的不僅僅是我們開(kāi)個(gè)閉門(mén)會(huì)，更多的是借助媒體的力量，把急迫性、必要性、合理性和可操作性告知各方，讓各方讓渡部分利益，共同推進(jìn)。

私下的協(xié)商閉門(mén)會(huì)，容易引發(fā)外界誤解和不滿，有些時(shí)候不如公開(kāi)透明，反而事情越容易解決。媒體有特殊的功效，媒體運(yùn)作的好，可以充分借助媒體的輿論監(jiān)督能力達(dá)成意想不到的效果，千萬(wàn)別忽視了媒體的能量。

人大代表政協(xié)委員

兩會(huì)是人民參與國(guó)家治理參政議政的重要平臺(tái)，人大代表提案，政協(xié)委員建議，相關(guān)政府部門(mén)非常重視，督辦也是相當(dāng)嚴(yán)格，他們的答復(fù)也需要經(jīng)過(guò)人大代表和政協(xié)委員們的認(rèn)可方可結(jié)案，很多地方各個(gè)政府部門(mén)的績(jī)效考核重要參考就是人大政協(xié)。因此，我們遇到難題，可以借助相關(guān)代表委員的提案建議予以協(xié)調(diào)解決。當(dāng)然并不是所有問(wèn)題都能解決，只是這也是途徑之一。

某些開(kāi)發(fā)商，覺(jué)得人大政協(xié)就是簡(jiǎn)單開(kāi)會(huì)，沒(méi)多大能量。其實(shí)不然，近些年，隨著公民意識(shí)的提升，社會(huì)的進(jìn)步，參政議政的平臺(tái)建設(shè)一直在改進(jìn)和完善中。

其他方

沒(méi)有條件也要?jiǎng)?chuàng)造條件。有些時(shí)候，我們想了以上辦法，都難以解決問(wèn)題，我們也不要灰心。城市更新是利益平衡博弈的游戲，我們解決不了，能不能借助其他外界力量解決呢？舉個(gè)例子，城市更新面臨問(wèn)題，需要政府協(xié)助解決，可是一時(shí)找不到合適的理由。我們能不能引進(jìn)好的學(xué)校，急政府之所急，想政府之所想呢？學(xué)校是外界方，本來(lái)與項(xiàng)目沒(méi)多大關(guān)系，但是你引進(jìn)學(xué)校了，就有關(guān)系了。

解決問(wèn)題的思路一定不要固化自己的思維模式，換換對(duì)方角度看看問(wèn)題，給他們找合適解決問(wèn)題的理由。沒(méi)有理由，就創(chuàng)造理由，這才是我們解決問(wèn)題的終極大招。

扯虎皮拉大旗

我們小開(kāi)發(fā)商解決不了難題，就要舍得分享利益，拉大品牌開(kāi)發(fā)或央企或產(chǎn)業(yè)方加入解決。說(shuō)實(shí)話，這樣對(duì)小開(kāi)發(fā)商的確有所不公平，但是這是客觀存在的事實(shí)，畢竟小開(kāi)發(fā)商資金也好，品牌也好，運(yùn)營(yíng)操盤(pán)團(tuán)隊(duì)也好，人脈關(guān)系也好，經(jīng)驗(yàn)也好等等都普遍不如大開(kāi)發(fā)商。

很多情況下，各方都需要品牌支持。品牌就是一個(gè)好的背書(shū)，代表實(shí)力，代表經(jīng)驗(yàn)，代表資格……更代表其他利害關(guān)系方的新人

有舍才有得。一方面引進(jìn)大開(kāi)發(fā)商，是導(dǎo)致我們利潤(rùn)蛋糕分走了一大筆。但另一方面，我們也能更快的解決問(wèn)題，盡快落袋為安。如果我們不引進(jìn)大開(kāi)發(fā)商，解決不了問(wèn)題，表面的利益很大，但是很難或者拖延很久才能拿到。有弊有利，看個(gè)人取舍。

借勢(shì)的原則

借“勢(shì)”必須堅(jiān)持的原則就是雙方或多方都能在借“勢(shì)”其中獲益，天下沒(méi)有白吃的午餐，借地方政府的“勢(shì)”，政府必須有好處，替政府解決他們的訴求和他們的擔(dān)憂；借其他利害關(guān)系人的“勢(shì)”就必須把他們捆綁利益鏈條里面，拉上我們統(tǒng)一戰(zhàn)線的戰(zhàn)車。城市更新本來(lái)就是做大蛋糕，創(chuàng)造更大價(jià)值的游戲，任何一次借“勢(shì)”，如果被借的一方?jīng)]有獲得足夠的利益或有所價(jià)值，就不要借；如何一次借“勢(shì)”如果沒(méi)有給到合作伙伴長(zhǎng)期的價(jià)值，政府在城市更新中也相當(dāng)于我們的合作伙伴之一，就不要借。因此，我們要想借“勢(shì)”必須犧牲一定利益，換取更大的利益。借“勢(shì)”要借得好，借得其他人都滿意，就要學(xué)會(huì)創(chuàng)造更大價(jià)值，分妥利益蛋糕。利益平衡非常重要，格局對(duì)我們?nèi)魏我粋€(gè)介入城市更新市場(chǎng)的老板來(lái)說(shuō)，都是異常關(guān)鍵。努力奮斗就是為了以和為貴，解決問(wèn)題，就是為了推進(jìn)項(xiàng)目，就是為了做大蛋糕，分好蛋糕。

借勢(shì)的時(shí)機(jī)

時(shí)機(jī)，其實(shí)比較考驗(yàn)大家的格局、豐富的閱歷和知識(shí)面。不同的時(shí)代，不同的玩法，不同的訴求。舉例來(lái)說(shuō)。80年代商品短缺時(shí)代，隨便擺個(gè)地?cái)偠伎梢猿蔀楫?dāng)?shù)厝f(wàn)元戶；90年代至08年次貸危機(jī)前，隨便開(kāi)個(gè)加工廠都能暴富；次貸危機(jī)后隨便炒個(gè)房都能翻幾倍甚至幾十倍利潤(rùn)。

綜上，借“勢(shì)”時(shí)機(jī)比較關(guān)系，不同時(shí)期，經(jīng)濟(jì)社會(huì)乃至國(guó)際格局都有明顯的不同，大家的利益標(biāo)準(zhǔn)或訴求都有所不同。如當(dāng)下的新冠疫情，政府對(duì)于醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)力度肯定比之前更重視。如現(xiàn)在美國(guó)日本要求他們制造業(yè)搬遷回流會(huì)本國(guó)，

忌諱

隨著國(guó)家越來(lái)越進(jìn)步，反腐浪潮高漲，建議各位朋友別做動(dòng)不動(dòng)就搞錢(qián)權(quán)交易、官商勾結(jié)的事，安全第一。多站其他利益群體的角度尤其政府角度考慮問(wèn)題。第一，想想當(dāng)?shù)卣心男┰V求？第二，想想當(dāng)?shù)卣心男?dān)憂？第三，想想能為其他利益群體帶來(lái)哪些好處？針對(duì)3個(gè)問(wèn)題，找出答案，找好理由，事情就解決一大半了，接下來(lái)就是溝通協(xié)調(diào)的事。

備注

有開(kāi)發(fā)過(guò)程中的疑難雜癥隨時(shí)可以添加個(gè)人微信公眾號(hào)聯(lián)系我，不一定能幫得上，也不一定說(shuō)的都對(duì)，但一定會(huì)實(shí)事求是努力提供解決問(wèn)題思路，希望能給大家拓寬點(diǎn)思路，多位朋友，多條路永遠(yuǎn)是我們做人的宗旨。